| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 09 mars 2023, 19-23.143

CIV. 3

RM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 9 mars 2023




Rejet non spécialement motivé


Mme TEILLER, président



Décision n° 10141 F

Pourvoi n° Y 19-23.143




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 MARS 2023

La société Solferino, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Y 19-23.143 contre l'arrêt rendu le 5 juin 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 , chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dont le siège est [Localité 4], représenté par son syndic la société Alto Sequanais, dont le siège [Adresse 2], défendeur à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations écrites de la SCP Spinosi, avocat de la société civile immobilière Solferino, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], après débats en l'audience publique du 24 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Solferino aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Solferino et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille vingt-trois.










MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Spinosi, avocat aux Conseils, pour la SCI Solférino.

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI Solférino à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 14 356,04 euros correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2006, ainsi que la somme de 20 030,95 euros au titre des charges impayées sur la période du 2 février 2006 au 1er avril 2010, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2019, et d'avoir ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Aux motifs propres que « Sur la demande en paiement des charges et travaux. »

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

• Sur la conformité de la clé de répartition appliquée par le syndic aux dispositions du règlement de copropriété et la ventilation des primes d'assurance en charges spéciales par bâtiment

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI Solférino est propriétaire du lot n° 18 situé dans le bâtiment sur rue désigné bâtiment A et le lot n° 47 constituant le bâtiment B et qu'elle doit s'acquitter, au titre du lot n° 18, du paiement des charges relatives au bâtiment A conformément aux clés de répartition des charges de ce bâtiment A ;

Il précise que la clé 3 correspond aux charges afférentes au hall et escalier du bâtiment A, auxquelles le lot n° 18, situé au rez-de-chaussée, ne participe pas, que la clé n° 10 correspond aux autres charges du bâtiment A (calculées sur la totalité des tantièmes du bâtiment soit 689 tantièmes) ce qui exclut le lot n° 47 mais non le lot n° 18, que la clé n° 60 correspond aux charges d'ascenseur du bâtiment A et la clé n° 90 (répartition par lots) concerne également le bâtiment A ;

Il fait valoir que la SCI Solférino ne conteste pas les dépenses affectées à la clé 3 mais les tantièmes de répartition alors qu'aucun montant ne lui a été demandé sur cette clé, la SCI Solférino n'ayant jamais été appelée à participer aux charges "hall d'escalier ou New Hall Hall & Escalier" ;

Il soutient également que la SCI Solférino s'appuie exclusivement sur le relevé général des dépenses 2003/2004 pour prétendre que les dépenses de maintenance seraient éclatées arbitrairement entre la clé de répartition n° 1, à savoir les charges communes générales à hauteur de 60 % et la clé de répartition n° 3 à savoir l'accès de répartition propre au bâtiment A, à hauteur prétendument de 40 % mais qu'en réalité les dépenses sont en fonction de leur nature, imputées dans tel ou tel catégorie de charges, ce qui est rendu possible par des contrats différenciés pour le bâtiment A et pour les parties communes générales ;

Il indique que si en 2004, le syndic a apparemment effectué une répartition des coûts de maintenance entre les deux clés selon un pourcentage 60/40, cela n'est pas une question de clé de répartition des charges mais d'imputation des dépenses dans la comptabilité, la SCI Solférino ne pouvant plus, par le biais d'une prétendue action en nullité de charges, contester les comptes approuvés en 2004 ;

S'agissant de la répartition de l'assurance multirisque, il expose que les charges ont été appelées depuis 2004 en fonction des contrats d'assurance renégociés par le nouveau syndic, le groupe Molière, lesquels faisaient la distinction entre le risque afférent au bâtiment A et celui afférent au bâtiment B, que ce contrat comporte une prime différente pour chacun des bâtiments, en raison du très mauvais état du bâtiment B ;

