N° RG : N° RG 19/01391 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TDRT
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
50E
N° RG : N° RG 19/01391 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TDRT
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
S.A.R.L. MER ET GOLF RESIDENCES
C/
S.A.R.L. LANCELOT
Grosses délivrées
le
à
Avocats :
la SELAS GESTION SOCIALE APPLIQUEE G.S.A.
Me Laurent PARAY
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 16 MAI 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré
Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Mme Myriam SAUNIER, Vice-Présidente
Pascale BUSATO Greffier, lors des débats et Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du prononcé
DÉBATS :
A l’audience publique du 07 Mars 2024,
Délibéré au 16 mai 2024
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. MER ET GOLF RESIDENCES
4 rue Jean Pommiès
33520 BRUGES
représentée par Me Laurent PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE :
S.A.R.L. LANCELOT ( pris en la personne de sa gérante Madame [L] [T])
13 Route Nicolas Andréa
Domaine de Saint Sébastien
06950 FALICON
représentée par Maître Laurence MUNIER de la SELAS GESTION SOCIALE APPLIQUEE G.S.A., avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
N° RG : N° RG 19/01391 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TDRT
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant bail commercial du 1er novembre 2009, les consorts [E] ont confié la gestion d’un appartement de type 2 situé dans une résidence de tourisme à BIARRITZ à la SARL MER ET GOLF BIARRITZ SOCOA devenue SARL MER ET GOLF RESIDENCE.
La SARL LANCELOT a acquis l’appartement le 06 juillet 2015.
Par acte d’huissier du 26 avril 2018, la SARL LANCELOT a fait délivrer un congé à la SARL MER ET GOLF pour le terme du bail fixé au 31 octobre 2018, sans offre d’indemnité d’éviction.
Par acte délivré le 1er octobre 2018, la SARL MER ET GOLF RESIDENCES a fait assigner la SARL LANCELOT devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 69.000 euros.
Par jugement du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- déclaré que la SARL LANCELOT est redevable d’une indemnité d’éviction,
- avant dire droit, ordonné une expertise confiée à madame [W] [B].
Un appel a été relevé à l’encontre de cette décision.
Par ordonnance du 18 janvier 2022, le juge de la mise en état a débouté la SARL MER ET GOLF RESIDENCE de sa demande de provision en raison d’une contestation sérieuse découlant de l’appel en cours.
L’expert a déposé son rapport le 03 août 2021.
Par jugement du 05 janvier 2023, le tribunal a prononcé un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux.
Par arrêt du 23 mai 2023 la cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement du 18 mars 2021.
La clôture est intervenue le 21 février 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2023, la SARL MER ET GOLF RESIDENCES sollicite du tribunal de :
- condamner la SARL LANCELOT à lui payer la somme de 45.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction,
- condamner la SARL LANCELOT au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise,
- condamner la SARL LANCELOT à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande, la SARL MER ET GOLF RESIDENCES fait valoir que l’évaluation proposée par l’expert, déterminée à partir du chiffre d’affaires moyen réalisé sur les trois derniers exercices auquel est appliqué un coefficient multiplicateur de deux doit être retenue.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2023, la SARL LANCELOT demande au tribunal :
- à titre principal, de débouter la SARL MER ET GOLF RESIDENCES de ses demandes,
- à titre subsidiaire, de fixer l’indemnité d’éviction qu’elle doit à la somme de 27.128,60 euros et subsidiairement à la somme de 32.402,14 euros,
- en tout état de cause, de débouter la SARL MER ET GOLF RESIDENCES de ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chaque partie conservera ses propres dépens, la SARL MER ET GOLF RESIDENCES conservant ceux liés à l’expertise.
Au soutien de sa demande principale, elle expose qu’elle n’a pas été de mauvaise foi et qu’elle était fondée, dès lors qu’elle s’appuyait sur un acte notarié erroné, à refuser de payer le montant réclamé qui était supérieur à celui retenu par l’expert.
