| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 06 juillet 2022, 21-18.508

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 juillet 2022




Rejet non spécialement motivé


Mme TEILLER, président



Décision n° 10359 F

Pourvoi n° B 21-18.508




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2022

La société Foch, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 21-18.508 contre l'arrêt rendu le 10 juin 2021 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société Frédéric Latrubesse, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations écrites de Me Soltner, avocat de la société Foch, de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société Frédéric Latrubesse, après débats en l'audience publique du 31 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Foch aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Foch et la condamne à payer à la société Frédéric Latrubesse la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille vingt-deux et signé par lui et Mme Letourneur, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Foch

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, réformant le jugement entrepris, débouté la Sci Foch de l'intégralité de ses demandes dirigées contre la SCP Latrubesse ;

AUX MOTIFS QUE suivant convention établie le 2 mai 1997 antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 4 août 2008, la SCP Delorme et Lemasle, société de notaires, a pris à bail des locaux à usage de bureaux pour les besoins de son activité professionnelle. SCP Latrubesse ne conteste pas qu'elle vient aux droits de la SCP Delorme et Lemasle, peu important à cet égard qu'elle n'ait pas été signataire du bail initial qui lui est opposable dans toutes ses dispositions. Le contrat de bail conclu le 2 mai 1997 prévoit en page 2, au paragraphe "régime juridique", la clause suivante : "La location est soumise aux seules clauses et conditions du présent contrat et aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du code civil ; les lois du 1er septembre 1948 et 23 décembre 1986 ne lui sont pas applicables" La clause relative au congé est ainsi rédigée : "Tout congé devra être notifié au moins un an à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice. Le délai d'un an ci-dessus constitue le délai de "préavis" au sens du présent contrat. Le délai de préavis courra à compter du premier jour du mois suivant la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier". L'avenant signé entre les parties le 3 janvier 2001, qui a modifié le montant du loyer à la suite des travaux d'amélioration réalisés par le bailleur, précise qu'il "n'est apporté aucune autre modification aux conditions du bail" . L'avenant établi le 6 décembre 2005, qui porte sur l'extension du bail à des locaux contigus, l'augmentation corrélative du montant du loyer et la prorogation du bail initial jusqu'au 29 avril 2017, indique que "les conditions du bail initial restent inchangées". Si avant l'entrée en vigueur de la loi n°2008-776 du 4 août 2008, les parties avaient la faculté de soumettre leur convention locative professionnelle à d'autres dispositions légales que celles de la loi du 23 décembre 1986, les dispositions d'ordre public de l'article 57A de la loi n°86-1290 dans sa rédaction issue de la loi du 23 décembre 1986 demeuraient néanmoins applicables sauf renonciation expresse et non équivoque de l'une ou l'autre partie. Aux termes de ces dispositions, le contrat de location d'un local affecté à un usage strictement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce. La SCI Foch soutient que les parties ont renoncé expressément et en toute connaissance de cause, s'agissant de notaires, à l'application des dispositions de la loi du 23 décembre 1986 lors de la signature du bail initial et des avenants postérieurs. La renonciation au bénéfice de l'article 57A dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008 n'est possible qu'à la double condition de procéder d'une volonté certaine et non équivoque et de porter sur un droit acquis. Dès lors que la renonciation ne peut intervenir que postérieurement à l'acquisition du droit, on ne peut dans un même acte acquérir un droit et y renoncer. En l'espèce, le droit acquis au bénéfice des dispositions d'ordre public de protection de l'article 57A est né à la date de la signature du contrat de bail professionnel le 2 mai 1997 de sorte que les parties ne pouvaient renoncer au bénéfice des dispositions que postérieurement à la signature de cet acte. Dès lors que le droit de donner congé conformément à l'article 57A de la loi du 23 décembre 2006 est acquis par le seul effet de la loi à la date de la conclusion du bail, la renonciation à ce droit ne peut être que postérieure à la signature du contrat. Les parties ne pouvaient donc pas valablement renoncer à l'application de l'article 57A par une stipulation concomitante de la conclusion du bail. La SCI Foch conclut à la validité de la renonciation dans les avenants au droit acquis dans le bail initial. La renonciation par des conventions postérieures à la naissance du droit n'est cependant valable que si elle est expresse et non équivoque. Or les avenants signés le 3 janvier 2001 et le 6 décembre 2005 se bornent à indiquer que les conditions du bail initial demeurent inchangées, ce qui est insuffisant pour caractériser une volonté expresse, certaine et non équivoque de renoncer à la possibilité de donner congé à tout moment ; La mention dans l'avenant du 6 décembre 2005 de la prorogation de la date d'échéance du bail au 29 avril 2017 n'implique aucune manifestation de volonté, même tacite, de renoncer aux dispositions relatives au congé moyennant le respect d'un préavis de six mois prévue par l'article 57A dans sa rédaction applicable en l'espèce. C'est en conséquence à tort que le premier juge a estimé que la renonciation procédait des avenants signés postérieurement au bail alors que ces conventions ne comportent aucune référence aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 ni aux modalités du congé, la seule mention de la poursuite du bail aux conditions initialement prévues étant insuffisante, en raison de son caractère général, à caractériser la renonciation au droit de donner congé à tout moment. Il en résulte que le congé délivré par la SCP Latrubesse le 5 février 2016 à effet au 5 août 2016 est valable en ce qu'il respecte le délai de préavis de six mois de l'article 57A et que le preneur n'est dès lors pas redevable du paiement du loyer et des charges jusqu'au 29 avril 2017, date d'expiration du bail. Il convient en conséquence d'infirmer les dispositions du jugement déféré ayant condamné la SCP Latrubesse à payer la somme de 62.795,96 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'au terme du bail et de débouter la SCI Foch de sa demande en paiement des loyers et charges postérieurs au 5 août 2016.