Il indique que c'est en fonction de cette spécialisation des appels de la prime d'assurance qu'un tiers du montant total de cette prime a été appelé sur le bâtiment B et soutient que le syndic ne fait appliquer ici les stipulations du règlement de copropriété comme il en a l'obligation, que ces clauses n'étant pas réputées non écrites, elles doivent recevoir application ;

Aux termes de ses conclusions, la SCI Solférino soutient en premier lieu que selon les dispositions du règlement de copropriété tel que modifié par acte du 10 mai 2002, suite à l'assemblée générale du 26 avril 2002, elle ne participe pas aux charges d'entretien et de réparation du hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A, lesquelles sont réparties sur 18 lots (lots n° 31 à 42, 45 et 46, 48 à 51) en millièmes, la répartition étant calculée proportionnellement à la superficie habitable des lots pondérée en fonction des niveaux ;

Elle explique qu'à compter de l'année 2003, le syndic, le cabinet Molière a substitué d'autres clés de répartition à celles conventionnellement édictées, les dépenses afférentes au hall et à l'escalier étant réparties comme suit :

- 60 % en charges générales

- 40 % en charges spéciales bâtiment A, avec application non plus de la grille sur 18 lots en millièmes, mais d'une grille sur 29 lots en 662èmes ;

Elle fait valoir qu'il s'agit d'un véritable système de répartition forfaitaire avec recours ensuite à une clé de charges spéciales créée à la seule initiative du syndic, l'intégration de l'essentiel des dépenses "Hall & Escalier" dans les charges générales entraînant une augmentation artificielle du quantum de ces charges auxquelles tous les lots contribuent ;

En second lieu, elle fait valoir qu'il résulte des dispositions du règlement de copropriété que les primes d'assurance sont ventilées :

- en charges générales par bâtiment si l'assureur a individualisé les montants de la prime afférents à chacun des deux bâtiments composant l'immeuble

- en charges générales entre tous les copropriétaires à défaut ;

Elle soutient qu'en l'absence de détermination par l'assureur des quotes-parts de prime afférentes à chacun des bâtiments, la répartition de la prime annuelle 2/3 sur le bâtiment A et 1/3 sur le bâtiment B n'est pas valable ;

En l'espèce, le règlement de copropriété du 17 juillet 1992, distingue deux catégories de charges : les charges générales et les charges particulières ;

Les charges générales comprennent notamment toutes les rémunérations aux personnes de services telles que les charges du nettoyage et de l'entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces salaires et rémunérations, les frais d'éclairage, de nettoyage, d'entretien et de réparation des parties communes, l'achat l'entretien et le remplacement des poubelles ;

Les charges particulières étant : les charges d'entretien, et réparation et de reconstruction des bâtiments (I), les charges d'entretien et de réparation de l'ascenseur du bâtiment A (II), les charges d'entretien et de réparation du monte voiture (III) ;

Aux termes de l'acte modificatif du règlement de copropriété en date du 10 mai 2002, sont visées trois catégories de charges (page 27) : les charges générales (1°), les charges de bâtiment (2°) et les charges de hall d'entrée et d'escalier (3°) ;

Sous cette 3ème catégorie, il est indiqué qu'à l'unanimité des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] (Hauts-de-Seine) et notamment des copropriétaires du bâtiment A, il a été décidé la répartition des charges d'entretien et de réparation du hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A ;

Il ressort du contrat d'entretien passé entre le groupe Molière, syndic de l'immeuble, et la société A.G.O.S. REIS, en date du 10 novembre 2003, conclu pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction que les prestations de ladite société se divisent en :

- l'entretien des parties communes et sortie des poubelles (à l'exclusion de l'escalier et du hall) pour un montant mensuel TTC de 173,94 €,

- l'entretien de l'escalier et hall d'entrée pour un montant mensuel TTC de 115, 95 € ;

Dès lors, conformément à l'acte modificatif du règlement de copropriété instaurant des charges spécifiques au hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A et aux prestations différenciées de la société d'entretien, les dépenses de maintenance des bâtiments sont imputées sur les charges communes d'une part et sur les charges "New Hall & Escalier" ou "Hall & Escalier (nouvelle clé)" d'autre part, à compter de l'année 2003, ainsi qu'il résulte des états détaillés des charges annuels produits aux débats ;

