| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 30 novembre 2022, 21-24.124

CIV. 3

VB



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 novembre 2022




Rejet non spécialement motivé


Mme TEILLER, président



Décision n° 10560 F

Pourvoi n° F 21-24.124




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 NOVEMBRE 2022

Le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société ICR 57, domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° F 21-24.124 contre l'arrêt rendu le 1er juillet 2021 par la cour d'appel de Metz (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Domaine de Vallières, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 2],

défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat du syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], de la SCP Krivine et Viaud, avocat de la société Domaine de Vallières, après débats en l'audience publique du 18 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et le condamne à payer à la société Domaine de Vallières la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille vingt-deux.








MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1]

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL ICR57, de l'ensemble de ses demandes et d'AVOIR, en conséquence, rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE, sur la demande principale, selon l'article 1984 du code civil le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire ; que l'article 1985 du code civil précise que l'acceptation du mandat peut n'être que tacite et résulter de l'exécution qui lui est donnée par le mandataire ; que l'article 2004 du code civil prévoit que le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ; que par ailleurs, selon l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu'elles ont conclu un accord sur la chose et le prix ; qu'en l'espèce, il résulte du règlement de copropriété reçu le 18 août 1999 en la forme authentique par Me [P], notaire, à la requête de la SNC Domaine de Vallières, que : - le futur bâtiment «H» devant être construit «est destiné à usage de bureau à l'exception d'un logement qui sera affecté au logement du gardien», ce article «DESTINATION DE L'IMMEUBLE» page 8, inséré dans le Titre Premier, - la SNC Domaine de Vallières a « donné mandat au syndic d'acquérir moyennant le franc symbolique au nom du syndicat des copropriétaires, le local à usage d'habitation situé dans le futur bâtiment «H» à usage de bureaux, et destiné à y loger le gardien », cf page 23, « mandat » inséré dans le Titre cinquième ; que toutefois en page 6 et 7 de l'acte, dans la partie Etat descriptif de division, il est précisé que la deuxième tranche de travaux, comprenant le futur bâtiment « H », sera déterminée lors de l'établissement du modificatif de l'état descriptif de division, et que la SNC Domaine de Vallières se réserve le droit de modifier la composition, le nombre et l'affectation des lots prévue ; qu'ainsi l'acquisition par le Syndicat des copropriétaires d'un logement qui sera affecté au gardien était subordonné à l'affectation d'un local à cette destination au moment de l'établissement du modificatif de l'état descriptif de division ; que par acte authentique du 31 mai 2006 intitulé « Division de lot », (dont le Syndicat des copropriétaires produit uniquement les pages 1, 2, 3, 45 et 96), il est précisé en page 3 que «la SNC Domaine de Vallières a souhaité modifier la destination initialement envisagée du Bâtiment « H » pour l'affecter en totalité à un usage principal d'habitation au même titre que les bâtiments AB, CD, E, F et G », et qu'une modification de la clause destination du règlement de copropriété serait soumise à l'assemblée générale de copropriétaires ; qu'il en ressort que la SNC Domaine de Vallières, aux termes de cet acte authentique de Division de Lots du 31 mai 2006, n'entendait plus affecter le Bâtiment H «à usage de bureau, à l'exception d'un logement qui sera affecté au logement du gardien», mais uniquement, et pour la totalité des locaux qui le composent, «à usage d'habitation» ; que l'affectation d'un logement au gardien de la copropriété a ainsi disparu ; que la mention « au même titre que les bâtiments AB, CD, E, F et G» renforce cette interprétation dès lors que dans lesdits bâtiments aucun logement n'a été affecté à un gardien ; qu'il résulte de cette mention que la SNC Domaine de Vallières a implicitement révoqué le mandat précédemment confié au syndic d'acquérir au franc symbolique un local à usage d'habitation destiné à y loger le gardien ; qu'en outre l'acte du 31 mai 2006 décrit le lot n° 564 –revendiqué par l'appelant- comme la propriété privative d'un appartement et d'un jardin, mais n'indique pas qu'il s'agirait d'un logement destiné au gardien (f p. 45) ; que par ailleurs, il ressort d'un procès-verbal du 6 janvier 2009 relatant les délibérations de l'assemblée générale du 19 décembre 2008, que dans une résolution n° 4 les copropriétaires ont décidé «d'autoriser le changement de destination du bâtiment H de locaux à usage de bureau en locaux à usage principal d'habitation y compris le logement à destination du concierge, au même titre que les autres bâtiments de l'ensemble immobilier «Le Domaine de Vallières»» ; que ce faisant l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé un changement de destination de l'ensemble des locaux du bâtiment H, «y compris le logement à destination du concierge», qui perdait cette affectation spécifique pour devenir un local à usage d'habitation, au même titre que les locaux des autres bâtiments ; qu'enfin il est souligné que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ne prétend pas et ne démontre pas que son syndic a accepté le mandat, ni cherché à acquérir au franc symbolique le lot n° 564 à l'époque, ni aucun autre lot privatif ou local commun, de sorte que le mandat n'a pas été exécuté par le mandataire, ni été accepté tacitement ; que dès lors, la SNC Domaine de Vallières n'est plus liée par ce mandat qui n'a pas été exécuté et qu'elle a révoqué ; que de même, aucun accord de la SNC Domaine de Vallières pour la vente au syndicat des copropriétaires d'un local déterminé au franc symbolique ou à l'euro symbolique n'est démontré au sens de l'article 1583 du code civil ; qu'enfin, le fait qu'initialement le plan du bâtiment A devenu H ensuite prévoyait un logement pour le gardien à l'emplacement de l'actuel lot n° 564 importe peu, puisque ce projet de création de logement pour un gardien n'a pas été suivi d'effet et que le mandat donné par la SNC Domaine de Vallières n'a pas été exécuté et a été révoqué ; que le jugement est confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il rejette la demande de cession par voie forcée formée par le Syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

