CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 janvier 2022
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10031 F
Pourvoi n° B 21-10.596
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 JANVIER 2022
1°/ M. [T] [F],
2°/ Mme [Z] [G], épouse [F],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
3°/ la société Valmoré, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° B 21-10.596 contre l'arrêt rendu le 17 novembre 2020 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [V] [I],
2°/ à Mme [Y] [C], épouse [I],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
3°/ à Mme [E] [K], domiciliée [Adresse 1],
4°/ à la société Leco, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme [F] et de la société Valmoré, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme [I], de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme [K] et de la société Leco, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 30 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [F] et la société Valmoré aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [F] et la société Valmoré ; les condamne à payer à M. et Mme [I] la somme de 3 000 euros et à Mme [K] et la SCI Leco la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [F] et la société Valmoré
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté [T] et [Z] [F] et la société Valmoré de toutes leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande relative à une question préjudicielle, le rejet, dans le cadre d'un déféré, de la demande tendant à constater l'existence d'une question préjudicielle n'interdit nullement à la cour, saisie au fond, d'apprécier après un examen au fond de la procédure la pertinence d'inviter les parties à saisir la juridiction administrative d'une telle question ; que si l'article 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable, ne prévoit que la faculté de condamner le propriétaire à la démolition du bien et le constructeur à des dommages et intérêts, il ne s'en infère nullement que le propriétaire ne peut être condamné à indemniser un tiers des conséquences de la construction déclarée illégale ; qu'aux termes de l'article 49 alinéa 2 du code de procédure civile, « lorsque la solution d'un litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente » et sursoit à statuer jusqu'à la décision sur la question préjudicielle ; que, d'une part, par arrêt du 9 novembre 2018, le Conseil d'État a rejeté le pourvoi formé par les consorts [F] à l'encontre du jugement du tribunal administratif les ayant déboutés de leur demande d'annulation du permis de construire litigieux ; qu'il a relevé que le tribunal avait retenu que le permis délivré à M. et Mme [I] avait fait l'objet d'un affichage continu pendant deux mois conformément aux dispositions de l'article R 600-2 du code de l'urbanisme nonobstant une erreur sur l'indication des délais de recours et a jugé que le recours n'avait pas été présenté dans un délai raisonnable à compter de l'accomplissement de cette formalité ; que d'autre part, la transmission d'une question préjudicielle est subordonnée, notamment, à la démonstration que la solution du litige dépend d'une question relevant de la compétence de la juridiction administrative soit, en l'espèce, de l'examen de la légalité du permis de construire accordé ; que l'examen de la légalité du permis de construire n'est donc nécessaire à la solution du litige que si son illégalité est susceptible de causer un préjudice aux demandeurs ; que M. et Mme [F] et la société sollicitent au fond l'indemnisation d'un préjudice causé par la construction réalisée par les époux [I] ; qu'ils invoquent, à titre principal, la violation des règles d'urbanisme et des servitudes publiques et, à titre subsidiaire, l'existence d'un trouble anormal du voisinage et d'un dol ; que les appelants se prévalent d'expertises amiables d'où il résulterait que leur bien a été déprécié en raison de la construction des époux [I] ; que cependant ces pièces sont insuffisantes à justifier du préjudice que leur causerait précisément la violation des règles d'urbanisme en raison de l'illégalité des autorisations d'urbanisme délivrées et, notamment, du permis de construire ;
