| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte hors rnsm/na, 19 juin 2025, 24-10.490

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
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Arrêt du 19 juin 2025




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 302 F-D

Pourvoi n° Y 24-10.490




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 JUIN 2025

1°/ Mme [I] [H], domiciliée [Adresse 5], [Localité 1],

2°/ M. [F] [E], domicilié [Adresse 11], [Localité 4] (Russie),

ont formé le pourvoi n° Y 24-10.490 contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 13], dont le siège est [Adresse 8], [Localité 1], représenté par son syndic la société Cerutti gestion immobilière, ayant son siège [Adresse 10], [Localité 1],

2°/ à Mme [B] [S], épouse [N], domiciliée [Adresse 7], [Localité 3] (Suisse),

3°/ à la société [Adresse 13], société civile immobilière, dont [Adresse 12], [Localité 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de Mme [H] et de M. [E], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 13], de la SCP Nicolas Boullez, avocat de Mme [S], après débats en l'audience publique du 6 mai 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 décembre 2023), propriétaire d'un bien immobilier cadastré section AS n° [Cadastre 6], qu'elle a acquis de Mme [S], par acte notarié du 6 décembre 2004, Mme [H] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 13] (le syndicat des copropriétaires), implanté sur la parcelle voisine cadastrée section AS n° [Cadastre 9], aux fins de le voir condamner, sous astreinte, à supprimer les tirants implantés dans le tréfonds de sa propriété et à remettre les lieux en état.

2. Se prévalant d'un acte sous seing privé du 12 septembre 1995 par lequel Mme [S] avait consenti une servitude relative à l'implantation des tirants à la société civile immobilière [Adresse 13] (la SCI) qui a construit l'immeuble, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [S] et la SCI aux fins de les voir condamner in solidum à le relever et garantir de toutes condamnations et, le cas échéant, à l'indemniser du préjudice financier causé par l'enlèvement de tirants.

3. Les instances ont été jointes.

4. M. [E], qui a acquis le bien immobilier de Mme [H] en cours de procédure, est intervenu volontairement et s'est associé à sa demande.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. Mme [H] et M. [E] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à supprimer les tirants implantés dans le tréfonds de l'immeuble cadastré section AS n° [Cadastre 6] et à remettre les lieux en état, alors :

« 1°/ qu'une servitude n'est opposable à l'acquéreur du fonds censé en être grevé que si elle a été publiée ou si son acte d'acquisition en fait mention ou si encore il avait connaissance de l'existence même de la servitude au moment de l'acquisition ; qu'après avoir constaté que Mme [H] avait agi en 2017 en suppression de tous ouvrages implantés sur son fonds par la copropriété voisine et que celle-ci avait formé un appel en garantie pour le cas où elle serait condamnée à supprimer les tirants, l'arrêt attaqué a jugé opposable à M. [E] la servitude afférente à l'implantation des tirants parce qu'en signant son acte d'acquisition le 18 juillet 2019 Mme [H] l'avait informé de la procédure qu'elle avait précédemment engagée, parce que cet acte mentionnait que dans l'hypothèse où une décision de justice irrévocable consacrerait l'existence de la servitude relative aux tirants ou dans l'hypothèse où Mme [H] reconnaîtrait l'existence de la servitude M. [E] devrait régulariser avec la copropriété voisine une convention portant sur ladite servitude et le cas échéant en faire mention dans l'acte de vente de son bien tout en obligeant ses ayants cause à eux-mêmes en faire mention en cas de revente, parce que le prix de vente avait été fixé par Mme [H] et lui au vu de ces éléments, et parce qu'ainsi M. [E] connaissait l'existence des tirants que la copropriété voisine présentait comme une servitude consentie à son profit ; qu'en statuant par ces motifs, impropres à caractériser la prétendue existence de la servitude au jour de
l'acquisition du bien par M. [E], donc inaptes à caractériser la prétendue
connaissance de la servitude par ce dernier au moment de l'acquisition, M. [E] ayant été, par l'effet de la cession, subrogé dans les droits de Mme [H], venderesse, laquelle contestait l'existence d'une quelconque servitude relative aux tirants, la cour d'appel a violé l'article 691 du code civil ;

2°/ que les juges du fond ont relevé que l'acte du 18 juillet 2019 stipulait que « "l'acquéreur s'engage, dans l'hypothèse où une décision judiciaire passée en force de chose jugée ou le vendeur accepteraient [sic] que la copropriété voisine puisse bénéficier d'une servitude lui permettant de conserver les tirants existants, à consentir toutes servitudes à cet effet exclusif au profit de la copropriété ; ladite convention sera régularisée aux frais exclusifs de l'acquéreur" et également "à retranscrire dans tous les actes ultérieurs et y
obliger ses ayants-droits, la présente clause, plus particulièrement en ce qu'elle concerne la constitution d'une servitude et la réalisation des travaux de confortation" » ; qu'à supposer qu'elle ait estimé que cette stipulation mentionnait l'existence même de la servitude et rendait celle-ci opposable à M. [E], quand ladite stipulation ne faisait que poser l'hypothèse d'une servitude, dont l'existence et l'opposabilité étaient à titre principal contestées, la cour d'appel a violé l'article 691 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a relevé qu'il résultait des mentions de l'acte d'acquisition du bien de Mme [H] par M. [E] que celui-ci avait connaissance de la présence de tirants dans le tréfonds de la propriété achetée, qui étaient présentés par la copropriété voisine comme une servitude consentie à son profit par un précédent propriétaire, qu'il était informé de l'existence de la procédure engagée par Mme [H] pour obtenir l'enlèvement de ces tirants et qu'il s'engageait « dans l'hypothèse où une décision passée en force de chose jugée ou le vendeur accepteraient que la copropriété voisine puisse bénéficier d'une servitude lui permettant de conserver les tirants existants, à consentir toutes servitudes à cet effet exclusif au profit de la copropriété ».

7. Elle en a souverainement déduit que M. [E] avait connaissance, au jour de son acquisition, de la servitude constituée par acte du 12 septembre 1995, et a, à bon droit, retenu que cette servitude lui était opposable.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [H] et M. [E] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf juin deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme Proust, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de Mme Teiller, président empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.