| France, Tribunal judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux général, 26 mars 2024, 23/02980

Du 26 mars 2024

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/02980 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YGVX

S.C.I. AMR

C/

[T] [I], [H] [S]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 3]

JUGEMENT EN DATE DU 26 mars 2024

JUGE : Monsieur Edouard DE LEIRIS,
GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. AMR
RCS de Nanterre 878 036 623
[Adresse 1]
[Localité 8]

Représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSES :

Madame [T] [I]
née le 13 Novembre 1927 à [Localité 10]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Représentée par Maître Pierre BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES, avocat au barreau de Bordeaux

Madame [H] [S]
agissant en qualité de curatrice de Mme [T] [I]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 4]

Représentée par Maître Pierre BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Janvier 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 11 janvier 2020, prenant effet le 23 janvier 2020, la SCI AMR a consenti à Madame [T] [I] un bail à usage d’habitation, portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel, charges comprises, de 1.500 euros, révisable.
Par jugement du 22 octobre 2020, Madame [T] [I] a été placée sous mesure de curatelle renforcée. Madame [H] [S], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a été désignée en qualité de curatrice aux biens et à la personne.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2021, la SCI AMR a fait commandement à Madame [T] [I], assistée de sa curatrice, Madame [H] [S], de payer la somme de 17.923 euros au titre des loyers et des charges dus entre août 2020 et août 2021.
Madame [T] [I] a quitté les lieux le 19 avril 2023.
La SCI AMR a mis en demeure Madame [T] [I], assistée de sa curatrice, Madame [H] [S], le 27 juin 2023, au paiement de la somme de 569,77 euros.
Par acte du 14 août 2023, la SCI AMR a assigné Madame [T] [I] assistée de sa curatrice, Madame [H] [S], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 522,96 euros au titre des loyers et charges échus et impayés d’août 2020 à avril 2023.
L’affaire, qui a été appelée une première fois à l’audience du 25 septembre 2023, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, avant d’être retenue à l’audience du 26 janvier 2024.
A l’audience, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions respectives, auxquelles ils se réfèrent.
La SCI AMR sollicite du tribunal :
Le débouté de Madame [T] [I], assistée de sa curatrice de ses demandes ;A titre principal, la condamnation de Madame [T] [I], assistée de sa curatrice Madame [H] [S], à la somme de 522,96 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dû entre janvier 2020 et avril 2023 ; A titre subsidiaire, la condamnation de Madame [T] [I], assistée de sa curatrice, Madame [H] [S], à la somme de 363,69 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dû entre janvier 2020 et avril 2023 ;En tout état de cause, la condamnation de Madame [T] [I] assistée de sa curatrice Madame [H] [S], à la somme de 2.000 euros au titre du préjudice financier subi ; La condamnation de Madame [T] [I] assistée de sa curatrice, Madame [H] [S], à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens ;Le prononcé de l’exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, la SCI AMR fait valoir sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] engage sa responsabilité contractuelle en s’abstenant de payer les arriérés de loyers dus au titre du contrat de location. En l’espèce, la SCI AMR soutient que suite au commandement de payer la somme de 17.536,48 euros en date du 6 septembre 2021, Madame [T] [I] n’a régularisé que la somme de 17.197,22 euros, que, par la suite, elle n’a versé sur le montant dû au titre des loyers ni la somme de 24,94 euros sur les mois de janvier et février 2022, ni celle de 10 centimes sur les mois de mars à décembre 2022 et, qu’enfin, sur les mois de janvier à mars 2023, Madame [I] a omis de payer la somme de 159,27 euros qu’elle devait au titre de la révision des loyers. Elle estime que si la clause de révision venait à ne pas s’appliquer, la créance s’élève à la somme de 363,69 euros au titre des arriérés de loyers. De plus, la SCI AMR soutient avoir subi un préjudice économique dès lors que la faute contractuelle de Madame [T] [I] et de sa curatrice, a imposé l’avance de nombreux frais.
Madame [T] [I], assistée de sa curatrice, Madame [H] [S], représentée par avocat sollicite du tribunal :
Le rejet des demandes de la SCI AMR ;La condamnation de la SCI AMR à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.Au soutien de ses prétentions, Madame [T] [I], assistée de sa curatrice, Madame [H] [S], fait valoir qu’elle a régularisé l’ensemble de ses paiements depuis le 16 septembre 2021 suite au commandement de payer en date du 6 septembre 2021. Par ailleurs, elle soutient, sur le fondement de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur est tenu de manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant la date prévue au bail et que la révision n’a d’effet qu’à compter de sa demande. Or, la SCI AMR a sollicité la révision du loyer auprès de Madame [T] [I], assistée de sa curatrice, en février 2022 et en mars 2023. Elle n’est ainsi pas fondée à solliciter le paiement du loyer révisé avant mars 2022 et avril 2023. Enfin, elle soutient que la SCI AMR ne rapporte pas la preuve du préjudice économique qu’elle invoque.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2024.

