TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n°24/ 574
N° RG 24/00216 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YU4S
3 copies
GROSSE délivrée
le24/06/2024
àMe Albane DEMPTOS-JOURNU
la SARL MARIE TASTET
Rendue le VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 27 Mai 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
S.C.I. PINEL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Albane DEMPTOS-JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
E.U.R.L. COULEUR BASSIN, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Marie TASTET de la SARL MARIE TASTET, avocats au barreau de BORDEAUX
I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 18 janvier 2024, la SCI PINEL a fait assigner l’EURL COULEUR BASSIN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre elle et l’EURL COULEUR BASSIN venue aux droits de l’EURL RA ;
- juger que le bail est résilié à compter du 08 janvier 2024 ;
- ordonner en conséquence l’explusion de l’EURL COULEUR BASSIN et de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait, et ce, avec l’assistance si nécessaire de la force publique
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tels autres lieux au choix de la bailleresse aux frais et risques de l’EURL COULEUR BASSIN et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues
- l’autoriser à expulser l’EURL COULEUR BASSIN des locaux en ayant recours, s’il y a lieu, à l’assistance de la force publique ainsi qu’à un serrurier ;
- condamner l’EURL COULEUR BASSIN, à titre provisionnel, au paiement de la somme provisionnelle de 29 486,62 euros, en ce compris la clause pénale et outre les intérêts légaux majorés de 5 points à compter du commandement de payer ;
- condamner l’EURL COULEUR BASSIN à lui payer une indemnité d’occupation journalière correspondant au quadruple du loyer de la dernière année de location à compter du 08 janvier 2024 ;
- condamner l’EURL COULEUR BASSIN au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
La demanderesse expose que, par acte authentique en date du 04 mars 2011, elle a donné à bail à l’EURL RA des locaux à usage commercial situés lieu-dit [Localité 5], dans la zone commerciale du lotissement du domaine des Tourterelles, dans le port privé de [Localité 5] à [Localité 3] ; que par acte authentique en date du 20 décembre 2013, l’EURL RA a cédé son fonds de commerce à l’EURL COULEUR BASSIN ; que des loyers sont restés impayés et par acte du 08 décembre 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 11 061,49 euros visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’assurance locative, qui est resté sans suite.
Appelée à l’audience du 08 avril 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 27 mai 2024.
La demanderesse a maintenu ses demandes tout en indiquant que la dette actualisée s’élève au jour de l’audience à 36 859 euros, mensualité de mai 2024 comprise, hors pénalités.
L’EURL COULEUR BASSIN a conclu, pour la dernière fois le 27 mai 2024, par des écritures aux termes desquelles elle demande que soit constaté son état de cessation des paiements, que la SCI PINEL soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et qu’il soit pris acte qu’elle s’en remet à justice quant à sa demande de délais pour apurer sa dette.
II – MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés comme en cas de “non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements” ;
- qu'un commandement de payer la somme de 11 061,49 euros (dont 5 155 euros de loyer HT novembre 2023, 515 euros de clause pénale 10 % novembre 2023, 42,97 euros d’intérêt légal majoré prévue au bail novembre 2023, 5 155 euros loyer HT décembre 2023, 17,83 euros prestation recouvrement A444-31 et 175,69 euros coût de l’acte) et d’avoir à justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié à l’EURL COULEUR BASSIN le 08 décembre 2023 ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de ses obligations dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que selon décompte versé aux débats et non contesté la dette locative s’établissait au 27 mai 2024 à la somme de 36 859 euros au titre des loyers et charges impayés correspondant aux mensualités de novembre 2023 à mai 2024, hors pénalité.
En l’espèce, l’EURL COULEUR BASSIN fait valoir qu’elle a déposé le 07 mai 2024 une déclaration de cessation de paiements auprès du tribunal de commerce de Bordeaux ; que l’audience est fixée au 29 mai 2024.
Cependant, si l’article L.622-21 du code de commerce interrompt ou interdit toute action tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une dette locative née antérieurement à l’ouverture de la procédure collective comme à la résolution du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs, une déclaration de cessation des paiements ne peut être assimilée à l’ouverture d’une procédure collective, et à la date de la présente, la défenderesse ne justifie d’aucune décision en ce sens.
Par ailleurs, ainsi que rappelé plus haut, la clause résolutoire a été mise en oeuvre non seulement pour non paiement du loyer mais aussi pour absence de justification de la souscription d’une assurance locative. Faute pour le preneur d’avoir régularisé sa situation dans le délai d’un mois, la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire est intervenue le 08 janvier 2024, soit antérieurement à l’ouverture de toute procédure collective.
Il convient donc :
- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de l’EURL COULEUR BASSIN, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;
- de dire qu'à compter du 08 janvier 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, l’EURL COULEUR BASSIN est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;
- de condamner l’EURL COULEUR BASSIN au paiement au profit de la SCI PINEL de la somme provisionnelle de 36 859 au titre des loyers, indemnités d'occupation et des charges arriérés arrêtés au 27 mai 2024, et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable ;
- de dire que cette dernière somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 10 310 euros à compter du commandement de payer du 08 décembre 2023, et à compter de la date d’échéance pour le surplus ;
- de condamner l’EURL COULEUR BASSIN au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 5 542 euros à compter du 1er juin 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux.
Les demandes tendant à majorer les sommes dues de 10 %, à majorer les intérêts légaux de 5 points et à multiplier par quatre le loyer au titre de l’indemnité d’occupation, en application de clauses contractuelles qui s’apparentent à des clauses pénales seront rejetées comme susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.
L’EURL COULEUR BASSIN sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative. De tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d'un apurement dans les délais. Or, en l’état, l’EURL COULEUR BASSIN, qui invoque au contraire son état de cessation des paiements, ne rapporte pas la preuve de la perspective réaliste d’un apurement de sa dette. Sa demande sera rejetée.
Afin d’assurer l’effectivité du départ de l’EURL COULEUR BASSIN, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse sera condamnée aux dépens.
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI PINEL et l’EURL COULEUR BASSIN ;
DIT qu'à compter du 08 janvier 2024, l’EURL COULEUR BASSIN est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation ;
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de l’EURL COULEUR BASSIN, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés lieu-dit [Localité 5], dans la zone commerciale du lotissement du domaine des Tourterelles, dans le port privé de [Localité 5] à [Localité 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;
CONDAMNE l’EURL COULEUR BASSIN à payer à la SCI PINEL la somme provisionnelle de 36 859 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 27 mai 2024 mensualité de mai comprise, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 10 310 euros à compter du commandement de payer du 08 décembre 2023, et à compter de la date d’échéance pour le surplus ;
CONDAMNE l’EURL COULEUR BASSIN à une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 5 542 euros par mois, à compter du 1er juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux ;
AUTORISE la SCI PINEL à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de l’EURL COULEUR BASSIN ;
DEBOUTE la SCI PINEL du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE l’EURL COULEUR BASSIN aux dépens, qui comprendront le coût du commandement, et la condamne à payer à la SCI PINEL la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,
