| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 15 juin 2022, 18-20.261

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 15 juin 2022




Rejet non spécialement motivé


Mme TEILLER, président



Décision n° 10304 F

Pourvoi n° V 18-20.261



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2022

La société Real Hope, dont le siège est [Adresse 1], représentée par la société de Keating agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Real Hope, société par actions simplifiée, a formé le pourvoi n° V 18-20.261 contre l'arrêt rendu le 24 avril 2018 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [D] [T], domiciliée [Adresse 3],

2°/ à la société [D] [T] et Patrice Mandran, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3],

3°/ au syndicat intercommunal du village vacances de [Localité 5], dont le siège est [Adresse 4],

4°/ à la région Bourgogne Franche-Comté, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Real Hope, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat du syndicat intercommunal du village vacances de [Localité 5], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [T] et de la société [D] [T] et Patrice Mandran, après débats en l'audience publique du 10 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Il est donné acte à la société Real Hope du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme [T], la société [D] [T] et Patrice Mandran et la région Bourgogne Franche-Comté.

2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Real Hope aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour la société Real Hope

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré le [Adresse 6] recevable en sa demande tendant à obtenir l'exécution forcée de la vente par adjudication du 24 juillet 2015, au bénéfice de la société Real Hope, et d'AVOIR condamné la société Real Hope à payer au [Adresse 6] les sommes de 1.947.500 euros avec intérêts au taux contractuel de 3,93 % à compter du 1er décembre 2015 et de 63.028,51 euros ;

AUX MOTIFS QUE, sur les demandes du Syndicat, la demande en exécution forcée de la vente est recevable nonobstant l'existence d'un acte authentique (Civ 2ème 18/02/2016 n° 15-13945, 15-15778 et 15-13991) ; en vertu des dispositions combinées des articles L.213-1 et L.213-2 du code de l'urbanisme, et contrairement à la positon nouvellement adoptée par le notaire qui, jusqu'à ce jour, n'avait jamais contesté sa faute ayant consisté en l'omission d'adresser à la commune de [Localité 5] une déclaration d'intention d'aliéner préalablement à la vente litigieuse, celle-ci était soumise au droit de préemption de la SAFER et de la commune de [Localité 5] ; mais l'exercice de ces droits est expiré comme l'a attesté Me [D] [T] le 8 janvier 2015 (lire 8 janvier 2016 - pièce n° 3 de la SASU Real Hope) de sorte que le lot vendu est définitivement devenu la propriété de l'acquéreur, rétroactivement à compter du jour de l'adjudication ; en effet, et comme le reconnaît la SASU Real Hope elle-même (page 12 de ses derniers écrits), la commune de [Localité 5], à laquelle s'est depuis substituée la Région Bourgogne - Franche-Comté, n'est plus en mesure de 'préempter' car, même irrégulièrement, son droit de préemption a été purgé ; elle peut seulement, par application de l'article L.213-2 sus rappelé, demander pendant un délai de cinq ans à compter de la publication de l'acte de transfert de propriété, l'annulation de la vente définitive passée entre le SIVVL et la SASU Real Hope au motif que la purge de son droit de préemption n'a pas été effectuée régulièrement faute pour le notaire de lui avoir adressé une déclaration d'intention d'aliéner antérieurement à la vente ; s'agissant d'une nullité relative, l'action en annulation de la vente n'appartient qu'au titulaire du droit méconnu de sorte que c'est à juste titre que les premiers juges ont déclaré le SIVVL irrecevable en son action en nullité de la vente par adjudication du 24 juillet 2015 ; en outre, et sauf à se voir opposer le principe de l'estoppel, la Région Bourgogne Franche-Comté apparaît particulièrement mal fondée à prétendre dans ses derniers écrits que le SIVVL ne peut pas demander l'exécution forcée de la vente au motif que celle-ci serait frappée de nullité (sic) alors qu'il ressort du mémoire en défense qu'elle a présenté le 25 octobre 2017 devant le Tribunal administratif de Besançon dans le cadre d'un litige l'opposant au SIVVL, que sa présidente avait reçu délégation du Conseil Régional pour décider d'exercer ou non le droit de préemption et que, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 février 2017, elle avait, de manière claire et sans équivoque, renoncé à exercer ce droit ; c'est en revanche à tort, alors que, la condition suspensive relative au droit de préemption de la commune de [Localité 5] étant levée, la vente litigieuse était parfaite, que les premiers juges ont débouté le SIVVL de sa demande subsidiaire, devenue aujourd'hui sa demande principale, en exécution forcée de cette vente ; il appartient ainsi à l'acquéreur d'une part, de payer le solde du prix soit la somme de 1.947.500 € qui porte intérêt au taux contractuel de 3,93 % l'an à compter du 1er décembre 2015 et d'autre part, par l'effet rétroactif du transfert de propriété au jour de l'adjudication, d'acquitter les frais suivants payés pour son compte par le SIVVL : - chauffage : (prorata pièce n° 32 + pièces n° 33 à 37) : 11.067,00 € / - électricité, ( prorata pièce n° 38 + pièces n° 39 à 51) : 24.336,94 € / - eau, (pièces n° 29, 30 et 31) : 327,49 € / - taxe foncière 2015 au prorata (page n° 5 de l'acte notarié) : 27.297,08 € / Total : 63.028,51€ ; en revanche, la taxe d'habitation 2015 est due par l'occupant des lieux au 1er janvier 2015, à savoir le SIVVL, et aucune clause du cahier des charges de la vente ne prévoit de la faire supporter par l'acquéreur ; les autres demandes portant sur : - le remboursement des frais pour réaliser la vente et les appels de fonds auprès des collectivités locales développées dans le corps des conclusions n'étant pas reprises dans le dispositif, la cour n'en est pas saisie, - la nullité de la vente, bien que justement déclarée irrecevable par les premiers juges, et la demande en remboursement d'une facture Espace plomberie du 29/02/2016 (pièce n° 52) étant présentées à titre subsidiaire, la cour ayant fait droit à la demande principale n'a à en examiner ni la recevabilité, ni le bien fondé ; s'agissant de la condamnation au paiement du solde du prix qui porte des intérêts au taux défini contractuellement, lesquels réparent le préjudice résultant du retard dans le paiement, il n'y pas lieu de l'assortir encore d'une astreinte ;

1) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, le cahier des charges établi le 29 juin 2015 en vue de l'adjudication amiable du « village de vacances de [Localité 5] » contenait une condition suspensive de non exercice du droit de préemption urbain dont était titulaire la commune de [Localité 5] (cahier des charges p.16, dernier §, et p.17) ; que le procès-verbal d'adjudication du 24 juillet 2015 ayant déclaré la société Real Hope adjudicataire précisait qu' « au cas où l'adjudication serait soumise à une condition suspensive résultant du présent cahier des charges, le paiement du prix ne pourra être exigé avant la date à laquelle la condition suspensive sera réputée réalisée » (procès-verbal d'adjudication du 24 juillet 2015, p.6, §2) ; que la cour d'appel a retenu que la purge du droit de préemption de la commune de [Localité 5] n'avait pas été effectuée régulièrement faute pour le notaire de lui avoir adressé une déclaration d'intention d'aliéner antérieurement à la vente ; qu'en retenant néanmoins, pour condamner la société Real Hope à payer au SIVVL le prix de l'adjudication sur enchères, que la condition suspensive était levée, quand il ressortait de ses propres constatations que la purge du droit de préemption dont était titulaire la commune de [Localité 5] n'avait pas été faite régulièrement, ce dont il résultait que la condition suspensive ne pouvait réputée avoir été levée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2) ALORS QUE l'exécution d'une obligation contractée sous condition suspensive ne peut être exigée lorsque la condition n'a pas été régulièrement levée ; qu'en retenant que la condition suspensive de non-préemption attachée au paiement du prix de l'adjudication avait été levée dès lors que le droit de préemption avait été purgé, même s'il l'avait été irrégulièrement, quand, dès lors qu'elle était irrégulière, la prétendue purge du droit de préemption ne pouvait avoir eu pour effet d'entraîner la levée de la condition, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil dans sa rédaction antérieure à la l'ordonnance du 10 février 2016.