N° RG 22/09846 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XKQN
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
29Z
N° RG 22/09846 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XKQN
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[Y] [A] [J], [R] [B] [J]
C/
[Y] [T] [O]
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : Me David BERGEON
Me Hélène TAINTENIER-MARTIN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 20 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 02 Mai 2024,
JUGEMENT :
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDEURS :
Monsieur [Y] [A] [J]
né le 23 Avril 1938 à LANSAC (33710)
de nationalité Française
1 lieu-dit Goujon
33710 LANSAC
représenté par Me Hélène TAINTENIER-MARTIN, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant
Monsieur [R] [B] [J]
né le 05 Mars 1942 à LANSAC (33710)
de nationalité Française
1 Vieux Château
33710 LANSAC
représenté par Me Hélène TAINTENIER-MARTIN, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant
N° RG 22/09846 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XKQN
DEFENDEUR :
Monsieur [Y] [T] [O]
né le 06 Janvier 1947 à BLAYE (33390)
de nationalité Française
98 avenue des Trois Dauphins
83980 LE LAVANDOU
représenté par Me David BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Mme [D] [H] [Z], née le 19 janvier 1951 à BOURG (33710), de son vivant retraitée, demeurant appartement 134 résidence Osiris 90 rue Chevalier à BORDEAUX (33000), célibataire, est décédée le 7 novembre 2019 à BORDEAUX (33000).
Elle laisse pour lui succéder suivant acte de notoriété dressé le 29 octobre 2021 par Me [L] [V], notaire à BORDEAUX :
M. [Y] [J], son oncle
M. [R]-[B] [J], son oncle
M. [Y] [O], son cousin au cinquième degré
Il dépend de la succession de Mme [D] [H] [Z] un appartement 134 résidence Osiris sis 96 rue Chevalier à BORDEAUX (GIRONDE) cadastré section LV n°280 d’une contenance de 35a67ca, et une maison à usage d’habitation sise 3 route de croute lieudit PRE DE SALARGUE à BOURG- SUR-GIRONDE (GIRONDE) cadastrée section AL n°205 206 207 d’un contenance de 39a40ca.
L’appartement de BORDEAUX a été mis en vente suivant compromis du 6 juillet 2020 signé par MM. [Y] et [R]-[B] [J], la qualité de cohéritier de M. [Y] [O] ayant été découverte au terme des recherches d’un généalogiste.
Estimant que les intérêts de l’indivision sont en péril faute de parvenir à un accord avec leur cohéritier, MM. [Y] et [R]-[B] [J], par acte du 22 décembre 2022, ont assigné M. [Y] [O] devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins d’être autorisés à vendre seuls les deux biens immobiliers dépendant de la succession de la défunte.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 13 mars 2024, ils demandent, sur le fondement des articles 1380 481-1 du code de procédure civile et 720 815-5 et 815-6 du code civil :
constater et au besoin déclarer la demande de M. [Y] [J] et M. [B] [J] recevable et bien fondédébouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusionsconstater et au besoin dire et juger que le refus opposé par M. [Y] [O] à la cession des biens indivis met en péril l’intérêt communen conséquence :
autoriser nonobstant le désaccord de M. [O] M. [Y] [J] et M. [B] [J] à passer seuls l’acte de cession du bien immobilier indivis, savoir : l’appartement sis 96 rue Chevalier, résidence Osiris, appartement 34 à BORDEAUX figurant au cadastre de ladite commune section LV n°280 lieudit 96 rue Chevalier avec M. [F] [S] moyennant le prix de 353.500 eurosautoriser nonobstant le désaccord de M. [O] M. [Y] [J] et M. [B] [J] à passer seuls l’acte de cession du bien immobilier indivis, savoir : une maison d’habitation sise à BOURG SUR GIRONDE figurant au cadastre de ladite commune section AL n°205 lieudit PRE DE SALARGUE avec tout acquéreur qu’il pourront trouver moyennant le prix minimum de 92.800 euroscondamner M. [Y] [O] à payer à M. [Y] [J] et M. [B] [J] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civilecondamner M. [Y] [O] aux entiers dépens de l’instanceet dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me Hélène TAINTENIER-MARTIN pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir perçu provisionordonner que l’exécution du jugement à intervenir aura lieu au seul vu de la minute
Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2024, M. [Y] [O], se fondant sur les dispositions des articles 815-5 et 815-6 du code civil, demande au tribunal de :
débouter M. [Y] [J] et M. [R]-[B] [J] de l’ensemble de leurs demandescondamner in solidum M. [Y] [J] et M. [R]-[B] [J] à payer à M. [Y] [O] la somme de 3.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2024.
MOTIVATION
I-Sur l’autorisation de vendre
Se fondant sur les dispositions de l’article 815-5 et 815-6 du code civil, MM. [Y] et [R]-[B] [J] font valoir que que le refus de vendre opposé par M. [Y] [O] met en péril l’intérêt commun, au motif que le compte de succession est sans provision et ne permet pas de faire face aux dettes d’impôts, ni aux charges de copropriété, et que le bien sis à BOURG perd de la valeur.
