N° RG 22/01349 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WJPM
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE
SUR LE FOND
30Z
N° RG 22/01349 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WJPM
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[C] [L]
C/
S.A.S. ARCACHON COMPTOIR, CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUIT AINE
Grosses délivrées
le
à
Avocats : Me Sylvaine BAGGIO
Me Sandra CATHELOT-CEBOLLERO
la SAS DELTA AVOCATS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 04 JUIN 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré
Madame Marie WALAZYC, Vice-Président
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat temporaire exerçant des fonctions juridictionnelles
Isabelle SANCHEZ, Greffier lors des débats et, lors du prononcé
DÉBATS :
A l’audience publique du 02 Avril 2024, tenue en rapporteur
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile
JUGEMENT
Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DEMANDEUR
Monsieur [C] [L]
né le 04 Septembre 1947 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
11 rue des Pêcheries
33120 ARCACHON
représenté par Me Sandra CATHELOT-CEBOLLERO, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSES
S.A.S. ARCACHON COMPTOIR
35B rue du Dadé
33260 LA TESTE DE BUCH
représentée par Maître Mathieu GIBAUD de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
N° RG 22/01349 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WJPM
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE
106 Quai de Bacalan
33300 BORDEAUX
représentée par Me Sylvaine BAGGIO, avocat au barreau de BORDEAUX
*********
Par acte authentique du 27 décembre 2013, Monsieur [C] [L], propriétaire d’un bail à usage commercial situé dans un immeuble 11, rue de la Pêcherie à Arcachon (33), a consenti un bail sur les locaux précités à la société Estival qui, par acte authentique du 7 janvier 2019, a cédé son fonds de commerce et le droit au bail à la société Arcachon comptoir pour l’exploitation d’un “restaurant, café, snack, vente de glace sur place ou à emporter”, moyennant un loyer mensuel de 2 458,80 € avec une clause d’indexation et une clause de résiliation de plein droit en cas notamment de non-paiement du loyer et charges.
Un première instance a opposé les parties à la suite d’une assignation en référé délivrée par Monsieur [L] le 16 décembre 2020 à la société Arcachon comptoir, après notification d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, à l’origine d’une ordonnance rendue le 26 avril 2021 constatant l’existence d’une contestation sérieuse en raison de la fermeture administrative consécutive à la période sanitaire du Covid, tout en condamnant Monsieur [L] à nettoyer l’escalier menant de la cave louée du local exploité par la société locataire.
Par acte du 15 février 2022, Monsieur [L] a fait assigner à nouveau, mais devant le juge du fond, la société Arcachon comptoir, au visa de l’article L 145–41 du code de commerce, en présence de la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Aquitaine (le Crédit Agricole) en qualité de créancier inscrit, on fins de constater la résiliation du bail au 28 septembre 2020 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la société et de tout occupant de son chef, avec condamnation à enlever tous les meubles sous astreinte, et condamnation à payer une somme de 5 322,18 € au titre des loyers et charges impayées au 28 septembre 2020, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 3 000 € à compter d’octobre 2020 jusqu’à la libération des lieux, outre une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 février 2023, Monsieur [L] maintient l’intégralité des prétentions exposées dans l’acte introductif d’instance sauf à réclamer une indemnité d’occupation mensuelle de 3 200 €.
En réponse, par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, la société Arcachon comptoir demande de dire que la clause résolutoire n’est pas acquise et d’ordonner la suspension de ses effets en accordant rétroactivement les plus larges délais, ainsi que de juger qu’elle ne reste débitrice d’aucun arriéré de loyers à compter de mai 2023 et, à titre reconventionnel, elle conclut, d’une part, à la condamnation de Monsieur [L] à lui payer la somme de 8 126,60 € au titre des loyers indûment perçus pour les périodes du 16 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre au 15 décembre 2020, correspondant aux deux périodes de confinement consécutif à la crise sanitaire du Covid et, d’autre part, à sa condamnation, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification du jugement, à satisfaire à son obligation d’entretien des locaux et d’assurer à son locataire le couvert en se fondant sur les procès-verbaux des 3 novembre 2020 et 17mars 2021, le cas échéant en ordonnant une expertise, outre condamnation à payer une somme de 5 000 € de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et celle de 4 000 € au titre de l’article 700 précité.
Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 septembre 2022, le Crédit agricole, créancier inscrit, demande de constater qu’il n’entend pas procéder au règlement des loyers du locataire.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2024.
