CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 septembre 2022
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10447 F
Pourvois n°
X 21-18.642
G 21-18.836 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 SEPTEMBRE 2022
I. M. [N] [T], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° X 21-18.642 contre un arrêt rendu le 5 mai 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société [K] [F], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
II. La société [K] [F], société civile immobilière, a formé le pourvoi n° G 21-18.836 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant à M. [N] [T], défendeur à la cassation.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations écrites de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. [Z], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société [K] [F], après débats en l'audience publique du 12 juillet 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° X 21-18.642 et n° G 21-18.836 sont joints.
2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. [Z] et la société [K] [F] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour M. [Z] (demandeur au pourvoi n° X 21-18.642)
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. [Z] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté sa demande visant à obtenir que soit jugé non-fondé le double paiement du poste de charge « entretien-sortie de poubelle » qui lui était réclamé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 décembre 2012 et D'AVOIR rejeté sa demande de remboursement de la somme de 2 028 € qu'il a réglée à la SCI [K] [F] au titre de la charge d'entretien entre 2005 et 2012,
1°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les parties s'accordaient pour admettre que, en son principe, la charge d'entretien était imputable au preneur en sorte que le débat portait uniquement sur le point de savoir si la charge d'entretien n'avait pas toujours été acquittée par le locataire, comme l'établissait la production du compte de régularisation de charges établi par l'ancienne propriétaire, dont il résultait que cette charge d'entretien avait toujours été facturée au locataire et se trouvait incluse au sein de la provision sur charges, démontrant ainsi que la SCI [K], qui venait aux droits de la précédente propriétaire en tant qu'acquéreur de l'immeuble loué et percevait des loyers et provision sur charges d'un montant exactement identique à ceux pratiqués par la précédente propriétaire, sollicitait en vérité un double paiement pour une charge qui avait toujours été facturée et acquittée par le locataire ; qu'en déboutant M. [Z] de sa demande visant à ce que soit jugé non-fondé le double paiement du poste de charge « entretien-sortie de poubelle » qui lui était réclamé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 décembre 2012, au motif que « la charge d'entretien est imputable au preneur », ce qui n'avait jamais été contesté, la cour d'appel a modifié les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
2°/ ALORS QUE le défaut de réponse à conclusion équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, le locataire faisait valoir qu'il avait réglé depuis toujours les charges afférentes à l'entretien de l'immeuble (concl. d'appel, p. 14 s.), comme l'attestait le compte de régularisation établi par l'ancienne propriétaire aux droits de laquelle venait la SCI [K] [F], étant ajouté qu'il n'y avait « jamais eu aucune diminution entre d'une part, le montant des loyers et charges remis aÌ l'ancienne propriétaire (pendant 10 ans : 1995 à 2005) et dont l'ancienne propriétaire atteste qu'il incluait bel et bien la charge entretien ( ) et d'autre part le montant des loyers et charges remis à l'intimé » (concl. d'appel, p. 23), ce dont il résultait nécessairement que la charge d'entretien de l'immeuble était incluse dans la provision sur charges, comme le confirmait du reste l'article 9 al.4 du bail stipulant que les « les charges sont payées par acompte mensuel égal au douzième des charges de l'année précédente et régularisées annuellement au moment de l'établissement des comptes » (prod. 6) ainsi que la lettre de régularisation de charges de l'ancienne propriétaire mentionnant expressément la charge d'entretien et son paiement par provisions sur charges mensuelles (prod. 15) ; qu'en jugeant que la charge d'entretien n'avait pas été réglée par M. [Z] au motif inopérant qu'elle ne figurait pas sur la régularisation de charges du 20 octobre 2011 établie par le nouveau bailleur, sans répondre aux conclusions du locataire qui soutenait et offrait de prouver que, quelle que soit sa mention dans les comptes de régularisations, M. [Z] avait effectivement payé, avant comme après l'acquisition du bien loué par la SCI [K] [F], un loyer et une provision sur charges d'un montant identique qui n'avait subi ni augmentation ni diminution, ce dont il résultait qu'elle incluait l'entretien de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
