N° RG 22/04873 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WXRR
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE
74D
N° RG 22/04873 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WXRR
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[Y] [B]
C/
A.S.L. DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT LE PRE-DES- FAUVETTES
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : Me Sébastien BACH
la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 23 MAI 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré :
Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 11 Avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDERESSE :
Madame [Y] [B]
née le 09 Décembre 1948 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
4 place Bienvenue
75015 PARIS
représentée par Maître Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
N° RG 22/04873 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WXRR
DEFENDERESSE :
A.S.L. DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT LE PRE-DES- FAUVETTES
1 allée du Pré-des-Fauvettes
33700 MÉRIGNAC
représentée par Me Sébastien BACH, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Mademoiselle [Y] [B] est propriétaire d’une parcelle située au 18 avenue des Fauvettes à MÉRIGNAC d’une surface de 1ha 97 a et 88 ca qu’elle a divisé en deux parcelles, l’une constituée de la maison et de ses dépendances cadastré 591pour 1ha 39 a et 38 ca, l’autre d’un pré de 69ca, terrain constructible cadastré 592 qu’elle a vendu dans la perspective de la réalisation d’une opération immobilière pour un lotissement de 5 maisons individuelles.
Dans le cadre de l’aménagement la mairie a refusé tout passage par le chemin desservant le 18 avenue des fauvettes en raison du caractère naturel de ce chemin bordé de chênes centenaires.
Le projet a donc prévu une sortie Allée du Pré des Fauvettes, voie spacieuse privée de 150 m de long sur 6 m de large et bordée de trottoir de 1,50 m de chaque coté desservant un lotissement créé par les parents de Mademoiselle [B] dans les années 1995-1996. Ces derniers avaient constitué, selon Mademoiselle [B], par destination du bon père de famille une servitude sur ledit lotissement.
Un permis d’aménagement a été délivré le 16 février 2022.
Diverses contestations ont été formulées par l’ASL devant la juridiction administrative - ces procédures se sont achevées soit par un rejet, une décision d’irrecevabilité ou encore par un désistement.
Mademoiselle [Y] [B] a entendu voir consacré ses droits par la juridiction judiciaire.
***
Mademoiselle [Y] [B] sollicite au terme de ses dernières conclusions déposées le 19 décembre 2023 de voir juger que les parcelles DR n°495 et 592 bénéficient d’une servitude de passage par destination du bon père de famille sur la parcelle cadastrée DR 494, servitude apparente constituée par la parcelle 595 bordée d’une dépression charretière et correspondant en son assiette sur la surface de toute l’allée permettant le passage des véhicules.
Elle invoque les dispositions des articles 688, 689, 692, 693 et 694 du Code civil et soutient que si la propriété d’origine disposait de deux accès, l’un par un chemin ou allée cavalière au 18 avenue des Fauvettes insusceptible d’être emprunté par des véhicules automobiles puisque trop étroit, en nature de terre bordé de chênes centenaires, l’autre au 36 avenue des Fauvettes, l’accès à la servitude de passage a été caractérisé par une dépression charretière parfaitement mentionnée dans les plans du lotissement voisin, le pré conservé étant destiné à constituer un nouveau lotissement distribué par cette allée ainsi rendue parfaitement accessible. La servitude est ainsi apparente et opposable à l’ASL en vertu de l’acte d’acquisition qui mentionne que l’acquéreur supportera les servitudes.
Elle s’estime détentrice de ce droit de passage constitué par ses parents dans le cadre de la division de leurs parcelles et souligne que la parcelle 495 a été depuis l’origine exclue de l’assiette du lotissement et est un prolongement jusqu’à l’Allée du PRÉ DES FAUVETTES de sa propriété qui forme une unité foncière avec la parcelle 592 (anciennement 381).
Elle ajoute que ce passage n’a été ponctuellement fermé que pour éviter que des personnes pénètrent sur les lieux qui étaient alors inhabités, qu’il a pu être obstrué par des broussailles sans qu’il y ait eu volonté de ne plus faire usage du passage.
