TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
54G
Minute n° 24/
N° RG 22/00504 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WMKC
6 copies
GROSSE délivrée
le05/04/2024
àla SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX
la SELAS ELIGE [Localité 3]
la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES
la SELARL RACINE
l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND
COPIE délivrée
le05/04/2024
à
Rendue le CINQ AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 26 février 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier.
DEMANDERESSE
La société FOUQUE & BUILDING
SARL dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 8]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Bertrand de CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSES
Madame [G] [W]
née le 18 Mai 1960 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître Bernard QUESNEL de la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
La société ANGELYS GROUP
Dont le siège social est :
[Adresse 4]
[Localité 7]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX
La société LA BORDELAISE DE CONSTRUCTION RENOVATION REHABILITATION
SARL dont le siège social est :
[Adresse 4]
[Localité 7]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société TOURNY GESTION,
SARL dont le siège social est :
[Adresse 6]
[Localité 3]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
La société UTOPIA SAINT SIMEON
Dont le siège social est :
[Adresse 5]
[Localité 3]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocas au barreau de BORDEAUX
FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Souhaitant obtenir un état des lieux de l’immeuble qu’elle expose n’avoir jamais visité préalablement à son achat en 2014 et obtenir un descriptif de travaux à réaliser lui permettant de mettre en conformité les lieux avec le bail conclu en novembre 1979 avec les dispositions de l’article 3 bis de la loi du 1er septembre 1948, 2 et 3 du décret du 22 août 1978 et les dispositions du décret du 2 novembre 1962,et enfin rechercher si des désordres ont été causés par des travaux de rénovation effectués par le Groupe ANGELYS et la SARL BORDELAISE DE CONSTRUCTION RENOVATION REHABILITATION au sein de son immeuble, la SARL FOUQUE&BUILDING a assigné devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, Madame [W], la SAS ANGELYS GROUP, la SARL BORDELAISE DE CONSTRUCTION RENOVATION REHABILITATION, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] et la SCOP UTOPIA SAINT SIMEON afin d’obtenir au visa au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.
Aux termes de ses dernières conclusions la SARL FOUQUE&BUILDING sollicite de :
28/31
En conséquence il y aura lieu de :
- DÉSIGNER un expert judiciaire avec pour mission de :
• Se rendre sur les lieux précités ;
• Visiter les lieux ;
• Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission;
• Décrire les travaux de toute nature incombant éventuellement à la demanderesse,
nécessaires afin d’assurer la mise en conformité du bail conclu le 27 novembre 1979 avec
les dispositions de l’article 3 bis de la Loi du 1 er septembre 1948, 2 et 3 du décret du 22
août 1978 et les dispositions du décret du 2 novembre 1962, en application de l’arrêt du
21 juillet 1994 et permettre la prise d’effet du bail du 27 novembre 1979 ;
• Indiquer la nature et le coût des travaux, équipements et aménagements des parties
privatives et communes nécessaires afin de réaliser une mise en conformité du bail conclu
le 27 novembre 1979 avec les dispositions des articles 3 bis de la Loi n° 48-1360 du 1 er
septembre 1948, 2 et 3 du décret du 22 août 1978 et les dispositions du décret du 2 novembre 1962 ;
• Fournir tous les éléments permettant de déterminer les personnes redevables de ces travaux en précisant les travaux nécessaires résultant d’un mauvais entretien des lieux et les travaux nécessaires résultant de la vétusté des lieux ;
• Décrire les désordres et dommages affectant les lots numéros 11 (appartement) et 5 (cave) de l’immeuble sis [Adresse 2] occupés par madame [W] ainsi que les désordres affectant les parties communes ;
• Rechercher si les désordres constatés sont causés par les travaux de réhabilitation
effectués sur mandat du groupe ANGELYS via une des sociétés du groupe ANGELYS, notamment ANGELYS INVEST puis la BORDELAISE CRR dans le cadre de la restauration complète de l’immeuble sis [Adresse 2] ;
• Évaluer la nature de ces désordres et le montant des réparations à venir dans les parties
privatives et communes ;
• Rechercher la nature des désordres, en particulier ceux relevant du défaut d’entretien de
l’immeuble ;
• Rechercher si des désordres, en particulier une vétusté précoce, résultent d’une
exécution défectueuse ou incomplète des travaux de rénovation dont le vendeur se
prévalait à l’époque de la vente ;
• Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis tant matériels qu’immatériels ;
• Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection de l’immeuble
et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état ;
• Entendre toutes personnes informées à charge d’indiquer leur nom, prénom(s), demeure,
ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination
à leur égard, de collaboration ou communauté d’intérêts avec elles ;
• Se faire communiquer tout document nécessaire relatif aux travaux de restauration
effectués dans l’immeuble par la société ANGELYS ou ses émanations et la société LA BORDELAISE CRR ;
• Solliciter l’avis de tout sachant ;
• Faire le compte entre les parties ;
• Faire toute observation ou toute conclusion utile de nature à permettre à la juridiction
qui sera saisie d’une demande de réparation d’être suffisamment éclairée ;
• Répondre à tous les dires et réquisitions des parties.
- DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes.
- CONDAMNER ANGELYS GROUP au paiement de la somme de 6 477,20 €.
- RÉSERVER les dépens mais condamner solidairement les défendeurs (hors UTOPIA SAINT-SIMÉON) au paiement de 6 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.
Aux termes de ses dernières conclusions la SARL BORDELAISE DE CONSTRUCTION RENOVATION REHABILITATION sollicite de :
Débouter l’EURL FOUQUE 8: BUILDING de toutes ses dernandes d'expertise dans ce
qu'e1les sont dirigées à 1 l’encontre de la Société LA BORDELAISE CRR
- Mettre hors de cause la Société LA BORDELAISE CRR,
- Condamner l’EURL FOUQUE & BUILDING au paiement d’une somme de 1.200 euros sur
le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions la SAS ANGELYS GROUP sollicite de :
Débouter la Société FOUQUE & BUILDING de sa demande en paiement contre la Sté
ANGELYS GROUP, comme étant mal-fondée et en tout état de cause, prescrite,
- Mettre hors de cause la Société ANGELYS GROUP,
- Condamner la Société FOUQUE & BUILDING au paiement d'une somme de 1.200 euros
sur le fondement de1'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
En défense, aux termes de ses dernières conclusions Madame [W] sollicite de:
DEBOUTER la société FOUQUE & BUILDING dans ses demandes d’expertises ;
- CONDAMNER la société FOUQUE & BUILDING au paiement du tiers des loyers
indument perçus depuis le 12 décembre 2019 au 4 juillet 2022 et postérieurement ;
- CONDAMNER la société FOUQUE & BUILDING au paiement de la somme de 4.500
euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société FOUQUE & BUILDING aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] sollicite de :
JUGER que la SARL FOUQUE & BUILDING ne justifie pas d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise au contradictoire du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;
REJETER la demande d’expertise judiciaire en ce qu’elle est dirigée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3];
DEBOUTER plus généralement la SARL FOUQUE & BUILDING de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A TITRE RECONVENTIONNEL,
DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 3] recevable et fondé en ses demandes ;
JUGER qu’il n’y a lieu à contestations sérieuses et REJETER toute contestation de la SARL FOUQUE & BUILDING sur ce point ;
CONDAMNER la SARL FOUQUE & BUILDING à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 3] une somme provisionnelle de 19.110,60 € au titre de l’arriéré des charges et travaux de copropriété dû au 1 er trimestre 2024 inclus ;
ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 5 juin 2023, et à défaut à compter de la présente assignation ;
CONDAMNER la SARL FOUQUE & BUILDING à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 3] une somme provisionnelle de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNER la SARL FOUQUE & BUILDING à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 3] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNER la SARL FOUQUE & BUILDING, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à supporter seule la charge des frais exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance.
RAPPELER le caractère exécutoire de l’Ordonnance à venir.
Aux termes de ses dernières conclusions la SCOP UTOPIA SAINT SIMEON ne s’oppose pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée sous les prostestations et réserves d’usage et demande une extension de la mesure à deux chefs de mission.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’irrecevabilité de la SARL FOUQUE&BUILDING relative à l’expertise concernant les régles locatives
Il est établi que la cour d’appel de TOULOUSE a, sur arrêt de renvoi de la Cour de Cassation
du 17 février 1993 statué ainsi :
Réforme le jugement du Tribunal d’Instance de BORDEAUX du 28.6.1989,
Constate que le bail conclu entre Mme [V] et les époux [X] le 27.11.1979 n’a pu prendre effet en raison de sa non-conformité avec les dispositions de l’article 3 bis de la loi du 1 er septembre 1948, 2 et 3 du décret du 22 août 1978 et des
dispositions du décret du 2.11.1962,
Dit que jusqu’à la mise en conformité des lieux, les locataires bénéficieront du statut de la loi du 1 er septembre 1948,
Dire n’y avoir lieu à nouvelle expertise et fixe à 1806,02 F. par mois le loyer technique applicable au local litigieux en vertu du texte sus-visé,
Condamne Mme [V] à rembourser aux époux [X] le trop perçu par rapport au loyer ainsi déterminé depuis 3 ans à compter de l’assignation introductive d’instance du 18.1.1986,
Condamne Mme [V] aux dépens exposés tant en première instance que devant la Cour d’Appel de BORDEAUX et la Cour de céans en ce non compris le coût de la notification de la surface corrigée par l’exploit du 13 mars 1986 qui n’était pas nécessaire, (…) »
Il résulte donc des arrêts de la Cour de cassation et de la Cour d’appel de renvoi que le bail d’habitation qui bénéficie au jourd’hui à Madame [W] n’est pas conforme aux dispositions des articles 3 bis de la loi du 1 er septembre 1948, 2 et 3 du décret du 22 août 1978 et aux dispositions du décret du 2 novembre 1962 et que jusqu’à mise en conformité, ledit bail sera régi par la loi du 1 er septembre 1948. LA décision de la cour d’appel de TOULOUSE a incontestablement autorité de la chose jugée .