S'il est exact que pour les années 2003 et 2004, il est indiqué dans l'état des charges de copropriété, que cette imputation des charges de maintenance correspond à 60 % attribuées en charges communes et 40 % attribuées en charges "New Hall & Escalier" ou "Hall & Escalier (nouvelle clé)", aucun élément ne vient démontrer que les sommes imputées mensuellement ou correspondant à la quote-part "Hall & Escalier" sont issues d'une répartition forfaitaire et ne correspondent pas aux différentes factures émises par la société d'entretien ;

Il convient d'observer qu'à compter de l'année 2005, cette référence à un pourcentage n'apparaît plus sur les états annuels de charges ;

Au surplus, les comptes et budgets prévisionnels des années 2002 à 2010 ont été approuvés et votés par les assemblées générales de copropriétaires en date des 22 juin 2004, 27 juin 2006, 28 juin 2007, 3 juillet 2008 et 4 juin 2009, rendant définitives les imputations faites des dépenses de maintenance ;

Il sera également observé que si pour l'année 2002, des charges "Hall et Escalier" pour un montant de 4.913,88 € sont comptabilisées au titre des dépenses auxquelles la SCI Solférino ne participe pas, tout comme les charges d'ascenseur, cet élément ne suffit pas à établir que pour l'avenir ces charges ont été réparties en grande partie sur les charges générales, puisque le détail de cette somme n'est pas connu et qu'elle correspond à une période antérieure au contrat du 10 novembre 2003 signé avec la société A.G.O.S. REIS prévoyant un coût plus élevé pour l'entretien des parties communes et sortie des poubelles, que pour l'entretien de l'escalier et hall d'entrée ;

Il n'est donc pas démontré que le syndic, le Cabinet Molière, a réparti les dépenses afférentes au hall et à l'escalier en :

- 60 % en charges générales
- 40 % en charges spéciales bâtiment A

augmentant ainsi artificiellement le quantum des charges générales ;

Au contraire, il résulte de ce qu'il précède qu'il n'a fait qu'appliquer les nouvelles dispositions du règlement de copropriété modifié par acte notarié du 10 mai 2002, ainsi qu'il a été vu ;

S'agissant du tableau de répartition des charges de hall d'entrée et d'escalier, celui-ci figure en page 28 de l'acte modificatif au règlement de copropriété et il est exact que sont concernés 18 lots (lots n° 31 à 42, 45 et 46, 48 à 51) avec une répartition en millièmes ;

Il est également exact que le tableau récapitulatif des charges produit en pièce 4 par la SCI Solférino (pièce 44 du syndicat des copropriétaires du bordereau de communication de pièces du 28 janvier 2008) porte mention d'une clé 2 conforme au tableau précité avec l'indication "supprimée" et d'une clé 3 "Hall & Escalier" laquelle concerne les lots 19, 31 à 42, 45 et 46, 48 à 61 avec une répartition en 662èmes ;

Toutefois, cet argument est totalement inopérant en l'espèce, puisque la SCI Solférino n'est pas concernée par cette clé de répartition, qu'elle ne règle aucune charge au titre des dépenses y afférentes "Hall & Escalier" ;

Cet argument est donc indifférent à la demande en paiement des charges formée par le syndicat des copropriétaires ;

S'agissant enfin des charges d'assurance, le règlement de copropriété du 17 juillet 1992 prévoit en page 42 que dans toute la mesure du possible, l'assureur déterminera les quotes-parts de primes afférentes aux différents éléments d'équipement et de parties de l'immeuble en fonction de la spécialisation des charges, à défaut, l'ensemble de la prime sera porté en charges générales et supporter à ce titre par tous les copropriétaires ;

