Du 17 juin 2024
5AZ
SCI/
PPP Contentieux général
N° RG 23/03195 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJNB
[H] [X]
C/
[Y] [B]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Le 17/06/2024
Avocats : Me Jérôme DIROU
Me Luc MANETTI
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 2]
[Adresse 2]
JUGEMENT EN DATE DU 17 juin 2024
JUGE : M. Nicolas GETTLER, Vice-Président placé
GREFFIER : Madame Françoise SAHORES
DEMANDERESSE :
Madame [H] [X]
née le 24 Décembre 1973 à [Localité 5] (ARGENTINE)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Jérôme DIROU (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEUR :
Monsieur [Y] [B]
assigné chez son mandataire AXEL IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Luc MANETTI (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 17 Mai 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat de location en date du 9 mai 2007, Monsieur [Y] [B] a donné à bail à Monsieur [Z] [E] et Madame [H] [X] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4].
Madame [H] [X], habitant seule dans le logement depuis son divorce, se plaint de l’augmentation injustifiée des charges de copropriété qu’elle doit acquitter.
Madame [H] [X] a alors fait assigner Monsieur [Y] [B] devant le Juge du Contentieux de la Protection du Pôle de Protection de Proximité de Bordeaux par acte d'huissier de justice du 8 août 2023 aux fins de voir :
Condamner Monsieur [Y] [B] à restituer à Madame [E], au titre des charges indument perçues, les sommes de :
1.724,95 € pour l’année 20211.670,47 € pour l’année 2020
Condamner Monsieur [Y] [B] à restituer à Madame [E] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
A l’audience du 17 mai 2024, Madame [H] [X] , représentée par son conseil, a demandé de :
Rejeter le moyen d’irrecevabilité au motif que les dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile ne sont pas entrée en application au jour de la délivrance de l’assignation (application 1er octobre 2023 - assignation du 4 août 2023)
Condamner Monsieur [Y] [B] à restituer à Madame [E], au titre des charges indument perçues, les sommes de :
1767,16 € pour l’année 2022 1.724,95 € pour l’année 20211.670,47 € pour l’année 2020
Condamner Monsieur [Y] [B] à restituer à Madame [E] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Monsieur [Y] [B], représenté par son conseil, a demandé de :
Juger irrecevables les demandes de Madame [H] [X] au motif qu’elle n’a pas tenté de résoudre amiablement le litige avant l’introduction de la présente procédure ;
Débouter Madame [H] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner Madame [H] [X] à verser à Monsieur [Y] [B] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Pour l’exposé des moyens et prétentions des parties et conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, il sera procédé au visa des conclusions suivantes :
l’assignation de Madame [H] [X] en date du 8 août 2023,
les dernières conclusions de Madame [H] [X], soutenues et déposées à l’audience du 17 mai 2024.
et les dernières conclusions de Monsieur [Y] [B], soutenues et déposées à l’audience du 17 mai 2024.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 17 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non recevoir opposée par Monsieur [Y] [B] à l’action de Madame [H] [X]
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Par ailleurs, il doit être rappelé qu’aux termes de l’article 750-1 du Code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.
En l’espèce, Monsieur [Y] [B] soutient que la demande de Madame [H] [X] est irrecevable aux motifs que cette dernière n’a pas entrepris de démarches préalables pour tenter une conciliation amiable avant de délivrer son assignation alors que sa demande n’excède pas 5.000 €.
Or, il doit être précisé que la nouvelle rédaction de l’article 750-1 du Code de procédure civile, issue du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, n’est entrée en vigueur qu’à compter du 1er octobre 2023, suite à l’annulation de l’ancienne version de cet article par la décision du Conseil d’Etat en date du 22 septembre 2022, faisant lui-même suite aux réserves d’interprétation du Conseil Constitutionnel en date du 21 mars 2019.
Il convient alors de considérer qu’en raison de l’annulation de l’ancienne version de l’article 750-1 du Code de procédure civile par la décision du Conseil d’Etat en date du 22 septembre 2022 et de l’entrée en vigueur de la nouvelle version qu’à compter du 1er octobre 2023, l’assignation délivrée par Madame [H] [X] à Monsieur [Y] [B] le 8 août 2023, soit avant le 1er octobre 2023, n’était, par conséquent, pas soumise à ces dispositions imposant qu’une demande en justice soit précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros.
