| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte hors rnsm/na, 16 janvier 2025, 23-15.256

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 janvier 2025




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 25 F-D

Pourvoi n° G 23-15.256




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 JANVIER 2025

La société Saint-Etienne-du-Rouvray, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° G 23-15.256 contre l'arrêt rendu le 20 février 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 10), dans le litige l'opposant à la société Crédit mutuel Real Estate Lease, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de la société civile immobilière Saint-Etienne-du-Rouvray, de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de la société Crédit mutuel Real Estate Lease, après débats en l'audience publique du 3 décembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 février 2023), la société Crédit mutuel Real Estate Lease, (le crédit-bailleur) et la société civile immobilière Saint-Etienne-du-Rouvray, crédit-preneur (la SCI), ont conclu, le 8 juillet 2011, un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble à usage commercial et un parking attenant.

2. Aux termes du contrat, la SCI a consenti au crédit-bailleur, d'une part, une avance d'un certain montant remboursable sur la durée du contrat par des rétrocessions trimestrielles figurant sur un tableau annexé, d'autre part, le nantissement au profit du crédit-bailleur de sa créance au titre de cette avance.

3. Invoquant l'existence de loyers impayés, le crédit-bailleur a signifié à la SCI un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue par le contrat puis, par acte d'huissier de justice du 13 décembre 2017, l'a assignée pour faire constater l'acquisition de cette clause, obtenir son expulsion et la voir condamner à lui payer l'indemnité d'occupation mensuelle également prévue par le contrat.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen en ce qu'il porte sur le rejet des demandes de la SCI autres que de modération de l'indemnité d'occupation et d'expertise

Enoncé du moyen

5. La SCI fait grief à l'arrêt de confirmer en toutes ses dispositions le jugement et de rejeter ses demandes autres que de modération de l'indemnité d'occupation et d'expertise, alors :

« 1°/ qu'une indemnité contractuelle d'occupation d'un montant manifestement excessif constitue une clause pénale qui peut être modérée par le juge ; qu'en retenant que l'indemnité d'occupation stipulée dans le contrat de crédit-bail du 8 juillet 2011 ne constituait pas une clause pénale aux motifs que « l'indemnité d'occupation est la contrepartie de l'occupation sans titre des locaux par le crédit-bailleur, postérieurement à la résolution du contrat », la cour d'appel qui a, ce faisant, exclu par principe qu'une indemnité d'occupation puisse être une clause pénale et a donc statué par un motif inopérant, a violé l'article 1231-5 du code civil ;

2°/ qu'une indemnité contractuelle d'occupation d'un montant manifestement excessif constitue une clause pénale qui peut être modérée par le juge ; qu'en retenant que l'indemnité d'occupation stipulée dans le contrat de crédit-bail du 8 juillet 2011 ne constituait pas une clause pénale aux motifs que « l'indemnité d'occupation est la contrepartie de l'occupation sans titre des locaux par le crédit-bailleur, postérieurement à la résolution du contrat », sans rechercher si l'indemnité d'occupation n'était pas manifestement excessive, la SCI démontrant notamment que son montant était environ trois fois celui des loyers fixé dans le contrat, la cour d'appel a violé l'article 1231-5 du code civil ;

3°/ qu'une indemnité contractuelle d'occupation d'un montant manifestement excessif constitue une clause pénale qui peut être modérée par le juge ; qu'en retenant que l'indemnité d'occupation stipulée dans le contrat de crédit-bail du 8 juillet 2011 ne constituait pas une clause pénale aux motifs que « l'indemnité d'occupation est la contrepartie de l'occupation sans titre des locaux par le crédit-bai leur, postérieurement à la résolution du contrat », la cour d'appel qui a, ce faisant, exclu par principe qu'une indemnité d'occupation puisse être une clause pénale et a donc statué par un motif inopérant, a violé l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

4°/ qu'une indemnité contractuelle d'occupation d'un montant manifestement excessif constitue une clause pénale qui peut être modérée par le juge ; qu'en retenant que l'indemnité d'occupation stipulée dans le contrat de crédit-bail du 8 juillet 2011 ne constituait pas une clause pénale aux motifs que « l'indemnité d'occupation est la contrepartie de l'occupation sans titre des locaux par le crédit-bailleur, postérieurement à la résolution du contrat », sans rechercher si l'indemnité d'occupation n'était pas manifestement excessive, la SCI démontrant notamment que son montant était environ trois fois celui des loyers fixé dans le contrat, la cour d'appel a violé l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

6. Le moyen, qui n'est pas de nature à justifier la cassation des chefs de dispositif contestés, n'est pas fondé.

Mais sur le second moyen, pris en sa troisième branche, en ce qu'il porte sur le rejet de la demande de modération de l'indemnité d'occupation et d'expertise

Enoncé du moyen

7. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de modération de l'indemnité d'occupation et d'expertise, alors « qu'une indemnité contractuelle d'occupation d'un montant manifestement excessif constitue une clause pénale qui peut être modérée par le juge ; qu'en retenant que l'indemnité d'occupation stipulée dans le contrat de crédit-bail du 8 juillet 2011 ne constituait pas une clause pénale aux motifs que « l'indemnité d'occupation est la contrepartie de l'occupation sans titre des locaux par le crédit-bailleur, postérieurement à la résolution du contrat », la cour d'appel qui a, ce faisant, exclu par principe qu'une indemnité d'occupation puisse être une clause pénale et a donc statué par un motif inopérant, a violé l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

8. En application de ce texte, la clause stipulée au contrat fixant, à l'avance et de manière forfaitaire, une indemnité à la charge du crédit-preneur en cas de maintien dans les lieux après résiliation, peut présenter le caractère d'une clause pénale lorsqu'elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat, et être, par conséquent, si elle apparaît manifestement excessive, réduite par le juge.

9. Pour rejeter les demandes de modération de l'indemnité d'occupation et, subsidiairement, d'expertise de la SCI, l'arrêt retient que l'indemnité d'occupation est la contrepartie de l'occupation sans titre des locaux par le crédit-bailleur, postérieurement à la résolution du contrat, de sorte qu'elle ne
peut pas être qualifiée de clause pénale et que le juge n'a pas le pouvoir de modérer la somme convenue à ce titre par les parties.

10. En se déterminant ainsi, après avoir relevé que la clause litigieuse stipulait une indemnité mensuelle d'occupation hors-taxes à la charge du crédit-preneur d'un montant égal à 1,5 % du montant de l'investissement hors-taxes, sans rechercher, comme il lui incombait, si celle-ci était en rapport avec le loyer prévu par le contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la société civile immobilière Saint-Etienne-du-Rouvray de sa demande de modération de l'indemnité d'occupation et de sa demande, subsidiaire, d'expertise, l'arrêt rendu le 20 février 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Crédit mutuel Real Estate Lease aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille vingt-cinq.