Motifs de la décision:
Le litige dont est saisi le juge du fond de ce tribunal opposant un bailleur, Monsieur [L], à son locataire commercial, la société Arcachon comptoir, a le même objet que le litige introduit entre les mêmes parties par l’assignation en référé délivrée par Monsieur [L] le 16 décembre 2020, à l’origine de l’ordonnance précitée du juge des référés rendue le 28 juin 2021, et tendant à constater au visa de l’article L 145–41 du code de commerce, la résiliation du bail conclu le 27 décembre 2013 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la notification d’un commandement de payer délivré le 28 août 2020 pour la somme de 6 665,77 € correspondant à des soldes de loyers et loyers dus de mars à août 2020, montant ramené à la somme de 5 322,18 € dans l’assignation en référé et correspondant à la même somme réclamée dans l’assignation délivrée devant le juge sur le même fondement et pour les mêmes raisons.
Le juge des référés, dans l’ordonnance précitée, au visa des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, après le rappel des périodes de sommes dues telles que mentionnées dans le commandement visant la clause résolutoire, et le paiement d’un acompte de 2 552,40 € le 8 septembre 2020, a énoncé qu’une partie des loyers impayés est afférente à la période pendant laquelle les restaurants étaient affectés de mesures de fermeture administrative de sorte qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les exceptions d’inexécution ou de perte de la chose louée, moyens opposés par la société locataire, dont l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à l’exercice de ses pouvoirs de ce chef de demande.
Il a également été saisi d’une demande reconventionnelle du preneur qui a produit les deux constats d’huissier, des 3 novembre 2020 et 17 mars 2021, et il a énoncé qu’il résultait de ces deux constats des travaux dans l’immeuble de Monsieur [L] affectant essentiellement les parties communes, sans faire obstacle à la jouissance du local commercial à l’exception de gravats encombrants les marches de l’escalier menant à la cave de sorte qu’il a fait droit dans la limite de l’escalier menant à la cave en ordonnant à Monsieur [L] de la désencombrer pour laisser le libre accès.
Devant le juge du fond, Monsieur [L], né en 1947, fait valoir qu’à la retraite ce loyer est sa principale source de revenus et que les moyens de défense invoquée par la société locataire sont privés de pertinence alors même que des sommes sont dues en dehors des périodes sanitaires et que la société a bénéficié comme restaurateur du fonds de solidarité accordé par l’État de sorte qu’il s’oppose à l’allocation de délais de paiement sollicités à titre subsidiaire.
De même, il s’oppose à la demande reconventionnelle tendant, le cas échéant, à ordonner une expertise, ayant pour objet de condamner à executer son obligation d’entretien, en faisant valoir que les clauses du bail ne mettent à la charge du bailleur que la réparation des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières et qu’il a fait dresser un procès-verbal de constat le 28 juin 2021 démontrant que les travaux sur les parties communes sont terminés.
La société Arcachon comptoir invoque les dispositions de l’article 1002 du Code civil sur la description de la chose louée, l’impossibilité pour elle de jouir du local sur la période du 16 mars au 11 mai 2020 à la suite du premier confinement et du 30 octobre au 15 décembre 2020 à la suite du deuxième confinement, de sorte qu’elle a été contrainte de fermer son établissement, à l’origine d’un préjudice économique important compte tenu de son activité de brasserie restauration, avec une perte du chiffre d’affaires, liée à cette fermeture, de 62 100 € HT, outre qu’elle s’est vue refuser le bénéfice du prêt garanti par l’État (PGE) d’une situation exceptionnelle, au motif qu’elle a acquis le fonds de commerce le 7 janvier 2019, alors qu’aucun incident de paiement n’avait eu lieu jusqu’en avril 2020.
Elle fait également valoir qu’elle est à jour du loyer courant et qu’elle acquitte toujours en plus du loyer une somme de 900,92 € au titre de l’arriéré de sorte qu’il ne reste que cette mensualité de l’échéancier mis en place en avril 2023 et elle prétend que le reliquat de 331,26 euros sera acquitté par virement le 10 mai 2023 et à compter de juin 2023, elle effectuera un virement mensuel de 2 153,50 €.
De l’examen des éléments rappelés ci-dessus, de fait et de droit, concernant les moyens de défense invoquée par la société Arcachon comptoir, il convient de rappeler que la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 30 juin 2022, dont le contexte de la crise sanitaire précitée est largement diffusé, a écarté quatre moyens invoqués par les preneurs tenant à la perte de la chose louée de l’article 1722 du Code civil, à l’exception d’inexécution, à l’absence de pertinence de la vocation de la force majeure ainsi que sur le moyen de la bonne foi, de sorte que les moyens invoqués dans le présent litige par la société Arcachon comptoir seront rejetés et par voie de conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande formée à titre reconventionnel de la condamnation de Monsieur [L] à payer la somme de 8 126,60 € correspondant au loyer indûment perçu durant les deux périodes de confinement précitées.