Que, par conséquent, les appelants ne rapportent pas la preuve que la solution du litige dépend de l'examen de la légalité des autorisations administratives et du permis de construire délivrés ; que compte tenu de l'arrêt précité du Conseil d'État et de l'absence de pièces justifiant que la solution du litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la demande sera rejetée ; que le souci d'une bonne administration de la justice ne justifie pas davantage son accueil, rendant au contraire nécessaire qu'il soit statué au fond sur une instance diligentée en 2012 au cours de laquelle les époux [F], bien que demandeurs, ont saisi le juge ou le conseiller de la mise en état à quatre reprises de demandes de mesure d'instruction ou de sursis à statuer ; [ ] que, sur la demande d'expertise, les appelants demandent que l'expert ait pour mission de constater la réalisation des constructions et leur conformité aux autorisations d'urbanisme et de chiffrer leurs préjudices ; qu'une mesure d'instruction ne peut, en application de l'article 146 du code de procédure civile, être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ; qu'ils ne versent aux débats aucune pièce d'où il pourrait résulter que les constructions ne sont pas conformes aux autorisations d'urbanisme données ; qu'ils ne justifient d'aucun commencement de preuve de leurs dires ; que, conformément à l'article 146 précité, la demande portant sur leur conformité sera donc rejetée ; que l'appréciation de leur préjudice suppose qu'une faute, un manquement ou un trouble anormal du voisinage imputables aux intimés soient établis ; que la mesure d'instruction relative à leur préjudice ne peut donc être ordonnée avant-dire-droit ; que cette prétention sera examinée ci-dessous dans le cadre de l'analyse de leurs demandes ; [ ] que sur la demande indemnitaire formée contre les époux [I] en raison du non-respect par eux des règles d'urbanisme, la demande d'annulation du permis de construire des époux [I] a été rejetée ; que les appelants ne rapportent dès lors pas la preuve d'une violation par eux des règles d'urbanisme ; qu'ils ne justifient pas davantage que les irrégularités prétendues leur causent un préjudice ; que leur demande tendant à la réparation de ce préjudice prétendu sera donc rejetée ; que leur demande tendant à la désignation d'un expert afin d'apprécier celui-ci sera également, pour ce motif, rejetée ;
1) ALORS QUE l'exception d'illégalité d'un permis de construire est recevable après que la juridiction administrative a déclaré irrecevable comme tardive la requête en annulation de celui-ci ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré demandaient la condamnation des époux [I] à verser à cette dernière la somme de 750.000 euros en réparation du préjudice causé par la non-conformité de la maison qu'ils ont construite aux règles d'urbanisme (concl. [F], p. 41, antépénultième § et s.) ; qu'au soutien de leur demande, ils faisaient d'abord valoir que la construction des époux [I] était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; que deux experts, MM. [N] et [X], avaient successivement conclu à une telle baisse (pièces nos 2 et 18) ; qu'en effet, cette maison de style industriel était bien visible depuis la demeure, la véranda et le jardin des époux [F], quand ils ne voyaient auparavant qu'un parc arboré daté du XVIIIe siècle, inscrit sur la liste départementale des sites à protéger, et classé espace boisé à protéger, et la forêt domaniale située derrière ; que l'architecture de la construction nouvelle tranchait nettement avec les bâtiments du domaine et le paysage du parc, typiques des XVIIIe et XIXe siècles ; Qu'en outre, la construction permettait à ses occupants d'avoir une vue importante sur le jardin et la maison des époux [F], les privant ainsi de l'intimité dont ils jouissaient jusqu'alors ; que les époux [F] et la société Valmoré soutenaient ensuite que la construction des époux [I] méconnaissait les prescriptions du schéma directeur de la région Île-de-France (concl. [F], p. 25, § 5), les prescriptions écrites du plan local d'urbanisme (concl. [F], p. 27, § 1), les objectifs de ce plan (concl. [F], p. 25, § 2, p. 33, § 3, et p. 35, § 3), l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme (concl. [F], p. 37, § 5) et l'article R. 111-21 du même code (concl. [F], p. 38, § 4) ; qu'en déduisant que les époux [F] et la société Valmoré ne rapportaient pas la preuve de la violation de ces règles d'urbanisme, de la circonstance que le recours en annulation qu'ils avaient formé contre le permis de construire des époux [I] avait été rejeté par un jugement du tribunal administratif de Versailles du 15 février 2017, confirmé par un arrêt du Conseil d'État du 9 novembre 2018 (arrêt, p. 20, §§ 3 et 4), quand elle avait pourtant constaté que le rejet de ce recours était uniquement motivé par le fait qu'il n'avait « pas été présenté dans un délai raisonnable à compter de l'accomplissement [de la formalité d'affichage continue du permis durant deux mois] » (arrêt, p. 18, §§ 5 et 6), la cour d'appel a violé l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