Dans ces conditions, au vu de ce qui précède et dans la mesure où la demande de Madame [H] [X] a été introduite avant l’application de la nouvelle version de l’article 750-1 du Code de procédure civile, qui doit alors lui être considéré comme inapplicable, la fin de non recevoir opposée par Monsieur [Y] [B] aux demandes formées par Madame [H] [X] sera rejetée et l’action de cette dernière sera, par conséquent, déclarée recevable.
Sur la demande de Madame [H] [X] au titre de la régularisation de charges pour les années 2020, 2021 et 2022
Il doit être rappelé que l’article 7 de la loi N° 89-642 du 6 juillet 1989, dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
De plus, l’article 23 de la loi N° 89-642 du 6 juillet 1989, prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
En outre, l’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Enfin, l’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, l’article 3 des conditions générales du contrat de location conclu entre les parties le 9 mai 2007, précise que “en sus du loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote part dans les charges réglementaires, conformément à la liste définie par décret en conseil d’état...ces charges seront réglées en même temps que le loyer principal par provision mensuelles...et feront l’objet d’une régularisation au moins annuelle...un mois avant l’échéance dela régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires...pendant ce mois les pièces justificatives seront tenues à la disposition des locataires...”
En outre, il doit être considéré que Madame [H] [X] ne saurait valablement contester avoir été informée qu’elle était soumise au paiement des charges des parties communes générales et des parties communes spéciales du Bâtiment A de la résidence au sein de laquelle elle loue son appartement, dès lors qu’à la lecture du contrat de bail, qu’elle a signé le 9 mai 2007, il a été annexé à ce dernier, “la liste des charges récupérables” et la “copie des extraits du règlement de copropriété” précisant les quote part afférente aux lots loués.
Par ailleurs, il doit être relevé que sur les pièces que Madame [H] [X] verse, elle-même, aux débats et notamment sur les relevés généraux de dépenses, les factures et appel de régularisation de charges au titre des années 2020, 2021 et 2022, il est clairement indiqué si les charges concernent les parties communes principales de la résidence du [Adresse 6] ou le Bâtiment A de la résidence du [Adresse 6] et font, de plus, chacun apparaître les différentes natures de charges, les dépenses totales et la quote part revenant à Madame [H] [X].
Il convient alors de constater que Monsieur [Y] [B] produit à l’instance l’ensemble des pièces et éléments permettant de justifier de la réalité des charges exposées et des régularisations qu’il était en droit de réclamer auprès de sa locataire, Madame [H] [X] au titre de l’année 2020, 2021 et 2022.
Ainsi et au vu de l’ensemble du dossier et des pièces versées aux débats, il apparaît que Madame [H] [X] ne justifie pas suffisamment des motifs de sa contestation, ni même de la réalité d’une double facturation de charges ou encore que les sommes dont elle s’est acquittée et dont elle réclame aujourd’hui le remboursement intégral, lui aient indument été réclamées.
Il doit enfin être précisé que, conformément à l’article 23 de la loi N° 89-642 du 6 juillet 1989, précité, les comptes de la copropriété et les différentes factures peuvent être, éventuellement, consultés au syndic de copropriété par les locataires mais qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose leur communication lors des avis de régularisation de charges.
Dans ces conditions, au vu des dispositions légales précitées, des stipulations contractuelles convenues et des éléments de preuves versées aux débats, il y a lieu de considérer que Monsieur [Y] [B] justifie suffisamment de sa créance, tant dans son principe que dans son montant, à l’encontre de Madame [H] [X], qui devra, par conséquent, être déboutée de l’ensemble de ses demandes insuffisamment justifiées.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Ainsi, Madame [H] [X] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L’équité commande de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ainsi, Madame [H] [X] sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [B], la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,
REJETTE la fin de non recevoir opposée par Monsieur [Y] [B] aux demandes formées par Madame [H] [X] et tirée du non respect des dispositions de la nouvelle version de l’article 750-1 du Code de procédure civile;
DECLARE recevable l’action de Madame [H] [X] ;
DEBOUTE Madame [H] [X] de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à Monsieur [Y] [B] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [H] [X] aux dépens ;
REJETTE l’ensemble des autres demandes ;
DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
