TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
50B
Minute n° 24/583
N° RG 23/01198 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XYK5
4 copies
GROSSE délivrée
le24/06/2024
àla SELARL ABR & ASSOCIES
la SELAS ELIGE BORDEAUX
Me Sophie PASTURAUD
Rendue le VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 27 Mai 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
Société GUJAN BROUSTAUT
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDEURS
Monsieur [G] [X]
né le 28 Septembre 1972 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Maître Pascale MAYSOUNABE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Sophie SORIA du cabinet DLBA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS
Société BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 03 mai 2023, la SCCV GUJAN BROUSTAUT a assigné Monsieur [X] et la Banque Populaire Val-de-France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :
- condamner Monsieur [X] au paiement de la somme provisionnelle de 43 725 euros assortie des pénalités de retard à hauteur de 3% à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à parfait paiement ;
- ordonner la libération par la Banque populaire Val-de-France de la somme de 43 725 euros;
- condamner Monsieur [X] au paiement de la somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice au titre de la résistance abusive ;
- condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La SCCV GUJAN BROUSTAUT expose que par acte authentique en date du 27 octobre 2021 elle a vendu à Monsieur [X] en l’état futur d’achèvement les lots 11, 50 et 51, respectivement un appartement de type T3 et deux parkings extérieurs, au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] (33 470), pour le prix de 291 500 euros ; que la vente a été financée partiellement par un emprunt de 213 000 euros consenti par la Banque Populaire Val-de-France ; que la somme de 87 450 euros a été payée comptant, soit 30 % du prix, lors de la signature de l’acte authentique ; que cet acte prévoit le paiement du surplus de la vente au fur et à mesure de l’avancement des travaux ; que le 02 novembre 2022 par lettre recommandée, puis le 04 novembre 2022 par courriel, elle a adressé à Monsieur [X] les deux derniers appels de fonds ; qu’elle a tenté, dès le 28 octobre 2022, de convenir avec Monsieur [X] d’un rendez-vous aux fins de livraison ; que ce dernier n’a jamais contesté le montant des sommes dues au titre du solde du prix de vente mais a souhaité différer la date de livraison durant des mois alléguant ne pas disposer des sommes ; que par acte du 03 février 2023, elle lui a fait délivrer une sommation d’assister le 1er mars 2023 à la livraison sous condition de paiement du solde du prix de vente assorti des intérêts de retard ; que selon procès-verbal de constat du 1er mars 2023, Monsieur [X] ne s’est pas présenté sur les lieux.
Appelée à l’audience du 28 août 2023, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 27 mai 2024.
Les parties ont conclu pour la dernière fois :
- la SCCV GUJAN BROUSTAUT, le 02 mai 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite :
- à titre principal,
- de constater qu’elle se désiste de sa demande de libération des fonds entre les mains de la Banque Populaire Val-de-France ;
- de débouter la Banque Populaire Val-de-France de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- à titre subsidiaire,
- de condamner Monsieur [X] à la relever intégralement indemne d’une condamnation prononcée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, à la requête de la Banque Populaire Val-de-France ;
- en tout état de cause,
- de débouter le défendeur de toutes ses demandes ;
- de condamner Monsieur [X] au paiement de la somme provisionnelle de 43 725 euros assortie des pénalités de retard à hauteur de 3 % à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à parfait paiement ;
- de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice au titre de la résistance abusive ;
- condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- Monsieur [X], le 24 mai 2024, par des écritures aux termes desquelles il sollicite:
- à titre principal,
- le débouter de la SCCV GUJAN BROUSTAUT de l’ensemble de ses demandes ;
- à titre subsidiaire,
- de constater que l’ensemble des demandes formées par la SCCV GUJAN BROUSTAUT se heurtent à des contestations sérieuses ;
- de juger n’y avoir lieu à référer et renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir au fond;
- à titre infiniment subsidiaire,
- de lui octroyer les plus larges délais de paiement, pour une durée qui ne saurait être inférieure à 24 mois ;
- en toute hypothèse,
- la condamnation de la SCCV GUJAN BROUSTAUT à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
- la Banque Populaire Val-de-France, le 15 janvier 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite :
- que soit constatée son acceptation du désistement de la SCCV GUJAN BROUSTAUT de sa demande de libération des fonds ;
- de rejeter toute demande formée contre elle ;
- de condamner tout succombant aux dépens et à la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.
II - MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient à titre liminaire de donner acte à la SCCV GUJAN BROUSTAUT de ce qu’elle se désiste de sa demande, dirigée contre la Banque Populaire Val-de-France, de libération des fonds, et de l’acceptation de la défenderesse.
Sur la demande provisionnelle relative au solde du prix de vente assorti des intérêts de retard
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision à valoir sur la réparation du préjudice.
Selon l’article 1601-3 du code civil, “ la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux”.
L’article 1601-4 du même code prévoit : “ la cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur.
Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire (...)”.
En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats :
- que suivant acte authentique en date du 27 octobre 2021, la SCCV GUJAN BROUSTAUT a vendu à Monsieur [X] en l’état d’achèvement les lots 11, 50 et 51, respectivement un appartement de type T3 et deux parkings extérieurs, au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] (33 470), pour le prix de 291 500 euros ;
- que la somme de 87 450 euros a été payée comptant, lors de la signature de l’acte authentique;
- que l’acte de vente prévoit le paiement du surplus de la vente au fur et à mesure de l’avancement des travaux ;
- que l’acte stipule que « la mise à disposition des locaux ne pourra intervenir que si l’acquéreur a payé l’intégralité du prix de vente ainsi qu’éventuellement les intérêts de retard (…) » ;
- que le 02 novembre 2022 par lettre recommandée, puis le 04 novembre 2022 par courriel, la SCCV GUJAN BROUSTAUT a adressé à Monsieur [X] les deux derniers appels de fonds, à savoir 29 150 euros au titre de l’achèvement des travaux et 14 575 euros au titre de la livraison remise des clés, conformément aux dispositions de l’acte de vente (page 8) et lui a délivré une attestation d’avancement des travaux datée du 28 octobre 2022 ;
- que dès le 28 octobre 2022 la SCCV GUJAN BROUSTAUT a tenté de convenir avec Monsieur [X] d’un rendez-vous aux fins de livraison ;
- que par courriels des 02 et 24 novembre 2022, Monsieur [X] a invoqué des contraintes professionnelles pour reporter la date de livraison initialement prévue le 15 novembre 2022 ;
- que par SMS du 16 décembre 2022, Monsieur [X] a proposé des dates de livraison courant janvier 2023 ;
- que par SMS du 06 janvier 2023, Monsieur [X] a indiqué se heurter à des difficultés financières le conduisant à ne pas voir “d’autre solution que de se désister de l’acquisition de l’appartement” ;
- que par acte du 03 février 2023, la SCCV GUJAN BROUSTAUT a fait délivrer à Monsieur [X] une sommation d’assister le 1er mars 2023 à la livraison sous condition de paiement du solde du prix de vente assorti des intérêts de retard ;
- que selon procès-verbal de constat du 1er mars 2023, Monsieur [X] ne s’est pas présenté sur les lieux le 1er mars 2023 ;
- que le 04 décembre 2023, Monsieur [X] a signé un mandat de vente avec la société PATRIMONIUM IMMOCUB pour un montant de 280 000 euros net vendeur ;
- que M. [X] a refusé le 08 mars 2024 une offre « ferme écrite à 250 000 euros frais d’agence inclus, soit un net vendeur de 235 000 euros sans conditions suspensives de financement”;
- que par courriel du 15 avril 2024, Monsieur [X] a indiqué à la SCCV GUJAN BROUSTAUT vouloir verser, dans les semaines suivant ce message, une somme destinée à couvrir partiellement les montants dus.