2) ALORS QUE tout tiers qui justifie d'un préjudice personnel en relation directe avec la violation d'une règle d'urbanisme est en droit d'en demander réparation ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré demandaient la condamnation des époux [I] à verser à cette dernière la somme de 750.000 euros en réparation du préjudice causé par la non-conformité de la maison qu'ils ont construite aux règles d'urbanisme (concl. [F], p. 41, antépénultième § et s.) ; qu'au soutien de cette demande, ils faisaient d'abord valoir que la construction des époux [I] était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; que deux experts, MM. [N] et [X], avaient successivement conclu à une telle baisse (pièces nos 2 et 18) ; qu'en effet, cette maison de style industriel était bien visible depuis la demeure, la véranda et le jardin des époux [F] et de la société Valmoré, quand ils ne voyaient auparavant qu'un parc arboré daté du XVIIIe siècle, inscrit sur la liste départementale des site à protéger et classé espace boisé à protéger, et la forêt domaniale située derrière ; que l'architecture de la construction nouvelle tranchait nettement avec les bâtiments du domaine et le paysage du parc, typiques des XVIIIe et XIXe siècles ; qu'en outre, la construction permettait à ses occupants d'avoir une vue importante sur le jardin et la maison des époux [F] et de la société Valmoré, les privant ainsi de l'intimité dont ils jouissaient jusqu'alors ; que les époux [F] et la société Valmoré soutenaient ensuite que la construction des époux [I] méconnaissait les prescriptions du schéma directeur de la région Île-de-France, aux termes duquel « il est instauré une bande de 50 mètres dans laquelle aucune nouvelle construction n'est autorisée en lisière des bois de plus de 100 hectares » (concl. [F], p. 25, § 5) ; que le respect de cette prescription interdisait toute construction nouvelle sur la parcelle des époux [I] (concl. [F], p. 27, § 1), dont la profondeur mesurée à partir de la lisière de la forêt était inférieure à 50 mètres ; qu'en retenant que les rapports d'expertise produits par les époux [F] et la société Valmoré au soutien de leur argumentation « sont insuffisant[s] à justifier du préjudice que leur causerait précisément la violation des règles d'urbanisme en raison de l'illégalité des autorisations d'urbanisme délivrées et, notamment, du permis de construire » (arrêt, p. 18, avant-dernier §), sans rechercher précisément si la parcelle était soumise à une interdiction de construire dont la méconnaissance avait seule rendue possible la construction de la maison des époux [I], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
3) ALORS QUE tout tiers qui justifie d'un préjudice personnel en relation directe avec la violation d'une règle d'urbanisme est en droit d'en demander réparation ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré demandaient la condamnation des époux [I] à verser à cette dernière la somme de 750.000 euros en réparation du préjudice causé par la non-conformité de la maison qu'ils ont construite aux règles d'urbanisme (concl. [F], p. 41, antépénultième § et s.) ; qu'au soutien de cette demande, les époux [F] et la société Valmoré faisaient d'abord valoir que la construction des époux [I] était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; que deux experts, MM. [N] et [X], avaient successivement conclu à une telle baisse (pièces nos 2 et 18) ; qu'en effet, cette maison de style industriel était bien visible depuis la demeure, la véranda et le jardin des époux [F] et de la société Valmoré, quand ils ne voyaient auparavant qu'un parc arboré daté du XVIIIe siècle, inscrit sur la liste départementale des site à protéger et classé espace boisé à protéger, et la forêt domaniale située derrière ; que l'architecture de la construction nouvelle tranchait nettement avec les bâtiments du domaine et le paysage du parc, typiques des XVIIIe et XIXe siècles ; qu'en outre, la construction permettait à ses occupants d'avoir une vue importante sur le jardin et la maison des époux [F] et de la société Valmoré, les privant ainsi de l'intimité dont ils jouissaient jusqu'alors ; que les époux [F] et la société Valmoré soutenaient ensuite que la construction des époux [I] méconnaissait les prescriptions écrites du plan local d'urbanisme, conformément auxquelles l'ensemble du domaine de Valmoré était classé comme espace boisé à protéger, ce qui interdisait tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements (concl. [F], p. 36, § 1) ; qu'en retenant que les rapports d'expertise produits par les époux [F] et la société