TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE
JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION DANS LE CADRE DE L’EXERCICE d’UN DROIT DE PREEMPTION URBAIN.
le JEUDI VINGT HUIT MARS DEUX MIL VINGT QUATRE
N° RG 23/00007 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XTE3
NUMERO MIN: 24/00031
Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier
A l’audience publique tenue le 15 Février 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
BORDEAUX METROPOLE
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX
ET
Monsieur [K] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Julien LE CAN, avocat au barreau de BORDEAUX
En présence de Madame Anne BAILLY, Commissaire du Gouvernement
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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :
FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [K] [H] est propriétaire de la parcelle bâtie cadastrée section NN n°[Cadastre 4], d’une contenance de 668 m², située [Adresse 1] sur le territoire de la commune de [Localité 2].
Par déclaration d’intention d’aliéner enregistrée le 6 décembre 2022, Maître [S] [T], notaire à [Localité 2], a informé la commune de [Localité 2] de l’intention de monsieur [H] de céder cette parcelle bâtie supportant une maison d’habitation de 92 m² et un garage pour un prix de 482 500 euros, outre 22 500 euros de commission d’agence.
Par arrêté du 28 mars 2023, le président de [Localité 2] Métropole a décidé d’exercer son droit de préemption urbain pour un prix de 412 500 euros outre les frais d’agence réévalués en fonction de ce prix d’acquisition.
Par lettre du 11 avril 2023, maître [T] a informé [Localité 2] Métropole du refus de son offre par monsieur [H].
En application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, [Localité 2] Métropole a saisi le juge de l’expropriation de Gironde par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 avril 2023 reçue le 24 avril 2023 afin qu’il fixe judiciairement le prix du bien.
La copie du récépissé de consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme a été transmise par [Localité 2] Métropole au greffe de la juridiction le 9 juin 2023.
Suivant ordonnance du 27 novembre 2023, le juge de l’expropriation a organisé le transport sur place, qui s’est tenu le 15 janvier 2024 en présence des représentants de [Localité 2] Métropole et de son conseil, de monsieur [H], de son agent immobilier, de son cousin et du commissaire du gouvernement.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par mémoire récapitulatif notifié aux parties et reçu au greffe le 9 février 2024, [Localité 2] Métropole demande au juge de l’expropriation de fixer le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption à la somme de 412 500 euros, outre 22 500 euros de commission d’agence, ce montant étant stipulé révisable et définitivement fixé au prorata du prix définitif de la préemption sur présentation du mandat correspondant enregistré en bonne et due forme, de rejeter les demandes adverses et de statuer ce que de droit sur les dépens.
Il estime cette offre satisfactoire au regard des caractéristiques du bien dont les constructions vétustes ont vocation à être démolies, et aux contraintes urbanistiques de l’unité foncière. Sa proposition est conforme à l’avis de la Direction Immobilière de l’Etat du 7 mars 2023 qui a proposé, compte tenu de la consistance du bien, de son état de vétusté avancé impliquant sa démolition, de procéder à une évaluation en fonction du prix au mètre carré du terrain, non en terrain bâti intégré. Le classement de la parcelle en secteur de diversité sociale imposant un pourcentage minimum de 35% de logements locatifs sociaux est également pris en compte. Bordeaux Métropole reprend à son compte les trois termes de comparaison de la DIE relatifs à des cessions de biens vétustes ou terrain nu à construire situés en zone UM34, comme le bien considéré. Bordeaux Métropole explique avoir retenu le prix au mètre carré le moins élevé au motif que le bien supporte des constructions vétustes entrainant des coûts de démolition et probablement un surcoût en raison de la présence d’amiante au niveau de la couverture.
Bordeaux Métropole ajoute que le jugement étant rendu au printemps 2024, il conviendra de tenir compte du marché immobilier actuellement en baisse, ce qui justifierait de ne pas retenir la fourchette haute des termes de comparaison.
