N° RG 21/07403 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V3AT
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE
SUR LE FOND
30Z
N° RG 21/07403 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V3AT
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
S.A.S. SOGE-PROP
C/
S.C.I. APIS
Grosses délivrées
le
à
Avocats : la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES
Me Emmanuel SUTRE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 30 AVRIL 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,
Statuant à Juge Unique
Isabelle SANCHEZ, Greffier lors des débats et Pascale BUSATO, Greffier lors du prononcé
DÉBATS
A l’audience publique du 06 Février 2024
JUGEMENT
Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DEMANDERESSE
S.A.S. SOGE-PROP
venant aux droits de la Société ULTRA PROP’SERVICES
1 Avenue du Périgord
Zone Artisanale du Périgord
33370 POMPIGNAC
représentée par Maître Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
S.C.I. APIS
12 avenue des Mondaults
33270 FLOIRAC
représentée par Me Emmanuel SUTRE, avocat au barreau de BORDEAUX
N° RG 21/07403 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V3AT
EXPOSE DU LITIGE
Faits constants :
La SCI APIS (ci après “le bailleur”) a consenti le 4/07/2014, à la SARL ULTRA PROP SERVICES, un bail commercial pour un ensemble immobilier à FLOIRAC, constitué d'un ensemble de bureaux en R+1 d'une surface totale de 130 mètres carrés environ comprenant 5 bureaux et une salle de réunion climatisés ainsi qu’un box de stockage d'une surface de 50 mètres carrés et une place de parking.
Le contrat a pris effet le 1er août 2014 pour une durée de 9 ans avec possibilité au preneur de donner congé à l'expiration de chaque période triennale.
Le loyer annuel hors charges a été fixé à la somme de 22.032 euros.
A la signature du bail, le preneur a versé entre les mains du bailleur une somme de 3.672 euros représentant deux mois de loyer hors taxe à titre de dépôt de garantie, conformément aux dispositions de l'article 29 du contrat.
Un état des lieux d’entrée a été formalisé le 28.07.2014 entre les parties.
Au cours de l'année 2019, la société ULTRA PROP SERVICES a été rachetée par la SAS SOGE-PROP (ci-après “le preneur”).
Le preneur a sollicité la résiliation du contrat de bail à l'expiration de la seconde période triennale.
Le 30.06.2020, un état des lieux a été organisé en la présence du preneur, un mois avant l'expiration du bail qui a fait état d’un relevé des réparations à effectuer, incombant au preneur.
Des réparations ont été effectués dans le courant du mois de juillet 2020.
Le 3 août 2020, le bailleur s'est présenté dans les locaux et a sollicité la restitution immédiate des clés.
Le 1er septembre 2020, estimant que la remise en état était réalisée, le preneur a adressé au bailleur une mise en demeure lui afin de restitution de la somme de 3.672 euros correspondant au dépôt de garantie, sans obtenir gain de cause.
Procédure :
Par assignation délivrée le 22 septembre 2021, la société SOGE-PROP, venant aux droits de la SARL ULTRA PROP SERVICES, a fait assigner la SCI APIS devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de condamnation à restitution du dépôt de garantie, outre des dommages et intérêts
Le bailleur a constitué avocat et fait déposer des conclusions.
L'ordonnance de clôture est en date du 24/01/2024.
Les débats s’étant déroulés à l’audience du 6/02/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30/04/2024.
PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, la SAS SOGE-PROP, le preneur :
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19/12/2022 et reprises à l'audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :
CONDAMNER la SCI APIS à la restitution de la somme de 3.672 euros correspondant au dépôt de garantie versé par la société ULTRA PROP SERVICES lors de la signature du contrat, avec intérêt de droit à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2020,
CONDAMNER la SCI APIS au versement d'une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi par la société ULTRA PROP SERVICES,
CONDAMNER la SCI APIS au versement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SCI APIS, le bailleur :
Dans ses dernières conclusions en date du 20/06/2023 le défendeur demande au tribunal de :
DEBOUTER la SARL ULTRA PROP SERVICES de l'ensemble de ses prétentions ;
JUGER que la SCI APIS était bien fondée à conserver le montant du dépôt de garantie versé par la SARL ULTRA PROP SERVICES à la conclusion du bail, à hauteur de 3.672€ ;
CONDAMNER la SARL ULTRA PROP SERVICES à payer à la SCI APIS la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens liés à la présente instance.
