N° RG 23/00365 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XGK6
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
72C
N° RG 23/00365 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XGK6
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
S.D.C. DE LA RESIDENCE EPERNON
C/
S.C.I. SEA MAR
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : Me Benoit DARRIGADE
la SCP RMC ET ASSOCIES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 20 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 02 Mai 2024,
JUGEMENT :
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDERESSE :
S.D.C. DE LA RESIDENCE EPERNON représenté par son syndic la SA AGIMMO sise 21 avenue du Général Leclerc - 33110 LE BOUSCAT
30, rue Dépé
33200 BORDEAUX
représentée par Me Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE :
S.C.I. SEA MAR
Résidence Hôtel Mont Vernon - Bat. Saint-Kitts - Appt 9604 -
Boîte aux Lettres 235 -
97150 SAINT MARTIN
représentée par Maître Laurence TASTE-DENISE de la SCP RMC ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
N° RG 23/00365 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XGK6
EXPOSE DU LITIGE
La SCI SEA, propriétaire au sein de la résidence EPERNON 30 rue DEPE à BORDEAUX (33200), soumise au statut de la copropriété de immeubles bâtis, d'un appartement situé au troisième étage (lot 69), a au cours de l'année 2021 fait déposer l'ancien store-banne de son balcon et l'a remplacé sans avoir au préalable obtenu l'autorisation de l' assemblée générale des copropriétaires.
Après avoir fait constater par huissier de justice le 8 octobre 2021 l'installation de ce nouveau store fixé en applique de la façade du balcon supérieur, la SA AGIMMO, syndic de la copropriété, a mis en demeure la SCI SEA MAR de procéder à son enlèvement. M. [R] gérant de cette SCI, répondait que ce store était une partie privative, répondait aux exigences du règlement de copropriété, était fixé en application sur la façade du garde-corps en béton de l'étage supérieur comme d'autres stores bannes de l'immeuble et respectait l'esthétique de l'immeuble.
Autorisé pour ce faire par l' assemblée générale des copropriétaires réunie le 25 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence EPERNON, représenté par son syndic, la SA AGIMMO, a, par acte en date du 30 novembre 2022, fait assigner la SCI SEA MAR pour obtenir sa condamnation sous astreinte à enlever le store banne posé sur la façade de la copropriété.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens, à savoir:
Les conclusions en date du 9 janvier 2024 du syndicat des copropriétaires de la résidence EPERNON qui demande au tribunal, au visa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :
condamner la SCI SEA MAR à enlever le store banne posé sur la façade de la copropriété et à procéder au nettoyage des traces laissées par le coffre du store et au bouchage des trous à l'emplacement des fixations, avec raccords de peinture dans le ton de la façade, dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant 6 moiscondamner la SCI SEA MAR au paiement de la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépensjuger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire
Les conclusions en date du 17 janvier 2024 de la SCI SEA MAR qui demande au tribunal de:
débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence EPERNON de ses demandesle condamner au paiement d' une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépensA titre très subsidiaire pour le cas où le tribunal entrerait en voie de condamnation,juger qu'il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit,
L'ordonnance de clôture est intervenue en date du 6 avril 2024.
MOTIVATION
Sur les demandes principales
Selon l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, n'est adoptée qu'à la majorité de tous les copropriétaires, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci;
Le règlement de copropriété de la résidence EPERNON dispose en son article 3 B , titre II, que «Les parties privatives d'un local ou d'un appartement sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire; elles comprennent (...) les barres d'appui , les garde-corps, terrasses et balcons (….) les volets ou stores et leurs accessoires».
Mais il énonce, relativement aux droits et obligations des copropriétaires et à l'harmonie de l'immeuble, que «les portes d'entrée des appartements, les fenêtres les persiennes ou stores (…) et d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie du bâtiment ne pourra être modifié bien que constituant une partie privative, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant conformément à la majorité de l'article 4 du titre V (majorité de tous les copropriétaires».
Le constat dressé le 8 octobre 2021, à la requête du syndic de la copropriété, établit que la SCI SEA MAR, ce qui n'est pas contesté, a remplacé l'ancien store-banne de son balcon fixé en applique sous le balcon de l'étage supérieur, par un store-banne fixé en applique de ce même balcon mais en saillie sur la façade de l'immeuble au bas du garde corps.
La SCI SEA MAR qui n' a pas fait dresser de constat verse aux débats six photographies de la résidence. Elles mettent en évidence, pour certaines, des stores classiques sans coffre fixés en sous-face de balcons et pour d'autres, des stores dont il n'est pas démontré qu'ils soient appliqués sur la façade, compte tenu de la distance à laquelle elles ont été prises.
Sur aucune de celles-ci ne figurent de stores bannes dont le coffre est fixé en saillie sur la façade de l'immeuble, partie commune, identiques à celui qu'elle a fait installer, contrairement à ce qu'elle soutient.
Le syndicat des copropriétaires produit dix photographies de la résidence d' EPERNON qui comprend 28 appartements répartis sur quatre étages (cf règlement de copropriété). Seul le balcon de l'appartement de la SCI SEA MAR comporte un store banne dont le coffre est fixé en saillie sur la façade de l'immeuble, tous les autres stores que comprend la résidence étant de conception classique et fixés au vu de ces photographies sur la sous-face du balcon de l'étage supérieur.
Si la couleur du coffre de ce store s'approche certes de celle de la façade, il n'en demeure pas moins que ce store est le seul de la résidence comprenant un coffre fixé en saillie sur la façade de l'immeuble, partie commune.
Il peut donc être soutenu qu'il affecte non seulement les parties communes de l'immeuble mais aussi son aspect extérieur au sens de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 : il a été modifié sans l'accord de la majorité des copropriétaires contrairement aux dispositions du règlement de copropriété , lequel s'impose tant aux copropriétaires qu' au syndic chargé de l'appliquer. Celui-ci mentionnant expressément que les stores, et d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie du bâtiment ne pourra être modifié, bien que constituant une partie privative, sans le consentement de la majorité de tous les copropriétaires.
Il ne peut qu'être constaté en conséquence que c'est en violation du règlement de copropriété que la SCI SEA MAR a remplacé sans l'accord de la majorité des copropriétaires son ancien store fixé à la sous-face du balcon de l'étage supérieur, par un store coffré fixé sur la façade de l'immeuble, partie commune.
Ce store-banne avec coffre, de conception plus moderne que celle des autres stores de la résidence avec lesquels il ne s'harmonise donc pas, a été en outre apposé contrairement à ces derniers, directement sur la façade de l'immeuble, partie commune, sans autorisation. Sa spécificité porte en outre à l'évidence atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble et à son harmonie générale.
Partant, il convient de condamner la SCI SEA MAR à enlever ce store et à remettre en état la façade selon les modalités figurant au dispositif.
Sur les demandes annexes
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires, à hauteur de 2000 €.
L'exécution provisoire étant de droit et n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire , il n'y a pas lieu de l'écarter;
Les dépens seront supportés par la SCI SEA MAR qui échoue dans sa défense.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE la SCI SEA MAR à enlever le store-banne posé sur la façade de la copropriété, à nettoyer les traces laissées par le coffre du store, à boucher les trous à l'emplacement des fixations et à effectuer les raccords de peinture nécessaires dans le ton de la façade dans le délai de trois mois mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant 6 mois
CONDAMNE la SCI SEA MAR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EPERNON 30 rue DEPE à BORDEAUX- CAUDERAN une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire qui est de droit
CONDAMNE la SCI SEA MAR aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
