| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte hors rnsm/na, 16 janvier 2025, 23-15.133

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 janvier 2025




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 32 F-D

Pourvoi n° Z 23-15.133




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 JANVIER 2025

M. [Y] [B], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Z 23-15.133 contre l'arrêt rendu le 28 février 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l'opposant à M. [H] [R], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. [B], de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. [R], après débats en l'audience publique du 3 décembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Guillaudier, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, avocat général, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 février 2023), par acte du 16 septembre 2016, M. [R] (le promettant) s'est engagé à vendre à M. [B] (le bénéficiaire) une parcelle située à [Localité 4], cadastrée section BT n° [Cadastre 3], au prix de 550 000 euros.

2. La promesse de vente conclue sous la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire prévoyait un délai d'exécution expirant le 19 juin 2017 et une indemnité d'immobilisation de 27 500 euros.

3. Par acte authentique du 11 août 2017, le délai de réitération de la vente a été reporté au 19 juin 2018 et l'indemnité d'immobilisation fixée à 52 500 euros.

4. Le 25 août 2017, une hypothèque a été inscrite sur la parcelle.

5. Par acte du 22 mars 2019, le promettant a assigné le bénéficiaire en annulation de l'acte du 11 août 2017, radiation de l'hypothèque et paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

6. Le bénéficiaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au promettant la somme de 2 500 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation prévue dans l'acte du 11 août 2017, de dire que le notaire devra se libérer de la somme de 25 000 euros qu'il reste à détenir au profit du promettant et d'ordonner la radiation de l'hypothèque inscrite sur la parcelle pour un montant de 30 000 euros, alors :

« 1°/ que les juges du fond, qui doivent en toutes circonstances faire observer et observer eux-mêmes le principe du contradictoire, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen qu'ils ont relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se fondant sur les dispositions de l'article 1371 du code civil d'où elle a tiré que « la force probatoire attachée aux actes authentiques justifie que ces actes ne puissent être remis en cause par leur confrontation à des actes sous seing privé ou autres pièces constitutives d'un faisceau d'indices », pour en déduire que les dispositions de l'acte du 11 août 2017 s'imposaient aux parties sans qu'il y ait lieu de prendre en compte les autres éléments versés aux débats venant en contradiction avec cet acte, quand aucune des parties ne plaçait le débat sur le terrain de la force probatoire attachée aux actes authentiques, la cour d'appel, qui n'a pas préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ que les moyens sur lesquels repose la décision infirmée doivent être expressément écartés par les motifs de l'arrêt infirmatif ; qu'en l'espèce, pour rejeter les demandes de M. [R], dans son jugement du 12 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan avait considéré qu'au vu des éléments versés aux débats, en particulier la réponse de Me [Z], par courriel du 22 mai 2018, à la demande de rédaction d'un acte rectificatif, ainsi que le projet d'avenant, l'acte du 11 août 2017 était entaché d'une erreur matérielle relative à la date de prorogation, et que les parties s'étaient bien accordées pour une prorogation du délai de réitération au 19 juin 2019 ; qu'en infirmant le jugement ayant rejeté les demandes de M. [R] au motif que la force probatoire attachée aux actes authentiques, en vertu de l'article 1371 du code civil, empêcherait que l'acte du 11 août 2017 puisse être remis en cause par sa confrontation à des actes sous seing privé ou autres pièces constitutives d'un faisceau d'indices, sans expliquer en quoi l'erreur matérielle entachant l'acte du 11 août 2017, telle que retenue par les premiers juges, ne pouvait être caractérisée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que la force probatoire normalement attachée aux actes authentiques cède en présence d'une erreur matérielle ; que dans ses écritures d'appel, M. [Y] [B] faisait valoir que l'acte authentique du 11 août 2017 était
entaché d'une erreur matérielle quant à la durée de la prorogation de la promesse, en versant aux débats de nombreux courriels échangés entre Me [Z], notaire de M. [R], et Me [F], notaire de M. [B] auxquels étaient joints notamment une procuration établie pour M. [B] ainsi qu'un projet d'acte, mentionnant une prorogation de la promesse au 19 juin 2019, outre les réponses de Me [Z] à la demande de Me [F] d'établir un acte rectificatif ; qu'en se bornant à énoncer que la force probatoire attachée aux actes authentiques en vertu de l'article 1371 du code civil, empêcherait que l'acte du 11 août 2017 puisse être remis en cause par sa confrontation à des actes sous seing privé ou autres pièces constitutives d'un faisceau d'indices, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'acte du 11 août 2017 n'était pas entaché d'une erreur matérielle, permettant de faire échec à la règle interdisant de prouver outre ou contre un acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1371 du code civil. »

Réponse de la Cour

7. La cour d'appel, devant laquelle le promettant se prévalait, subsidiairement, de la date de réitération prévue par l'acte authentique du 11 août 2017, a retenu, par une décision motivée, sans relever d'office un moyen qui n'aurait été dans le débat, ni être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que cet acte authentique, signé par les parties qui y avaient donné leur consentement, était valable et devait recevoir application, de sorte que le bénéficiaire n'ayant pas obtenu de permis de construire à la suite d'une première demande et n'ayant déposé une seconde demande, en méconnaissance de ses engagements, que postérieurement au délai de trois mois suivant la promesse, la demande du promettant tendant au bénéfice de l'indemnité d'immobilisation devait être accueillie.

8. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [B] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille vingt-cinq.