N° RG 23/04044 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XZXE
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE
91A
N° RG 23/04044 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XZXE
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[U] [G]
C/
DRFIP PACA ET DES BOUCHES DU RHONE
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SCP AVOCAGIR
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 18 AVRIL 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré :
Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 14 Mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Olivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDEUR :
Monsieur [U] [G]
né le 06 Octobre 1949 à PARIS 6EME (75006)
de nationalité Française
7 Rue des Alouettes
33970 LEGE CAP FERRET
représenté par Maître Marc DUFRANC de la SCP AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
DEFENDERESSE :
DRFIP PACA ET DES BOUCHES DU RHONE
L’Atrium - Boulevard du Coq d’Argent
13098 AIX EN PROVENCE
Comparant
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [U] [G] est propriétaire de divers immeubles dont, sa résidence principale située 32 Bd Arago à Paris (75013), évaluée 560 000 € et une résidence secondaire sise 7 rue des Alouettes à Lège-Cap-Ferret (33970), évaluée 750 000 €.
Il n’a pas déposé de déclaration à l’impôt sur la fortune immobilière pour les années 2019 et 2020 pour d’autres biens dont il est propriétaire et qui font l’objet de location meublée :
– 40 avenue de Caperan à Lège-Cap-Ferret ;
– 34 rue Benard à Paris 14 ;
– 9001 et 32 rue de la Boiserie à Magny-le-Hongre ;
– 8 rue de Mantes à Colombes ;
– 2 rue de la Croix blanche à Monchy-St-Eloi ;
– 3 rue de Chanzy, Le Mans.
Il n’a pas répondu aux mises en demeure de l’administration du 14 juin 2021 et du 3 mai 2022 et a fait l’objet d’une procédure de taxation d’office notifiée par lettres du 5 mai et du 12 juillet 2022.
L’administration a considéré que l’exonération pour actifs professionnels concernant les immeubles loués en meublé ne pouvait s’appliquer et que l’immeuble du Cap Feret, devenu résidence principale avait une valeur de 1.329.860 € (2019) à 1.577.800 € (2020), elle a en outre valorisé une résidence secondaire située à LA ROCHE CHALAIS (24490) Darnat Sud acquise en mars 2019 pour une somme de 261.880 €, soit égale au prix d’acquisition.
Des avis d’impôt ont été mis en recouvrement le 30 novembre 2022 par la DRFiP, à savoir :
• Rôle IFI 2019 : n° 22 33 0418941 44 pour 18.582 €
• Rôle IFI 2020 : n° 22 33 0418940 45 pour 31.336 €
Monsieur [U] [G] a formé une réclamation contentieuse à l’issue de laquelle l’administration a accordé un dégrèvement de 279 € en droits et de 125 € en pénalités et est restée sur sa position consistant à refuser d’admettre l’exonération pour actifs professionnels, cette activité générant un déficit, et en retenant une valeur de la résidence principale de Lège-cap-Feret la ramenant à 13.700 €/m² au lieu de 14.000 €/m².
Monsieur [G] conteste ces rejets.
***
Au terme de ses dernières conclusions déposées le 1er décembre 2023 Monsieur [U] [G] sollicite de voir :
Déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :
Dégrever le requérant des rôles d’imposition mis à sa charge pour les montants suivants,
• Pour 2019, 18 582 euros
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• Pour 2020, 31 336 euros
Ordonner la restitution des sommes payées par le requérant pour les montants suivants,
• Pour 2019, 6 321 euros,
• Pour 2020, 10 806 euros.
Condamner la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et
des Bouches-du-Rhône à payer la somme de 3 750 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et
des Bouches-du-Rhône aux entiers dépens ;
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître
[M] [F] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Au soutien de sa demande il expose qu’il peut se prévaloir des dispositions de l’article 975 V 1° du Code généal des impôts pour prétendre à l’exonération à l’IFI des biens immobiliers loués meublés qui procurent plus de 23.000 € annuels de recettes (45.775 € en 2019 et 63.141 € en 2020) activité dont son foyer fiscal tire plus de la moitié de ses revenus.
Il considère que ce n’est pas parce que l’activité a généré un déficit de 1.525 € en 2018 et de 3.890 € en 2019, que cette activité n’a pas procuré (hors pension de retraite) plus de la moitié de ses revenus puisqu’il s’agit de ses seuls revenus, de sorte que la condition de constituer plus de 50% de ses revenus est constituée.
Il conclut que l’administration ajoute au droit la conditions que les revenus dégagés soient positifs.
En ce qui concerne l’évaluation de sa maison, devenue sa résidence principale, à Lège Cap Feret il considère que les biens de comparaison retenus par l’administration sont d’une superficie et d’une architecture bien différente de son bien. Il souligne que la valeur au m² diminue lorsque la surface augmente et propose de retrancher un coefficient de pondération qu’il estime à 73,91 % pour son immeuble et propose de retenir une valeur pondérée de 9.875 €/m² pour sa propriété. En 2019 et de 11.116,02 € en2020 (avec pondération de 74,30%) .
La valeur de la résidence principale étant inférieure à la base imposable, il sollicite le dégrèvement de l’IFI sur celle-ci.
***
L’Administration des Finances publiques, représentée par la Directrice Régionale des Finances publiques, Administratrice Générale des Finances publiques, sollicite de voir
– Débouter Monsieur [G] de l'ensemble de ses demandes ;
– Déclarer les impositions de l’IFI 2019 et 2020 fondées ;
– Confirmer la décision d’acceptation partielle du 14 mars 2023 ;
– Rejeter la demande fondée sur l'article 700 du CPC ;
– Condamner Monsieur [G] aux entiers dépens de l'instance et à payer à l’administration fiscale une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC.
Elle relève en effet que si l’activité de loueur en meublé a bien généré des recettes supérieures au seuil légal de 23.000 €, le contribuable ne justifie pas que la seconde condition soit remplie, en l’absence de bénéfice commercial net annuel, l’activité s’étant traduite par un déficit résultat fiscal déficitaire de 1 525 € en 2018 et 3 890 € en 2019).
Pour la valorisation de l’immeuble situé 7 rue des Alouettes à Lège Cap Ferret au titre de l’IFI 2019 elle rappelle a voir retenu trois termes de comparaison, dans des sections limitrophes et pour des ventes de l’année précédant la déclaration pour retenir une taxation de 11.800 €/m² soit une valeur de l’immeuble de 1.329.860 € en 2019.
Elle précise avoir déjà appliqué une décote de 15% pour tenir compte des surfaces habitables. Elle écarte la valeur d’un bien situé 21 allée des ramiers, le prix ayant été fixé en fonction d’une construction non encore réalisée. Elle considère qu’aucune décote ne peut être appliquée pour l’immeuble situé 13 allée des Pélicans car si la surface habitable est plus petite, le terrain est plus grand et il n’y a pas de piscine.
Pour l’évaluation 2020, elle propose trois termes de comparaison sur lesquels elle applique des abattements pour tenir compte de leur surface habitable, ou pour tenir compte de l’année de construction, elle parvient à une valeur moyenne de 14.023,80 € le m².
Après observations du contribuable elle a pris en compte un bien situé 16 rue des Merles et un immeuble situé 22 avenue Nord du Phare, elle a en revanche écarté l’immeuble du 25 allée des Ramiers ayant fait l’objet d’un échange entre comités d’entreprise de sociétés liées.
Elle considère en conséquence que la contestation est sans fondement et sollicite la confirmation de la décision d’acceptation partielle du 14 mars 2023.
DISCUSSION.
Selon l’article 975 du Code général des impôts I. — Sont exonérés [de l’impôt sur la fortune immobilière] les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes mentionnées au 1° dudit article 965.