Les plans établis par Monsieur [H], géomètre expert portent dès l’origine la trace de la volonté de réserver un passage apparent dans la perspective de constituer dans le prolongement un lotissement dans le pré constructible.
La présente procédure étant parfaitement justifié la demande en paiement au titre d’un préjudice financier, qui fait double emploi avec celle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée. Elle a subi trois instances administratives bloquant la réalisation du projet et les frais de la présente procédure, de sorte qu’une indemnité de 10.000 € lui sera légitimement accordée au titre de ses frais irrépétibles (le dispositif de ses conclusions limite sa demande à 5.000 €).
***
L’Association syndicale libre DU PRÉ DES FAUVETTES, ASL dont le siège social est 5, Allée du Pré des Fauvettes 33700 MÉRIGNAC par ses dernières conclusions déposées le 20 mars 2024 sollicite de voir :
• JUGER que Madame [P] [B] n’a jamais entendu constituer de servitude de passage entre les fonds DR0494 et DR0495 et DR0592 pour l’avoir notamment clôturé en 1995 et notamment indiqué dans l’acte authentique de vente de la parcelle DR 0497 ;
• DEBOUTER Madame [Y] [B] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;
• CONDAMNER Madame [Y] [B] à verser à l’Association Syndicale Libre du Pré des Fauvettes la somme de 10.000,00€ en réparation du préjudice occasionné par les contentieux devant le Tribunal Administratif de Bordeaux ainsi que la procédure abusive en cause ;
• CONDAMNER Madame [Y] [B] à verser à l’Association Syndicale Libre du Pré des Fauvettes la somme de 6.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’exécution incluant les frais de recouvrement prévus à l’article A.444-32 du code de commerce.
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Au soutien de sa position elle fait l’historique de la constitution de l’ASL et de ses relations avec sa voisine Madame [P] [B], qui à l’origine réclamait l’établissement d’une servitude conventionnelle, sans prétendre disposer d’une servitude de bon père de famille, et qui ne saurait désormais invoquer un tel droit alors qu’elle a volontairement enclavé sa parcelle constructible. Il ne saurait être admis que la création d’un passage vienne troubler la tranquillité de son lotissement.
Elle précise que la juridiction administrative a écarté ses recours pour des motifs liés à la recevabilité mais n’a pas statué au fond sur l’existence d’une éventuelle servitude de passage, analyse qui relève de la seule juridiction judiciaire, alors que, bien évidemment la délivrance d’un permis d’aménager et de construire est conditionné par la démonstration que le fonds à lotir dispose d’un accès direct à la voie publique.
Elle souligne que l’allée des fauvettes est une voie privée où la circulation publique est interdite par des panneaux et qui n’a pas été rétrocédée à la Commune.
Lors de la constitution du lotissement de l’ASL, madame [B] a déclaré devant le Notaire qu’elle n’avait créé personnellement aucune servitude, excluant de ce fait la constitution d’une servitude de bon père de famille. En outre sa parcelle était à l’époque clôturée, ce qui excluait tout passage et ne donnait aucun caractère apparent à une éventuelle servitude. La clôture est mentionnée sur le plan [H] annexé à l’acte authentique (pièce 22), la présence d’arbres obstruant tout passage a été constatée par huissier le 16 décembre 1996.
La dépression charretière, d’une largeur de 3,50 m seulement, qui n’est pas au droit de la parcelle de Madame [B] n’est du reste pas connectée à la parcelle 495, il n’existe aucun aménagement d’un chemin, au contraire, la végétation interdit la circulation. La largeur est insuffisante pour répondre aux exigences d’urbanisme (5 mètres).
Le passage revendiqué n’a donc aucun caractère apparent, une clôture édifiée en 1995 en interdisant l’accès.
La demanderesse ne saurait soutenir avoir maintenu l’unité foncière dans l’esprit de ses parents, malgré les sacrifices financiers que cela lui occasionnait, durant douze années, pour prétendre ensuite que ses parents avaient toujours eu l’intention de constituer un lotissement et de se ménager un passage permettant sa desserte dans le cadre d’une opération simplement spéculative.
