COMM.
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 mars 2022
Rejet non spécialement motivé
M. MOLLARD, conseiller doyen
faisant fonction de président
Décision n° 10183 F
Pourvoi n° C 20-13.215
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 9 MARS 2022
M. [L] [K], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° C 20-13.215 contre l'arrêt rendu le 17 décembre 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société SCCV Lima, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
2°/ à la société Crédit agricole immobilier services, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],
3°/ à la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, dont le siège est [Adresse 4],
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Boutié, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de M. [K], de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société Crédit agricole immobilier services et de la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, après débats en l'audience publique du 18 janvier 2022 où étaient présents M. Mollard, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Boutié, conseiller référendaire rapporteur, M. Ponsot, conseiller, M. Lecaroz, avocat général, et Mme Fornarelli, greffier de chambre,
la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [K] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. [K].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré prescrite l'action de Monsieur [K] à l'encontre de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc et de l'avoir condamné à payer à celle-ci la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs qu'il n'est contesté par aucune des parties que le délai de prescription est de cinq ans ; que la prescription d'une action en responsabilité contractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; qu'un établissement de crédit qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenu à son égard, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde en considération des capacités financières de ce dernier et du risque d'endettement né de l'octroi du prêt ; que le dommage résultant d'un manquement à l'obligation de mise en garde d'information et de conseil d'une banque consistant en la perte de la chance de ne pas contracter ou d'éviter le risque qui s'est réalisé se manifeste dès l'octroi du crédit à moins que l'emprunteur ne démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage ; que l'obligation de mise en garde d'information et de conseil pesant sur la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc porte sur les capacités de remboursement de M. [K] par rapport au montant du prêt ; que cette obligation ne peut s'apprécier qu'à la date de la signature de l'engagement contractuel et de déblocage des fonds ; qu'en conséquence, le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité contre la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc doit être la date de la conclusion du prêt, soit en décembre 2008, date à laquelle il appartenait à l'établissement de crédit de mettre en garde M. [K] sur le fait que le prêt était bien proportionné à ses capacités financières sans entraîner un endettement excessif ; que l'assignation à l'égard de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc date du 25 février 2016, de sorte que l'action de M. [K] à l'égard de cette dernière est prescrite.
Et aux motifs, le cas échéant repris des premiers juges, que la prescription d'une action en responsabilité contractuelle ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé si la victime établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; que le dommage résultant d'un manquement à l'obligation de mise en garde d'information et de conseil consistant en la perte de la chance de ne pas contracter ou d'éviter le risque qui s'est réalisé se manifeste dès l'octroi du crédit, à moins que l'emprunteur ne démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage (Cass Com 17/5/2017) ; qu'il est fait grief à la société Crédit Agricole Immobilier Services venant aux droits de la société Selexia et à la caisse régionale du Crédit Mutuel du Languedoc de ne pas l'avoir informé de ce que l'acquisition du bien ne constituait pas un placement sécurisé de qualité, fait dont il a eu conscience courant 2015 lorsqu'il s'est intéressé à son prix de revente ; qu'en ce qui concerne l'établissement bancaire dispensateur de crédit, l'action en responsabilité est prescrite puisqu'il ressort du tableau d'amortissement que le contrat de prêt non produit date de 12/2008 alors que l'assignation a été délivrée le 25/2/2016 ;