3°/ ALORS QUE l'acquéreur de l'immeuble loué, par l'effet de la cession légale du contrat de bail, acquiert la qualité de bailleur en lieu et place du vendeur dont il tire ses droits et se trouve soumis aux mêmes droits et obligations que son auteur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel avait constaté, d'une part, que M. [Z] apportait bien la preuve qu'il réglait à l'ancienne propriétaire la charge d'entretien dans les provisions sur charges mensuelles puis, d'autre part, que le nouveau propriétaire, la SCI [K] [F], venait « aux droits » de l'ancienne propriétaire (arrêt attaqué, p. 2), les termes et le contenu du contrat ainsi que les loyers et provisions sur charges acquittés par le locataire auprès du nouvel acquéreur étant identiques à ceux versés au vendeur ; qu'en jugeant qu'il n'était pas établi que la provision sur charges incluait la charge d'entretien, quand il résultait de ses propres constatations que la SCI [K] [F] venait aux droits de Mme [J] et percevait ainsi la même charge d'entretien, laquelle était toujours incluse dans les provisions sur charges mensuelles, la cour d'appel a violé l'article 1134, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ainsi que l'article 1743 du code civil.
4°/ ALORS QUE, le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, afin d'établir qu'il s'était toujours acquitté des charges d'entretien, M. [Z] produisait aux débats un courrier du 31 juillet 1999 de Mme [J] (prod. 15), précédente propriétaire aux droits de laquelle venait la SCI [K] [F] en sa qualité d'acquéreur de l'immeuble loué, dont la cour d'appel avait elle-même constaté qu'il portait révision du loyer et régularisation des charges pour la période écoulée entre le 1er août 1996 et le 31 juillet 1999, lequel indiquait que les charges incluaient l'entretien de l'immeuble ; qu'en rejetant la demande de M. [Z] aux motifs qu'aucune des parties ne versait aux débats de pièce « sur la régularisation des charges avant 2010 », la cour d'appel a dénaturé ce document par omission, en violation du principe précité.
5°/ ALORS QUE, le juge ne peut dénaturer les documents en la cause ; qu'en l'espèce, la régularisation des charges du 20 octobre 2011 portant sur l'année 2010 se bornait à ne pas mentionner de montant relatif à la charge d'entretien (prod. 11 et 12), sans établir que M. [Z] n'avait pas effectivement réglé de provision sur charge incluant l'entretien de l'immeuble ; qu'en estimant néanmoins qu'il résultait de ce document, au demeurant établi par le bailleur, que M. [Z] n'avait pas réglé de charge d'entretien de l'immeuble, a fortiori depuis 2005, la cour d'appel en a dénaturé la teneur, en violation du principe précité.
6°/ ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en l'espèce, d'une part, jusqu'à l'année 2012, il n'était pas contesté que M. [Z] avait toujours réglé les loyers et charges qui lui incombaient lesquels étaient fixés à un montant identique avant comme après la vente de l'immeuble par Mme [J] à la SCI [K] [F], ce dont il résultait nécessairement que la provision sur charges acquittée par M. [Z] incluait une charge d'entretien de l'immeuble, comme expressément indiqué dans la lettre de régularisation de charges de l'ancienne propriétaire (prod. 15), tandis que, d'autre part, la SCI [K] [F] avait de son propre aveu admis dans ses conclusions qu'elle n'avait pas procédé à l'entretien de l'immeuble entre 2005 et 2012 avançant en ce sens que si un tel « entretien était déjà pris en charge, la SCI [K] [F] ne conclurait pas un second contrat avec une seconde entreprise d'entretien » (concl. d'appel SCI [K] [F], page 10, §8), ce qui justifiait que les sommes indument versées par le locataire à ce titre lui soient remboursées ; qu'en rejetant la demande de remboursement de M. [Z] aux motifs qu'il n'avait pas produit les régularisations des charges avant 2010 ni les provisions payées depuis l'acquisition du bien loué par la SCI, la cour d'appel, qui a imposé au locataire de prouver que les sommes qu'il avait versées n'avaient pas reçu de contrepartie, quand c'est au bailleur qu'il appartenait d'établir qu'il avait effectivement exécuté la prestation d'entretien pour laquelle M. [Z] avait versé une provision sur charges, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315, devenu 1353, du code civil.
