TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n° 24/252
N° RG 23/02014 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YDYE
3 copies
GROSSE délivrée
le11/03/2024
àMe Edwige HARDOUIN
Me Florence PAUMIER
Rendue le ONZE MARS DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 12 Février 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Eric RUELLE, Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assisté de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 8]
[Localité 6]
représentée par Me Edwige HARDOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSES
S.A.S. 3W prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Me Florence PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.S. BONNAC prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Florence PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.S. LOTEM prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Florence PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.R.L. SIMALIN prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Florence PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.R.L. WIP DEVELOPPEMENT prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Florence PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX
I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par actes des 31 août et 5 septembre 2023, la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII a assigné la S.A.S. 3W, la S.A.S. BONNAC, la S.A.S. LOTEM, la S.A.R.L. SIMALIN et la S.A.R.L. WIP DEVELOPPEMENT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.
Par dernières conclusions du 29 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII demande au juge des référés de:
* constater la résiliation d’un bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;
* ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique $et d’un serrurier, sous astreinte de €uros par jour de retard ;
* fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 24.354,70 euros par trimestre à compter du 18 mai 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;
* condamner solidairement la S.A.S. 3W, la S.A.S. BONNAC, la S.A.S. LOTEM, la S.A.R.L. SIMALIN et la S.A.R.L. WIP DEVELOPPEMENT à lui payer :
- 10.563,50 euros au titre des loyers impayés à la de la résiliation du bail, incluant intérêts de retard, frais de commandement de payer et de relance,
- 72.739,06 euros pour la période du 18 mai au 31 mars 2024,
* condamner solidairement la S.A.S. 3W, la S.A.S. BONNAC, la S.A.S. LOTEM, la S.A.R.L. SIMALIN et la S.A.R.L. WIP DEVELOPPEMENT à lui payer 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
La S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII expose que, par acte sous signatures privées en date du 27 mai 2021, elle a donné à bail commercial à la société en formation S.A.S. 3W, des locaux situés à [Localité 9], [Adresse 4],, moyennant un loyer trimestriel de 32.000 euros année 1 puis de 33.500 euros année 2, la S.A.S. BONNAC, la S.A.S. LOTEM, la S.A.R.L. SIMALIN et la S.A.R.L. WIP DEVELOPPEMENT s’étant portées cautions solidaire.
Des loyers sont restés impayés et par acte du 17 avril 2023, elle a fait délivrer au locataire commandement de payer visant la clause résolutoire, régulièrement dénoncé aux cautions.
Par conclusions du 5 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de leur argumentation, la S.A.S. 3W, la S.A.S. BONNAC, la S.A.S. LOTEM, la S.A.R.L. SIMALIN et la S.A.R.L. WIP DEVELOPPEMENT demandent au juge de constater que la S.A.S. 3W a pris acte de la demande du bailleur de faire jouer la clause résolutoire et que les locaux ont été libérés le 21 décembre 2023, date à laquelle elle a invité la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII à procéder à un constat d’état des lieux de sortie.
Elles soutiennent que la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII est de mauvaise foi dans la poursuite de la procédure et les montants réclamés.
Elles demandent au juge des référés de :
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant des loyers dûs sans majoration ni pénalités, et subsidiairement fixer ce montant à la somme de 18.675 euros TTC,
- prendre acte de ce que la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII évalue personnellement à la somme de 37.042,21 euros le montant des loyers impayés TTC en date du 4 décembre 2023,
- juger qu’il convient de déduire le montant du dépôt de garantie versé de la somme due au titre des loyers impayés, soit 12.600 euros TTC,
- juger que la somme de 24.442,21 euros, correspond au montant global des loyers et charges impayés dus par la S.A.S. 3W et limiter la condamnation cette somme,
- débouter la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
II – MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse.
L'article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 17 avril 2023, et dénoncé aux cautions solidaires ;
- que la S.A.S. 3W, la S.A.S. BONNAC, la S.A.S. LOTEM, la S.A.R.L. SIMALIN et la S.A.R.L. WIP DEVELOPPEMENT ne se sont pas acquittées de l’obligation de paiement dans le délai prescrit.
Par lettre officielle adressée le 28 septembre 2023 par le conseil de la S.A.S. 3W à la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII, la société 3W a pris acte de l’intention du bailleur de se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire comme demandé dans le cadre de l’assignation délivrée le 6 septembre, a indiqué avoir libéré les lieux loués et a proposé à la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII un rendez-vous afin de procéder à un constat d’état des lieux de sortie par huissier.
Elle a réitéré cette demande par un deuxième courrier officiel adressé le 18 décembre 2023 indiquant avoir mandaté un huissier afin de procéder à ce constat d’état des lieux de sortie le 21 décembre 2023.
La S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII n’apparaît pas avoir répondu à ces courriers.
Dans le cadre de la présente procédure, elle n’a pas contesté les avoir reçus.
Il en résulte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail en raison du jeu de la clause résolutoire à la date du 18 mai 2023, mais qu’il n’y a pas lieu à expulsion, la société locataire ayant libéré les lieux après en avoir régulièrement avisé le bailleur.
Suivant le décompte versé aux débats par la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII ( pièce 2), la dette locative s'établissait au 18 mai 2023 à la somme de 7.151,31 euros, hors frais et intérêts, et en imputant le versement effectué le 1er juin 2023 par la société locataire d’un montant de 10.000 euros.
L’indemnité d’occupation due du 18 mai au 21 décembre 2023 doit être fixée à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant la résiliation du bail.
La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie de la société locataire permet de faire droit à sa demande de compensation de la créance locative avec le montant du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux.
Il y a lieu de condamner la S.A.S. 3W, la S.A.S. BONNAC, la S.A.S. LOTEM, la S.A.R.L. SIMALIN et la S.A.R.L. WIP DEVELOPPEMENT à payer à la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII la somme provisionnelle de 24.442,21 euros au titre des loyers et des indemnité d'occupation arrêtés au 21 décembre 2023, en application de l'article 835 du code de procédure civile, seule cette obligation apparaîssant non sérieusement contestable.
Les sommes dues seront assorties des intérêts au taux légal.
Seul le juge du fond a le pouvoir de se prononcer sur les pénalités et majorations d’indemnité d’occupation demandée par la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII.
Au regard des démarches amiables entreprises par les sociétés défenderesses et de l’absence de réponse de la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII, il n'apparaît pas inéquitable de lui laisser la charge des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits; elle sera déboutée de sa demande relative à l'article 700 du code de procédure civile.
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d'appel ;
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII et la S.A.S. 3W.
Prononce en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 18 mai 2023.
Condamne solidairement la S.A.S. 3W, la S.A.S. BONNAC, la S.A.S. LOTEM, la S.A.R.L. SIMALIN et la S.A.R.L. WIP DEVELOPPEMENT à payer à la S.A.S. FONCIERE BORDELAISE VII la somme provisionnelle de 24.442,21 euros au titre des loyers et des indemnité d'occupation arrêtés au 21 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 17 avril 2023 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement.
Rejette toutes autres demandes.
Condamne solidairement la S.A.S. 3W, la S.A.S. BONNAC, la S.A.S. LOTEM, la S.A.R.L. SIMALIN et la S.A.R.L. WIP DEVELOPPEMENT aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
La présente décision a été signée par Eric RUELLE, Président, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,