Alors, d'une part, que le dommage résultant du manquement d'une banque à son obligation de mise en garde d'un emprunteur non averti consistant en la perte de chance d'éviter le risque à l'encontre duquel il lui est reproché de ne pas avoir mis en garde l'emprunteur, le délai de prescription de l'action en indemnisation d'un tel dommage commence à courir, non à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la date à laquelle l'emprunteur a connaissance de la réalisation de ce risque ; que Monsieur [K] reprochant en l'espèce à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de ne pas l'avoir mis en garde contre le caractère aléatoire de l'investissement immobilier complexe dans lequel il s'engageait et du risque de contre-performance de celui-ci, ne pouvait, pour considérer l'action comme prescrite, opposer que l'obligation de mise en garde, d'information et de conseil pesant sur l'établissement bancaire prêteur porterait seulement sur les capacités de remboursement de l'emprunteur, ce qui relève du bien-fondé de l'examen du bien-fondé de l'action et non de sa recevabilité, de sorte qu'ayant ainsi statué par un motif inopérant, la cour d'appel a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil ;
Alors, d'autre part qu'en statuant de la sorte sans rechercher à quelle date il était nécessairement apparu à Monsieur [K] que son investissement pouvait se révéler contre-performant, risque contre lequel il reprochait à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc de ne pas l'avoir mis en garde, la cour d'appel a de plus fort privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil ;
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré prescrite l'action de Monsieur [K] à l'encontre de la société Crédit Agricole Immobilier Services et de l'avoir condamné à payer à celle-ci la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que le délai de prescription est de cinq ans ; que la prescription d'une action en responsabilité contractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; qu'un établissement de crédit qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenu à son égard, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde en considération des capacités financières de ce dernier et du risque d'endettement né de l'octroi du prêt ; que le dommage résultant d'un manquement à l'obligation de mise en garde d'information et de conseil d'une banque consistant en la perte de la chance de ne pas contracter ou d'éviter le risque qui s'est réalisé se manifeste dès l'octroi du crédit à moins que l'emprunteur ne démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage ; que par ailleurs, M. [K] estime qu'il appartenait au Crédit Agricole Immobilier Services venant aux droits de la société Selexia de l'informer que l'acquisition de l'immeuble ne correspondait pas à un placement sécurisé alors que plusieurs sinistres et l'ampleur des dégradations ont entraîné des difficultés pour louer l'appartement lui faisant prendre conscience que le placement n'était pas sécurisé ; que M. [K] qui ne démontre pas que le Crédit Agricole Immobilier Services s'était bien engagé à son égard à lui offrir un placement sécurisé, ne peut exciper que d'un préjudice de perte de chance au moment de son engagement du 31 décembre 2008 ; que le point de départ de la prescription commence à courir dès la date de l'octroi du prêt, soit au 31 décembre 2008 ; qu'en conséquence, l'assignation ayant été délivrée le 25 février 2016, l'action de M. [K] à l'égard du Crédit Agricole Immobilier est prescrite ;
Alors que le dommage résultant du manquement d'une professionnel à son obligation de mise en garde d'un investisseur non averti consistant en la perte de chance d'éviter le risque à l'encontre duquel il lui est reproché de ne pas avoir mis en garde celui-ci, le délai de prescription de l'action en indemnisation d'un tel dommage commence à courir, non à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la date à laquelle cet investisseur a connaissance de la réalisation de ce risque ; que Monsieur [K] reprochant en l'espèce à la société Crédit Agricole Immobilier Services de ne pas l'avoir mis en garde contre le caractère aléatoire de l'investissement immobilier complexe dans lequel il s'engageait et du risque de contre-performance de celui-ci ne pouvait, considérer l'action comme prescrite, sans rechercher à quelle date il était nécessairement apparu à Monsieur [K] que son investissement serait contre-performant, , la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil ;
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur [K] de ses demandes dirigées contre la S.C.I. SCCV Lima,
Aux motifs propres que M. [K] reproche à la SCCV Lima d'avoir manqué à son obligation de conseil et d'information, notamment en raison de la crise immobilière de 2008 alors que la vente a eu lieu le 31 décembre 2008 et de la promesse d'un placement sécurisé ; qu'en l'espèce, M. [K] ne peut reprocher à la SCCV Lima de ne pas l'avoir informé d'une crise immobilière alors que cette information était connue au plan national ; que par ailleurs, le seul lien contractuel entre la SCCV Lima et M. [K] est le contrat de vente. M. [K] ne démontre pas que la SCCV Lima lui avait assuré un placement sécurisé, ni qu'elle s'était engagée à assurer des revenus locatifs de 145 € supérieurs au montant réel du loyer, ni que le bien était surévalué ; qu'ainsi, M. [K] ne démontre pas que la SCCV Lima a manqué à son devoir de conseil en qualité de vendeur du bien. Le jugement sera confirmé de ce chef.