Valmoré au soutien de leur argumentation « sont insuffisant[s] à justifier du préjudice que leur causerait précisément la violation des règles d'urbanisme en raison de l'illégalité des autorisations d'urbanisme délivrées et, notamment, du permis de construire » (arrêt, p. 18, avant-dernier §), sans rechercher précisément si la parcelle était classée espace boisé à protéger par les documents écrits du plan local d'urbanisme et, le cas échéant, si la méconnaissance de l'interdiction de changer l'affectation ou le mode d'occupation des sols résultant de ce classement n'avait pas seule rendue possible la construction de la maison des époux [I], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
4) ALORS QUE tout tiers qui justifie d'un préjudice personnel en relation directe avec la violation d'une règle d'urbanisme est en droit d'en demander réparation ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré demandaient la condamnation des époux [I] à verser à cette dernière la somme de 750.000 euros en réparation du préjudice causé par la non-conformité de la maison qu'ils ont construite aux règles d'urbanisme (concl. [F], p. 41, antépénultième § et s.) ; Qu'au soutien de cette demande, les époux [F] et la société Valmoré faisaient d'abord valoir que la construction des époux [I] était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; que deux experts, MM. [N] et [X], avaient successivement conclu à une telle baisse (pièces nos 2 et 18) ; qu'en effet, cette maison de style industriel était bien visible depuis la demeure, la véranda et le jardin des époux [F] et de la société Valmoré, quand ils ne voyaient auparavant qu'un parc arboré daté du XVIIIe siècle, inscrit sur la liste départementale des site à protéger et classé espace boisé à protéger, et la forêt domaniale située derrière ; que l'architecture de la construction nouvelle tranchait nettement avec les bâtiments du domaine et le paysage du parc, typiques des XVIIIe et XIXe siècles ; qu'en outre, la construction permettait à ses occupants d'avoir une vue importante sur le jardin et la maison des époux [F] et de la société Valmoré, les privant ainsi de l'intimité dont ils jouissaient jusqu'alors ; que les époux [F] et la société Valmoré soutenaient ensuite que les documents graphiques du plan local d'urbanisme en vigueur lorsqu'il a été fait droit à la demande de permis de construire des époux [I], qui intégraient la parcelle des époux [I] au sein de la zone UD constructible, étaient sans nul doute contraires aux objectifs du plan, lequel visait à renforcer la qualité environnementale du massif forestier, à renforcer les structures paysagères et à mettre en valeur le patrimoine urbain et architectural, et étaient conséquence entachés d'une erreur manifeste d'appréciation (concl. [F], p. 33, § 3, et p. 35, § 3) ; que le plan d'occupation des sols antérieur interdisant toute construction, le permis de construire était lui-même illégal (concl. [F], p. 34, § 4) ; qu'en retenant que les rapports d'expertise produits par les époux [F] et la société Valmoré au soutien de leur argumentation « sont insuffisant[s] à justifier du préjudice que leur causerait précisément la violation des règles d'urbanisme en raison de l'illégalité des autorisations d'urbanisme délivrées et, notamment, du permis de construire » (arrêt, p. 18, avant-dernier §), sans rechercher précisément si les documents graphiques du plan local d'urbanisme étaient susceptibles d'être entachés d'une erreur manifeste d'appréciation et, le cas échéant, si la méconnaissance des dispositions du plan d'occupation des sols antérieur classant la parcelle des époux [I] comme inconstructible n'avait pas seule rendue possible la construction de leur maison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
5) ALORS QUE tout tiers qui justifie d'un préjudice personnel en relation directe avec la violation d'une règle d'urbanisme est en droit d'en demander réparation ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré demandaient la condamnation des époux [I] à verser à cette dernière la somme de 750.000 euros en réparation du préjudice causé par la non-conformité de la maison qu'ils ont construite aux règles d'urbanisme (concl. [F], p. 41, antépénultième § et s.) ; qu'au soutien de cette demande, les époux [F] et la société Valmoré faisaient d'abord valoir que la construction des époux [I] était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; que deux experts, MM. [N] et [X], avaient successivement conclu à une telle baisse (pièces nos 2 et 18) ; qu'en effet, cette maison de style industriel était bien visible depuis la demeure, la véranda et le jardin des