Du 25 juin 2024
5AA
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 23/03832 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YPG3
Société LE TOIT GIRONDIN
C/
[D] [R], Association AOGPE SA 2P
Expéditions délivrées à :
Me PUGET
FE délivrée à :
Me PUGET
Le 25/06/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
JUGEMENT EN DATE DU 25 juin 2024
JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente
GREFFIER : M. Lionel GARNIER lors des débats
Mme Dominique CHATTERJEE lors du délibéré
DEMANDERESSE :
Société LE TOIT GIRONDIN,[Adresse 1]
Représentée par Me Ariane PASQUET loco Me Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de Bordeaux
DEFENDERESSES :
1°) Madame [D] [R] née le 27 Avril 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
Non comparante,
2°) Association AOGPE SA 2P - [Adresse 4]
[Localité 3] - FRANCE, agissant ès-qualité de curateur de Mme [R] suivant décision du juge des Tutelles de Bordeaux du 22.11.2021,
Représentée par Madame [H] [Z], Membre de l’entreprise munie d’un pouvoir régulier
DÉBATS :
Audience publique en date du 30 avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat en date du 31 juillet 2008, la société LE TOIT GIRONDIN a donné à bail à Madame [D] [R] un logement situé Résidence Clos des Pratviels, [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 488,56 € incluant les provisions sur charges.
Madame [D] [R] a été placé sous curatelle renforcée confiée à l'AOGPE par jugement du 29 novembre 2021.
Par actes des 24 et 27 octobre 2023, la société LE TOIT GIRONDIN a fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX à Madame [D] [R] et à l'AOGPE, sur le fondement des articles 1728, 1729 et 1735 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :
▸ prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés de la locataire à son obligation d'usage paisible des locaux loués ;
▸ ordonner l'expulsion de Madame [D] [R] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
▸ supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du CPCE compte tenu de la gravité des troubles, et à défaut le réduire ;
▸ condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges indexés, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux ;
▸ condamner la locataire au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;
▸ dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Au soutien de ses prétentions, la demanderesse expose que Madame [D] [R] est à l'origine de nombreux troubles du voisinage au sein de la résidence dans laquelle est situé son logement : nuisances sonosres tant diurnes que nocturnes, actes de vandalisme, invectives dans les parties communes causées par elle-même et par les personnes qu'elle accueille à son domicile, lesquelles alcoolisées ou droguées crient et errent devant son logement et dégradent les véhicules environnants ; que les services de police l'ont alertée qu'un grand nombre de plaintes était déposé ; que la brigade de gendarmerie de [Localité 6] l'a informée de deux interventions nécessitées par une altercation de deux personnes alcoolisées au domicile de la locataire et d'une agression au couteau aux mois de février et mars 2023 ; que les locataires de la résidence se sentent en danger au regard de l'ensemble de ces faits graves.
Elle fait encore valoir qu'elle a mandaté un commissaire de justice pour établir un constat de l'état du logement après avoir été alertée par les services de gendarmerie intervenus qui avait constaté son insalubrité.
Elle soutient que Madame [D] [R] ne jouit pas paisiblement des locaux loués comme elle en a l'obligation, et que ce comportement est persistant malgré des tentatives amiables pour faire cesser les troubles ainsi que deux sommations par voie d'huissier à Madame [D] [R] et au mandataire, ce qui justifie la résiliation du bail aux torts de la locataire.
Par jugement rendu le 13 février 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour respecter le contradictoire, l'AOGPE ayant comparu mais arrivée en retard, alors en outre que les pièces relatives à la locataire n'avaient pas été régulièrement communiquées.
Lors de l'audience du 30 avril 2024 à laquelle le dossier a été renvoyé, la demanderesse a maintenu l'ensemble de ses demandes, elle a de plus noté que la prétendue absence de revenus de la défenderesse n'était justifiée par aucun document versé aux débats.
Madame [D] [R] bien que régulièrement assignée en étude ne s'est pas présentée à aucune des audiences.
L'AOGPE indique que la majeure protégée ne conteste pas les nuisances qui lui sont reprochées. Elle rappelle que celle-ci est atteinte d'une pathologie psychiatrique, qu'elle l'accompagne sans pouvoir se substituer à elle. Elle ne pourra par ailleurs prochainement plus bénéficier de l'allocation adulte handicapé et percevra le RSA ; une demande de logement social va être mise en place.
Le jugement est mis en délibéré au 25 juin 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n'y faisant droit que dans la mesure où celle-ci est régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en résiliation de bail et l'expulsion du locataire pour troubles de jouissance :
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au débiteur ou d'une décision de justice.
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location ».
