N° RG 22/04870 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WXQT
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
71F
N° RG 22/04870 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WXQT
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[U] [E]
C/
S.D.C. DU DOMAINE DES GRANDS ARBRES
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : Me Sabrina BEUVAIN
l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 20 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 02 Mai 2024,
JUGEMENT :
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDERESSE :
Madame [U] [E]
née le 14 Janvier 1971 à TANANARIVE (MADAGASCAR)
de nationalité Française
6 rue de Camponac - Appt 1 - Bât B
33600 PESSAC
représentée par Me Sabrina BEUVAIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDEUR :
S.D.C. DU DOMAINE DES GRANDS ARBRES pris en la personne de son syndic, la SAS CABINET BEDIN sise 13, avenue Pasteur 33600 PESSAC
4-6 rue Camponac
33600 PESSAC
représenté par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Mme [U] [E] est copropriétaire dans un ensemble immobilier dénommé le DOMAINE DES GRANDS ARBRES sis 4-6 rue Camponac à PESSAC(33600) placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété du 6 décembre 2017.
Le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DES GRANDS ARBRES sis 4-6 rue Camponac à PESSAC(33600) est représenté par le cabinet BEDIN, son syndic en exercice.
Le 10 juin 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a voté à la majorité des copropriétaires présents et représentés une résolution n°18 approuvant “l’installation de grillages dans les parties communes à usage exclusif selon les conditions énoncées : le grillage devra être de couleur noire, de hauteur d’un mètre, strictement implanté sur la partie de jouissance exclusive du jardin du logement, à une distance d’un mètre de la haie, afin de permettre la taille.”
Mme [U] [E] a procédé à la pose d’un grillage noir, d’un mètre de hauteur, à 30 centimètres de la haie.
Le 12 avril 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté à la majorité des copropriétaires présents et représentés une résolution n°13 décidant de ne pas modifier la résolution n°18 de l’assemblée générale du10 juin 2021 et notamment le paragraphe 2 de la manière suivante : le grillage devra être de couleur noire, de hauteur d’un mètre, strictement implanté sur la partie jouissance exclusive du jardin du logement, à une distance de 30 centimètres de la haie, afin de permettre la taille.
Estimant que cette résolution est inique, Mme [U] [E], par acte du 22 juin 2022 a fait assigner le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DES GRANDS ARBRES sis 4-6 rue Camponac à PESSAC(33600) représenté par son syndic en exercice, le cabinet BEDIN, aux fins de nullité de celle-ci.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 16 janvier 2024, Mme [U] [E] demande au tribunal, sur le fondement des articles 9, 26, et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et 544 du code civil de :
rejeter l’intégralité des demandes fins et prétentions du syndicat des copropriétairesdire Mme [E] recevable et bien fondée en son actionconstater la violation du droit de propriété de Mme [E]constater la violation du règlement de copropriétéen conséquenceannuler la résolution n°13 votée lors de l’assemblée générale du 12 avril 2022dire que Mme [E] sera exonérée en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic le cabinet BEDIN, société par actions simplifiées inscrite au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 327 843 546, dont le siège social est sis 13 avenue Pasteur à PESSAC (33600), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilecondamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépensordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution
Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2024, le le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DES GRANDS ARBRES sis 4-6 rue Camponac à PESSAC(33600) représenté par son syndic en exercice, le cabinet BEDIN, demande au tribunal, sur le fondement de la loi 10 juillet 1965, de :
débouter Mme [E] de ses demandes fins et conclusionscondamner Mme [E] à procéder au retrait de la clôture mal implantée dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par semaine de retardcondamner Mme [E] au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilela condamner aux entiers dépens
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024.
MOTIVATION
I-Sur la recevabilité de la demande de nullité de la résolution n°13
Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :
“Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale”.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la demanderesse a voté contre la résolution n°13 dont elle demande la nullité.