S’agissant des termes de comparaison produits par monsieur [H], il est soutenu que ne sont précisés ni la date de l’acte, ni les parcelles en cause ni les références cadastrales, de sorte que l’on ignore s’il s’agit de bâtis à démolir. Il est également souligné qu’à ce jour, le bien préempté n’a fait l’objet d’aucune autorisation en vue d’une division foncière, de sorte que la comparaison ne peut être faite qu’au regard d’une parcelle de 668 m² dont les constructions doivent être démolies. Bordeaux Métropole conteste par ailleurs l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement dès lors qu’il ne justifie pas des motifs d’exclusion de ses trois termes de comparaison présentés, soulignant que dès lors que le marché immobilier est en baisse depuis 2023, il est cohérent de retenir des mutations de 2021 ou 2020.Au regard de la configuration de la parcelle tout en longueur et des coûts de démolitions à venir, Bordeaux Métropole insiste sur la nécessité de retenir la fourchette basse.
Suivant mémoire récapitulatif notifié aux parties et reçu au greffe le 12 février 2024, monsieur [H] demande au juge de l’expropriation, à titre principal, de fixer le prix d’acquisition à la somme de 555 000 euros outre 22 500 euros de commission d’agence révisable au prorata du prix définitif de préemption, ou, à titre subsidiaire de fixer le prix d’acquisition à la somme de 550 000 euros outre les frais d’agence et à titre infiniment subsidiaire, à la somme de 482 500 euros, outre les frais d’agence. Il sollicite également la condamnation de [Localité 2] Métropole au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il fait valoir que l’offre de [Localité 2] Métropole est manifestement sous évaluée,celle-ci étant inférieure à la moyenne de ses propres termes de comparaison. Il propose de retenir, à titre principal, l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement, actualisée après transport sur les lieux. A titre subsidiaire, il demande de retenir l’évaluation faite par son expert immobilier, qui aboutit à un prix de 550 000 euros, après visite des lieux le 7 juillet 2023. Il souligne que selon l’expert, cette parcelle pourrait aisément être divisée en deux lots, ce qui pourrait aboutir à une valorisation de 670 000 euros (335 000 euros par lot), ramenée à 570 000 euros après déduction des coûts de démolition et des frais liés à la division. En l’absence de division de la parcelle, l’expert fixe la valeur vénale à 800 euros par mètre carré, soit 534 000 euros. A titre infiniment subsidiaire, il sollicite la fixation du prix au montant de la DIA, soit 482 500 euros outre les frais d’agence. Il ajoute qu’il doit être tenu compte de la localisation du bien, de sa rareté et de son potentiel d’exploitation.
Par conclusions reçues les 3 janvier et 29 janvier 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer le prix d’acquisition, en l’état de ses dernières écritures, à 555 000 euros, sur la base de cinq termes de comparaison relatifs à des terrains à bâtir situés en zone UM34 et UM35, retenant la moyenne arrondie des termes sur le secteur. Il estime le coût de démolition à 100 euros par mètre carré, correspondant à la moyenne arrondie sur le secteur, retenant 115 m² pour la maison et 80 m² pour les dépendances, soit un coût de démolition de 19500 euros à retrancher de la valeur vénale.
MOTIVATION
En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment d’indemnité de remploi. Le prix est fixé comme en matière d’expropriation sous les réserves suivantes : la date de référence est, pour les biens non situés dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publics révisant ou modifiant le PLU et délimitant la sone dans laquelle est située le bien.
La consistance du bien est appréciée à la date du jugement.
Sur la description du bien
Le transport sur les lieux est intervenu le 15 janvier 2024. Le bien préempté est situé [Adresse 1]. Il s’agit d’un quartier résidentiel calme, à dominante de maisons individuelles. La parcelle est située en bord de voie publique, à proximité immédiates d’écoles maternelles et élémentaires et autres commodités (soins, commerces de bouche) et est desservi par les transports publics. La surface libre de la parcelle est envahie par la végétation.
La parcelle de 668 m² est de configuration allongée. Une maison d’habitation de 92 m² en état de délabrement avancé est présente. Il semblerait que le bâtiment ait été squatté. Un grand garage (56 m²) et une remise indépendante (20 m²) sont également présents, également voués à la démolition, ce point n’étant pas contesté par les parties.
Le bien est situé en zone UM34*4L35 du PLU de [Localité 2] Métropole, correspondant à un tissu à dominante d’échoppes, faubourgs et maisons de ville.
Sur la date de référence
En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement s’entendent pour dire que la date de référence est le 4 mars 2022, date à laquelle la 10ème modification du PLU de [Localité 2] délimitant la zone dans laquelle est située le bien a été rendu opposable aux tiers.
