N° RG 22/07926 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XB3G
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
72C
N° RG 22/07926 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XB3G
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
S.C.I. ULUWATU
C/
S.C.I. DRAUGE, [E] [B]
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : Me Frédéric CAVEDON
Me Elodie VITAL-MAREILLE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 02 Mai 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 07 Mars 2024,
JUGEMENT :
Réputé contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDERESSE :
S.C.I. ULUWATU
6 rue Gaston Gaillard
17140 LAGORD
représentée par Me Frédéric CAVEDON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDEURS :
S.C.I. DRAUGE
110 rue du Rempart
37000 TOURS
représentée par Me Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
N° RG 22/07926 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XB3G
Monsieur [E] [B]
né le 10 Juin 1976 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
4 rue des Ayres
33000 BORDEAUX
défaillant
EXPOSE DU LITIGE
La SCI ULUWATU est propriétaire des lots n°4 et n°14 constitués d’un appartement et d’une cave au sein d’un immeuble placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, sis 4 rue des Ayres à BORDEAUX.
La SCI FAMILIALE DRAUGE est propriétaire dans ce même immeuble d’un local situé au rez-de-chaussée , donné en location à M. [V] et [S] de la société CATERING 1, selon contrat de bail commercial, cédé à M. [E] [B] avec le fonds de commerce par acte sous seing privé du 13 décembre 2019, la destination des lieux loués étant l’activité de petite restauration, sandwicherie, sans aucune cuisson ni fabrication sur place.
Le syndic en exercice de la copropriété est la société PETGES & DUFRANC à laquelle a également été confié la gestion du bien de la SCI FAMILIALE DRAUGE.
Des travaux ont été entrepris par M. [E] [B] sans autorisation de la copropriété et des nuisances sonores ont été dénoncées. La SCI ULUWATU a mis en demeure M. [E] [B] et la SA PETGES & DUFRANC de faire cesser ces troubles et de remettre en état les lieux, par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 août 2021.
Par acte du 12 octobre 2022, la SCI ULUWATUa fait citer la SCI FAMILIALE DRAUGE et M. [E] [B] devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, en réparation des troubles du voisinage.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 19 juin 2023, la SCI ULUWATU sollicite du tribunal au visa des dispositions des articles 1240 du code civil et L.141-7 du code de commerce, de :
la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes fins et conclusionsdébouter la SCI FAMILIALE DRAUGE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusionscondamner in solidum la SCI FAMILIALE DRAUGE et M. [B] à lui payer la somme de 6.528 euros au titre du préjudice financier subi à la date de l’assignation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2021 et jusqu’à parfait règlementcondamner in solidum M. [B] et la SCI FAMILIALE DRAUGE à payer à la SCI ULUWATU une somme mensuelle de 500 euros au titre du préjudice financier subi à compter de l’assignation et jusqu’à libération effective des lieuxcondamner in solidum M. [B] et la SCI FAMILIALE DRAUGE à payer à la SCI ULUWATU une somme de 800 euros en réparation de chaque nuisance constatéescondamner solidairement la SCI FAMILIALE DRAUGE et M. [B] à payer à la SCI ULUWATU la somme complémentaire de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et commercial subiscondamner solidairement la SCI DRAUGE et M. [B] au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droitcondamner solidairement M. [B] et la SCI DRAUGE aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Frédéric CAVEDON avocat aux offres de droit
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 21 novembre 2023, la SCI FAMILIALE DRAUGE, au visa des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, demande au tribunal de :
déclarer la SCI FAMILIALE DRAUGE recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandesen conséquencedébouter la SCI ULUWATU de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI FAMILIALE DRAUGEà titre subsidiairejuger que M. [B] devra relever indemne la SCI FAMILIALE DRAUGE de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre, en ce compris l’article 700 et les dépensen toute hypothèsecondamner la SCI ULUWATU et M. [B] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
Bien que valablement assigné suivant les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, M. [E] [B] n’a pas constitué avocat de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire, le tribunal ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2024.