Les biens ou droits mentionnés au premier alinéa du présent I affectés à différentes activités pour lesquelles le redevable remplit les conditions prévues au même premier alinéa sont également exonérés lorsque les différentes activités professionnelles exercées sont soit similaires, soit connexes et complémentaires. Toutefois, pour l'application du présent alinéa, la condition d'activité principale s'apprécie au regard de l'ensemble des activités précitées. (...) pour l'application du présent article, les activités commerciales s'entendent de celles définies à l'article 966.
Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée [considéré] comme une activité commerciale pour l'application des I à IV:
1° L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s'agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu'elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62;
Le texte distingue les recettes c’est-à-dire l’ensemble des fonds perçus de l’activité avant imputation des dettes, et le revenu, qui se définit comme ce qui revient dans la trésorerie après déduction des dettes, le solde excédentaire ou positif de gestion.
Il s’en déduit que seuls les locaux loués meublés, qui sont source de revenus pour le foyer et non de déficits, sont éligibles au régime des biens professionnels. Ainsi, la condition de seuil de 50 % n’a de pertinence que par comparaison des revenus issus de la location meublée avec d’autres revenus catégoriels.
L’analyse du caractère principal de l’activité professionnelle de location en meublé s’entend des « sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais » et en l’espèce, il n’est pas contesté que l’activité de loueur en meublé a permis de dégager plus de 23.000 € de recettes annuelles.
Monsieur [G] a déclaré pour 2018 des recettes pour 45.775 € et un déficit pour 1525 € ; pour 2019, il a déclaré 63.141 € de recettes pour un déficit de 3.890 €
Ainsi, si Monsieur [G] a bien encaissé des recettes annuelles supérieures à 23.000 € cette activité s’est traduite par une absence de revenus en 2018 et 2019, les résultats se trouvant déficitaires, en conséquence, la seconde condition posée par les dispositions susvisées n’a pas été remplie, l’administration a donc rejeté à juste titre la contestation de Monsieur [U] [G] sur ce point.
En ce qui concerne la valorisation de l’ancienne résidence secondaire, devenue résidence principale du 7 rue des Alouettes à LEGE CAP FERRET, construction de 1936 d’une superficie habitable de 161 m² sur un terrain de 1 079 m², avec piscine ;
Pour l’année 2019
L’administration a retenu au titre des éléments de comparaison :
1) 37 avenue NORD DU PHARE vente du 29/11/2018 construction de 1997 sur 119m² habitable, terrain de 877 m², prix 1.590.000 € soit 13.361 €/m²
2) 3 allée des Hérons vente du 8 janvier 2018 immeuble de 1960 pour 106 m² habitables sur terrain de 930 m² vendu 1.482.800 € soit 13.989 /m²
3) 16 rue des Grives construction de 1968 pour 154 m² habitables sur un terrain de 1.777 m² vendu 1.900.000 € soit 12..338 € /m².
Monsieur [G] considèrent que les termes de comparaison sont d’une architecture et d’une superficie différentes et propose deux autres termes de comparaison :
1) 21 allée des Ramiers vente de 2018 surface habitable de 184 m² terrain d’une surface non précisée, prix 1.650.000€ soit 8.967 € le m²
2) 13 allée des Pélicans, vente de 2018 surface habitable de 103 m² surface du terrain non précisée prix de 1.200.000 € soit 11.650 €/m²
Sur les différentes valeurs il propose d’effectuer une décote tenant en compte une minoration du prix au m² des surfaces plus grande de sorte qu’il s’en déduit un prix au m² de 9.570,79 €.
Ainsi il soutient que la valeur de sa résidence principale est de 1.078.628 € et donc inférieure au seuil de l’IFI.