Sur la qualification de terrain à bâtir du bien
En application des articles L. 322-2 à L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le terrain est qualifié de terrain à bâtir, au sens du code de l’expropriation, dès lors qu’il remplit deux conditions cumulatives, qui doivent être remplies un an avant la déclaration d’utilité publique: être situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme et être effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, etc.. Les terrains qui ne répondent pas, à la date de référence, à ces conditions cumulatives, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif.
En l’espèce, la qualification de terrain à bâtir du bien à la date de référence, qui ressort de son zonage, n’est pas contestée par les parties.
Sur le prix
En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien préempté, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.
Au regard de l’état de délabrement avancé des immeubles édifiés sur la parcelle en cause, il y a lieu de considérer que cet état de délabrement existait à la date de référence.
Le bien doit donc être évaluée comme un terrain à bâtir nu, moins les frais de démolition.
Par ailleurs, il ressort du projet d’acte de vente ayant donné lieu à déclaration d’intention d’aliéner qu’après analyse en laboratoire, des matériaux contenant de l’amiante ont été repérés dans des plaques (fibres-ciment) et au niveau de la couverture (rez-de -jardin- garage).
Le traitement des déchets d’amiante devant répondre à des normes de sécurité élevées, le coût lié à l’évacuation de ces déchets doit également être pris en compte.
Au soutien de sa proposition de prix à 412 500 euros, outre les frais d’agence, [Localité 2] Métropole invoque trois termes de comparaison retenus par la DIE.
Le premier terme de comparaison est relatif à une transaction effectuée le 27 janvier 2020.
Or, il convient de rappeler que la déclaration d’intention d’aliéner ayant entraîné l’exercice du droit de préemption a été enregistrée le 6 décembre 2022.
L’estimation du bien devant être la plus proche de la date du jugement, il y a lieu de ne retenir que les termes de comparaison les plus proches possibles, en l’espèce ceux concernant des transactions réalisées en 2021 et 2023, l’argument selon lequel le marché immobilier de 2024 serait en baisse et se rapprocherait du marché de 2021, ce qui justifierait de conserver des termes anciens, n’étant étayé par aucun concret.
Le deuxième terme de comparaison porte sur une transaction du 27 octobre 2021 supportant un chai à démolir. Cela signifie que le prix tient déjà compte des frais de démolition. Or, de l’ensemble des termes de référence produits, il s’agit du seul qui soit impacté par les frais de démolition, qui ne sont toutefois pas évalués dans l’acte produit. Ainsi, ce terme ne peut être conservé comme pertinent dès lors qu’il n’est pas comparable aux autres termes et serait de nature à diminuer injustement la moyenne des transactions constatées.
Le troisième terme de comparaison porte sur une transaction du 18 mai 2022, relative à un terrain nu de 429 m², sis [Adresse 3]. Ce terme apparaît pertinent.
Monsieur [H] fonde sa demande principale de prix sur l’estimation proposée par le commissaire du gouvernement.
Il convient donc d’examiner les termes de comparaison proposés.
Les termes 2 et 5 concernent des parcelles de terrain à bâtir, tandis que les termes 3 et 4 sont relatifs à des cessions de terrains à bâtir non viabilisés. Ces termes apparaissent pertinents.
Le terme 2 est relatif à une cession du 18 novembre 2011 [Adresse 8], à hauteur de 858 euros le m². Ce terme apparaît pertinent.
Le terme 3 est relatif à une cession du 21 janvier 2022, [Adresse 6] pour un montant de 621 euros le mètre carré. Ce terme apparaît pertinent.
Le terme 4 est relatif à une cession du 20 juillet 2022, pour 951 euros le mètre carré, [Adresse 7]. Ce terme apparaît pertinent.
Enfin, le terme 5 est relatif à une transaction intervenue le 14 avril 2023. Ainsi que le fait remarquer [Localité 2] Métropole, il s’agit du même terrain que celui-ci ayant fait l’objet de la cession mentionnée au terme 2 de [Localité 2] Métropole, qui a été revendu, après démolition.
Pour les mêmes considérations qui ont conduit à ne pas retenir le deuxième terme de [Localité 2] Métropole, il y a lieu d’écarter cette transaction qui tient compte des frais de démolition engagés par le vendeur outre les frais liés à la précédente transaction intervenue 2 ans plus tôt.
S’agissant des termes de référence mentionnés dans le rapport d’estimation produit par monsieur [H], il y a lieu de souligner que la transaction [Adresse 8] intervenue en novembre 2021 correspond au deuxième terme de comparaison du commissaire du gouvernement.