Son assignation ayant été délivrée le 22 juin 2022, soit moins de deux mois après que le procès-verbal de l’assemblée générale lui ait été notifié le 29 avril 2022, elle sera déclarée recevable en son action.
II-Sur le bien-fondé de la demande de nullité de la résolution n°13
La résolution n° 13 en cause votée à la majorité des copropriétaires présents et représentés est rédigée de la manière suivante : “l’assemblée générale après en avoir délibéré décide de ne pas modifier la résolution 18 de l’assemblée du 10 juin 2021 et notamment le paragraphe 2 de la manière suivante : “Le grillage devra être de couleur noire de hauteur 1 m strictement implanté sur la partie jouissance exclusive du jardin du logement, à une distance de 30 centimètres de la haie afin de permettre la taille.”
Moyens des parties
Au soutien de sa demande de nullité de la résolution querellée, Mme [U] [E] prétend qu’elle a pour effet de diminuer de manière conséquente la surface de son jardin, dont elle soutient qu’il s’agit d’une partie privative à usage exclusif. Elle fait grief à cette résolution de porter atteinte à la fois au règlement de copropriété et à son droit de propriété. Se fondant sur les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, elle rappelle qu’il est interdit à l’assemblée générale d’imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives. Elle qualifie d’exclusif et absolu son droit de propriété sur ses parties privatives, lui conférant le droit d’y exécuter des travaux sans autorisation de la copropriété, dès lors qu’ils n’ont aucune répercussion, ni sur les parties communes, ni sur l’aspect extérieur du bâtiment, conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires rétorque que le règlement de copropriété régit la possibilité de mettre en place une clôture, de sorte que la demanderesse se doit de respecter la résolution de l’assemblée générale du 10 juin 2021, ayant fixé une distance d’1 mètre entre le grillage apposé et la haie. La demanderesse ayant apposé le grillage à 30 centimètres de la haie n’aurait donc pas respecté les termes de la résolution précitée, d’autant plus qu’il s’agit, selon le défendeur, d’une partie commune, les clôtures étant fixées dans le sol. De plus, ajoute le défendeur, leur caractère privatif, à le supposer établi, n’empêcherait pas l’assemblée générale des copropriétaires d’en réglementer la mise en place, pour se conformer à l’esthétique générale ainsi qu’aux contraintes d’entretien des haies. Le syndicat des copropriétaires sollicite dès lors la suppression de la clôture en cause, sous astreinte.
Sur ce
L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaire.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
Le règlement de copropriété précise le cas échéant les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.”
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.”
L’article 26 dernier alinéa de la même loi dispose : “(...) L’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.(...)”
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Les seules limites qui peuvent restreindre les droits des copropriétaires sont celles imposées par le respect des droits des autres membres du syndicat des copropriétaires, celui de la destination de l’immeuble et l’obligation de supporter certaines travaux.
En l’espèce, Mme [U] [E] est propriétaire du lot n°22 décrit dans son titre de copropriété et dans le règlement de copropriété comme comportant “l’usage exclusif et privatif en nature de jardin d’agrément des espaces verts tels que délimités sur les plans schématiques ci-annexés.”
Le plan schématique joint au titre de Mme [U] [E] mentionne ce jardin avec une longueur de 10, 22 m sans préciser la largeur.
L’article 2 du règlement de copropriété prévoit que les parties privatives comprennent “(en outre) les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les terrasses, balcons, parkings et jardins.”
Le même article du règlement de copropriété classe parmi les parties communes “la totalité du sol c’est à dire l’ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites, le sol des espaces non bâtis et des jardins à usage privatif”.
Le 19) en page 38 du règlement de copropriété versé aux débats prévoit que “les copropriétaires ne pourront pas (non plus) modifier l’emplacement ni la consistance des grillages qui délimitent leur jardin bien qu’ils soient parties privatives. Pour leur entretien et leur remplacement, dans un souci d’harmonie de l’ensemble, ils devront se conformer au modèle choisi par l’assemblée générale tant pour le matériau utilisé que pour la couleur et les dimensions. (...) En cas de carence ou d’inobservation de ces obligations après mise en demeure des intéressés, les travaux d’entretien ou de remise en état pourront être commandés à leurs frais par le syndic.”
