N° RG 20/08604 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U4AP
5ème CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
30A
N° RG 20/08604 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U4AP
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES. DE L’IMMEUBLE 9 RUE DES FAUSSETS
C/
S.A.R.L. L’OUEST, S.C.I. LBJFD
Grosses délivrées
le
à
Avocats : la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
la SCP JOLY CUTURI WOJAS REYNET- DYNAMIS AVOCATS
Me André-pierre VERGE
N° RG 20/08604 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U4AP
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5ème CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 07 MARS 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDIT, Vice-Président
Myriam SAUNIER, Vice-Présidente
Greffier, lors des débats et du prononcé
Pascale BUSATO, Greffier
DÉBATS :
A l’audience publique du 11 Janvier 2024
Délibéré au 7 mars 2024
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile
DEMANDERESSE :
SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 9 RUE D ES FAUSSETS représenté par son syndic, Madame [F] [M], exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, commerçante, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° A 339339541, dont le siège social est sis 28 rue Boudet - 33000 BORDEAUX Syndicat de copropriétaires de l’immeuble 9 rue des faussets
9 rue des Faussets
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
DÉFENDERESSES :
S.A.R.L. L’OUEST
immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 838714954, prise en la personne de son gérant demeurant en cette qualité audit siège
9 rue des Faussets
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY CUTURI WOJAS REYNET- DYNAMIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
S.C.I. LBJFD
immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 840472724, prise en la personne de son gérant demeurant en cette qualité audit siège
31 avenue Léon Blum
33440 AMBARES ET LAGRAVE
représentée par Me André-pierre VERGE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
******
EXPOSE DU LITIGE
Faits constants :
Le 23 mai 2019 la SCI LBJFD, (ci-après “le bailleur”) - propriétaire d’un lot à usage commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble situé 9 rue des Faussets à BORDEAUX, composé en outre de plusieurs autres lots à usage d’habitation, le tout soumis au régime de la copropriété - a donné à bail commercial le dit lot commercial à la SARL L'OUEST (ci-après le preneur).
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (ci-après “le syndicat) a choisi comme syndic Mme [F] [M], (ci après “le syndic”) exerçant sous l'enseigne Flash Immobilier.
Le syndic a attiré l'attention du bailleur sur des nuisances qui aurait été causées par le preneur et lui a demandé en septembre 2019 de faire cesser ces nuisances.
Procédure :
Par exploit d’huissier de justice signifié le 26/10/2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 9 rue des Faussets à Bordeaux a assigné la SARL L'OUEST et la SCI LBJFD à comparaître devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de résiliation du bail commercial, expulsion du preneur et indemnisation d’un préjudice.
Par une ordonnance du 9 novembre 2020, le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à l’encontre du bailleur et du preneur.
Par une ordonnance du 15 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant le bailleur au preneur, ordonné l'expulsion de ce dernier, lequel a restitué les clés du local.
Par ordonnance rendue le 07 décembre 2021, le juge de la mise en état a déclaré la demande formée par le syndicat recevable.
Par ordonnance du 16 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné la clôture partielle à l'égard de Maitre Carolina CUTURI-ORTEGA, conseil du preneur, qui n’a pris aucune conclusion au fond en défense.
Le 6 septembre 2022, le juge de la mise en état, par application du dernier alinéa du 6° de l'article 789 du code de procédure civile, a déclaré irrecevable la demande d’incident du bailleur tendant à ce que le syndicat des copropriétaires soit reconnu sans qualité à agir pour la réparation des préjudices subis par la copropriété.
Le 31 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a indiqué ne pas vouloir mettre en cause le mandataire judiciaire de la société L'OUEST, alors en liquidation.
L'ordonnance de clôture est en date du 20/12/2023.
ILes débats s’étant déroulés à l’audience du 11/01/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 7/03/2024.
PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le syndicat :
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13/12/2023 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :
Déclarer la SCI LBJFD responsable de l'intégralité de ses préjudices,
Condamner la SCI LBJFD à lui payer la somme de 20.000 euros de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices,
La condamner au paiement d'une somme de 3.000 € en application des dispositions de l'art. 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier réalisé le 25 octobre 2019 et de la sommation interpellative du 2 décembre 2019.
Ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le bailleur :
Dans ses dernières conclusions en date du 15/06/2023 le défendeur demande au tribunal de :
Rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue des faussets 33000 BORDEAUX contre la SCI LBJFD
Condamner “solidairement” le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue des faussets 33000 BORDEAUX et la SARL L'OUEST à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procécure civile,
Condamner “solidairement” le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue des faussets 33000 BORDEAUX et la SARL L'OUEST aux dépens
L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.
Motifs de la décision
A titre liminaire
Le tribunal rappelle qu'il n'a pas à statuer sur les demandes de "donner acte" ou de "constater" ou de “déclarer” ou encore de "juger" qui figurent le cas échéant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d'une prétention dans la partie "discussion" des conclusions.
En outre, l'article 768 du code de procédure civile dispose notamment que : "Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion". Or, bien que faisant l'objet d'un long développement dans les conclusions du syndicat, la question de sa recevabilité d'agir en résiliation du bail commercial - laquelle n'est par ailleurs plus demandée, car devenue sans objet suite au départ du preneur - ne se pose ainsi plus au tribunal.
Il sera également rappelé que le preneur assigné par le syndicat a fait l'objet d'une liquidation judiciaire en cours de procédure.
Or, le mandataire judiciaire n'a pas été mis en cause, de sorte que la procédure, interrompue du fait de la liquidation judiciaire, n’a pas été reprise. Il y a lieu en conséquence de constater l’interruption de l’instance, ce qui empêche la juridiction de statuer sur les demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles.
Enfin, il convient de rappeler que l’action en indemnisation du préjudice de la copropriété repose sur la démonstration de la responsabilité délictuelle (art 1240 C Civ.) du bailleur. Celle-ci repose le cas échéant sur la conjonction de trois éléments : un lien de causalité direct entre un préjudice certain et une faute.
En outre, selon l'article 9 du Code de procédure civile :
"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."
Sur la caractérisation d’une supposée faute du bailleur
- les nuisances sonores invoquées par le syndicat
Le demandeur les dit démontrées par les pièces qu’il verse et qui reposent sur les allégations de quelques occupants de l’immeubles, les certificats médicaux de deux des occupants de l’immeuble, des plaintes de riverains voisins non concernés par le respect des conditions du bail et du règlement de copropriété, de deux constats d’huissier qui utilisait un sonomètre, de vidéos faisant état de l’agitation de la clientèle du preneur ainsi que le jugement du tribunal correctionnel du 11/02/2021 qui a condamné le preneur et son gérant notamment pour “trouble à la tranquillité d’autrui par agressions sonores”.
Le bailleur prétend que ces pièces n’auraient pas valeur probante et portée suffisante en ce que les décisions administratives auraient été prises sur la base de plaintes sans vérifications démontrées, le sonomètre utilisé par l’huissier serait non homologué et ne porterait que sur quelques mesures, ce qui aurait conduit le juge des référés a les retenir comme non probantes ; alors que la condamnation du preneur ferait l’objet d’un appel qui serait en cours.
Réponse du Tribunal :
Si effectivement aucune de ces pièces prise isolément ne peut revêtir un caractère probatoire tangible et suffisant, en revanche la conjonction concordante de l’ensemble de celles-ci constitue la preuve de l’existence de ces nuisances sonores.
- sur l’imputabilité de ces nuisances sonores
Selon le syndicat les nuisances seraient le fait du preneur qui aurait modifié son activité en bar de nuit et transformé la réserve en salle de service.
Selon le bailleur, il ne serait pas démontré que ces nuisances soient le fait de son preneur, car pouvant résulter tant des clients du preneur (sic), que des passants de la rue très animée le soir, ou encore d’un défaut d’insonorisation des parties communes surplombant les verrières et dont les travaux incomberaient au syndicat.
Réponse du Tribunal :
Le Tribunal retient que l’activité commerciale du preneur qui n’est pas parvenu à contenir et limiter le bruit occasionné par celle-ci à un seuil tolérable, constitue l’une des causes qui - combinée à un défaut d’insonorisation des parties communes et du bruit de l’animation nocturne de la rue - a concouru à la constitution d’une nuisance sonore dommageable pour autrui et notamment aux occupants de l’immeuble en cause.