En tout état de cause l’acte d’acquisition ne mentionne aucune servitude et il n’est pas possible d’alléguer 25 ans plus tard par ajustement de cause qu’une servitude de bon père de famille aurait été constituée, servitude par ailleurs absolument pas apparente et rendue inaccessible par une clôture.
Elle considère comme fautive l’attitude de la demanderesse qui n’a pas hésité à prétendre disposer d’une servitude de bon père de famille et à menacer ses voisins, elle sollicite 6.000 € de ce chef au titre de son préjudice financier et au total de 10.000 € toute cause de préjudice confondu outre 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
DISCUSSION
Selon l’article 693 du Code civil, il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.
Il en est déduit que la servitude par destination du père de famille ne peut résulter que de l'état des choses dans lequel elles ont été mises avant la division du fonds, et non de la simple éventualité de l'installation d'ouvrages, elle doit être apparente au moment de la division du fonds.
En l’espèce, la demanderesse soutient que la servitude de passage sur le fonds voisin issu de la division du fonds qui appartenait à ses parents est une servitude par destination du bon père de famille.
Néanmoins, les mentions du titre de vente ne comportent aucune indication concernant la constitution d’une telle servitude alors que les vendeurs qui constituaient cette division aurait pu réserver leur droit de passage en l’indiquant sur le titre de vente ce qui aurait évité tous débats.
Par ailleurs, la propriété divisée continuait à disposer d’un accès par le 18 rue des Fauvettes, de sorte que ce fonds pouvait se dispenser de l’accès par le 36 rue des Fauvettes. Si les vendeurs souhaitaient conserver les deux accès, il leur était nécessaire de le mentionner dans l’acte de cession.
Enfin, il résulte de l’exposé des faits que lorsque la demanderesse a décidé de créer un nouveau lotissement elle a, en premier lieu, sollicité une autorisation d’aménagement prévoyant que l’accès à ce lotissement se ferait par le 18 rue de Fauvettes.
Ce n’est que parce que la Mairie a refusé le premier permis d’aménager en raison du caractère de l’allée distribuée au 18 rue des Fauvettes qui est constituée de chênes centenaires qui la borde et qui sont protégés.
Du reste le promoteur, la société PROGEFIM, conscient de la difficulté, s’est adressé à l’ASL voisine, ne s’y est pas trompé en recherchant l’accord de l’ASL, propriétaire de la voie privée, pour solliciter son accord, accord dont il aurait été possible de se dispenser si la servitude du bon père de famille avait été clairement mentionnée dans l’acte de cession (pièce 14 défendeur).
Au total, si les parents de la demanderesse avaient l’intention de se réserver un passage, force est de constater que cette intention ne s’est pas traduite dans les titres.
La demanderesse invoque le fait que la parcelle DR 495 d’une surface de 69 m² et d’une largeur de 8 m est manifestement l’assise du prolongement d’une servitude de passage dont l’apparence est bien caractérisée par la création d’une dépression charretière (“bateau”) de sorte que la constitution de la servitude de bon père de famille résulterait du caractère apparent de celle-ci, cette dépression est mentionnée sur le plan annexé à l’acte authentique de vente en date du 5 décembre 1996.
Néanmoins, cette dépression charretière qui est un ouvrage extérieur apparent constitutif d’un signe de servitude, ne distribue aucun accès ou chemin puisqu’il n’est pas contesté que le fonds de la demanderesse est clos, au moins depuis 1995 à cet endroit. Cette dépression charretière ne se situe pas précisément au droit de la parcelle 495 et n’est pas un signe évident d’un passage vers cette parcelle, sa largeur (3,50 m selon le constat de maître [J] pièce 2) est insuffisante pour assurer une circulation à double sens (6m).