MOTIF DE LA DECISION
Sur l’application de la clause de révision des loyers
L’article 17-1, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose, en son alinéa 1er, que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Il résulte en outre de ses alinéas 3 et 4 qu’il appartient au bailleur de manifester sa volonté de réviser le loyer, auprès du locataire, dans le délai d’un an suivant la date de prise d’effet de la révision et qu’en ce cas, la révision du loyer prend effet à compter de la demande du bailleur.
En l’espèce, le contrat de bail consenti par la SCI AMR à Madame [T] [I] prévoit un loyer d’un montant de 1.500 euros dont les mensualités seront à échoir le premier de chaque mois et stipule une clause de révision du loyer au 1er du mois suivant la date d’anniversaire du bail stipulant l’indice de référence du 3ème trimestre 2019.
Par courrier électronique en date du 14 février 2022, la SCI AMR a invoqué auprès de Madame [H] [S], curatrice de Madame [T] [I], la rectification du versement du loyer de février 2022 et la modification des paiements mensuels à venir, par application du nouvel indice de référence du 3ème trimestre 2021 de 131,67, faisant établir un loyer révisé d’un montant de 1.519,38 euros. Il n’est pas fait état, par le demandeur, d’une demande en révision du loyer antérieure au 14 février 2022, de sorte que la révision du loyer prend effet au 1er mars 2022, date à laquelle le loyer suivant est à échoir. En conséquence, la SCI AMR n’est pas fondée à solliciter le paiement de la somme de 24,94 euros au titre de la récupération des loyers révisés de janvier et février 2022 et sera déboutée de sa demande en tant qu’elle inclut ces sommes.
Par ailleurs, la SCI AMR n’allègue pas avoir ultérieurement manifesté à nouveau sa volonté de bénéficier de la révision du loyer. Par conséquent, la SCI AMR n’est pas fondée à solliciter le paiement de la somme de 159,27 euros au titre de la récupération des loyers révisés de janvier, février et mars 2023, et sera déboutée de sa demande en tant qu’elle inclut cette somme.
Sur la demande en paiement des arriérés de loyers
L’article 1353 du code civil dispose que c’est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En application de l’article 7, a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.
En l’espèce, la SCI AMR verse aux débats le contrat de bail signé le 11 janvier 2020 par les parties, établissant l’obligation de Madame [T] [I], assistée de Madame [H] [S] en qualité de curatrice, de s’acquitter d’un loyer mensuel.
Il n’est pas contesté que Madame [T] [I] n’a pas payé aux termes convenus son loyer auprès de la SCI AMR entre les mois d’août 2020 et août 2021.
Le contrat de bail a pris effet le 23 janvier 2020. Le loyer doit donc être calculé au prorata du nombre de jours échus, (1500/31) x 9, soit 435,48 euros pour le mois de janvier 2020. Entre les mois de février et décembre 2020, le loyer mensuel est égal à la somme de 1.500 euros, soit 16.500 euros au total. Ainsi, la somme due par Madame [T] [I], au titre des loyers et charges entre janvier et décembre 2020 est égal à la somme de 16.935,48 euros.
Or, il est établi que Madame [T] [I] a payé auprès de la SCI AMR la somme de 1.065 euros au mois de janvier 2020, puis elle a omis de payer son loyer en février 2020 et a réalisé trois virements sur le compte de la SCI AMR, à savoir le 13 mars 2020 pour un montant de 3.000 euros, le 26 mars 2020 pour un montant de 1.500 et le 27 mars 2020 pour un montant de 1.500 euros. Enfin, Madame [T] [I] a réalisé un virement mensuel de 1.500 euros en avril, juin et juillet 2020, soit un total de 4.500 euros. Dès lors, Madame [T] [I] justifie avoir versé auprès de la SCI AMR, la somme de 11.565 euros au titre des loyers et charges sur l’année 2020. Elle reste donc redevable de la somme de 5.370,48 euros au titre des loyers et des charges de l’année 2020.