S’agissant de la clause résolutoire contractuelle expressément invoquée dans le commandement de payer délivré le 28 août 2020 à la demande de Monsieur [L], en dehors des périodes de confinement, le tribunal ne peut que constater l’application des dispositions de l’alinéa premier de l’article L 145–41 du code de commerce, l’acquisition de la clause résolutoire au 8 septembre 2020 à défaut de paiement de l’intégralité des sommes dues dans le délai d’un mois au titre de l’arriéré du solde de loyer et de loyers mentionnés dans le courant, ce que ne pouvait constater le juge des référés de ce tribunal compte tenu de la date du rendu de l’arrêt de la Cour de cassation précité alors même qu’il existait un débat à cette époque sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés sur ce point.
Sur la somme due au titre des loyers, la société Arcachon comptoir prétend n’être débitrice que du reliquat de 331,26 € payé le 10 mai 2023 mais ne justifie pas du paiement au profit de Monsieur [L] y compris en règlement d’un échéancier mais sans en justifier, les documents produits notamment en pièce 14 et 17, ne pouvant en tenir lieu s’agissant d’un compte établi par ses soins, intitulé “compte [L]”, quand bien même a été joint un document du crédit agricole avec les les références bancaires, l’Iban de Monsieur [L], et mention d’un motif “loyers mois en cours + régularisation des arriérés (900,92 €) pour un montant de 3 523,91 €.
Il s’ensuit que la société Arcachon comptoir, qui a la charge de la preuve du paiement effectif des sommes mises à sa charge en sa qualité de locataire d’un bail commercial, sera condamnée à payer une somme de 5 322,18 €, sauf à produire à l’occasion de l’exécution de la décision la justification comptable du paiement effectif des sommes dues dans la limite de la somme précitée.
Le second alinéa de l’article L 145–41, permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire à l’effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation dès lors que la résiliation n’a pas été constatée dans une décision de justice ayant autorité de la chose jugée, en réalité passée en force de chose jugée.
Il sera accordé, à titre rétroactif, à la société Arcachon comptoir un délai de deux mois à compter du jugement pour permettre la société locataire de justifier du paiement de l’intégralité des sommes dues dans la limite du montant précité de 5 322,18 €, dont la société prétend s’en être libérée auprès de Monsieur [L] mais sans en justifier comptablement, ainsi que rappelé ci-dessus, avec pour conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au terme du délai accordé, de sorte que la clause perdra ses effets dans l’hypothèse où la preuve du paiement dans le délai est rapportée au bailleur.
Il sera fixée une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers en cours au 18 septembre 2020 dans l’hypothèse où la preuve de ce paiement ne serait pas rapportée par voie de conséquence si la clause résolutoire produit son effet.
En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de la société Arcachon comptoir tendant à la condamnation de Monsieur [L] au respect de ses obligations d’entretien dès lors que les deux procès-verbaux produits l’avaient déjà été devant le juge des référés et qui en avaient justement tiré des conséquences sur le sol.
Monsieur [L], compte tenu des circonstances du litige notamment de la fermeture de l’établissement durant les deux périodes confinement, sera débouté de sa demande de dommages-intérêts à défaut de rapporter la preuve d’un préjudice spécifique autre que celui causé par le non-paiement de l’intégralité des loyers par la société Arcachon comptoir qui sera également déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance compte tenu principalement de la décision précitée de la Cour de cassation.
La société Arcachon comptoir condamnée aux dépens, sera condamnée à payer une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure.
PAR CES MOTIFS:
Le tribunal,
CONSTATE au 28 septembre 2020 l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 27 décembre 2013 consenti par Monsieur [C] [L] à la société Arcachon comptoir, devenu bénéficiaire du bail en sa qualité de cessionnaire du fonds de commerce par acte du 7 janvier 2019,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire en accordant rétroactivement à la société Arcachon comptoir un délai de deux mois à compter du jugement pour le règlement de la somme de 5 322,18 €, sauf à justifier par cette société du paiement effectif de cette somme auprès de Monsieur [L],
DIT qu’à défaut de règlement de la somme précitée ou de justification comptable de son règlement, la clause sera définitivement acquise avec les effets de droit quant à la résiliation du bail au 28 septembre 2020 et, dans cette hypothèse, d’une part, ORDONNE L’EXPULSION de la société Arcachon comptoir et de tout occupant de son chef ainsi que tout meuble lui appartenant, le tout dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution, d’autre part, avec condamnation de la société Arcachon comptoir à payer une indemnité d’occupation mensuelle du montant du loyer en cours au 28 septembre 2020 jusqu’à son départ effectif,
DÉBOUTE la société Arcachon comptoir de sa demande reconventionnelle,
DÉBOUTE Monsieur [L] du surplus de ses chefs de demande,
CONDAMNE la société Arcachon comptoir aux dépens ainsi qu’à payer à Monsieur [L] une somme de 1 000 € au titre du code de procédure civile.
La présente décision est signée par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, et par madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,
