CIV. 2
LM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 février 2022
Rejet non spécialement motivé
Mme LEROY-GISSINGER, conseiller doyen
faisant fonction de président
Décision n° 10119 F
Pourvoi n° S 20-13.964
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 FÉVRIER 2022
La société Arako, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° S 20-13.964 contre l'arrêt rendu le 19 décembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant à M. [F] [C], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Martin, conseiller, les observations écrites de Me Bouthors, avocat de la société Arako, de la SARL Ortscheidt, avocat de M. [C], et l'avis de M. Grignon Dumoulin, avocat général, après débats en l'audience publique du 4 janvier 2022 où étaient présents Mme Leroy-Gissinger, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Martin, conseiller rapporteur, M. Besson, conseiller, et M. Carrasco, greffier de chambre,
la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Arako aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Arako et la condamne à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière (SCI) Arako
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Arako de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts de M. [C], agent général d'assurances, en réparation du préjudice subi par l'absence de mise en oeuvre de la garantie des loyers ;
aux motifs que :
« Sur le bien-fondé de l'appel
Les parties acquiescent aux dispositions du jugement ayant mis hors de cause la société Solly Azar et la compagnie l'Equité.
Il en résulte qu'elles admettent les motifs du jugement ayant considéré que l'assureur avait opposé un refus de garantie justifié à la SCI Arako, sur la base de pièces produites en première instance dont la cour ne dispose pas et qui figuraient probablement dans le dossier de plaidoirie de la société Solly Azar.
D'après les conditions générales du contrat d'assurance liant la SCI Arako à la compagnie l'Equité par l'intermédiaire de la société Solly Azar, le souscripteur de l'assurance loyers impayés qui entend faire jouer la garantie, doit pouvoir justifier de la solvabilité du candidat locataire lors de son entrée dans les lieux.
Il s'évince des pièces du dossier que le 5 février 2013, la SCI Arako a passé le contrat d'assurance des loyers impayés auprès du courtier Solly Azar, par l'intermédiaire du courtier M. [C], la convention couvrant 30 mois d'arriérés pour un montant maximal de 58.500 € et visant le locataire dans les lieux, savoir M. [Z] [V].
Le tribunal a établi une chronologie détaillée des échanges de mails et courriers entre les parties, qui n'est pas remise en cause devant la cour.
Ce qui oppose les parties, c'est l'interprétation de ces échanges épistolaires.
Le tribunal a considéré qu'à l'égard des autres parties, le cabinet [C] était investi d'un mandat apparent de représentation de la SCI Arako, et que dans ce cadre, il avait commis une faute en ne transmettant pas à l'assureur les pièces nécessaires au traitement de la déclaration de sinistre de sa cliente.
Le tribunal a appliqué la théorie du mandat apparent, en retenant qu'au regard des éléments du dossier, M. [C] apparaissait, d'une part, comme le gestionnaire du bien appartenant à la SCI Arako aux yeux de celle-ci mais également de la société Solly Azar et de la compagnie l'Equité, et d'autre part, comme le mandataire de la SCI Arako pour la gestion du sinistre tenant au non-paiement des loyers par son locataire.
Le premier juge a cependant écarté la responsabilité de M. [C] estimant que la SCI Arako n'établissait pas avoir subi un préjudice au regard de l'ordonnance de référé condamnant le locataire défaillant, au paiement des arriérés locatifs, et d'autre part, ne justifiait pas du montant des cotisations d'assurance versées.
Sur la faute de M. [C]
L'article 1998 dispose que le mandataire est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.
L'article 1985 indique que le mandat peut même être donné verbalement, ou que l'acceptation peut être tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire.
Il appartient à la SCI Arako de prouver que M. [C] a accepté tacitement un mandat et de préciser la nature du mandat qu'il a accepté.
Le mandat apparent ne peut en aucun cas être un mandat de gestion de bien immobilier qui doit obligatoirement être écrit.
En outre, un tel mandat de gestion d'immeuble est à titre onéreux, mais en l'espèce, la SCI Arako ne prétend pas que M. [C] devait percevoir une rémunération pour son assistance dans la gestion du sinistre concernant les loyers impayés.
L'appelante s'en remet également à la motivation du jugement querellé pour affirmer que M. [C] avait un mandat tacite de la représenter dans le traitement de la déclaration de sinistre qu'elle indique avoir faite auprès de la société Solly Azar.