Monsieur [X] n’a jamais contesté l’achèvement des travaux ni le principe et le montant de 43 725 (29 150+ 14575) euros qui a été appelé.
Ainsi, il n’apparaît pas sérieusement contestable que Monsieur [X] reste débiteur pour le compte de la SCCV GUJAN BROUSTAUT d’une somme de 43 725 euros.
Les contestations opposées par M.[X] dans le cadre de la présente instance, selon lesquelles il n’a jamais été convoqué, en bonne et due forme, au rendez-vous pour la livraison, dans les conditions contractuellement prévues, et n’a pas eu la possibilité de constater la présence éventuelle de vices de construction apparents, sont en complète contradiction avec les pièces et débats qui attestent de la délivrance d’une sommation à assister au constat d’achèvement des travaux, et ne sauraient être considérées comme sérieuses.
Quant au moyen tiré du fait que la demanderesse disposait de solutions alternatives puisqu’elle pouvait procéder à la résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance par l’acquéreur (4° - page 9 de l’acte authentique de vente), il sera lui aussi écarté, cette faculté offerte à la SCCV GUJAN BROUSTAUT relevant de son seul choix et ne constituant en rien une obligation passible de sanction.
Il y a lieu en conséquence, la demande ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, de condamner Monsieur [X] à verser à la SCCV GUJAN BROUSTAUT à la somme provisionnelle de 43 725 euros assortie des pénalités de retard d’un montant de 3 %, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à parfait paiement.
Sur la demande d’octroi de délais de paiement
Monsieur [X] sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. De tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d'un apurement dans les délais. Or, en l’état, Monsieur [X], qui, invoquant des difficultés financières dont il ne justifie pas, fait patienter la demanderesse depuis plus d’un an, s’octroyant ainsi de larges délais, et qui a fait le choix de refuser une offre d’achat qui lui aurait permis de solder sa dette, ne rapporte pas de telles preuves. Sa demande sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
La demanderesse sollicite par ailleurs une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, demande à laquelle le défendeur oppose que sa transparence sur ses difficultés financières, lesquelles résultent de circonstances indépendantes de sa volonté, témoigne de sa loyauté et de sa bonne foi pour trouver une solution amiable, qu’il a entrepris de vendre le bien litigieux mais qu’en raison des conditions d’octroi de crédit très difficiles et des taux d’intérêt très élevés, l’identification des acquéreurs potentiels est ardue et qu’il ne peut pas concéder une décote trop importante de son bien.
S’il ne peut être reproché à Monsieur [X] de connaître des difficultés financières, le fait de refuser une offre d’achat à 250 000 euros, qui lui aurait permis de débloquer la situation après plus d’un an d’achèvement des travaux, caractérise une résistance abusive qui justifie l’octroi à la SCCV GUJAN BROUSTAUT d’une somme de 3 000 euros.
Sur les autres demandes
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCCV GUJAN BROUSTAUT la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits. Monsieur [X] sera condamné à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande sur ce même fondement.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Banque Populaire Val-de-France les sommes, non comprises dans les démens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. Le défendeur sera condamné, outre les entiers dépens, à lui verser une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
III - DÉCISION
Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;
DONNE ACTE à la SCCV GUJAN BROUSTAUT de ce qu’elle se désiste de sa demande dirigée contre la Banque populaire Val-de-France aux fins de libération des fonds ;
CONDAMNE Monsieur [X] à verser à la SCCV GUJAN BROUSTAUT :
- la somme de 43 725 euros à titre de provision assortie des pénalités de retard à hauteur de 3 % à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à parfait paiement ;
- la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre du préjudice de la résistance abusive ;
- la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [X] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE Monsieur [X] à verser à la Banque Populaire Val-de-France la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
CONDAMNE Monsieur [X] aux dépens.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,
