TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n° 24/291
N° RG 23/02580 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YP7B
2 copies
GROSSE délivrée
le25/03/2024
àMe Edwige HARDOUIN
Rendue le VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 26 février 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
Société SARL COMPAGNIE C SUPER, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Edwige HARDOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. GEB GEM, exploitant sous l’enseigne commerciale ANIMAL FACTORY, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
défaillant
I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte en date du 05 décembre 2023, la SARL COMPAGNIE C SUPER assigné la SARL GEB ANIMAL FACTORY, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- constater que par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de sous location liant les parties en date du 31 octobre 2014, a été résilié à l’expiration du délai d’un mois à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 23 octobre 2023 soit à compter du 24 novembre 2023
- juger occupant sans droit ni titre la SARL GEB ANIMAL FACTORY et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] ;
- juger que l’huissier instrumentaire pourra requérir la force publique et se faire assister d’un serrurier ;
- fixer d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due par la SARL GEB ANIMAL FACTORY à la somme de 3 899,62 euros par mois à compter de la date de résiliation de plein droit du contrat de bail, soit à compter du 24 novembre 2023 ;
- condamner la SARL GEB ANIMAL FACTORY à lui payer la somme de 5 509,05 euros au titre des arriérés locatifs et à titre de provision ;
- dire que le dépôt de garantie reste acquis à la SARL GEB ANIMAL FACTORY à titre d’indemnité tel que prévu à la clause résolutoire ;
- condamner la SARL GEB ANIMAL FACTORY à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL GEB ANIMAL FACTORY aux entiers dépens en ce compris les frais d’huissier passés et à venir.
La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 31 octobre 2014, ayant pris effet au 21 mai 2015, la société COMPAGNIE C OUES, aux droits de laquelle elle vient suite à son absorption en 2019, a donné à bail de sous location à la SARL GEB ANIMAL FACTORY un local à usage commercial situé [Adresse 1] à [Localité 5] ; que depuis un avenant signé le 21 mai 2015, l’électricité est refacturée à la SARL GEB ANIMAL FACTORY selon sa consommation puisque cette dernière est seul branchée sur le compteur du sous bailleur ; que la locataire étant défaillante dans le paiement des loyers, par acte du 20 juillet 2023 puis par acte du 23 octobre 2023, elle lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 7 224,89 euros visant la clause résolutoire qui est resté sans suite.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2024.
La demanderesse a conclu pour la dernière fois, le 22 février 2024, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en actualisant sa demande au titre des arriérés locatifs à la somme de 7 152,83 euros.
La SARL GEB ANIMAL FACTORY, bien que régulièrement assignée à personne habilitée, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. Par courrier daté du 20 février 2024 parvenu au greffe de la juridiction postérieurement à l’audience, elle a sollicité un renvoi et affirmé avoir réglé l’ensemble des sommes dues, demandant, à défaut, un délai pour s’acquitter du solde. La procédure est régulière, et elle a bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir ses observations. Les circonstances ne justifiant pas une réouverture des débats, il sera statué en son absence par décision réputée contradictoire.
II – MOTIFS DE LA DECISION
sur les demandes principales :
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :
- que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié au preneur le 23 octobre 2023, à hauteur d’une somme de 7 224,89 euros dont 494,68 euros de facture d’électricité, 6 566,91 euros de loyers et charges impayés et 163,30 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit même s’il a versé entre le 31 octobre et le 15 novembre 2023 une somme de 5 614,52 euros ;
- que la dette locative s’élevait au 22 février 2024 (date d’impression de l’extrait du grand livre) à la somme de 6 648,54 euros (7 152,83 euros figurant au solde du grand livre - 169,68 euros de frais de recouvrement - 334,61 euros de frais de recouvrement), mensualité de février 2024 incluse.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 23 novembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :
- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL GEB ANIMAL FACTORY, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;
- de dire qu'à compter du 24 novembre 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, la SARL GEB ANIMAL FACTORY est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 3 899,62 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée ;
- de condamner la SARL GEB ANIMAL FACTORY au paiement de la somme provisionnelle de 6 648,54 euros, mensualité de février 2024 incluse, cette somme n’étant pas sérieusement contestable.
La demande tendant à voir dire que le dépôt de garantie restera acquis à la SARL COMPAGNIE C SUPER à titre d’indemnité de résiliation sera rejetée dans la mesure où elle se fonde sur une stipulation qui s’apparente à une clause pénale susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.
Il ressort des débats que la défenderesse n’a jamais cessé de réaliser des versements réguliers pour s’acquitter de sa dette locative, qui se compose pour partie de régularisations de facturations EDF qui ont connu au cours des derniers mois une augmentation considérable. Il y a lieu, en considération de sa bonne foi, de lui allouer des délais pour s’acquitter du solde restant dû, dans les conditions précisées au dispositif.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;
Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du contrat de sous location liant la SARL COMPAGNIE C SUPER et la SARL GEB ANIMAL FACTORY ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL GEB ANIMAL FACTORY, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;
Condamne la SARL GEB ANIMAL FACTORY à payer à la SARL COMPAGNIE C SUPER la somme provisionnelle de 6 648,54 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 22 février 2024, mensualité de février 2024 incluse ;
Condamne la SARL GEB ANIMAL FACTORY à payer à la SARL COMPAGNIE C SUPER une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 3 899,62 euros, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;
ACCORDE à la SARL GEB ANIMAL FACTORY des délais de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le versement de 11 mensualités égales d'un montant de 650 euros, et d’une 12ème représentant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance de l’indemnité d’occupation et en sus du versement mensuel du terme courant ;
Dit que faute de paiement total ou partiel à l'une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible
Déboute la SARL COMPAGNIE C SUPER du surplus de ses demandes ;
Condamne la SARL GEB ANIMAL FACTORY à payer à la SARL COMPAGNIE C SUPER la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL GEB ANIMAL FACTORY aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,