À compter de l'échéance du 1er juin 2004, il apparaît que la prime d'assurance de la copropriété a été scindée entre le bâtiment A et le bâtiment B, de sorte que les sommes suivantes ont été imputées au décompte de la SCI Solférino :

- prime échéance 1er juin 2004 : 599,10 €
- prime échéance 1er juin 2005 : 655,50 €
- prime échéance 1er juin 2006 : 670,80 €
- prime échéance 1er juin 2007 : 717,69 €
- prime échéance 1er juin 2009 : 787,73 €
- prime échéance 1er juin 2010 : 863,83 € ;

Le montant pour 2008 n'est pas connu ;

Au titre des éléments utiles fournis par l'assureur pour permettre de ventiler les primes d'assurances en charges spéciales par bâtiment, figure en pièce 27 du syndicat des copropriétaires un courrier du 28 janvier 2008, émanant de la société AXA, lequel porte mention d'une répartition de la prime de 2.153,08 € pour l'échéance du 1er juin 2007 par bâtiment comme suit :

- pour le bâtiment A de 1.000 m2 : 1.435,39 €
- pour le bâtiment B de 300 m2 : 717,69 € ;

Il apparaît donc que les sommes imputées à la SCI Solférino au titre de la prime d'assurance, résultent bien de la différenciation opérée par l'assureur AXA entre les bâtiments A et B composant la copropriété ;

• Sur l'arriéré de charges :

En première instance, la SCI Solférino a été condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 14.356,04 € au titre des charges arrêtées au 1 er février 2006, au vu du décompte produit laissant apparaître un solde débiteur de 14.561,37 € et déduction faite d'une somme de 205,33 € au titre de frais de relance, de poste, d'honoraires, n'entrant pas dans le champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en réclamant une somme de 34.778, 50 € arrêtée au 1er avril 2010, au titre des charges de copropriété impayées ;

Il produit aux débats en pièce Il un décompte de créance portant sur la période du 1er avril 2008 au 1er avril 2010, faisant état d'un solde débiteur de 34.778,50 € ;

S'il est vrai que ce décompte fait également état d'un solde antérieur de 29.782, 30 € au 28 janvier 2008, ce solde est justifié par les autres pièces produites à savoir :

- le décompte annuel de charges de l'année 2002 adressé à la SCI Solférino,
- celui de l'année 2003 portant mention du décompte de cette société du 2 janvier 2003 au 2 avril 2004,
- celui de l'année 2004 portant mention du décompte de cette société du 1er avril 2004 au 8 juillet 2005,
- celui de l'almée 2005 portant mention de ce même décompte sur la période du 1er janvier 2005 au 10 avril 2007,
- celui de l'année 2006 portant mention de ce même décompte sur la période du 23 mai 2007 au 24 août 2007,
- celui de l'année 2007 portant mention de ce même décompte sur la période du 25 août 2007 au 3 juillet 2008 ;

Le décompte depuis l'origine de la dette peut donc être reconstitué ;

S'il est également vrai, que l'ensemble des appels de fonds ne sont pas produits, il a été vu que les décomptes annuels adressés à la SCI Solférino portant mention des provisions appelées, des charges dues et des régularisations effectuées sont tous produits aux débats sur la période considérée, à l'exception du décompte annuel de l'année 2008 ;

Les provisions appelées ainsi que la régularisation de charges de l'année 2008 sont toutefois mentionnées dans le décompte produit en pièce 17 et celui de la pièce 11 ;

Enfin, il apparaît que les états annuels de charges de la copropriété pour les années 2006 et 2008 ne sont pas versés aux débats ;

Toutefois ces états annuels concernent les comptes de la copropriété et sont consultables sur demande auprès du syndic ;

En outre, il a été vu que les comptes de la copropriété ont été approuvés et notamment ceux de l'année 2006, par l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2007, quitus étant donné au syndic pour sa gestion de l'exercice 2006, et ceux de l'année 2008, par l'assemblée générale du 4 juin 2009, quitus étant également donné au syndic pour cet exercice 2008 ;

