CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 février 2023
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10093 F
Pourvoi n° Z 21-22.439
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023
1°/ M. [V] [P],
2°/ Mme [T] [P],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
3°/ Mme [R] [K],
4°/ Mme [E] [B],
toutes deux domiciliées [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° Z 21-22.439 contre l'arrêt rendu le 5 mars 2021 par la cour d'appel de Paris (rectifié par un arrêt du 26/03/21-pôle 4, chambre 3), dans le litige les opposant :
1°/ à la société BMS Patrimoine, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],
2°/ à M. [N] [G],
3°/ à Mme [A] [G], épouse [Y] [S],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
4°/ à Mme [D] [S], domiciliée [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme [P] et de Mmes [K] et [B], de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société BMS Patrimoine, après débats en l'audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il est donné acte à Mmes [K] et [B] du désistement partiel de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société BMS Patrimoine.
2. Il est donné acte à M. et Mme [P], Mmes [K] et [B] du désistement partiel de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [N] [G], Mme [A] [G] et Mme [D] [S].
3. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
4. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [P] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [P], Mmes [K] et [B] ; condamne M. et Mme [P] à payer à la société BMS Patrimoine la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [P] et de Mmes [K] et [B]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes de locataires (Mmes [B] et [K], M. et Mme [P], les exposants) en annulation des offres de vente des 18 août 2005, 23 août 2005, 29 novembre 2005 et 11 juillet 2008 ainsi que des congés et des offres de vente des 21 février 2007, 12 novembre 2008 et 11 février 2010 ;
ALORS QUE, d'une part, le juge ne doit pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que, pour exclure les chambres de service du 7e étage du décompte des logements de l'immeuble, l'arrêt attaqué a notamment retenu que les premiers juges avaient exactement remarqué que les chambres de service étaient d'une surface inférieure à 6,5 m², exiguïté qui excluait qu'elles pussent constituer des logements puisqu'inférieures à 9 m² ; qu'en statuant ainsi quand le jugement entrepris ne contenait aucune de ces précisions et se bornait à retenir que le 7e étage de l'immeuble accueillait treize pièces mansardées constituant un seul lot et que les exposants n'apportaient pas la preuve de ce que les 17 chambres de service ou débarras constituaient des logements, la cour d'appel a dénaturé les termes du jugement entrepris en violation du principe susvisé ;
ALORS QUE, d'autre part, les accords collectifs de location des 9 juin 1998 sont applicables lors de la vente de plus de dix logements dans un même immeuble ; que, pour démontrer que l'immeuble du [Adresse 3] comportait plus de dix logements, les exposants faisaient valoir (v. leurs concl., pp. 30-31) que le 7e étage comportait au moins trois logements répondant aux normes de confort et d'habitabilité par l'effet de la réunion avec condamnation de porte de plusieurs chambres de service en vue de constituer des studios qui avaient été loués par le passé ; qu'en se bornant, pour écarter l'argumentation des exposants, à retenir que chacune de ces chambres était d'une superficie de 5,69 m2 en moyenne ou 4,25 m2 et qu'à la date des congés délivrés en 2014, il n'était pas établi que plus de neuf logements étaient effectifs, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, notamment au regard du plan du 7e étage établi en 2007, si, nonobstant l'ancienneté de leur occupation par des locataires et la mention d'un seul lot dans le règlement de copropriété, la réunion des chambres mitoyennes avait abouti à la création pérenne de studios constitutifs chacun d'un lot et comprenant une pièce d'au moins 9 m² ainsi que l'ensemble des commodités exigées pour répondre à la définition du logement décent, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;
ALORS QUE, en outre, l'accord collectif du 9 juin 1998 est applicable lorsque le bailleur a mis en vente par lots l'intégralité d'un immeuble comportant plus de dix logements ; que le nombre de logements déterminant l'application des accords collectifs de location doit être apprécié à la date de mise en vente de l'immeuble ; qu'en l'espèce, les exposants soutenaient (v. leurs concl. pp. 29 et s.) qu'à la date à laquelle avait été engagé le processus de vente, soit le 10 mai 2005, il y avait 17 lots au 7e étage susceptibles d'être vendus séparément ; qu'en se bornant à retenir que les congés avaient été délivrées en 2014, à une époque à laquelle il n'était pas établi ni même allégué que plus de 9 logements étaient effectifs, qu'ils aient été loués ou pas, et que les occupations signalées des chambres de service, à les tenir pour vraies, remontaient à une époque bien antérieure, quand il lui appartenait de rechercher le nombre de logements présents dans l'immeuble à la date de sa mise en vente, la cour d'appel n'a conféré à sa décision aucune base légale au regard des dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998, étendus par le décret du 9 juin 1998, relatifs aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des locataires (M. et Mme [P], les exposants) de leur demande d'annulation du congé et de l'offre de vente délivrés le 14 novembre 2014 par le bailleur (la société BMS), d'avoir déclaré que, à compter du 16 mai 2014, ils étaient occupants sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 3] et d'avoir ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant et de les avoir condamnés à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges à compter du 16 mai 2015 et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
ALORS QUE les exposants faisaient valoir (v. leurs concl., p. 55) que, contrairement à ce qu'avait retenu le premier juge, aucune condition n'était posée à la prorogation du bail promise dans le courrier du 11 juillet 2008, et principalement pas celle de la signature d'un avenant qui n'avait pas de raison d'être, et que c'était par une mauvaise application des textes que le juge d'instance avait décidé que la novation supposait la signature d'un avenant, enfin que le bailleur n'apportait pas la preuve que l'un des locataires s'était opposé à la prorogation du terme du bail et que, l'engagement unilatéral de prorogation n'ayant été subordonné à aucune condition, le terme du bail était bien prorogé ; qu'en se bornant à retenir que le bail n'avait pas été prorogé, la lettre du 11 juillet 2008 ayant soumis cette prorogation à la signature d'un avenant qui n'avait pas été signé, sans répondre aux conclusions dont elle se trouvait saisie, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