- sur le caractère anormal de la nuisance
Le Tribunal retient que ces nuisances sonores caractérisent un trouble anormal de voisinage au sens de l’article R. 1336-5 du code de la santé publique, lequel dispose que “Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité”, et de la jurisprudence qui réprime des nuisances sonores, dont les critères portent sur la durée du bruit, sa répétition et son intensité et nonobstant le contexte de la rue des Faussets particulièrement animée.
- sur la supposée négligence du bailleur face aux troubles causés par son locataire
Selon le syndicat, le bailleur serait fautif à double titre :
- d’une part, sa carence résulterait de ce que malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées en juin puis en décembre 2019, puis l'engagement d'une action en référé par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble en février 2020, et deux nouvelles mises en demeure en décembre 2020 et février 2021, il se serait contenté de délivrer à la SARL L'OUEST une mise en demeure de cesser les nuisances sonores en date du 25 mai 2020,
- d’autre part, en permettant, dans le cadre du bail conclu avec la SARL L'OUEST, d'exploiter l'intégralité du lot dont la réserve pour exercer son activité de restauration, sans effectuer de changement de destination ni même de demandes en ce sens auprès du service du droit des sols de l'urbanisme, ce qui aurait nécessité une décision d'assemblée générale, le bailleur aurait ainsi violé les dispositions du règlement de copropriété qui disposerait de l'impossibilité d'avoir une surface commerciale sous les appartements entourés de deux verrières.
Le bailleur argue de ce que ce ne serait que progressivement et imparfaitement qu’il aurait été alerté de la nature précise des nuisances et de leur importance. Il affirme que - par anticipation - il aurait communiqué le règlement de copropriété et aurait prévu une clause du bail intitulée "jouissance des lieux" par laquelle il obligeait le locataire à se conformer au règlement de copropriété, qui prévoit notamment dans la section "modalités d'usage des parties privatives" que "l'usage de tout appareil sonore ou instrument de musique doit être conforme aux conditions de ville et de police et ne pas créer de bruits gênants pour les voisins" mais également à "ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou de nuisances aux autres occupants."
Il soutient également - que par réaction - il aurait demandé au preneur de cesser ses nuisances par courrier en LRAR du 3 septembre 2019, puis le 25 mai 2020 il aurait de nouveau demandé fermement au preneur de cesser toute nuisance sonore. Enfin, il aurait fait résilier judiciairement le contrat de bail commercial, résiliation notifiée au preneur le 29 mars 2021. Il aurait selon lui mis en œuvre tous les moyens permettant de faire cesser le trouble.
Réponse du Tribunal :
Il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires que le bailleur a failli à son obligation de diligences pour faire cesser lesdites nuisances, ce au regard des démarches entreprises par le bailleur auprès de son preneur: tant par anticipation (clauses du bail, lequel fait notamment interdiction au preneur d’exercer dans le local “des nuisances incommodantes, malodorantes, ou bruyantes”, page 5 du bail, pièce 1 défendeur), qu’en réaction par sa lettre adressée au preneur en LR/AR du 3/09/2019 (soit trois mois avant d’avoir été lui-même mis en demeure par le syndic, le 3/12/2019),ainsi que sa mise en demeure adressée au preneur le 25/05/2020, puis en faisant résilier judiciairement le bail par ordonnance de référé du 15/03/2021. Etant précisé d’une part, que cette action en référé était engagée par assignation du 5/01/2021 et que d’autre part, il ne peut être reproché au bailleur d’avoir fait usage du seul moyen juridique quasi incontestable (dette de loyers) lui permettant d’obtenir gain de cause.
Aussi, le Tribunal retient que le bailleur a fait preuve de diligences suffisantes, de sorte qu’il n’a commis aucune faute.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande d’indemnisation.
Sur les autres demandes :
- sur les dépens,
Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en l’espèce le syndicat des copropriétaires.
- sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.
- sur l’exécution provisoire,
L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
- CONSTATE que l’instance a été interrompue du fait de la liquidation judiciaire de la SARL L'OUEST et n’a pas été reprise en l’absence de mise en cause du liquidateur ;
- CONSTATE en conséquence l’impossibilité du Tribunal de statuer sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la SARL L'OUEST ;
- DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue des faussets 33000 BORDEAUX de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre la SCI LBJFD ;
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue des faussets 33000 BORDEAUX aux dépens ;
- DEBOUTE la SCI LBJFD et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue des faussets 33000 BORDEAUX de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;
- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.
Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