Les contestations de la SCI Solférino sont inopérantes ;

S'agissant de la somme due, il convient de constater que les décomptes produits portent mention de différentes sommes au titre des frais, soit :

- 19.12.2003 : frais de relance (dont timbres et TVA) : 9,60 €
- 23.09.2004 : frais de relance (dont timbres et TVA) : 31,80 €
- 06.12.2004 : honoraires dossier huissier (dont poste et TVA) : 154, 30 €
- 23.12.2005 : frais de relance (dont timbres et TVA) : 9,63 €
- 12.06.2006 : frais de relance (dont poste et TVA) : 31,83 €
- 14.05.2009 : frais de relance (dont poste et TVA) : 154,35 €
total : 391,51 € ;

Il sera observé que ces frais ne sont justifiés par aucune pièce ;

En tout état de cause, s'agissant de diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires, ils n'entrent pas dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant et doivent par conséquent être déduits de la créance du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, au vu des décomptes produits et notamment celui figurant en pièce 15 du syndicat des copropriétaires, la somme due au titre de l'arriéré de charges arrêté au 1er février 2006 (date de l'arrêté de compte de première instance) est celle de 14.561,37 €, dont à déduire celle de 205,33 € au titre de frais de relance, de poste, d'honoraires, n'entrant pas dans le champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit un solde de 14.356,04 € au titre des charges arrêtées au 1er février 2006 ;

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Solférino à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.356,04 € au titre des charges arrêtées au 1er février 2006 ;

S'agissant des intérêts cependant, en l'absence de toute pièce justificative, le jugement sera infirmé, les intérêts sur cette somme devant courir à compter du jugement, soit à compter du 21 juin 2006 ;

En conséquence, le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Solférino à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.356,04 € correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur les sommes de 8.504,45 € et de 2.054,72 € et du 7 février 2006 sur le surplus sera réformé ;

La SCI Solférino sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.356,04 € correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2006 ;

Concernant l'actualisation de la créance, il sera ajouté au jugement que la SCI Solférino est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 20.030,95 € (34.778,50 € - 391,51 € - 14.356,04 €) au titre des charges impayées sur la période du 2 février 2006 au 1er avril 2010 (2ème trimestre 2010 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ses conclusions d'actualisation valant mise en demeure, soit à compter du 29 janvier 2019 ;

Dès lors, la demande formée par la SCI Solférino en remboursement d'une somme de 15.070,53 € qu'elle a réglée en exécution des causes du jugement déféré doit être rejetée ;

Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dans ses conclusions du 29 janvier 2019 ;

Il doit être dit que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée » ;

Et aux motifs éventuellement adoptés qu'« aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces service et éléments présente à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend liquide, certaine et exigible la créance du syndicat sur les copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges.

En l'espèce, la créance du syndicat des copropriétaires est justifié par les pièces versées aux débats suivant bordereau joint à ses écritures et notamment par les délibérations d'assemblées générales ayant approuvé les comptes, et par les décomptes des charges et appels de fonds.

La mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 décembre 2004 est demeurée sans effet.

Le décompte arrêté au 1er février 2006 fait apparaître un solde débiteur de 14.561,34 € cependant certaines sommes ne correspondent pas à des charges au sens de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (frais de relance, de poste, d'honoraires) pour un montant de 205,33 €.

La SCI Solférino reste donc redevable de la somme de 14.561,37 € qu'il devra verser au syndicat des copropriétaires.