L’administration a retenu une décote de 15% pour le bien situé 37 avenue Nord du Phare qui tient compte du fait que la surface habitable est plus petite et que la construction est plus récente (sachant que la propriété de Monsieur [G] est ancienne mais très bien entretenue), elle a appliqué une décote de 15 % pour l’immeuble rue du Héron construit en 1960 mais d’une surface habitable inférieure. Elle n’a pas appliqué de décote à l’immeuble situé rue des Grives qu’elle a considéré comme présentant des caractéristiques identiques (154 m² au lieu de 161 m²), ce qui n’est pas démenti par les éléments produits aux débats par le contribuable (pièce 7).
L’administration a, à juste titre écarté, le bien situé 21 allée des Ramiers au motif que la valeur vénale de ce bien se fonde sur un prix ou une valeur de convenance , en l’espèce sur une valeur de constructions non encore réalisées. En effet, le prix de vente a été payé à concurrence de 951 439 € par compensation avec le montant principal en principal et intérêts d’une même somme d’argent que le vendeur se trouve devoir à l’acquéreur par suite de la réalisation pour son compte de différentes constructions.
L’administration a, également à juste titre, écarté l’application d’une décote de 15 % sur le bien situé 13 allée des Pélicans, dont la superficie habitable est plus petite (103 m²) mais sur un terrain beaucoup plus grand et sans piscine.
Il en résulte que l’évaluation faite par l’administration à partir de termes de comparaison pertinents n’est pas utilement contestée, la valeur déclarée par le contribuable (750.000 €) étant en revanche très éloignée de la valeur de 1.899.800 € retenue (soit 11.862 €/m²) sur la quelle est appliquée un abattement supplémentaire de 30 % (résidence principale) la valeur nette taxable étant ainsi supérieure à 1.300 000 €.
Pour l’année 2020 l’administration propose trois termes de comparaison 50, rue des Goélands, 19T allée des ramiers, 10 rue des Mouettes d’une surface habitable respectives de 127, 184 et 185 m², sur des terrains de 1507, 857 et 928 m² vendus 2.400.000, 2.750.000 et 2.882.669 € soit un prix moyen au m² de 14.198 € sur lequel une décote appliquée pour tenir compte de superficies moindres ou du caractère plus récent des constructions de sorte que la valeur au m² est estimée à 14.000 € soit pour le bien concerné 2.254.000 € sur lequel est appliqué un abattement de 30 % (résidence principale) soit une base de taxation de 1.557.800 €.
Pour la même année 2020 le contribuable propose trois nouveaux termes de comparaison :
1) 16 rue des Merles maison de 160 m² vendue 2.038.000 € soit 12.737 € m²
2) 25 allée des Ramiers maison de 168 m² vendue 1.800.000 € soit 10.714 €/m²
3) 22 avenue Nord du Phare maison de 120 m² vendue 1.789.700 € soit 14.914 €/m², bien sur lequel il applique une décote (74,53 %)
Il en déduit une valeur der 1.855.097 € ou de 1.298.568 € après décote (résidence principale) soit une valeur inférieure à la base imposable.
L’administration a, à juste titre écarté le bien situé 25 allée des Ramiers au motif que la valeur
vénale d’un bien ne peut pas se fonder sur un prix ou une valeur de convenance, en l’espèce la vente a eu lieu dans le cadre d’un transfert de patrimoine entre deux comités d’entreprise de sociétés liées.
L’administration a pris en compte les deux autres éléments de comparaison ramenant la valeur au m² à 13.750 € soit pour l’immeuble concerné 2.213.750 € et, après abattement (résidence principale) 1.549.625 € supérieur à base imposable de 1.300.000 €.
Il en résulte que les contestations émises qui ont été partiellement accueillies, sont mal fondées pour le surplus de sorte que Monsieur [G] sera débouté de sa contestation ;
L’équité commande de le condamner à verser à la défenderesse la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.
DÉBOUTE Monsieur [G] de l'ensemble de ses demandes ;
DÉCLARE les impositions de l’IFI 2019 et 2020 fondées ;
CONFIRME la décision d’acceptation partielle du 14 mars 2023 ;
REJETTE la demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [G] aux entiers dépens de l'instance et à payer à l’administration
fiscale une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