A l’appui de sa prétention subsidiaire, la SARL LANCELOT indique qu’il convient de ne pas prendre en compte, dans le calcul du chiffre d’affaires, le supplément dont bénéficie la société MER ET GOLF RESIDENCES au titre des semaines non prises par le propriétaire sur les douze semaines d’occupation personnelle contractuellement prévues pour lesquelles a pu autoriser le preneur à les louer moyennant une rétribution particulière. Elle expose que pour les années 2015 à 2018, le chiffre d’affaires au titre de ces périodes non inclues dans le bail conduisent à ramener le chiffre d’affaires annuel moyen, auquel un coefficient de 2 sera appliqué, à la somme de 13.564,30 euros. A titre subsidiaire, la SARL LANCELOT, expose que le calcul doit intégrer les dispositions de l’article 7 du contrat de bail au titre du numéraire de base en cas d’occupation déduite, ce qui conduit ainsi à réduire le chiffre d’affaires, auquel un coefficient de 2 sera appliqué, à la somme de 16.201,07 euros.
MOTIVATION
Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’éviction
En vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
En l’espèce, le principe du paiement de l’indemnité d’éviction est acquis par le jugement confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux. Cette décision étant aujourd’hui définitive, il n=y a pas lieu d’examiner les éléments soutenus à l’appui de la demande en débouté de la SARL LANCELOT qui ne saurait prospérer.
Sur le montant de l’indemnité, les parties s’accordent sur une modalité de calcul fondée sur le chiffre d’affaires de la SARL MER ET GOLF, compte tenu de la perte du fonds de commerce, étant relevé qu’il s’agit d’une perte uniquement partielle dès lors que la société MER ET GOLF conserve d’autres baux sur d’autres appartements dans la même résidence.
S’agissant de la détermination de ce chiffre d’affaires et de l’inclusion ou non des semaines d’occupation personnelle finalement données en location à la SARL MER ET GOLF, l’expert, répondant au dire du bailleur, soutient que ces semaines ne sont pas à déduire du chiffre d’affaires.
Il convient effectivement de retenir cette proposition de l’expert dès lors que le contrat de bail ne prévoit pas de manière précise les semaines d’occupation personnelle qui sont fixées à une période maximale de 179 jours, et qu’il est spécialement prévu dans ce contrat que les semaines non utilisées mises à disposition du bailleur entraîneront le versement d’un loyer par le preneur. Cette mise à disposition lors de périodes supplémentaires du bien par le bailleur permet donc une mise en location du bien par le preneur et ainsi un accroissement de son chiffre d’affaires, dont il doit nécessairement être tenu compte pour évaluer son préjudice du fait de son éviction du bien.
Dans ces conditions, le chiffre d’affaires moyen sur les années 2016 à 2018 étant de 22.453,06 euros, il convient de fixer, conformément à la demande, l’indemnité d’éviction à la somme de 45.000 euros, après application d’un coefficient multiplicateur de 2 compte tenu de la nature du lot loué, de ses conditions d’occupation, et de son environnement
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n=en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SARL LANCELOT perdant la présente instance, elle est donc condamnée au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l=équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu=il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
En l’espèce, la SARL LANCELOT, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la société MER ET GOLF la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
- Exécution provisoire
Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au 1er janvier 2020 applicable au présent litige compte tenu de la date de l’introduction de l’instance, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.
Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.
En l’espèce, l’exécution provisoire qui est compatible avec la nature de l’affaire, et nécessaire afin d’assurer l’exécution de la décision au regard de l’ancienneté du litige, doit être prononcée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Condamne la SARL LANCELOT à payer à la SARL MER ET GOLF RESIDENCES la somme de 45.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;
Condamne la SARL LANCELOT au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;
Condamne la SARL LANCELOT à payer à la SARL MER ET GOLF RESIDENCES la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SARL LANCELOT /SARL MER ET GOLF RESIDENCES de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;
Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