Ainsi, l’aménagement (passage charretier) ne créé pas un réel passage entre les deux fonds, il s’agit d’une simple commodité, destinée par exemple à faciliter les manoeuvres sur le rond-point ou “raquette” pour les véhicules de grand gabarit, ou pour le stationnement en bordure, ou enfin pour assurer le demi tour au fond de cette voie en impasse.
C’est donc par ajustement de cause que la demanderesse soutient que la seule partie constructible de sa propriété est la parcelle cadastrée 592 qui ne peut être distribué par l’allée cavalière du 18 allée des Fauvettes bordée de chênes protégés et qui pour cette raison ne peut être aménagée pour permettre un passage réglementaire doit l’être par un accès traversant le lotissement dissocié du fonds initial.
Les témoignages du Notaire et du géomètre, qui rapportent quelle était l’intention des propriétaires initiaux, ne permettent pas de faire dire aux titres qu’ils ont rédigé ou contribué à rédiger, que cette intention a été clairement mentionnée dans les actes qui ne mentionnent aucune création de servitude du fait des vendeurs.
En effet, si au terme de l’article 637 du Code civil une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire de sorte qu’il en est déduit que les juges du fond ne peuvent reconnaître l'existence d'une servitude sans rechercher si les terrains et les bâtiments visés appartiennent de façon privative à des propriétaires différents, ces dispositions impliquent que lors de la division du fonds, les propriétaires qui cédaient une partie de leur héritage à des tiers devaient prendre la précaution de mentionner à l’acte de cession le droit de passage qu’ils entendaient constituer “en bon père de famille”. La division du fonds initial par la cession d’une partie de celui-ci devait conduire à mentionner une telle servitude, d’autant que l’allée constituée pour desservir la parcelle cédée restait une allée privée.
Madame [B] mère, ou son Notaire, avaient pris la précaution de mentionner l’existence de servitudes constituées en 1995 au profit des consorts [L] ou [U] dans des actes (pièces 22 et 23 défendeur) concomitant à l’acte de cession à l’ASL de sorte qu’il est possible d’en conclure a contrario que l’absence de mention de la servitude de bon père de famille résulte du fait qu’il n’y avait aucune volonté de la constituer.
La demanderesse fait une citation tronquée de l’acte de cession qui comporte certes la mention du fait que l’acquéreur supportera les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou non pouvant grever ces biens à ses risques et périls et sans recours contre le vendeur et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droit qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers ou de la loi - mais cette mention est suivie de la déclaration du vendeur en les termes suivants : le vendeur déclare à titre de simple renseignement et sans que cette déclaration puisse modifier la clause de non garantie des servitudes ci-dessus, que personnellement il n’en a créé aucune sur ledit immeuble à l’exception de celles ci-dessus relatées, et qu’il n’est pas à sa connaissance qu’il en existe d’autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux et des énonciations des présentes, notamment du règlement du lotissement.
Bien évidemment c’est à cette place que le vendeur aurait dû déclarer constituer une servitude de bon père de famille afin de permettre la distribution du lot qu’il conservait. Or, les plans du lotissement, s’ils faisaient mention des différents passages charretiers, mentionnaient également clairement les clôtures, dont celles de la parcelle 495.
Le demanderesse succombe en conséquence à sa demande visant à voir consacrer une servitude de bon père de famille au profit de son fonds et aux dépens de l’ASL.
Elle sera déboutée de sa demande principale et de ses demandes accessoires au titre de l’abus de droit ou sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’ASL justifie avoir dû dépenser du temps et des moyens pour résister à une demande en justice qui s’avère non fondée, néanmoins sans justifier que la présente action résulte d’une intention malicieuse ou d’une volonté dolosive, de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande au titre de l’abus d’agir en justice.
L’équité commande de lui allouer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.
DÉBOUTE Mademoiselle [B] de ses demandes.
LA CONDAMNE à verser à l’ASL des propriétaires du lotissement LE PRÉ-DES-FAUVETTES la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
LA CONDAMNE aux entiers dépens.
La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
