CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 juin 2022
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10322 F
Pourvoi n° J 21-13.248
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 JUIN 2022
1°/ M. [L] [H],
2°/ Mme [J] [X],
domiciliés tous deux [Adresse 4], [Localité 1],
ont formé le pourvoi n° J 21-13.248 contre l'arrêt rendu le 14 janvier 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige les opposant à Mme [B] [P], domiciliée 2e étage, [Adresse 2], [Localité 1], défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Krivine et Viaud, avocat de M. [H] et Mme [X], après débats en l'audience publique du 17 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [H] et Mme [X] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [H] et Mme [X] ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Krivine et Viaud, avocat aux Conseils, pour M. [H] et Mme [X]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Monsieur [H] et Mme [X] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation du contrat de bail verbal les liant à Mme [P] à la date du 18 octobre 2016 DE les AVOIR condamnés à payer à Mme [P] la somme de 21 240 € au titre des loyers et charges impayés et la somme de 3 066,75 € au titre de la consommation d'eau entre le 1er juillet 2011 et « la libération effective des lieux du 18 octobre 2016 » et D'AVOIR rejeté leur demande de restitution du dépôt de garantie ;
ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'elles ne nuisent point au tiers, et, en principe, elles ne lui profitent pas ; que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ; qu'en énonçant que Mme [P] était la propriétaire du bien donné à bail à M. [H] et Mme [X], pour en déduire qu'elle avait qualité à agir pour le recouvrement des loyers, cependant que seule la partie qui a donné le bien à bail a la qualité de bailleresse et la qualité pour exercer l'action en recouvrement, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble les articles 1165 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et 1709 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Monsieur [H] et Mme [X] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation du contrat de bail verbal les liant à Mme [P] à la date du 18 octobre 2016 DE les AVOIR condamnés à payer à Mme [P] la somme de 21 240 € au titre des loyers et charges impayés et la somme de 3 066,75 € au titre de la consommation d'eau entre le 1er juillet 2011 et « la libération effective des lieux du 18 octobre 2016 » et D'AVOIR rejeté leur demande de restitution du dépôt de garantie ;
1. ALORS QU'en prononçant la résiliation du bail au 18 octobre 2016, cependant qu'en cause d'appel, dans le dispositif de leurs écritures, les consorts [H] - [X] et Mme [P] n'avaient présenté aucune prétention en ce sens, la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile ;
2. ALORS, subsidiairement, QU'en prononçant d'office la résiliation du bail au 18 octobre 2016, sans qu'il ressorte de la procédure que cette question ait été soumise au débat préalable des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Monsieur [H] et Mme [X] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation du contrat de bail verbal les liant à Mme [P] à la date du 18 octobre 2016 DE les AVOIR condamnés à payer à Mme [P] la somme de 21 240 € au titre des loyers et charges impayés et la somme de 3 066,75 € au titre de la consommation d'eau entre le 1er juillet 2011 et « la libération effective des lieux du 18 octobre 2016 » et D'AVOIR rejeté leur demande de restitution du dépôt de garantie ;
1. ALORS QUE celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que la propriété est le droit de disposer des choses de la manière la plus absolue ; que dès lors, en cas de changement de serrure du local objet du bail, le bailleur, lorsqu'il est propriétaire du bien, est présumé en être à l'initiative ; qu'ainsi, en énonçant que « le témoignage d'un voisin, M. [F], qui affirme avoir assisté entre mars et mai 2015 à l'intervention de plusieurs personnes occupées à scier la serrure de l'appartement, ne démontre nullement que ces personnes agissaient sur les instructions de la propriétaire et au bénéfice de celle-ci » (arrêt, p. 5, § 9), cependant qu'il appartenait à Mme [P], propriétaire du bien loué (arrêt, p. 4, dernier §, et p. 5, § 1), d'établir qui avait été à l'origine de ce changement de serrure, à tout le moins, qu'elle n'en était pas l'initiatrice, la cour d'appel, qui a renversé la charge de la preuve, à violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil, ensemble l'article 1719 du même code ;