Par application de la clause de révision des loyers prévue au contrat et dont l’application n’est pas contestée par les parties, le loyer s’est élevée, à partir du mois de janvier 2021, à la somme de 1.506.92 euros. La montant dû par Madame [I] auprès de la SCI AMR au titre des loyers et des charges entre les mois de janvier et août 2021 s’élève à la somme de 12.055,36 euros, dont la locataire ne justifie pas s’est acquittée.
Par conséquent, Madame [T] [I] était débitrice de la somme de 17.425,84 euros au titre des loyers et des charges dus entre les mois d’août 2020 et août 2021. Augmentée de la somme de 110,64 euros correspondant au remboursement d’une facture payée par la SCI AMR au profit de Madame [T] [I], cette dernière était débitrice de la somme de 17.536,48 euros.
Or, il ressort des débats que l’acte du commissaire de justice délivré le 6 septembre 2021, a fait commandement à Madame [T] [I], assistée de sa curatrice, de payer la somme de 17.923 euros, soit un excédent de 386,52 euros. Par ailleurs, il est établi, par l’attestation de versement des arriérés de loyers en date du 15 octobre 2021, que Madame [T] [I] assistée de sa curatrice, a procédé au paiement de la somme de 17.923 euros en l’étude du commissaire de justice, mandataire de la SCI AMR.
La considération que ce dernier ait conservé, au titre des émoluments de recouvrement prévus par l’article A. 444-32 du code de commerce, une somme de 952,42 euros, n’affecte pas le montant à hauteur duquel Madame [I] s’est trouvée libérée. En effet, en application de l’article L. 111-8, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier, toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. Du reste, le décompte adressé par le commissaire de justice à l’avocat de la SCI AMR précisait expressément que ces émoluments restaient à la charge du créancier.
Par conséquent, Madame [T] [I] ne demeure débitrice d’aucune somme au titre des loyers dus entre août 2020 et août 2021, auprès de la SCI AMR, de sorte que celle-ci n’est pas fondée à demander le paiement de la somme de 363,69 euros de ce chef et doit donc déboutée de sa demande.
Sur la demande en dommages-intérêts
Il résulte des articles 1231-1, 1231-2, 1231-3 et 1353 du code civil, qu’il incombe à celui-ci qui prétend au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle de démontrer l’existence d’une inexécution contractuelle du débiteur, d’un préjudice pour le créancier et d’un lien de causalité entre cette inexécution et ce préjudice. En outre, l’article 1231-6 du même code prévoit que les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, outre qu’il résulte des précédents motifs que la SCI AMR, loin d’être créancière de Madame [T] [I], a perçu des sommes excédant celles auxquelles elle pouvait prétendre en vertu du contrat, aucun des moyens de la SCI AMR ne tend à démontrer l’existence d’une absence de bonne foi de Madame [I], de sorte que le retard de cette dernière, assistée de sa curatrice, dans le versement de son loyer ne peut recevoir d’autre indemnisation que l’intérêt moratoire depuis la date d'exigibilité de la créance, ce qui n'est en l'espèce pas réclamé.
Par conséquent, la demande de dommages-intérêts doit être rejetée.
Sur les mesures accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La SCI AMR qui succombe, sera tenue aux dépens.

Condamnée aux dépens, la SCI AMR, sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code procédure civile et au titre des dépens.

En outre cette même disposition prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI AMR à payer à Madame [T] [I], la somme de 800 euros.

Par ailleurs, le présent jugement étant rendu contradictoirement et en dernier ressort, il est revêtu de la force exécutoire.

PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :
DEBOUTE la SCI AMR de ses demandes à l’encontre de Madame [T] [I], assistée de sa curatrice Madame [H] [S] ;
CONDAMNE la SCI AMR à verser à Madame [T] [I] assistée de sa curatrice, Madame [H] [S], la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les plus amples demandes ;
CONDAMNE la SCI AMR aux dépens ;
DIT que le présent jugement est revêtu de la force exécutoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE