CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 septembre 2022
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10403 F
Pourvoi n° T 21-14.291
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 SEPTEMBRE 2022
1°/ M. [M] [K], domicilié [Adresse 4],
2°/ Mme [O] [K], épouse [G], domiciliée [Adresse 1],
3°/ Mme [R] [K], épouse [J], domiciliée [Adresse 3] (Luxembourg),
4°/ Mme [B] [K], domiciliée [Adresse 2],
5°/ M. [H] [K], domicilié [Adresse 5],
ont formé le pourvoi n° T 21-14.291 contre l'arrêt rendu le 26 janvier 2021 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [Z] [I], domicilié [Adresse 5],
2°/ à la société Groupement agricole d'exploitation en commun de la Graine aux paniers (GAEC), dont le siège est [Adresse 5],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations écrites de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat des consorts [K], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [I] et de la société Groupement agricole d'exploitation en commun de la Graine aux paniers, après débats en l'audience publique du 21 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts [K] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour les consorts [K]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Les consorts [K] reprochent à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande de résiliation du bail consenti à M. [I],
1°) ALORS QUE le débiteur, auquel incombe la preuve du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation, doit justifier de l'imputation de ses paiements à une dette autre que la plus ancienne ; qu'en écartant l'argumentation tirée par les consorts [K] des règles d'imputation des paiements, au motif qu'ils n'en faisaient aucune démonstration par la reprise d'éléments chiffrés contraires aux calculs réalisés, la cour d'appel a violé les articles 1256 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1315 devenu 1353 du même code ;
2°) ALORS QUE les consorts [K] ont fait valoir qu'en page 23 de son rapport, l'expert avait établi un tableau de l'arriéré des fermages formant un total cumulé principal de 27 315 euros (conclusions, p. 10) ; qu'en écartant l'argumentation tirée par les consorts [K] des règles d'imputation des paiements, au motif qu'ils n'en faisaient aucune démonstration par la reprise d'éléments chiffrés contraires aux calculs réalisés, sans s'expliquer sur les éléments tirés du rapport d'expertise judiciaire auquel elle se référait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail, et sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier ;qu'il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation ; qu'en reconnaissant au profit de M. [I] une créance compensée avec les fermages, au titre de la réalisation d'une installation d'assainissement, avec des fournitures payées par le bailleur, tout en constatant l'absence d'obtention du certificat de conformité, la cour d'appel a violé les articles L.411-31 et L.411-69 du code rural et de la pêche maritime. DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Les consorts [K] reprochent à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande de résiliation du bail, et d'avoir dit que leurs demandes relatives à une remise en état par M. [I] s'agissant de la construction d'un silo à grains dans l'étable, de la suppression d'un escalier donnant accès au grenier de la maison par l'ancienne étable, de l'aménagement d'un projet de brasserie dans l'ancien poulailler étaient irrecevables car prématurées car faites avant le terme du bail;
1) ALORS QUE n'est pas légalement motivée la décision fondée sur des motifs dubitatifs ; qu'en se référant, pour rejeter la demande de résiliation du bail, au rapport de l'expert selon lequel les terrains « semblent être exploités selon les règles de l'art », la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; qu'en se fondant, pour rejeter la demande de résiliation, sur les motifs adoptés du jugement confirmé, selon lesquels « l'expert note ensuite un défaut d'entretien de certains bâtiments, sans se prononcer expressément sur l'imputabilité de tous les travaux à réaliser, compte tenu de l'absence d'état des lieux d'entrée », la cour d'appel a violé l'article 1731 du code civil et l'article 1315 devenu 1353, du même code.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Les consorts [K] reprochent à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le logement loué à M. [I] était indécent au sens du décret 2002-120 et ce depuis la prise à bail le 25 mars 2004, de les avoir en conséquence condamnés à effectuer les travaux suivants visant à remédier à l'indécence, sous astreinte provisoire de 500 € par mois passé le délai de 6 mois suivant la signification du jugement : réfection de la salle de bains du 1er étage impliquant la consolidation du sol avant repose de la baignoire correctement raccordée, réfection subséquente de la salle de douche du rez-de-chaussée et de son plafond, mise en place d'une VMC, réparation du toit à l'aplomb de la chambre où a été constatée la fuite en 2018, pose d'un tableau électrique de l'exploitation agricole aux normes, pose d'une porte d'entrée de la maison assurant le clos et le couvert, d'avoir dit que le loyer de M. [I] était réduit de 33% à compter du ter janvier 2016 au mois de mars 2020 inclus, et d'avoir condamné M. [I] à payer aux consorts [K], au titre de la part impayée des loyers, fermages et taxes, suivant décompte arrêté au 31 décembre 2019, après application de la réduction du loyer, les seules sommes suivantes : 2594,40 euros au titre de l'année 2018 et 1956,96 euros au titre de l'année 2019 ;
1) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que la cour d'appel, pour décider que le logement loué à M. [I] était indécent, appliquer une réduction de loyer et mettre à la charge des seuls consorts [K] les travaux de réfection de la salle de bains du 1er étage impliquant la consolidation du sol avant repose de la baignoire correctement raccordée, réfection subséquente de la salle de douche du rez-de-chaussée et de son plafond, a retenu, par motifs propres, que les arguments invoqués et les pièces produites en cause d'appel n'étaient pas de nature à remettre en cause les constatations réalisées, ni à démontrer, contrairement à ce qui est soutenu, que M. [I] était lui-même à l'origine de la dégradation du logement et, par motifs du jugement confirmé, que l'important dégât des eaux apparaît provenir en premier lieu d'une installation défaillante dès 2004 avec l'omission de raccorder le trop-plein de la baignoire à l'évacuation, qui a entraîné la dégradation du plancher, son affaissement ainsi que celui de la baignoire, en rompant ainsi les joints (et non l'inverse comme le dit l'expert qui ne se montre pas cohérent sur ce point) ; qu'en se prononçant ainsi, et sans s'expliquer sur les conclusions de l'expert d'assurance selon lesquelles le sinistre résultait d'infiltrations à travers les joints périphériques de la baignoire et que la responsabilité du locataire était susceptible d'être engagée, ni sur la réception par le preneur d'une indemnisation de l'assurance (conclusions, p. 17 et 18, pièces n° 60, 32, 97), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que, pour décider que le logement loué à M. [I] était indécent, appliquer une réduction de loyer et mettre à la charge des consorts [K] la pose d'un tableau électrique de l'exploitation agricole aux normes, la cour d'appel, en se fondant sur la vétusté de l'installation électrique de l'exploitation, n'a pas justifié sa décision quant au logement, et violé l'article 455 du code de procédure civile.
3) ALORS QUE les juges ne peuvent refuser d'évaluer une créance dont ils reconnaissent le principe en se fondant sur l'insuffisance des preuves fournies par une partie ; que la cour d'appel, saisie d'une demande en paiement des loyers dus jusqu'au 31 mars 2020, a, pour condamner M. [I] à payer aux consorts [K] une certaine somme au titre de la part impayée des loyers, fermages et taxes, suivant décompte arrêté au 31 décembre 2019, retenu que les pièces communiquées permettaient de connaître seulement le fermage global, TCA et part du fermier sur la taxe des ordures ménagères comprises, mais ne distinguaient pas entre les fermages et le loyer de l'habitation ; en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.