époux [F] et de la société Valmoré, quand ils ne voyaient auparavant qu'un parc arboré daté du XVIIIe siècle, inscrit sur la liste départementale des site à protéger et classé espace boisé à protéger, et la forêt domaniale située derrière ; que l'architecture de la construction nouvelle tranchait nettement avec les bâtiments du domaine et le paysage du parc, typiques des XVIIIe et XIXe siècles ; Qu'en outre, la construction permettait à ses occupants d'avoir une vue importante sur le jardin et la maison des époux [F] et de la société Valmoré, les privant ainsi de l'intimité dont ils jouissaient jusqu'alors ; que les époux [F] et la société Valmoré soutenaient ensuite que les documents graphiques du plan local d'urbanisme, qui n'intégraient pas la parcelle des époux [I] au sein des espaces boisés à protéger, étaient sans nul doute contraires aux objectifs du plan, lequel visait à renforcer la qualité environnementale du massif forestier, à renforcer les structures paysagères et à mettre en valeur le patrimoine urbain et architectural, et étaient conséquence entachés d'une erreur manifeste d'appréciation (concl. [F], p. 25, § 2, p. 33, § 3, et p. 35, § 3) ; que le plan d'occupation des sols antérieur interdisant toute construction, le permis de construire était lui-même illégal (concl. [F], p. 34, § 4) ; qu'en retenant que les rapports d'expertise produits par les époux [F] et la société Valmoré au soutien de leur argumentation « sont insuffisant[s] à justifier du préjudice que leur causerait précisément la violation des règles d'urbanisme en raison de l'illégalité des autorisations d'urbanisme délivrées et, notamment, du permis de construire » (arrêt, p. 18, avant-dernier §), sans rechercher précisément si les documents graphiques du plan local d'urbanisme étaient susceptibles d'être entachés d'une erreur manifeste d'appréciation et, le cas échéant, si la méconnaissance des dispositions du plan d'occupation des sols antérieur classant la parcelle des époux [I] comme espace boisé à protéger n'avait pas seule rendue possible la construction de leur maison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
6) ALORS QUE tout tiers qui justifie d'un préjudice personnel en relation directe avec la violation d'une règle d'urbanisme est en droit d'en demander réparation ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré demandaient la condamnation des époux [I] à verser à cette dernière la somme de 750.000 euros en réparation du préjudice causé par la non-conformité de la maison qu'ils ont construite aux règles d'urbanisme (concl. [F], p. 41, antépénultième § et s.) ; qu'au soutien de cette demande, les époux [F] et la société Valmoré faisaient d'abord valoir que la construction des époux [I] était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; que deux experts, MM. [N] et [X], avaient successivement conclu à une telle baisse (pièces nos 2 et 18) ; qu'en effet, cette maison de style industriel était bien visible depuis la demeure, la véranda et le jardin des époux [F] et de la société Valmoré, quand ils ne voyaient auparavant qu'un parc arboré daté du XVIIIe siècle, inscrit sur la liste départementale des site à protéger et classé espace boisé à protéger, et la forêt domaniale située derrière ; que l'architecture de la construction nouvelle tranchait nettement avec les bâtiments du domaine et le paysage du parc, typiques des XVIIIe et XIXe siècles ; qu'en outre, la construction permettait à ses occupants d'avoir une vue importante sur le jardin et la maison des époux [F] et de la société Valmoré, les privant ainsi de l'intimité dont ils jouissaient jusqu'alors ; que les époux [F] et la société Valmoré soutenaient ensuite que la construction des époux [I] était contraire aux dispositions de l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme en ce qu'elle ne tenait pas compte de l'objectif de protection des sites et paysages (concl. [F], p. 37, § 5) ; qu'ils observaient sur ce point que l'ensemble du domaine de Valmoré avait été inscrit sur la liste départementale des sites à protéger par arrêté ministériel ; Qu'en retenant que les rapports d'expertise produits par les époux [F] et la société Valmoré au soutien de leur argumentation « sont insuffisant[s] à justifier du préjudice que leur causerait précisément la violation des règles d'urbanisme en raison de l'illégalité des autorisations d'urbanisme délivrées et, notamment, du permis de construire » (arrêt, p. 18, avant-dernier §), sans rechercher précisément si la maison des époux [I] était susceptible de porter atteinte à l'objectif de protection des sites et paysages et, le cas échéant, si la méconnaissance des prescriptions de l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme d'urbanisme n'avait pas seule rendue possible la construction de la maison des époux [I], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