En l'espèce, cette obligation est reprise par l'article 7 des conditions générales du contrat de bail à usage d'habitation signé par Madame [D] [R] selon lequel "le preneur est obligé d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location".
Ainsi, une des principales obligations du locataire au sens de l'article 7 de la loi de 1989 précité ainsi que de l'article 1728 du Code civil, est d'user de la chose louée en bon père de famille.
En l'espèce, la société LE TOIT GIRONDIN verse aux débats : un dépôt de plainte d'une voisine dont le véhicule a été dégradé, en date du 8 mai 2022, voisine qui a adressé plusieurs courriels depuis 2022 au bailleur pour se plaindre de nuisances et actes de vandalisme et d'incivilité persistants de la part de Madame [D] [R], des tapages nocturnes, de la présence d'individus comsommant alcool et produits stupéfiants ; un courriel des gendarmes l'alertant sur l'insécurité générée par cette dernière, outre l'insalubrité de son logement ; deux procès-verbaux de constat d'huissier établis les 17 mai et 24 octobre 2023, confirmant l'insalubrité de l'appartement loué ; un courrier d'une locataire de la résidence en date du 25 mai 2023 puis un autre en date du 22 juillet 2023, une pétition au maire de [Localité 6] "contre les nuisances sonores prolongées et le vandalisme" causés en août/septembre 2022 par "la personne du 8" soit Madame [D] [R], ayant recueilli 27 signatures ; un courrier du maire de [Localité 6] à son endroit le 21 juillet 2023, afin qu'elle prenne les mesures adéquates pour faire cesser les troubles de sa locataire à la tranquillité et à la sécurité des voisins ; de nouveaux courriels de plusieurs voisins adressés postérieurement au jugement de réouverture des débats, continuant de dénoncer le comportement de Madame [D] [R] et des personnes qu'elle accueille ou qui lui rendent visite.
La demanderesse justifie avoir mis en demeure par lettre simple du 29 juillet 2022, puis par LRAR du 7 octobre 2022, sa locataire en lui rappelant ses obligations, notamment de ne pas porter atteinte à la tranquillité des voisins. Un courrier a été adressé en ce sens à l'AOGPE à la même date. Compte tenu de la récurrence des troubles, elle justifie avoir fait délivrer une sommation d'avoir à cesser les
troubles, par actes de commissaire de justice des 17 et 23 mai 2023, remis à la personne de Madame [D] [R] et à l'AOGPE.
Force est de constater ainsi que Madame [D] [R] fait pénétrer dans l'immeuble et accueille à son domicile un certain nombre d'individus qui génèrent, avec elle, de nombreux troubles du voisinage, tels que tapage de jour et de nuit, comportements menaçants ou agressifs à l'encontre des résidents de l'immeuble, dégradations, de véhicules notamment, consommation de produits stupéfiants, alcoolisation…
Il résulte encore des diverses pièces fournies que les difficultés rencontrées avec cette locataire persistent depuis l'année 2022, sans que son curateur qui ne conteste pas les graves troubles dénoncés à l'encontre de sa majeure protégée, n'ait été en mesure d'y mettre fin.
Il convient de retenir que les éléments du débat sont suffisamment circonstanciés pour caractériser les manquements graves de Madame [D] [R] à son obligation de jouissance paisible des lieux loués.
En conséquence, la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire seront prononcées.
En outre, en raison des risques de voir la situation dégénérer entre les occupants de l'immeuble, et en application de L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il y a lieu de réduire à 15 jours le délai courant à compter du commandement de quitter les lieux pour poursuivre l'expulsion.
Sur l'indemnité d'occupation :
En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges.
Madame [D] [R] sera condamnée à en payer le montant.
Sur les autres demandes :
Madame [D] [R] qui succombe sera condamnée aux dépens de la procédure.
Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse qui a été contrainte de plaider, les frais exposés par la mise en œuvre de la présente instance.
Madame [D] [R] sera condamnée à lui payer la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire qui est de droit sera constatée.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Prononce, à compter de la signification du présent jugement, la RESILIATION judiciaire, aux torts et griefs de Madame [D] [R], DU BAIL conclu le 31 juillet 2008 ;
Ordonne en conséquence l'expulsion de Madame [D] [R] tant de sa personne que de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique, et REDUIT à 15 jours le délai courant à compter du commandement de quitter les lieux prévu par les dispositions des articles L.411- 1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution pour poursuivre l'expulsion ;
Rappelle que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution lesquels attribuent compétence au juge de l'exécution ;
Condamne Madame [D] [R] à payer à la société LE TOIT GIRONDIN une indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;
Condamne Madame [D] [R] aux dépens de l'instance et à payer àla société LE TOIT GIRONDIN la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Constate l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LA JUGE