M. [Y] [O] rétorque que le mandat de vente du bien de BORDEAUX et le compromis de vente initialement signés par ses cohéritiers avant que sa qualité d’héritier ne soit révélée doivent être modifiés d’une part pour qu’il en soit partie, et d’autre part afin de prévoir une indemnité d’occupation, puisque ses cohéritiers ont accepté que l’acquéreur du bien de BORDEAUX s’installe dans les lieux dans l’attente de la signature de l’acte authentique moyennant une convention d’occupation précaire. Selon le défendeur, ces actes encourent la nullité et des pénalités de retard risquent d’être réclamés. Il fait grief aux demandeurs de solliciter l’autorisation de vendre seuls les biens en cause, dans le but de couvrir ces nullités et les pénalités de retard dont ils devraient répondre seuls.
SUR CE
L’article 815-5 du code civil dispose : “Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co indivisaire serait nécessaire si le refus de celui ci met en péril l’intérêt commun.”
En l’espèce, l’action des demandeurs a pour objet les deux biens immobiliers dépendant de la succession en cause, lesquels entendent obtenir l’autorisation judiciaire de mise en vente au prix minimum de 353.500 euros et 92.800 euros.
Il apparaît que M. [Y] [O] a été sommé de prendre parti et d’exercer l’option successorale le 21 mai 2021, ce qu’il a refusé de faire dans un premier temps, en arguant de la nullité des mandats de vente et du compromis signés sans lui ainsi que du manque à gagner lié à l’absence de contrepartie financière à l’occupation du bien de BORDEAUX par l’acquéreur.
L’acte de notoriété a été signé par l’ensemble des héritiers le 29 octobre 2021.
Si le premier mandat de vente relatif à l’appartement de BORDEAUX ne mentionnait pas M. [Y] [O], un second mandat est versé aux débats daté du 16 mai 2022, où celui-ci figure.
Il est également justifié de ce qu’un compromis de vente du bien de BORDEAUX a été signé et rien ne permet de considérer que l’acquéreur qui occupe le bien en vertu d’une convention d’occupation précaire, aurait accepté de régler une indemnité d’occupation ou encore qu’il a entendu dénoncer le compromis, au motif du retard pris par la vente à raison de la présence révélée d’un troisième cohéritier, comme semble le craindre le défendeur.
Le bien de BORDEAUX a été estimé par l’agence ERA entre 280 et 300 569 euros le 13 mai 2020. Le compromis de vente fixe un prix de 353.500 euros.
Le bien de BOURG a été estimé par l’agence ERA entre 103.628 et 120.000 euros le 1er juin 2020, puis à entre 80.600 et 105.000 euros le 7 mars 2024.
L’estimation la plus récente prouve que la valeur du bien de BOURG a diminué.
Des majorations de retard son également dues par la succession à raison du non paiement à temps de taxes foncières de 2022 et des charges de copropriété sont dues.
Or, la réitération de la vente du bien de BORDEAUX, au prix convenu au compromis de 353.000 euros, déjà versé en totalité par l’acquéreur au notaire instrumentaire ainsi que les frais relatifs à la vente, permettrait le règlement du solde des droits de succession et des taxes et majorations dues, pour lesquels des pénalités courent, préservant l’actif de succession et les droits successoraux respectifs.
Dans ce contexte, l’inertie de M. [Y] [O], et son opposition aux ventes envisagées pour des motifs qui peuvent soit être régularisés soit l’ont déjà été, confortent les immeubles en cause dans un statut de bien indivis, sans toutefois que le défendeur ne propose d’autre issue, le versement d’une soulte pour éviter les ventes n’étant pas dans le débat, étant rappelé que les droits de succession sont des dettes personnelles de chaque héritier, mais qu’ils peuvent être poursuivis solidairement contre les divers héritiers, et sur les biens de la succession.
Or, cette situation, qui ne peut perdurer, met en péril l’intérêt commun des indivisaires.
La demande d’autorisation des ventes au prix proposé, paraît donc fondée, et sera ordonnée.
II-Sur les demandes annexes
Compte tenu de la nature familiale du présent litige, les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et partage.
Pour les mêmes motifs et en équité, les parties seront déboutés de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
AUTORISE MM. [Y] et [R]-[B] [J] à vendre seuls l’appartement sis 134 de la résidence Osiris sis 96 rue Chevalier à BORDEAUX (GIRONDE) cadastré section LV n°280 d’une contenance de 35a67ca au prix minimum de 353.500 euros
AUTORISE MM. [Y] et [R]-[B] [J] à vendre seuls la maison à usage d’habitation sise 3 route de croute lieudit PRE DE SALARGUE à BOURG-SUR-GIRONDE (GIRONDE) cadastrée section AL n°205 206 207 d’une contenance de 39a40ca au prix minimum de 92.800 euros
AUTORISE MM. [Y] et [R]-[B] [J] à signer pour le compte de l’indivision tout mandat, promesse de vente et acte authentique afférents
DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et partage de la succession
DEBOUTE MM. [Y] et [R] [B] [J] et M. [Y] [O] de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de leurs plus amples demandes et contraires
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