7) ALORS QUE tout tiers qui justifie d'un préjudice personnel en relation directe avec la violation d'une règle d'urbanisme est en droit d'en demander réparation ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré demandaient la condamnation des époux [I] à verser à cette dernière la somme de 750.000 euros en réparation du préjudice causé par la non-conformité de la maison qu'ils ont construite aux règles d'urbanisme (concl. [F], p. 41, antépénultième § et s.) ; qu'au soutien de cette demande, les époux [F] et la société Valmoré faisaient d'abord valoir que la construction des époux [I] était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; que deux experts, MM. [N] et [X], avaient successivement conclu à une telle baisse (pièces nos 2 et 18) ; qu'en effet, cette maison de style industriel était bien visible depuis la demeure, la véranda et le jardin des époux [F] et de la société Valmoré, quand ils ne voyaient auparavant qu'un parc arboré daté du XVIIIe siècle, inscrit sur la liste départementale des site à protéger et classé espace boisé à protéger, et la forêt domaniale située derrière ;
Que l'architecture de la construction nouvelle tranchait nettement avec les bâtiments du domaine et le paysage du parc, typiques des XVIIIe et XIXe siècles ; qu'en outre, la construction permettait à ses occupants d'avoir une vue importante sur le jardin et la maison des époux [F] et de la société Valmoré, les privant ainsi de l'intimité dont ils jouissaient jusqu'alors ; que les époux [F] et la société Valmoré soutenaient ensuite que la construction des époux [I] était contraire aux dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, en ce que sa situation, son architecture, ses dimension et son aspect extérieur étaient de nature à porter atteinte au caractère et à l'intérêt du domaine de Valmoré (concl. [F], p. 38, § 4) ; qu'ils observaient sur ce point que l'ensemble du domaine de Valmoré avait été inscrit sur la liste départementale des sites à protéger par arrêté ministériel ; qu'en retenant que les rapports d'expertise produits par les époux [F] et la société Valmoré au soutien de leur argumentation « sont insuffisant[s] à justifier du préjudice que leur causerait précisément la violation des règles d'urbanisme en raison de l'illégalité des autorisations d'urbanisme délivrées et, notamment, du permis de construire » (arrêt, p. 18, avant-dernier §), sans rechercher précisément si la maison des époux [I] était de nature à porter atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains par sa situation, son architecture, ses dimension ou son aspect extérieur et, le cas échéant, si la méconnaissance des prescriptions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme d'urbanisme n'avait pas seule rendue possible la construction de la maison des époux [I], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
8) ALORS QUE tout tiers qui justifie d'un préjudice personnel en relation directe avec la violation d'une règle d'urbanisme est en droit d'en demander réparation ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré faisaient valoir que la construction des époux [I] était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; qu'ils s'appuyaient sur un rapport de M. [N] concluant que le prix de vente de leur fond pouvait être estimé à 6.000.000 d'euros sans la construction des époux [I] mais subissait une décote de 20 %, soit 1.200.000 euros du fait de cette construction (pièce n° 2) ; que les époux [F] et la société Valmoré s'appuyaient également sur un rapport de M. [X], retenant un prix de vente de 5.667.655 euros devant être réduit de 20 %, soit 1.133.531 euros, pour tenir compte du trouble causé par la présence de la maison des époux [I] (pièce n° 18) ; qu'en retenant, pour débouter les époux [F] et la société Valmoré de leur demande tendant à voir les époux [I] condamnés à verser à cette dernière 750.000 euros au titre du préjudice subi en raison du non-respect des règles d'urbanisme, que « la valeur de leur bien était estimée, en 2011, à 6.000.000 d'euros et, en 2016, à 5.678.000 euros alors qu'ils l'ont acquis en 2007 au prix de 3.000.000 euros et qu'ils ne rapportent pas la preuve de travaux ou modifications expliquant cette hausse » (arrêt, p. 19, § 12) et que « le rapport de M. [N] du 5 mai 2011 indique que la valeur du bien, ne reposant au demeurant sur aucun élément de comparaison de vente de biens similaires dans une zone géographique proche, est estimée à 6.000.000 d'euros de sorte que même si une perte de 20% était retenue Monsieur et Madame [F] ou la société Valmoré ne subissent aucun préjudice par rapport au prix d'achat » (jugement, p. 7, avant-dernier §), quand l'augmentation de la valeur du bien depuis son achat en 2007 n'excluait nullement l'existence d'un préjudice constitué par le caractère limité de cette hausse, la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