La question qui se pose est donc de savoir si l’assemblée générale est en droit d’obliger Mme [U] [E] à apposer son grillage à une distance d’un mètre de la haie.
Le sol des jardins à usage privatif est défini comme une partie commune par le règlement de copropriété, tandis qu’il classe les jardins parmi les parties privatives.
Il en ressort que Mme [U] [E] bénéficie de la jouissance privative du jardin.
Elle dispose à ce titre d’une liberté d’usage et de jouissance de ce jardin, qui est contrainte par le respect de la destination de l’immeuble(Civ. 3e, 22 juill. 1987, no 86-11.433 , D. 1987. 187), des droits des autres copropriétaires et des dispositions du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété, dans son article 19) précité prévoit que l’assemblée générale choisira le modèle le matériau, la couleur, et la dimension des grillages.
L’assemblée est donc habilitée à se prononcer sur ces éléments mais non sur la distance séparant ces grillages de la haie, qui n’est pas prévu dans le règlement de copropriété, étant simplement précisé que l’emplacement du grillage ne peut plus être modifié après sa pose.
Il s’en déduit que la résolution critiquée, qui prévoit les conditions dans lesquelles les grillages peuvent être édifiés (puisqu’ils ne l’avaient jamais été jusque là), en fixant une distance entre la haie et le grillage, ajoute une restriction qui n’est pas prévue dans le règlement de copropriété.
En outre, il n’est pas démontré que cette restriction soit justifiée par la destination de l’immeuble, puisqu’aucun élément du dossier ne prouve que la taille des haies nécessite une distance de 1 mètre entre la haie et le grillage et qu’une distance de 30 centimètres ne serait pas suffisante pour permettre cette taille.
En revanche, la couleur noire, la hauteur de 1 mètre et l’implantation du grillage à l’intérieur du jardin à usage privatif, qui sont d’une part, prévues par le règlement de copropriété qui impose aux copropriétaires de “se conformer au (...) modèle choisi par l’assemblée générale tant pour le matériau utilisé que pour la couleur et les dimensions”, et d’autre part, contribuent à préserver un cadre harmonieux et esthétique à la résidence, tendent bien à préserver la destination de l’immeuble, et sont donc justifiés par la destination de l’immeuble.
Par conséquent, la délibération en cause, en ce qu’elle oblige les copropriétaires à placer leur grillage à1 mètre de la haie est constitutive d’un abus de droit, et par conséquent illégale, ce qui conduit à annuler cette partie de la résolution.
III- Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu'à verser à Mme [U] [E] la somme de 2.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [U] [E] sera exonérée de sa quote-part dans les dépens frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure.
L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
-DECLARE Mme [U] [E] recevable en sa demande de nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2022,
-ANNULE la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2022 en ce qu’elle prévoit de ne pas modifier la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2022 prévoyant l’apposition des grillages à une distance de 1 mètre de la haie,
-REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°13 en ce qu’elle prévoit que le grillage devra être de couleur noire, d’une hauteur de 1 mètre, strictement implanté sur la partie jouissance exclusive du jardin du logement,
-DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DES GRANDS ARBRES sis 4-6 rue Camponac à PESSAC(33600) représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet BEDIN, de ses demandes de retrait de clôture sous astreinte,
-DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DES GRANDS ARBRES sis 4-6 rue Camponac à PESSAC(33600) représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet BEDIN, de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DES GRANDS ARBRES sis 4-6 rue Camponac à PESSAC(33600) représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet BEDIN, aux entiers dépens
-CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DES GRANDS ARBRES sis 4-6 rue Camponac à PESSAC(33600) représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet BEDIN, à verser à Mme [U] [E] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-DISPENSE Mme [U] [E] de sa quote part dans les dépens frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure.
-RAPPELLE que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
