LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
LM
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 9 juillet 2025
Rejet
Mme CHAMPALAUNE, présidente
Arrêt n° 503 F-D
Pourvoi n° K 23-20.456
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2025
M. [D] [J], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 23-20.456 contre l'arrêt rendu le 25 mai 2023 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige l'opposant à M. [N] [Y], notaire, domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de M. [J], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [Y], après débats en l'audience publique du 27 mai 2025 où étaient présents Mme Champalaune, présidente, M. Bruyère, conseiller rapporteur, Mme Guihal, conseillère doyenne, et Mme Vignes, greffière de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Orléans, 25 mai 2023), suivant acte reçu le 23 août 2012 par M. [Y], notaire (le notaire), M. [J] (l'acquéreur) a signé une promesse synallagmatique de vente d'un terrain sur lequel était édifiée une maison à usage d'habitation.
2. Le 12 septembre 2012, le notaire a reçu le certificat d'urbanisme faisant mention que le bien était situé en zone agricole.
3. Après que l'acquéreur a refusé de régulariser l'acte authentique, une cour d'appel l'a, par arrêt devenu irrévocable du 10 mai 2017, condamné à des indemnités en réparation des préjudices nés du défaut de signature de l'acte et de l'immobilisation du bien.
4. Par acte du 20 février 2017, l'acquéreur a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses cinquième à septième branches
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en ses première à quatrième branches
Enoncé du moyen
6. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes au titre des manquements du notaire à ses devoirs de conseil, à l'exception de celui tiré du défaut d'attention portée à l'acquéreur sur l'absence de conformité du bien vendu au permis de construire et les incidences de cette non-conformité et, en conséquence, de condamner le notaire à lui verser la seule somme de 14 048,74 euros, en réparation de son préjudice résultant de la perte de chance, alors :
« 1°/ que le notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, ainsi que de s'assurer de l'efficacité de ces derniers, doit, à ce titre, procéder à toutes les vérifications et investigations utiles, notamment en ce qui concerne la nature du bien vendu ; qu'en se fondant, pour écarter la responsabilité du notaire au titre de son défaut de vérification de la nature du terrain sur lequel était construite la maison, antérieurement à la signature de la promesse de vente, sur les circonstances tirées de ce qu'aucune disposition légale n'imposait au notaire de solliciter un certificat d'urbanisme avant la promesse de vente et qu'il n'était pas justifié de circonstances particulières qui auraient dû inciter le notaire à solliciter ce document avant la signature du compromis, lesquelles n'étaient pas de nature à dispenser le professionnel de son obligation de vérification lui incombant, et, partant, à exclure sa responsabilité, a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
2°/ que le notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, ainsi que de s'assurer de l'efficacité de ces derniers, doit découvrir la volonté de ses clients afin que leur convention produise les effets recherchés ; qu'en se fondant, pour écarter la responsabilité du notaire au titre de son défaut de vérification de la nature du terrain sur lequel était construite la maison, antérieurement à la signature de la promesse de vente, sur la circonstance tirée de ce que M. [J] n'avait pas fait mention lors de la signature du compromis, d'un projet de construction ou d'extension sur la parcelle litigieuse, laquelle n'excluait pas l'obligation incombant au professionnel de se renseigner sur l'intention exacte de ses clients, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
3°/ que le notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, ainsi que de s'assurer de l'efficacité de ces derniers, doit, à ce titre, procéder toutes les vérifications et investigations utiles, notamment en ce qui concerne la nature du bien vendu ; qu'en se fondant, pour écarter la responsabilité du notaire au titre de son défaut de vérification de la nature du terrain sur lequel était construite la maison, antérieurement à la signature de la promesse de vente, sur la circonstance tirée de ce que la promesse de vente comportait, au titre des conditions suspensives, le fait que « les pièces d'urbanismes ne révèlent pas de servitudes ou de charges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble et en diminuer la valeur ou le rendre impropres à la destination que l'acquéreur déclare à usage d'habitation », laquelle n'était pas de nature à dispenser le notaire de son obligation de vérification avant la conclusion du compromis de vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
4°/ qu'en toute hypothèse, le notaire est tenu de procéder à toutes les vérifications et investigations utiles pour assurer l'efficacité de l'acte, notamment en ce qui concerne la nature du bien vendu, peu important que ces recherches ne révèlent pas de vice grevant l'immeuble et en diminuant sensiblement la valeur, ou rendant ce dernier impropre à sa destination ; qu'en jugeant, pour écarter la responsabilité du notaire au titre de son défaut de vérification de la nature du terrain sur lequel était construite la maison, antérieurement à la signature de la promesse de vente, sur la circonstance tirée de ce que l'acquéreur ne démontrait pas que le classement de la parcelle en zone agricole rendait le bien impropre à sa destination ou diminuait la valeur de ce dernier, laquelle ne suffisait pas à dispenser le professionnel de son obligation de vérification lui incombant, et, partant, à exclure sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. Le notaire n'est pas tenu d'obtenir la délivrance d'un état de l'immeuble préalablement à la conclusion d'une promesse de vente, dès lors que cet avant-contrat est destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente, ni de vérifier la possibilité de modifier la construction existante, qui n'est pas mentionnée à l'acte et dont il n'a pas été avisé, à moins qu'il n'ait pu raisonnablement l'ignorer.
8. L'arrêt constate, d'abord, que la promesse de vente comportait au titre des conditions suspensives de droit commun, le fait que « les pièces d'urbanisme ou autres documents obtenus ne révèlent pas de servitudes ou charges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou la rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être à usage d'habitation », de sorte qu'une information révélée par le certificat d'urbanisme et répondant à ces conditions était de nature à justifier le refus de signature de l'acte authentique par l'acquéreur.
9. Il ajoute, ensuite, qu'il n'est pas soutenu que l'acquéreur aurait fait mention, lors de la signature du compromis, d'un projet de construction ou d'extension sur la parcelle litigieuse qui aurait justifié qu'une condition suspensive relative à la constructibilité du terrain soit insérée dans l'acte.
10. Il retient, enfin, que l'acquéreur ne démontre ni que le classement de la parcelle en zone agricole rend le bien impropre à sa destination, ni que ce classement a la portée qu'il lui prête en terme de limites à sa constructibilité puisqu'un tel classement n'interdit pas toute construction et que les extensions sont possibles.
11. De ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que, ayant inséré à l'acte une condition suspensive tenant au caractère habitable de l'immeuble construit sur la parcelle achetée, conformément à l'intention exprimée par l'acquéreur, le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil.
12. Le moyen, pris en ses quatre branches, n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [J] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [J] et le condamne à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le neuf juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