9) ALORS QUE tout tiers qui justifie d'un préjudice personnel en relation directe avec la violation d'une règle d'urbanisme est en droit d'en demander réparation ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré faisaient valoir que la construction des époux [I] était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; qu'ils s'appuyaient sur un rapport de M. [N] concluant que le prix de vente de leur fond pouvait être estimé à 6.000.000 d'euros sans la construction des époux [I] mais subissait une décote de 20 %, soit 1.200.000 euros du fait de cette construction (pièce n° 2) ; que les époux [F] et la société Valmoré s'appuyaient également sur un rapport de M. [X], retenant un prix de vente de 5.667.655 euros devant être réduit de 20 %, soit 1.133.531 euros, pour tenir compte du trouble causé par la présence de la maison des époux [I] (pièce n° 18) ; qu'en déboutant les époux [F] et la société Valmoré de leur demande tendant à voir les époux [I] condamnés à verser à cette dernière 750.000 euros au titre du préjudice subi en raison du non-respect des règles d'urbanisme, sans rechercher si la hausse de la valeur de leur fond depuis son achat en 2007 avait été limitée en raison de la présence de la maison des époux [I], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
10) ALORS QUE les jugements doivent être fondés sur des motifs intelligibles ; qu'en énonçant, pour retenir que les époux [F] et la société Valmoré ne justifiaient pas d'un préjudice, qu' « ensuite l'estimation effectuée par Monsieur [N] » (jugement, p. 7, avant-dernier §), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté [T] et [Z] [F] et la société Valmoré de toutes leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande indemnitaire formée contre Mme [K] et la SCI, cette demande est fondée sur le non-respect par ces parties des règles d'urbanisme ; que le rapport de M. [N], ancien, ne repose sur aucun élément de comparaison de vente de biens similaires dans une zone géographique proche ; que, d'une part, la valeur de leur bien était estimée, en 2011, à 6.000.000 d'euros et, en 2016, à 5.678.000 euros alors qu'ils l'ont acquis en 2007 au prix de 3.000.000 euros ; qu'ils ne rapportent pas la preuve de travaux ou modifications expliquant cette hausse ; que, d'autre part, il ne résulte pas des éléments contenus dans le rapport de M. [X] qu'ils subissent un préjudice causé précisément par le non-respect par elles des règles d'urbanisme ; qu'ils ne démontrent donc pas que la violation par Mme [K] et la SCI Leco des règles d'urbanisme leur a causé un préjudice ; que leur demande tendant à la réparation de ce préjudice prétendu sera donc rejetée ;
1) ALORS QUE tout tiers qui justifie d'un préjudice personnel en relation directe avec la violation d'une règle d'urbanisme est en droit d'en demander réparation ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré demandaient la condamnation de Mme [K] et de la SCI Leco à leur verser la somme de 1.800.000 euros en réparation du préjudice causé par la non-conformité aux règles d'urbanisme de la construction érigée par elles (concl. [F], p. 41, § 12) ; qu'au soutien de cette demande, les époux [F] et la société Valmoré faisaient d'abord valoir que la construction de Mme [K] et de la SCI Leco était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; que deux experts, MM. [N] et [X], avaient successivement conclu à une telle baisse (pièces nos 9 et 18) ; que cette maison sans caractère était très visible depuis les fenêtres et la cour sud-ouest des époux [F] et de la société Valmoré, ainsi que depuis leurs appartements en location, quand seule une pelouse arborée était auparavant visible, les bâtiments préexistant étant masqués derrière des arbres importants ; que les époux [F] et la société Valmoré faisaient valoir que le permis de construire SCI Leco avait été annulé par les juridictions administrative en raison de l'inobservation d'« une bande d'inconstructibilité depuis la rue Quinault » qui devait « interdire tout projet d'extension du bâti existant » (concl. [F], p. 41, § 9) ; Que l'arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles du 9 juillet 2015 produit au soutien de leurs prétentions retient en effet que la nouvelle maison se prolonge jusqu'à une distance de 30,60 mètres de la rue Quinault quand le plan local d'urbanisme interdit toute construction nouvelle au-delà de la limite de 25 ou 28 mètres mesurés à partir de l'alignement des voies publiques (pièce n° 10) ;