MOTIVATION
Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture
Se fondant sur les dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, la SCI FAMILIALE DRAUGE sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture, afin de porter à la connaissance du tribunal l’avancée des différentes procédures et d’étayer ses dires.
La SCI ULUWATU s’oppose à cette demande.
Sur ce,
L’article 803 du code de procédure civile dispose : “ L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue (...).”
Le fait que les procédures, déjà initiées par les parties en cours d’instance et avant l’ordonnance de clôture, aient donné lieu à des décisions ou actes de commissaires de justice n’est pas de nature à influer sur les termes du litige, et ne constitue donc pas une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.
Par conséquent, le SCI FAMILIALE DRAUGE sera déboutée de sa demande de rabat de clôture.
I-Sur les demandes principales
Sur le trouble anormal du voisinage
La demanderesse sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil soutient que les nuisances sonores, olfactives, la dégradation des parties communes et le non respect du règlement de copropriété qu’elle reproche à M. [E] [B] constituent des troubles anormaux du voisinage, ce qui est de nature à engager sa responsabilité, ainsi que celle de son bailleur, la SCI FAMILIALE DRAUGE, qui n’a pas agi avec suffisamment de célérité.
La SCI FAMILIALE DRAUGE rétorque avoir effectué de nombreuses diligences en adressant des mises en demeure par l’intermédiaire de son conseil ou de son gestionnaire de bien, la SA PETGES & DUFRANC, à M. [E] [B], outre des courriers à la mairie et à la Préfecture. Elle rappelle avoir également assigné le défendeur ensuite du commandement de payer qu’elle lui a fait délivrer, en acquisition de la clause résolutoire. Elle ajoute que le syndic et la demanderesse disposaient d’une action oblique contre M. [E] [B] qu’ils n’ont pas mise en oeuvre.
Sous le visa des dispositions de l’article 544 du code civil, la cour de cassation a consacré le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage.
L’article 651 du code civil dispose par ailleurs que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.
Le trouble anormal du voisinage est un mécanisme de responsabilité objective, sans faute à prouver, subordonné à l’existence d’un trouble anormal, et dont la fonction est de réparer les conséquences du trouble passé mais aussi de le faire cesser pour l’avenir.
La règle essentielle est la recherche et la caractérisation de l’anormalité du trouble c’est à dire un trouble qui dépasse la mesure des obligations ordinaires de voisinage.
Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation de l’anormalité du trouble, indépendante de l’existence d’une faute ou de la garde de la chose.
Le principe selon lequel, nul doit causer à autrui un trouble du voisinage s’applique à tous les occupants d’un immeuble en copropriété.
La victime d’un trouble de voisinage émanant d’un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire.
Sur ce,
En l’espèce, il n’est pas contesté que des travaux ont été entrepris par M. [E] [B] sans autorisation, ce qui constitue une violation des dispositions du bail commercial ainsi que du règlement de copropriété, dont les dispositions prévoient :
“Dans le cas où l’immeuble est soumis au régime de la copropriété, préalablement à l’exécution de tous travaux, le locataire communiquera au bailleur les éléments nécessaires à l’obtention de l’autorisation du syndicat des copropriétaires.”
“Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semble la division ou la distribution intérieure des parties divises sur lesquelles il exerce son droit, sauf ci ces travaux : (...)
a) intéressent le gros oeuvre de l’immeuble ou sont de nature à compromettre la solidité de l’édifice.
b) apportent une modification tant aux portes palières et aux cloisons sur les couloirs et escaliers qu’aux cloisons mitoyennes de deux appartements ou locaux appartenant à des propriétaires différents.
(..) Ne pourront être exécutés qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale dans les termes de l’article 27 11 2 du présent règlement.”
“Aucun local ne pourra être occupé par une personne exerçant une profession de musicien ou de chanteur qui ferait habituellement de la musique à la façon d’un professionnel, à moins de réaliser une insonorisation suffisante sous le contrôle de l’architecte, les frais étant à la charge des copropriétaires intéressés.”
Un arrêté municipal a également été pris le 21 octobre 2021 ordonnant la fermeture de l’établissement, considérant que la sécurité publique était compromise.