7°/ ALORS QUE le juge ne peut modifier les termes du litige ; qu'en l'espèce, il était constant que le bailleur n'avait procédé à aucun entretien de l'immeuble entre les années 2005 et 2012, puisque la SCI [K] [F] soutenait dans ses conclusions si un tel « entretien était déjà pris en charge, la SCI [K] [F] ne conclurait pas un second contrat avec une seconde entreprise d'entretien » (concl. d'appel SCI [K] [F], page 10, §8), ce qui établissait que les sommes versées par le locataire sur cette période n'avaient reçu aucune contrepartie ; qu'en rejetant la demande de remboursement de M. [Z] aux motifs qu'il n'établissait pas l'absence d'entretien de l'immeuble pour la période considérée (arrêt attaqué, p. 8, §5), fait qui était pourtant constant, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
8°/ ALORS QUE l'aveu judiciaire fait pleine foi contre son auteur ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions, le bailleur avait de son propre aveu énoncé qu'il était « évident que si un tel entretien était déjà pris en charge, la SCI [K] [F] ne conclurait pas un second contrat avec une seconde entreprise d'entretien » (concl. d'appel SCI [K] [F], page 10, §8), ce dont il résultait que la SCI [K] [F] avait admis sans équivoque n'avoir procédé à aucun entretien depuis qu'elle était devenue propriétaire du bien loué à M. [Z], soit depuis l'année 2005 ; qu'en retenant que rien ne venait « justifier les dires de M. [Z] quant au fait qu'il aurait réglé pendant plusieurs années une prestation qui n'était pas réalisée » (arrêt attaqué, p. 8, §5), la cour d'appel, qui a refusé de tenir compte de l'aveu exprimé par le bailleur dans ses conclusions, a violé l'article 1356, devenu 1383-2, du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
M. [Z] fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé sa condamnation à verser la somme de 1 297,43 € au profit de la SCI [K] [F] correspondant aux loyers et charges dus au titre du solde locatif,
ALORS QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation s'étend à tous les chefs de dispositif qui sont dans la dépendance nécessaire de celui cassé ; que pour statuer sur le solde dû à la SCI [K] [F], la cour d'appel a pris en compte les sommes prétendument dues au titre du poste de charge « entretien-sortie de poubelle » ; que dès lors, la cassation intervenue sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef du dispositif contesté par le présent moyen.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
M. [Z] fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté sa demande en restitution de la somme de 800 €,
ALORS QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation s'étend à tous les chefs de dispositif qui sont dans la dépendance nécessaire de celui cassé ; que pour rejeter la demande en restitution de la somme de 800 €, la cour d'appel a pris en compte les sommes prétendument dues par M. [Z] au titre du poste de charge « entretien-sortie de poubelle » ; que dès lors, la cassation intervenue sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef du dispositif contesté par le présent moyen.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
M. [Z] fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité à 10 000 € son indemnisation au titre du préjudice moral souffert en raison de la faute commise par la SCI [K] [F],
ALORS QU'il appartient au juge de réparer intégralement le préjudice dont il constate l'existence ; qu'en l'espèce, M. [Z] faisait valoir que l'expulsion de l'appartement loué où il avait établi son cabinet d'avocat lui avait causé un grave préjudice moral, non seulement au regard de l'atteinte ainsi portée à son honneur, à sa dignité et à sa réputation aussi bien aux yeux des clients du cabinet d'avocat qu'il avait fondé que de ses confrères, mais aussi à l'égard de sa famille, de ses amis, de ses proches et de ses voisins de l'immeuble et du quartier ; qu'en se bornant à relever, pour limiter à 10 000 € le préjudice moral subi par M. [Z], qu'à l'époque de l'expulsion, M. [Z] avait été temporairement omis à sa demande à compter du 30 mars 2011, sans rechercher, comme cela lui était demandé si, au-delà de la sphère professionnelle, l'expulsion dont il avait fait l'objet n'avait pas suscité un préjudice moral consécutif à ses répercussions dans la sphère sociale et, partant, sur sa famille, ses amis, proches et voisins, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil et du principe de la réparation intégrale.
CINQUIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
M. [Z] fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté sa demande de condamnation de la SCI [K] [F] à lui verser la somme de 24 630 € correspondant aux frais irrépétibles exposés,
1°/ ALORS QUE le juge ne peut modifier les termes du litige ; qu'en l'espèce, M. [Z] sollicitait une indemnisation à hauteur de 24 630 € dont il précisait expressément, dans les motifs comme dans le dispositif de ses conclusions, qu'elle visait à couvrir les « frais irrépétibles » (concl. d'appel, p. 53) qu'il avait dû exposer à l'occasion du litige l'opposant à la SCI [K] [F], laquelle succombait devant la cour d'appel de renvoi, en sorte qu'il appartenait à la cour d'appel d'apprécier cette demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et non pas sur le fondement de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; qu'en rejetant sa demande aux motifs qu'elle ne pouvait prospérer sur le fondement de l'article 1382 du code civil mais uniquement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, comme l'invoquait précisément l'exposant, la cour d'appel a modifié les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
2°/ ALORS QUE, subsidiairement, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que « les frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable » (arrêt attaqué, p. 9, dernier §), ce qu'aucune des parties n'avait soutenu, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société [K] [F] (demanderesse au pourvoi n° G 21-18.836)
La société [K] [F] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le commandement de payer du 20 décembre 2012 visant la clause résolutoire délivré » de mauvaise foi n'avait pu produire effet, d'avoir dit que l'expulsion du preneur, en exécution du jugement infirmé avait été à l'origine d'un préjudice moral subi par M. [N] [T] et d'avoir condamné la SCI [K] [F] à verser à M. [N] [T] une somme de 10.000 euros en réparation de ce préjudice moral ;
alors qu' un commandement de payer visant la clause résolutoire fait pour une somme supérieure au montant réel de la créance est valable pour la partie non contestable de la dette, s'il n'est pas établi qu'il a été délivré de mauvaise foi ; qu'en considérant, pour estimer que le commandement délivré le 20 décembre 2012, visant la clause résolutoire n'avait pu produire effet, qu'il n'aurait pas été délivré de bonne foi car bien que M. [Z] ait contesté le caractère récupérable des frais de sortie de poubelle, de la taxe foncière et de la brutale augmentation des charges en résultant, la bailleresse lui avait fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire portant sur des reliquats de taxes, charges et provision sur charges, dont le caractère récupérable aurait été discutable, compte tenu de l'interprétation nécessaire des clauses du bail, s'agissant d'un bail professionnel, qui seul aurait permis de définir les charges et taxes récupérables sur le preneur, après avoir constaté que ce commandement de payer était fondé, au moins en partie, en ce qui concerne les charges d'entretien et de sortie des poubelles et que la bailleresse avait régularisé les charges et en avait réclamé le paiement par courriers des 31 juillet 1999, 20 octobre 2011 et 23 février 2012, sans constater que la bailleresse aurait manqué à ses obligations ou tenté d'y échapper, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser la mauvaise foi de la bailleresse, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1183 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