Qu'en retenant qu'« il ne résulte pas des éléments contenus dans le rapport de M. [X] que [les époux [F] et la société Valmoré] subissent un préjudice causé précisément par le non-respect par [Mme [K] et la SCI Leco] des règles d'urbanisme » (arrêt, p. 19, antépénultième §), sans rechercher précisément si la méconnaissance de l'interdiction de construire au-delà d'une bande de vingt-cinq mètres mesuré à partir de la voie publique n'avait pas rendue possible la construction du nouveau bâtiment en face des fenêtres et de la cour des époux [F], ou aggravé le trouble esthétique résultant de la présence d'un tel bâtiment, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
2) ALORS QUE tout tiers qui justifie d'un préjudice personnel en relation directe avec la violation d'une règle d'urbanisme est en droit d'en demander réparation ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré faisaient valoir que la construction de Mme [K] et la SCI Leco était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; qu'ils s'appuyaient sur un rapport de M. [N] concluant que le prix de vente de leur fond pouvait être estimé à 6.000.000 d'euros sans la construction de Mme [K] et de la SCI Leco mais subissait une décote de 20 %, soit 1.200.000 euros du fait de cette construction (pièce n° 9) ; que les époux [F] et la société Valmoré s'appuyaient également sur un rapport de M. [X], retenant un prix de vente de 5.667.655 euros devant être réduit de 25 %, soit 1.416.914 euros, pour tenir compte du trouble causé par la présence de la construction de Mme [K] et la SCI Leco (pièce n° 18) ; qu'en retenant, pour débouter les époux [F] de leur demande tendant à voir Mme [K] et la SCI Leco condamnés à leur verser 1.800.000 euros au titre du préjudice subi en raison du non-respect des règles d'urbanisme, que « la valeur de leur bien était estimée, en 2011, à 6.000.000 d'euros et, en 2016, à 5.678.000 euros alors qu'ils l'ont acquis en 2007 au prix de 3.000.000 euros et qu'ils ne rapportent pas la preuve de travaux ou modifications expliquant cette hausse » (arrêt, p. 19, § 12) et que « le rapport de Monsieur [N] du 5 mai 2011 indique que la valeur du bien, ne reposant au demeurant sur aucun élément de comparaison de vente de biens similaires dans une zone géographique proche, est estimée à 6.000.000 d'euros de sorte que même si une perte de 20% était retenue Monsieur et Madame [F] ou la société Valmoré ne subissent aucun préjudice par rapport au prix d'achat » (jugement, p. 7, avant-dernier §), quand l'augmentation de la valeur du bien depuis son achat en 2007 n'excluait nullement l'existence d'un préjudice constitué par le caractère limité de cette hausse, la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
3) ALORS QUE tout tiers qui justifie d'un préjudice personnel en relation directe avec la violation d'une règle d'urbanisme est en droit d'en demander réparation ; qu'en l'espèce, les époux [F] et la société Valmoré faisaient valoir que la construction de Mme [K] et la SCI Leco était à l'origine d'une baisse importante de la valeur de leur bien ; qu'ils s'appuyaient sur un rapport de M. [N] concluant que le prix de vente de leur fond pouvait être estimé à 6.000.000 d'euros sans la construction de Mme [K] et de la SCI Leco mais subissait une décote de 20 %, soit 1.200.000 euros du fait de cette construction (pièce n° 9) ; que les époux [F] s'appuyaient également sur un rapport de M. [X], retenant un prix de vente de 5.667.655 euros devant être réduit de 25 %, soit 1.416.914 euros, pour tenir compte du trouble causé par la présence de la construction de Mme [K] et la SCI Leco (pièce n° 18) ; qu'en déboutant les époux [F] de leur demande tendant à voir Mme [K] et la SCI Leco condamnés à leur verser 1.800.000 euros au titre du préjudice subi en raison du non-respect des règles d'urbanisme, sans rechercher si la hausse de la valeur de leur fond depuis son achat en 2007 avait été limitée en raison de la nouvelle construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
4) ALORS QUE les jugements doivent être fondés sur des motifs intelligibles ; qu'en énonçant, pour retenir que les époux [F] et la société Valmoré ne justifiaient pas d'un préjudice, qu' « ensuite l'estimation effectuée par Monsieur [N] » (jugement, p. 7, avant-dernier §), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.