A ce jour, la propriété de l’appartement loué est ainsi divisée entre la SCOP UTOPIA SAINT SIMEON et la société FOUQUE & BUILDING.
Cela étant , il reste que la Cour de renvoi de TOULOUSE a expressément indiqué qu’il n’y aurait lieu à nouvelle expertise et que jusqu’à la mise en conformité des lieux le bail restera soumis aux dispositions de la loi de 1948.
LA SARL FOUQUE&BUILDING est donc sur ce point irrecevable.
Sur la demande d’expertise judiciaire relative aux désordres
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction dont pourrait dépendre la solution d’un litige.
L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.
En acquérant la propriété d’une partie de l’immeuble, la société FOUQUE & BUILDING a effectué des travaux de rénovation de l’immeuble et invoqué des désordres survenus dans l’appartement et souhaite obtenir une expertise judiciaire.
Outre le fait que les pièces versées aux débats ne comportent ni constat d’huissier probant ni rapport d’expertise amiable permettant à la requérante de justifier d’un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’ expertise judiciaire , les différentes autres pièces ne sont pas de nature à mettre en mesure la présente juridiction d’apprécier la légitimité de la demande de la SARL FOUQUE&BUILDING, compte tenu notamment de leur ancienneté ( courriers de l’ancien locataire décédé en 2018).
La SARL FOUQUE&BUILDING étant défaillante, au sens des articles 9 et 132 du code de procédure civile, dans la justification d’un intérêt légitime à voir organiser une expertise judiciaire, sera donc déboutée de l’intégralité de ses prétentions.
Sur les demandes de provision :
La SARL FOUQUE&BUILDING , Madame [W] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] sollicitent des condamnations provisionnelles se fondant sur des litiges qui ne relèvent manifestement pas du Juge des Référés mais de débats à invoquer devant le Juge du Fond. Il apparaît également l’existence de contestations sérieuses au sens de l’article 835 du code de procédure civile ne permettant pas de conclure à des obligations de paiement à l’encontre de chaque partie qui se revendique créancière.
La SARL FOUQUE&BUILDING, Madame [W] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] seront donc déboutés de leurs demande respectives.
Sur la demande de mise hors de cause de la SARL BORDELAISE DE CONSTRUCTION RENOVATION REHABILITATION :
La SARL FOUQUE&BUILDING ne justifie d’aucun lien contractuel avec la SARL BORDELAISE DE CONSTRUCTION RENOVATION REHABILITATION qui aurait été chargée de travaux . Faute de justifier au sens des article 9 et 132 du code de procédure civile d’un marche de travaux dont la SARL BORDELAISE DE CONSTRUCTION RENOVATION REHABILITATION serait ou aurait été titulaire, cette société sera mise hors de cause.
Sur la demande de mise hors de cause de la SAS ANGELYS GROUP
Il apparaît au vu des pièces produites que seul le société ANGELYS INVEST a effectué des travaux de rénovation et en aucun cas il n’est démontré que la SAS ANGELYS GROUP ait été titulaire d’un contrat de travaux.
En conséquence, il convient de prononcer la mise hors de cause de la SAS ANGELYS GROUP
L’équité ne conduit pas à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS ANGELYS GROUP succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.
DÉCISION
Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel,
Déclare irrecevable la SARL FOUQUE&BUILDING et la déboute de l’intégralité de ses prétentions.
Déboute SARL FOUQUE&BUILDING, Madame [W] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] de leurs demandes respectives de provision.
Prononce la mise hors de cause de la SARL BORDELAISE DE CONSTRUCTION RENOVATION REHABILITATION et de la SAS ANGELYS GROUP.
Rejette le surplus des demandes.
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SAS ANGELYS GROUP aux entiers dépens.
La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier.
Le Greffier,Le Président,