Du 08 avril 2024
72A
PPP Contentieux général
N° RG 24/00280 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWM4
Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]
C/
[T] [W]
- FE délivrée à
SELARL JURICAB
Le 08/04/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
JUGEMENT EN DATE DU 08 avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 1] à [Localité 10] Représenté par son Syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, Société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de Paris sous le N° 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 6] et son établissement [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.
C/O NEXITY LAMY [Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB
DEFENDEUR :
Monsieur [W] [T]
né le 14 Octobre 1978 à [Localité 9]
[Adresse 8] sise [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 février 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [T] [W] est propriétaire des lots 82 (appartement) et 33 (parking) de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 1] à [Localité 10], soumise au statut de la copropriété.
Par acte d’huissier de justice délivré le 22 janvier 2024 le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] , représenté par son Syndic, a fait assigner M. [T] [W] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux (Pôle Protection et Proximité) afin de le voir condamner à lui payer, avec exécution provisoire du jugement :
▸ la somme de 637,43 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023,
▸ la somme de 980,15 euros au titre des frais engagés par le syndicat, dus par le propriétaire en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
▸ la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,
▸ la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Il sollicite en outre la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a maintenu l’intégralité de ses prétentions à l’audience du 12 février 2024.
Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en étude du commissaire de justice, M. [T] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le défaut de comparution du défendeur
En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
M. [T] [W], qui n’a pas été cité à personne, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] , par jugement par défaut en dernier ressort, la valeur des prétentions fondées sur les mêmes faits ou des faits connexes n’excédant pas 5.000 euros.
Sur les charges de copropriété
L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.
Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote part, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété, de même que la répartition des charges.
En vertu de l’article 14-1 de la loi précitée le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget provisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, et les copropriétaires doivent verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté à défaut de disposition contraire voté par l’assemblée. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
En outre l’article 14-1-II prévoit que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à cette loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses énumérées à l’article 14-2-1.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Au soutien de ses prétentions le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] produit aux débats les pièces suivantes :
▸ l’état descriptif de division et règlement de copropriété,
▸ le relevé de propriété,
▸ le contrat de mandat du syndic fixant notamment sa rémunération et le tarif des frais imputables au seul copropriétaire,
▸ les procès-verbaux des Assemblées Générales des 4 septembre 2020, 29 juin 2021, 23 et 24 mai 2022, portant notamment approbation des comptes de l’exercice clos, actualisation du budget de l’exercice en cours, approbation du budget provisionnel de l’exercice à venir, vote de travaux et appel de fonds pour travaux,
▸ les appels de fonds (charges générales et travaux),
▸ les comptes individuels de charges,
▸ le relevé de compte de M. [T] [W] à la date du 16 janvier 2024
▸ les mises en demeure des 22 février 2022, 6 juillet 2022, 9 mars 2023, 15 mai 2023
▸ la sommation en date du 14 avril 2023 de payer la somme de 2.022,27 euros
▸ les factures du syndic au titre du suivi contentieux.
Selon le décompte actualisé au 16 janvier 2024, M. [T] [W] est redevable de la somme de 585,43 euros, déduction faite de l’ensemble des frais imputés à son compte (une somme de 52 euros imputée le 6 juillet 2022 n’étant pas prise en compte dans le décompte de frais invoqués par le syndicat des copropriétaires).
Par suite la somme due au titre des seules charges de copropriété et travaux s’élève à 585,43 euros que M. [T] [W] sera condamné à payer avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023.
Sur les frais imputables au propriétaire
Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 “sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
[...]”.
Si ces dispositions doivent conduire à imputer au copropriétaire défaillant les frais précontentieux et contentieux, il incombe au syndicat de démontrer la réalité et le bien fondé des frais dont il réclame le paiement, la multiplication de frais inutiles ou surabondants devant conduire à exclure ceux qui n’apparaissent pas utiles.
En l’espèce au titre des frais exigibles à l’encontre du seul propriétaire défaillant en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic, il y a lieu d’allouer au vu des pièces justificatives produites et de l’utilité des actes les sommes suivantes :
▸ 4 mises en demeure : 208 euros
▸ sommation de payer : 133,18 euros
▸ constitution du dossier par le syndic : 265,20 euros
soit au total la somme de 606,38 euros.
Sur la capitalisation des intérêts
En application de l’article 1343-2 du code civil, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, si le retard de paiement des charges de copropriété, soit d’une somme d’argent, est constant, il n’est pas démontré que ce retard résulte de la mauvaise foi de M. [T] [W], étant relevé que le caractère récurrent des retards peut résulter de ses seules difficultés financières et ne peut démontrer à lui seul sa mauvaise foi, le décompte produit montrant que M. [T] [W] effectue des versements et ne laisse pas s’accumuler un retard démesuré.
Par conséquent la demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
M. [T] [W], qui succombe, sera condamné aux dépens.
M. [T] [W] sera également condamné à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision rendue par défaut en dernier ressort,
Condamne M. [T] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] :
▸ la somme de 585,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 au titre du solde des charges et fonds pour travaux échus jusqu’à l’arrêté de compte en date du 16 janvier 2024
▸ la somme de 606,38 euros au titre des frais de recouvrement imputables avant l’assignation au seul propriétaire en application du contrat de syndic et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Condamne M. [T] [W] aux dépens ;
Condamne M. [T] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Constate l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