Et aux motifs, le cas échéant repris des premiers juges, qu'il est fait grief au promoteur-vendeur d'avoir manqué à son obligation de conseil et d'information en ce qu'il n'aurait pas informé, ni alerté l'acquéreur des risques que comportait son placement, ce que dénie la SCCV Lima en l'absence de manquement prouvé à ses obligations contractuelles, qu'au surplus, elle ne pouvait anticiper la crise immobilière subie entre 2008-2009 alors qu'elle avait conçu son programme en 2007, mis à la vente en 2008 ; qu'au vu des pièces produites et notamment l'état de simulation financière du 25/1/2008 établie par une société dénommée BM Finance, dépourvu de toute valeur contractuelle, il apparaît que ce qui était déterminant pour le demandeur était l'avantage résultant de la défiscalisation liée à l'acquisition d'un immeuble neuf destiné à la location dans le cadre du dispositif Girardin, ce qu'il a obtenu sans contestation de sa part puisqu'il ressort de l'attestation de son agence de gestion locative que l'immeuble a été loué du 26/6/2009 au 1/2/2016 ; qu'il ne justifie pas en outre de ce que l'éventuel prix de revente de l'immeuble à l'issue de la défiscalisation était déterminant de son consentement, qu'au surplus, outre que ce type de placement comporte des aléas dont a connaissance tout un chacun, il convient de constater qu'il ne produit pour justifier de son préjudice qu'une seule estimation de la valeur du bien 8 ans après son acquisition sans établir qu'au moment de la vente, le bien était surévalué ; qu'au vu de ces éléments, sa demande sera rejetée ;
Alors, de première part, que Monsieur [K] reprochait très précisément à la S.C.I. SCCV Lima de ne pas l'avoir mise en garde contre les « difficultés du marché locatif sur l'île de la Réunion, liées au niveau excessif atteint par l'offre de logements locatifs dans ce secteur géographique d'implantation de l'immeuble dans un contexte de crise immobilière également connu des professionnels affectant sa rentabilité et substantiellement l'avantage fiscal lié à investissement » ; que la cour d'appel qui se borne à relever que la crise immobilière « était connue au plan national », sans relever que Monsieur [K] avait par là même nécessairement connaissance de l'impact de cette crise sur le marché local de la location immobilière et sur la situation de ce marché, a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale regard de l'article 1147 du code civil ;
Alors, de deuxième part, qu'en relevant par motif adopté « que ce type de placement comporte des aléas dont a connaissance tout un chacun », la cour d'appel qui a statué par un motif d'ordre général sans rechercher si la S.C.I. SCCV Lima avait pour sa part satisfait à son obligation de mise en garde de Monsieur [K] contre les aléas des projections financières sur lesquelles étaient basées son investissement, liées aux incertitudes du marché local de la location immobilière, a de plus fort privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Alors, de troisième part, que l'absence d'engagement de la S.C.I. SCCV Lima quant aux résultats attendus de l'opération, n'exonérait pas celle-ci de son obligation de mise en garde quant au caractère aléatoire des résultats financiers sur la base desquels ce programme immobilier était commercialisé ; qu'en relevant que la S.C.I. SCCV Lima n'avait souscrit aucun engagement à cet égard, la cour d'appel a de plus fort statué par motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Alors enfin que la seule circonstance que Monsieur [K] n'aurait pas apporté la preuve de ce que le prix de vente de l'immeuble aurait été surévalué à la date de la vente n'exclut pas que les projections financières sur la base desquelles le programme aurait été commercialisé auraient été pour leur part exagérées et ne saurait exonérer la S.C.I. SCCV Lima de son obligation de mise en garde des acheteurs potentiels contre les aléas de ces projections financières ; que la cour d'appel qui a encore une fois à cet égard statué par un motif inopérant, sans s'expliquer sur le grief précisément adressé par Monsieur [K] à la S.C.I. SCCV Lima et sur le préjudice en étant résulté a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