Par application de l'article 1153 du code civil les intérêts au taux légal sont dus sur les sommes de 8.504,45 € et 2.054,72 € à compter de la mise en demeure puis des écritures du 7 février 2006 sur le surplus, et jusqu'au règlement intégral, les paiements s'imputant, par application des articles 1253 et 1256 du code civil, en priorité sur les intérêts et sur les dettes les plus anciennes » ;

1/ Alors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; qu'en retenant, pour condamner la SCI Solferino à payer les charges appelées au titre des dépenses d'entretien du hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A, que, s'il est exact que pour les années 2003 et 2004, il est indiqué, dans l'état des charges de copropriété, que cette imputation des charges de maintenance correspond à 60 % attribuées en charges communes et 40 % attribuées en charges « New Hall & Escalier » ou « Hall & Escalier (nouvelle clé) », aucun élément ne vient démontrer que les sommes imputées mensuellement ou correspondant à la quote-part « Hall & Escalier » sont issues d'une répartition forfaitaire et ne correspondent pas aux différentes factures émises par la société d'entretien, qu'à compter de l'année 2005, cette référence à un pourcentage n'apparaît plus sur les états annuels de charges, qu'il n'est donc pas démontré que le syndic a réparti les dépenses afférentes au hall et à l'escalier en 60 % en charges générales et 40 % en charges spéciales bâtiment A augmentant ainsi artificiellement le quantum des charges générales, quand le décompte récapitulatif de charges pour l'exercice 2005 mentionne, au titre de la répartition des dépenses d'entretien du hall d'entrée et de l'escalier, une somme de 2.087,21 euros en clé 1 « charges communes » et une somme de 1.391,47 euros en clé 3 « Hall & Escalier (nouvelle clé) », soit respectivement 60 % et 40 %, et que le décompte récapitulatif de charges pour l'exercice 2007 mentionne, au titre de la répartition des dépenses d'entretien du hall d'entrée et de l'escalier, une somme de 2.139,48 euros en clé 1 « charges communes » et une somme de 1.426,32 euros en clé 3 « Hall & Escalier », soit respectivement 60 % et 40 %, de sorte qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de démontrer que, malgré cette coïncidence, la répartition de ces charges correspondait aux différentes factures émises par la société d'entretien, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil ;

2/ Alors que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ; qu'en retenant, pour condamner la SCI Solferino à payer les charges appelées au titre des dépenses d'entretien du hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A, que les comptes et budgets prévisionnels des années 2002 à 2010 avaient été approuvés et votés par les assemblées générales de copropriétaires des 22 juin 2004, 27 juin 2006, 28 juin 2007, 3 juillet 2008 et 4 juin 2009, rendant définitives les imputations faites des dépenses de maintenance, quand la SCI Solferino pouvait faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 de la répartition des charges litigieuses malgré l'approbation des comptes et budgets prévisionnels des années 2002 à 2010 par les assemblées générales de copropriétaires des 22 juin 2004, 27 juin 2006, 28 juin 2007, 3 juillet 2008 et 4 juin 2009, la cour d'appel a violé les articles 5 et 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

3/ Alors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; qu'en retenant, pour condamner la SCI Solferino à payer les charges appelées au titre des primes d'assurance, que le courrier du 28 janvier 2008 émanant de la société AXA porte mention d'une répartition de la prime de 2.153,08 euros au titre de l'échéance du 1er juin 2007 à hauteur de 1.435,39 euros pour le bâtiment A et de 717,69 euros pour le bâtiment B de 300 m2, et que les sommes imputées à la SCI Solférino au titre de la prime d'assurance résultent donc bien de la différenciation opérée par l'assureur AXA entre les bâtiments A et B composant la copropriété, quand le courrier du 28 janvier2008 ne concernait que l'exercice 2007/2008, de sorte qu'il incombait au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] d'apporter la preuve d'une telle répartition pour les primes des exercices antérieurs ou postérieurs, la cour d'appel a, de nouveau, inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile ;

4/ Alors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges ; qu'en retenant, pour condamner la SCI Solferino à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 20.030,95 euros, après avoir constaté que les états annuels de charges de la copropriété pour les années 2006 et 2008 n'étaient pas versés aux débats, que ces états annuels concernent les comptes de la copropriété et sont consultables sur demande auprès du syndic et que les comptes de la copropriété des années 2006 et 2008 ont été approuvés lors des assemblées générales des copropriétaires des 28 juin 2007 et 4 juin 2009, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a violé l'article 1353 du code civil.