1) ALORS QUE la vente est parfaite dès l'accord des parties sur la chose et son prix ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'aux termes du règlement de copropriété, reçu par acte authentique du 18 août 1999, la SNC Domaine de Vallières avait «donné mandat au syndic d'acquérir moyennant le franc symbolique au nom du syndicat des copropriétaires, le local à usage d'habitation situé dans le futur bâtiment «H» à usage de bureaux, et destiné à loger le gardien» (arrêt, p. 3 § 10 et 12) ; qu'il s'en déduisait que la SNC Domaine de Vallières avait formulé à l'attention du syndicat des copropriétaires une offre de vente portant sur un bien déterminé pour un prix déterminé ; qu'en retenant qu'«aucun accord de la SNC Domaine de Vallières pour la vente au Syndicat des propriétaires d'un local déterminé au franc ou à l'euro symbolique n'[était] démontré au sens de l'article 1583 du code civil» (arrêt, p. 4 § 10), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1583 du code civil ;

2) ALORS QUE l'offre qui n'est assortie d'aucun délai d'acceptation demeure valable, sans limite de temps, tant qu'elle n'a pas été rétractée par l'offrant ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'aux termes du règlement de copropriété, reçu par acte authentique du 18 août 1999, la SNC Domaine de Vallières avait «donné mandat au syndic d'acquérir moyennant le franc symbolique au nom du syndicat des copropriétaires, le local à usage d'habitation situé dans le futur bâtiment «H» à usage de bureaux, et destiné à loger le gardien» ; qu'il s'en déduisait que l'offre de vente formulée par la SNC Domaine de Vallières à l'attention du syndicat des copropriétaires n'était assortie d'aucun délai d'acceptation ; qu'en rejetant la demande de cession par voie forcée formée par le syndicat des copropriétaires, au motif en réalité inopérant qu'il n'était pas démontré que le syndic aurait «cherché à acquérir au franc symbolique le lot n° 564 à l'époque, ni aucun autre lot privatif ou local commun», de sorte que l'offre de vente émise par la SNC Domaine de Vallières n'aurait pas été exécutée (arrêt, p. 4 § 8), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1101 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

3) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, il ne ressort ni du jugement déféré du tribunal de grande instance de Metz du 13 mars 2019, ni des conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires, seule partie constituée devant la cour d'appel, qu'en sollicitant et en obtenant l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires pour procéder au changement de destination du bâtiment H en son ensemble et, partant, du local objet de son offre de vente, la SNC Domaine de Vallières avait implicitement rétracté son offre ; qu'en se fondant sur ce moyen relevé d'office pour rejeter la demande de cession par voie forcée formée par le syndicat des copropriétaires (arrêt, p. 3 avant-dernier et dernier §§ et p. 4 § 1-7), sans inviter les parties à s'en expliquer, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

4) ALORS en toute hypothèse QUE la rétractation de l'offre ne peut résulter que de la seule volonté expresse de l'offrant ; qu'en se bornant à affirmer, pour retenir que la SNC Domaine de Vallières n'était plus liée par son offre de vente, qu'elle l'avait implicitement rétractée en sollicitant et en obtenant l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires pour procéder au changement de destination du bâtiment H en son ensemble et, partant, du local objet de son offre de vente (arrêt, p. 3 avant-dernier et dernier §§ et p. 4 § 1-7), sans caractériser la volonté expresse de la SNC Domaine de Vallières de rétracter l'offre de vente formulée à l'attention du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1101 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

5) ALORS QUE l'offre qui n'est assortie d'aucun délai d'acceptation peut être acceptée, sans limite de temps, par celui à qui elle est destinée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'offre de vente formulée par la SNC Domaine de Vallières à l'attention du syndicat des copropriétaires n'était assortie d'aucun délai d'acceptation ; qu'en rejetant la demande de cession par voie forcée formée par le syndicat des copropriétaires, au motif en réalité inopérant qu‘il n'était pas démontré que le syndic aurait «cherché à acquérir au franc symbolique le lot n° 564 à l'époque, ni aucun autre lot privatif ou local commun», de sorte que l'offre de vente émise par la SNC Domaine de Vallières n'aurait pas été acceptée, même tacitement, dans un délai contemporain de celui de son émission (arrêt, p. 4 § 8), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1101 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.