1°) ALORS QUE le droit du preneur au bénéfice d'une disposition textuelle ayant une origine antérieure à la conclusion du contrat de bail est un droit né et acquis à celui-ci au jour de la signature dudit contrat ; que le preneur est dès lors habile à y renoncer par une clause qui figure dans de cette convention, sans qu'il soit nécessaire que sa renonciation provienne d'un acte postérieur à la prise d'effet du bail ; qu'en l'espèce l'arrêt relève que le contrat de bail conclu le 2 mai 1997 entre la Sci Foch et la Scp Latrubesse contient la clause suivante : "La location est soumise aux seules clauses et conditions du présent contrat et aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du code civil ; les lois du 1er septembre 1948 et 23 décembre 1986 ne lui sont pas applicables" ; que la clause relative au congé est ainsi rédigée : "Tout congé devra être notifié au moins un an à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice » ; que le droit du preneur de renoncer aux dispositions protectrices de la loi du 23 décembre 1986, renonciation dont l'arrêt attaqué ne retient pas qu'elle aurait été équivoque, constituait donc un droit d'ores et déjà né au jour de la conclusion du bail, lequel bail pouvait donc contenir une clause emportant renonciation au bénéfice des dispositions de cette loi, même d'ordre public, autorisant le preneur à donner congé moyennant un préavis de 6 mois seulement; qu'en jugeant que « le droit de donner congé conformément à l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 (étant) acquis par le seul effet de la loi à la date de la conclusion du bail, la renonciation à ce droit ne peut être que postérieure à la signature du contrat » pour en déduire que « les parties ne pouvaient pas valablement renoncer à l'application de l'article 57A par une stipulation concomitante de la conclusion du bail », la cour d'appel a commis une erreur de droit et violé les articles 1134 (devenu 1103) du code civil, 1714 à 1762 et 2251 du code civil, ensemble, l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

2°) ALORS subsidiairement, QU'en tout état de cause, la cour d'appel relève que deux avenants successifs en date du 3 janvier et du 6 décembre 2001 étaient venus apporter certaines modifications au bail initial, en ce qui concerne, pour le premier, le montant du loyer, et pour le second, les surfaces données à bail, tout un indiquant à chaque fois, que toutes les autres conditions du bail initial « demeuraient inchangée » ; que se trouvait ainsi caractérisée l'existence d'une volonté claire et non équivoque du preneur, postérieure au bail, de renoncer aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 puisque le bail de 1997 contenait la clause claire et non équivoque de renonciation et que les avenants en cause, en mentionnant qu'ils reprenaient intégralement les clauses initiales qui demeuraient inchangées, conférait à cette même clause sa postériorité au bail primitif ; en sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé de plus fort les textes susvisés ;