Les deux autres termes ne peuvent être retenus comme pertinents en l’absence des références des actes permettant de vérifier leur publication. Ils n’ont par ailleurs pas été trouvés par le commissaire du gouvernement qui n’en fait pas état.
Enfin, si le conseil de monsieur [H] se prévaut d’une possible division foncière comme étant de nature à valoriser son bien, il y a lieu de rappeler que la fixation du prix se fait au regard de la consistance effective du bien au jour où le juge statue et qu’en l’état, il s’agit d’une seule et unique parcelle.
Au total, il convient de retenir le terme 3 de [Localité 2] Métropole (699 euros du mètre carré) et les termes 2, 3 et 4 du commissaire du gouvernement (858 euros du mètre carré, 621 euros du mètre carré et 951 euros du mètre carré), soit un prix moyen au mètre carré de 782,25 euros et une médiane de 778 euros.
Au regard des caractéristiques du bien, s’agissant d’un terrain à bâtir en zone pavillonnaire dense relativement profond permettant des constructions en retrait de la route, il y a lieu de retenir le prix moyen, à savoir 782,25 euros le mètre carré, étant souligné que la circonstance que le terrain soit situé en secteur de diversité sociale imposant à la collectivité 35% de logement social ne saurait justifier une décote imposée à monsieur [H]..
Soit pour un terrain de 668 m², une indemnité de 522 543 euros.
Toutefois, le terrain n’étant pas nu, il y a lieu de retrancher les frais de démolition, augmentés des frais de désamiantage.
Bordeaux Métropole évalue les frais de démolition à hauteur de 80 euros le m² pour le garage et la remise (50 +20 m²=70m²) et 100 euros le m² pour la maison d’habitation de 90 m² dans la mesure où les déchets pouvant y être trouvés sont susceptibles d’êtres plus variés.
Ces estimations ne sont pas remises en cause par monsieur [H] et correspondent à l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement.
Ainsi, il y a lieu de retenir au titre des frais de démolition :80x 70 + 100x90= 14 600 euros.
Ce montant correspond aux données communiquées par le commissaire du gouvernement extraites du site de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), lequel propose d’ailleurs de retenir pour l’ensemble du bâti 100 euros par mètre carré.
S’agissant de moyennes, il n’est pas démontré que les frais de diagnostics obligatoires ne sont pas inclus. Il n’y a dons pas lieu d’ajouter les frais au titre des diagnostics obligatoires de 3200 euros (non justifiés au demeurant).
S’agissant des frais liés à l’évacuation des déchets amiantés, [Localité 2] Métropole fait une estimation de 12 800 euros sur une base de 80 euros par mètre carré.
Or, il ne ressort pas du diagnostic versé aux débats que toutes les constructions seraient concernées. Il convient de réduire ce montant estimé à de plus justes proportions et d’évaluer à 6 000 euros ces frais.
Au total le prix d’acquisition est fixé à la somme de :
(522 543-14 600-6 000)= 501 943 euros.
Sur les frais d’agence
La commission d’agence étant stipulée à la charge de l’acquéreur aux termes de l’acte ayant donné lieu à la déclaration d’intention d’aliéner, ils seront mis à la charge de [Localité 2] Métropole, qui se substitue à l’acquéreur, à hauteur de 22 500 euros, cette somme ayant été fixée au regard du prix de vente initial inférieur au prix fixé par le présent jugement et n’ayant pas vocation à augmenter du fait de l’exercice du droit de préemption et de l’intervention judiciaire.
Sur les dépens
Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 2] Métropole supportera les dépens.
Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”
En l’espèce, il convient d’allouer à monsieur [H] au titre des frais irrépétibles une somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles, son conseil étant intervenu en fin de procédure, après transport sur les lieux.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation,
FIXE au 4 mars 2022 la date de référence,
Fixe à 501 943 euros le prix de la parcelle cadastrée section NN n°[Cadastre 4], d’une contenance de 668 m² située [Adresse 1] sur la commune de [Localité 2], vendue par Monsieur [K] [H] et préemptée par [Localité 2] Métropole, outre 22 500 euros au titre de la commission d’agence,
Condamne [Localité 2] Métropole à payer à monsieur [K] [H] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne [Localité 2] Métropole aux dépens.
La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.
Le GreffierLe Juge de l’Expropriation