L'exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie pour 3.672 euros
Le preneur fait valoir, aux visas des articles 1103, 1193 et 1104 du code civil, applicables au bail, que le bailleur devrait respecter les engagements contractuels et restituer au preneur le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat ; alors que le bailleur reconnaîtrait l'existence des dépenses réalisées par le preneur postérieurement au pré-état des lieux du 30 juin et que l’obligation de recourir à des “entreprises qualifiées” afin de procéder aux travaux de réparation du local serait respectée en ce que le preneur serait une entreprise de nettoyage et qu'elle assurerait également les menues réparations auprès de ses clients.
Le bailleur s’oppose à la restitution du dépôt de garantie en affirmant que selon l'article 7 du contrat de bail commercial, conclu le 4 juillet 2014 entre les parties, le dépôt de garantie "sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve d'exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loué” ; alors que d’une part, le preneur aurait laissé les locaux loués en très mauvais état, sans le dédommager du coûts des travaux nécessaires, notamment de réparation de la climatisation, outre une perte de loyer de 15 jours en raison des travaux à effectuer.
Réponse du Tribunal :
Les parties s'accordent sur le fait que le dépôt de garantie a bien été versé, pour un montant de 3.672€, par le preneur au bailleur lors de la signature du bail en 2014 et que cette somme n'a pas été restituée au preneur, nonobstant son départ et sa demande de restitution.
En droit, outre la force obligatoire des contrats telle que justement rappelée par le preneur, selon l'article 9 du Code de procédure civile :
"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."
Alors que - en matière contractuelle - l'article 1353 du Code civil dispose que :
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."
Aussi, aux regards des quelques pièces versées au débat par les parties, le Tribunal ne peut que relever que :
- en dehors des factures émises par le bailleur au titre du remboursement de taxe foncières pour 2.172,67€ (sa pièce 5) et d’eau pour 154,02€ (sa pièce 6), soit un total de 2.326,59€, sommes que le preneur dans ses conclusions ne conteste pas devoir, ni affirme avoir déjà remboursé -
aucun décompte précis et assorti des pièces justificatives n’est produit par le bailleur au titre de supposés frais de remise en état des locaux engagés par ses soins, de sorte qu’il ne sera retenu comme légitime que la seule conservation de la somme sus-indiquée, et en conséquence le bailleur sera condamné à restituer au preneur la différence avec la somme déposée entre ses mains (3.672€), soit la somme de 1.345,41€.
Sur la demande de condamnation du bailleur à des dommages et interêts
Le preneur fait valoir, au visa de l’ancien 1147, que l’inexécution contractuelle du bailleur à lui restituer le dépôt de garantie lui aurait, sans autre précision, causé un préjudice qu’il fixe à 1.500€.
Le bailleur est taisant sur ce point.
Réponse du Tribunal :
Il est de jurisprudence constante que le préjudice résultant de l’inexécution d’une obligation de payer se résout par l’allocation d’un intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, ce que demande par ailleurs le preneur, de sorte qu’outre l’absence de démonstration de l’existence d’un préjudice distinct, accorder des dommages et intérêts complémentaires reviendrait à indemniser deux fois le préjudice subi par le créancier.
Le preneur sera débouté de cette demande.
Sur les autres demandes :
- sur les dépens,
Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile, ici le bailleur.
- sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Compte tenu de la décision à intervenir qui fait droit partiellement à chacune des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.
- sur l’exécution provisoire,
L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX,
- CONDAMNE la SCI APIS à rembourser à la SAS SOGE-POP, venant aux droits de la SAS ULTRA PROP’SERVICES, la somme de 1.345,41€, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1/09/2020 ;
- DÉBOUTE la SAS SOGE-POP de sa demande de condamnation du bailleur à des dommages et intérêts ;
- CONDAMNE la SCI APIS aux entiers dépens ;
- DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;
- REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
La présente décision est signée par Monsieur Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président, et Madame Pascale BUSATO, Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N° RG 21/07403 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V3AT