2. ALORS, en tout état de cause, QUE celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'ainsi, en énonçant que « le témoignage d'un voisin, M. [F], qui affirme avoir assisté entre mars et mai 2015 à l'intervention de plusieurs personnes occupées à scier la serrure de l'appartement, ne démontre nullement que ces personnes agissaient sur les instructions de la propriétaire et au bénéfice de celle-ci » (arrêt, p. 5, § 9), cependant qu'il appartenait à Mme [P] d'établir que M. [H] et Mme [X] pouvaient encore accéder à l'appartement litigieux pour en jouir, la cour d'appel, qui a renversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
3. ALORS, subsidiairement, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'ainsi, en énonçant que « le témoignage d'un voisin, M. [F], qui affirme avoir assisté entre mars et mai 2015 à l'intervention de plusieurs personnes occupées à scier la serrure de l'appartement, ne démontre nullement que ces personnes agissaient sur les instructions de la propriétaire et au bénéfice de celle-ci » (arrêt, p. 5, § 9), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 10 et p. 25, § 2 s.), si M. [H] et Mme [X] pouvaient, après le changement de serrure, accéder à l'appartement litigieux pour en jouir et si donc ils étaient encore redevables des loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
4. ALORS QU'en énonçant que « le nom de Mme [P] (orthographié [P]) sur la boîte aux lettres ne signifie en rien que la propriétaire a pu reprendre possession de son bien », cependant que sur la photographie de la boîte aux lettres litigieuse produite par M. [H] et Mme [X], le nom de Mme [P] était correctement orthographié, la cour d'appel a violé l'interdiction faite au juge du fond de dénaturer les documents de la cause, en l'espèce cette photographie ;
5. ALORS, subsidiairement, QU'en énonçant que « le nom de Mme [P] (orthographié [P]) sur la boîte aux lettres ne signifie en rien que la propriétaire a pu reprendre possession de son bien », cependant que sur la photographie de la boîte aux lettres litigieuse produite par M. [H] et Mme [X], le nom de Mme [P] était correctement orthographié, la cour d'appel, qui devait expliquer sur quel élément elle se fondait pour se prononcer de la sorte, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6. ALORS QU'en retenant que les consorts [C] étaient restés occupants de l'appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 5], la cour d'appel a relevé que « des actes d'huissier ont été signifiés aux appelants à au moins trois reprises au [Adresse 3] à [Localité 5] et que ceux-ci se sont présentés ou se sont faits représenter lorsqu'il s'agissait d'une citation à l'audience d'un juridiction » (arrêt, p. 5, § 12), sans préciser les significations ainsi visées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
7. ALORS, subsidiairement, QUE pour retenir que les consorts [C] étaient restés occupants de l'appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 5], la cour d'appel a relevé que « des actes d'huissier ont été signifiés aux appelants à au moins trois reprises au [Adresse 3] à [Localité 5] et que ceux-ci se sont présentés ou se sont faits représenter lorsqu'il s'agissait d'une citation à l'audience d'un juridiction » (arrêt, p. 5, § 12) ; qu'en raisonnant ainsi, cependant que les trois significations invoquées par Mme [P] (conclusions de Mme [P], p. 17 à 19), celles du 20 octobre 2015, du 17 novembre 2015 et du 11 décembre 2015, avaient été accomplies conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la cour d'appel, qui devait dès lors rechercher si, comme le soutenaient M. [H] et Mme [X], ils avaient souscrit un contrat de réexpédition du courrier (conclusions, p. 13, § 2), de sorte que la lettre émise par l'huissier instrumentaire en application de l'article 658 du code de procédure civile avait pu leur parvenir à leur nouvelle adresse, a privé sa décision de base légale au regard des articles 656 et 658 du code de procédure civile.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Monsieur [H] et Mme [X] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué DE les AVOIR condamnés à payer à Mme [P] la somme de 21 240 € au titre des loyers et charges impayés ;