Si le non-respect d’une stipulation du règlement de copropriété, d’un bail commercial, ou une fermeture administrative ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un trouble anormal du voisinage, ils viennent s’ajouter aux autres éléments du dossier, dont il ressort, notamment des courriels et plaintes pénales déposées - rapportant un niveau de bruit important, plusieurs fois par semaine et jusqu’à entre 1 heure et 5h30 du matin, voire toute la nuit- que l’activité de spectacle organisée dans les lieux engendre des nuisances sonores importantes.
Ces troubles, faits non pas uniques mais répétés, qui n’ont pu trouver aucune solution, malgré les mises en demeure adressées et les procédures intentées, sont difficilement supportables et excèdent les inconvénients normaux du voisinage.
Par conséquent, il sera retenu l’existence d’un trouble anormal du voisinage.
Sur les responsabilités
M. [E] [B] en sa qualité de locataire des lieux est donc responsable du trouble du voisinage subi par la SCI ULUWATU.
La SCI FAMILIALE DRAUGE, propriétaire de l'appartement à l'origine du trouble de voisinage, engage également sa responsabilité envers les voisins de son locataire, sur le fondement de la théorie des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, de sorte qu’elle doit être condamnée in solidum avec son locataire à indemniser les troubles ainsi subis par la SCI ULUWATU.
Sur l’indemnisation du préjudice
La SCI ULUWATU estime que les agissements des défendeurs l’ont empêché de louer son bien ce qui lui a valu une perte de revenus dont elle sollicite réparation à hauteur de 5.050 euros, outre 500 euros par nuisance constatée, 800 euros par mois jusqu’à complète libération des lieux, est 5.000 euros au titre du préjudice moral.
La défenderesse conteste la totalité des préjudices allégués.
Sur ce,
Au vu des justificatifs produits, sur la perte de revenus, le préjudice de perte de revenus et financier de la SCI ULUWATU sera réparé par l’allocation de la somme de 2.500 euros.
En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts au titre de chaque nuisance constatée, le préjudice de la SCI ULUWATU étant suffisamment réparé par l’allocation de la somme de 2.500 euros.
Le préjudice moral, qui s’entend de celui qui porte atteinte à l’honneur, à la réputation et à l’affection de celui qui l’invoque, n’est pas établi, les demandeurs n’apportant pas d’élément de preuve sur la teneur de ce préjudice.
Sur la demande en garantie de la SCI FAMILIALE DAUGE
L’auteur des troubles est le locataire et les occupants de son chef.
La responsabilité de M. [E] [B] est engagée envers la SCI FAMILIALE DRAUGE sur le fondement des dispositions du bail commercial.
M. [E] [B] sera dès lors condamné à garantir et relever indemne la SCI FAMILIALE DRAUGE de toutes les condamnations prononcées à son encontre.
Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
La SCI FAMILIALE DRAUGE et M. [E] [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu'à verser à la SCI ULUWATU, la somme de 1.500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI FAMILIALE DRAUGE sera déboutée de sa demande de ce dernier chef.
L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
-DEBOUTE la SCI FAMILIALE DRAUGE de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture,
-DIT que M. [E] [B] a causé un trouble anormal du voisinage à la SCI ULUWATU, engageant sa responsabilité et celle de son bailleur la SCI FAMILIALE DRAUGE
-CONDAMNE in solidum la SCI FAMILIALE DRAUGE et M. [E] [B] à régler àla SCI ULUWATU la somme de 2.500 euros, en réparation de son préjudice économique
-DEBOUTE la SCI ULUWATU de ses autres demandes de dommages et intérêts et au titre du préjudice moral
-CONDAMNE M. [E] [B] à garantir et relever indemne la SCI FAMILIALE DRAUGE de toutes les condamnations prononcées à son encontre
-CONDAMNE in solidum M. [E] [B] et la SCI FAMILIALE DRAUGE aux entiers dépens,
-CONDAMNE in solidum M. [E] [B] et la SCI FAMILIALE DRAUGE à régler à la SCI ULUWATU la somme de1.500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- DEBOUTE la SCI FAMILIALE DRAUGE de ses demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
- RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