Le tribunal a jugé que, vu du côté de la société Solly Azar et de la compagnie l'Equité, M. [C] avait un mandat apparent consenti par la SCI Arako.
Mais la cour ne dispose pas des échanges de courriers entre la société Solly Azar et la SCI Arako laquelle ne produit que les mails échangés avec M. [C], Il n'est pas davantage versé aux débats, les pièces que la SCI Arako aurait dû fournir à l'assureur pour justifier avoir vérifié la solvabilité de son locataire, lors de la prise d'effet du bail, de sorte que la cour ne peut s'assurer que la SCI Arako aurait pu bénéficier de la garantie loyers impayés.
Des nombreux mails sont produits aux débats par l'appelante et confirment qu'elle a demandé conseil à M. [C] lorsque le locataire a cessé de s'acquitter des loyers.
Mais seulement deux sont rédigés par M. [C].
Le premier daté du 12 juillet 2013 dans lequel M. [C] demande au gérant de la SCI Arako de lui envoyer de pièces pour " que l'on ouvre le dossier en loyers impayés " (sic), cette formule étant trop imprécise pour suggérer que le rédacteur s'engage ainsi personnellement à accomplir une diligence déterminée.
Le second du 16 juin 2014 dans lequel M. [C] prie le gérant de la SI Arako de lui retourner signé le mandat pour agir en justice : mais ce mandat était destiné au groupe Solly Azar.
Du reste, l'ensemble des diligences à l'égard du locataire défaillant ont été effectuées par la SCI Arako elle-même y compris le commandement de payer du 27 août 2015.
M. [C] communique quant à lui, des échanges électroniques avec la société Solly Azar dans lesquels il se borne à transmettre des messages de la SCI Arako.
Dans l'un de ces mails (du 4 décembre 2013), il nomme la SCI Arako, "notre client commun" mais cette expression concorde seulement avec la situation de fait, à savoir que M. [C] et la société Solly Azar sont tous deux courtiers en assurance ayant participé à la signature du contrat liant la SCI Arako à la compagnie l'Equité.
Dès lors, les éléments du dossier soumis à la cour sont insuffisants à établir que M. [C] avait pris un engagement tacite de mandataire à l'égard de la SCI Arako laquelle n'est d'ailleurs pas en mesure de caractériser la nature du mandat qui aurait été ainsi exécuté par M. [C].
En conséquence, statuant par motifs propres, la cour confirmera le jugement ayant débouté la SCI Arako de ses prétentions. » (arrêt p. 4 à 6) ;
1°) alors que, d'une part, selon les articles 1985 et 1998 du code civil le mandat peut n'être que tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire ; qu'au cas présent, il est acquis au débat et non contesté que la SCI Arako a souscrit auprès du cabinet [C], agissant comme courtier, et sur son conseil, un contrat d'assurance de la garantie des loyers impayés conféré à la société Solly Azar et la compagnie l'Equité et que le cabinet [C] a géré pour la SCI Arako toutes les opérations concernant ce contrat, dont les déclarations de sinistres, la SCI Arako lui adressant tous ses mails concernant les loyers impayés de son locataire et le cabinet [C] lui donnant des indications sur la marche à suivre; qu'ainsi la cour d'appel ne pouvait décider, contrairement aux premiers juges, que M. [C], seul interlocuteur de la SCI Arako pour la gestion du contrat litigieux, n'avait pas pris d'engagement tacite de mandataire à l'égard de la SCI Arako aux motifs inopérants qu'il n'existe pas de courriers entre la société Arako et la société Solly Azar ou qu'elle ne peut s'assurer que la SCI Arako aurait pu bénéficier de la garantie loyers impayés ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2°) alors que, d'autre part, l'agent général d'assurances est responsable personnellement des préjudices qu'il cause aux tiers assurés du fait de sa faute ; qu'au cas présent, la SCI Arako faisait valoir dans ses conclusions (conclusions produites p. 9 et s.) que le cabinet [C] avait comme agent général d'assurances engagé sa responsabilité pour n'avoir pas communiquées à l'assureur des pièces, faute de les avoir demandée à la SCI Arako ou transmises à l'assureur, ce dont il était résulté le refus de l'assureur de garantir le sinistre déclaré ; qu'en refusant de répondre à ce moyen déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.