1. ALORS QU' en énonçant que M. [H] et Mme [X] étaient redevables, pour l'année 2014 et « compte tenu des règlements effectués » de la somme de 5 760 €, au titre des « loyers des mois de janvier, février, avril, juin, juillet, août, septembre (pour partie) et décembre » (arrêt, p. 5, avant-dernier §), cependant que M. [H] et Mme [X] soutenaient, pièces à l'appui, avoir réglé 3 580 € au titre des loyers dus en 2014 (conclusions, p. 14, § 3 s.), de sorte qu'ils resteraient devoir tout au plus 5 060 €1, la cour d'appel, qui n'a pas répondu à ce moyen, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2. ALORS, subsidiairement, QU' en énonçant que M. [H] et Mme [X] étaient redevables, pour l'année 2014 et « compte tenu des règlements effectués » de la somme de 5 760 €, au titre des « loyers des mois de janvier, février, avril, juin, juillet, août, septembre (pour partie) et décembre » (arrêt, p. 5, avant-dernier §), cependant que M. [H] et Mme [X] soutenaient avoir réglé 3 580 € au titre des loyers dus en 2014 (conclusions, p. 14, § 3 s.), de sorte qu'ils resteraient devoir tout au plus 5 060 €2, et produisaient plusieurs extraits de compte et avis de virement au soutien de cette affirmation, la cour d'appel, qui n'a pas examiné ces pièces, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3. ALORS, subsidiairement, QU'en énonçant que M. [H] et Mme [X] étaient redevables, pour l'année 2014, « avec un montant mensuel de loyer, charges comprises de 720 € » et « compte tenu des règlements effectués », de la somme de 5 760 €, au titre des « loyers des mois de janvier, février, avril, juin, juillet, août, septembre (pour partie) et décembre » (arrêt, p. 5, avant-dernier §), cependant que la somme de 5 760 € correspondait à huit mois complets de loyers (720*8) et qu'elle constatait que pour l'année 2014, les consorts [C] ne devaient que sept mois complets de loyers et une partie du mois de septembre, la cour d'appel qui a statué par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4. ALORS, plus subsidiairement, QU'en énonçant que M. [H] et Mme [X] restaient redevables, pour l'année 2014, « avec un montant mensuel de loyer, charges comprises de 720 € » et « compte tenu des règlements effectués », de la somme de 5 760 €, au titre des « loyers des mois de janvier, février, avril, juin, juillet, août, septembre (pour partie) et décembre » (arrêt, p. 5, avant-dernier §), cependant que la somme de 5 760 € correspondait à huit mois complets de loyer (720*8) et qu'elle constatait que pour l'année 2014, les consorts [C] ne devaient que sept mois complets de loyers et une partie du mois de septembre, la cour d'appel, qui n'a pas suffisamment motivé sa décision, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5. ALORS QUE l'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté ; qu'il fait foi contre celui qui l'a fait ; qu'en énonçant que M. [H] et Mme [X] étaient redevables des douze mois de loyers de l'année 2015, soit 8 640 €, cependant que, dans ses écritures, Mme [P] reconnaissait que M. [H] et Mme [X], avaient réglé 440 € au titre du loyer du mois de « septembre 2015 » (conclusions de Mme [P], p. 26, § 7 et 8), la cour d'appel a violé l'article 1383-2 du code civil ;
6. ALORS, subsidiairement, QU'en énonçant que M. [H] et Mme [X] étaient redevables des douze mois de loyers de l'année 2015, soit 8 640 €, cependant Mme [P] reconnaissait que M. [H] et Mme [X], avaient réglé 440 € au titre du loyer du mois de « septembre 2015 » (conclusions de Mme [P], p. 28, § 7 et 8), la cour d'appel, qui n'a pas suffisamment motivé sa décision quant au montant à payer pour l'année 2015, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
CINQUIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Monsieur [H] et Mme [X] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué DE les AVOIR condamnés à payer à Mme [P] la somme de 3 066,75 € au titre de la consommation d'eau entre le 1er juillet 2011 et « la libération effective des lieux du 18 octobre 2016 » et D'AVOIR rejeté leur demande de restitution du dépôt de garantie ;
1. ALORS QUE les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu'il a adressé au locataire le décompte annuel par nature de charge et le mode de répartition entre les locataires ; qu'en condamnant les consorts [C] à payer à Mme [P] la somme de 3 066,75 € au titre de la consommation d'eau entre le 1er juillet 2011 et « la libération effective des lieux du 18 octobre 2016 », aux motifs que cette dette était « justifiée par relevés » (arrêt p. 6, § 2), sans rechercher, comme l'y invitaient pourtant M. [H] et Mme [X] (conclusions, p. 22, deux derniers §, et p. 23), si Mme [P] leur avait adressé le décompte annuel et le mode de répartition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 ;
2. ALORS QUE les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu'il a adressé au locataire le décompte annuel par nature de charge et le mode de répartition entre les locataires ; qu'en condamnant les consorts [C] à payer à Mme [P] la somme de 3 066,75 € au titre de la consommation d'eau entre le 1er juillet 2011 et « la libération effective des lieux du 18 octobre 2016 », aux motifs que cette dette était « justifiée par relevés » (arrêt p. 6, § 2), sans rechercher, comme l'y invitaient pourtant M. [H] et Mme [X] (conclusions, p. 22, deux derniers §, et p. 23), si Mme [P] leur avait adressé le décompte annuel et le mode de répartition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.
