| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 23 novembre 2022, 21-17.595

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 novembre 2022




Rejet non spécialement motivé


Mme TEILLER, président



Décision n° 10551 F

Pourvoi n° J 21-17.595




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2022

1°/ l'association de défense des propriétaires de [Adresse 7], dite Défendre [Adresse 7], association loi 1901, représentée par son président en exercice dûment habilité par délibération du 25 mai 2021, dont le siège est [Adresse 4],

2°/ la société Myrtille 76, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 6],

ont formé le pourvoi n° J 21-17.595 contre l'arrêt rendu le 18 février 2021 par la cour d'appel de Nouméa (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [R] [O], domiciliée [Adresse 3],

2°/ à la société Office notarial [R] [O], [B] [N], [G] [K] et [C] [P], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3],

3°/ à la société Sunset immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

4°/ à M. [W] [L], domicilié [Adresse 1],

5°/ au syndicat des copropriétaires de l'Ensemble résidentiel et touristique de [Adresse 7] (ERT-PO), dont le siège est [Adresse 5], représenté par son syndic M. [W] [L], domicilié [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de l'association de défense des propriétaires de [Adresse 7] et de la SCI Myrtille 76, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de Mme [O], de la société Office notarial [R] [O], [B] [N], [G] [K] et [C] [P], de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société Sunset immobilier, après débats en l'audience publique du 11 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'association de défense des propriétaires de [Adresse 7] et la SCI Myrtille 76 aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'association de défense des propriétaires de [Adresse 7] et la société civile immobilière Myrtille 76 et les condamne in solidum à payer à Mme [O] et à la société Office notarial [R] [O], [B] [N], [G] [K] et [C] [P] la somme globale de 3 000 euros et à la société Sunset immobilier la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour l'association de Défense des propriétaires de [Adresse 7] et la SCI Myrtille 76

L'association DPO et la SCI Myrtille 76 FONT GRIEF à l'arrêt attaqué de les avoir déboutées de leurs demandes tendant à ce que Mme [O], la SCP Office notarial [R] [O], [B] [N], [G] [K] et [C] [P], la société Sunset Immobilier, M. [L] et le syndicat des propriétaires de l'ERT-PO soient condamnés à réparer le préjudice moral de l'association et à indemniser la SCI des frais de copropriété qu'elle a indûment supportés ;

1/ ALORS QUE les dispositions de l'article 1er, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, applicable en Nouvelle-Calédonie dans sa version en date du 20 juin 2013 sous réserve des adaptations prévues à l'article 47-1 par l'ordonnance n° 2013-516 du 20 juin 2013, en vertu desquelles, à défaut de convention contraire créant une organisation différente, cette loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs, ne s'applique pas aux lotissements dont les éléments collectifs ne sont pas et n'ont pas vocation à être la propriété indivise des colotis ; qu'ayant constaté que « la modification du cahier des charges intervenue le 02/12/1999 prévoyait que ‘‘les voies et espaces verts demeureront la propriété du lotisseur. Ils deviendront la propriété du syndicat des colotis, à première demande du lotisseur'' », ce dont il résultait que les voies et espaces verts étaient déjà, avant cette date, la propriété du lotisseur et non celle, indivise, des colotis, la cour d'appel ne pouvait retenir que le statut de la copropriété choisi pour la gestion des services communs du lotissement était légal au regard de l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, et exclure la faute du notaire, de la société Sunset Immobilier et de M. [L] sans violer le texte précité ensemble l'article 1382 du code civil applicable en Nouvelle-Calédonie ;

2/ ALORS QU'ayant constaté que la modification du cahier des charges intervenue le 2 décembre 1999 avait eu pour objet notamment de spécifier que « les voies et espaces verts demeureront la propriété du lotisseur », ce qui excluait la soumission du lotissement au statut de la copropriété à titre supplétif en application de l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel aurait dû en déduire que le notaire était fautif d'avoir, à cette date du 2 décembre 1999, inséré cette modification sans remettre en cause la stipulation instituant un syndicat de propriétaires soumis au statut de la copropriété ; qu'en ne retenant pas la faute de notaire ni subséquemment celles de la société Sunset Immobilier et de M. [L], la cour d'appel a encore violé le texte précité ensemble l'article 1382 du code civil applicable en Nouvelle-Calédonie ;

3/ ALORS QUE les exposantes faisaient valoir que la mise en place d'une association syndicale aurait eu pour elles des conséquences dommageables moindres ; qu'en en recherchant pas si, dans le cadre de son devoir de conseil, le notaire n'était pas tenu à la fois de signaler l'incompatibilité entre la conservation par le lotisseur de la propriété des éléments collectifs et le maintien d'une organisation de la gestion de ces éléments par un syndicat soumis au statut de la copropriété mais aussi de conseiller la mise en place d'une association syndicale pour se mettre en conformité avec l'évolution de la réglementation des lotissements en Nouvelle-Calédonie résultant de la délibération du 9 avril 1999 quand bien même l'obligation pour le lotisseur, instituée par cette délibération, de s'engager à créer une association syndicale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil applicable en Nouvelle-Calédonie ;

4/ ALORS QUE le cahier des charges, tel que modifié le 2 décembre 1999, prévoyait que les voies et espaces verts demeureraient la propriété du lotisseur et qu'ils deviendraient la propriété du syndicat des colotis à première demande de celui-ci ; qu'il n'était pas prévu de transfert de propriété entre le lotisseur et les colotis eux-mêmes ; qu'en admettant que la propriété des voies et espaces verts ait pu être, en violation avec ces stipulations, transférée aux colotis, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil applicable en Nouvelle-Calédonie ;

5/ ALORS QU'en déduisant un tel transfert de propriété entre le lotisseur et les colotis des termes des assemblées générales de colotis, auxquelles le lotisseur n'avait pas participé et, qui se bornaient à statuer sur les charges communes et leur répartition ainsi que sur les travaux à réaliser sur ces parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil applicable en Nouvelle-Calédonie.

6/ ALORS QUE l'association DPO expliquait, dans ses dernières écritures (p. 6), qu'elle sollicitait la réparation du préjudice moral que lui avait causé le recours inapproprié aux règles de la copropriété qui s'était révélé contraignant, coûteux, et conflictuel pour le lotissement et que la SCI Myrtille 76 demandait la réparation du préjudice matériel consistant dans les charges indûment payées au syndic, pour un montant de 395 321 FCFP en produisant, en pièce 5, une liasse des appels de fonds et un récapitulatif faisant apparaître, en total général, ce chiffre de 395 321 FCFP ; qu'en affirmant que les appelantes ne développaient pas le détail de leur préjudice et qu'il résultait des écritures de première instance qu'elles avaient subi un préjudice constitué par le paiement des charges au syndic, les recettes non récupérées sur l'association syndicat libre [Adresse 7] plage, les surcoûts de gestion d'administration engendrés par le statut de la copropriété, les pertes de recettes engendrées par le laxisme de M. [L], la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'association DPO et de la SCI Myrtille 76 en méconnaissance de l'interdiction faite au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis.