| France, Cour de cassation, Deuxième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 09 décembre 2021, 20-18.483

CIV. 2

DC5



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 9 décembre 2021




Rejet non spécialement motivé


Mme LEROY-GISSINGER, conseiller doyen
faisant fonction de président



Décision n° 10642 F

Pourvoi n° D 20-18.483




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 DÉCEMBRE 2021

La société Du Boul'Mart, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° D 20-18.483 contre l'arrêt rendu le 1er juillet 2020 par la cour d'appel d'Orléans (chambre des urgences), dans le litige l'opposant à la société France investipierre, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Ittah, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Du Boul'Mart, de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société France investipierre, et l'avis de M. Grignon Dumoulin, avocat général, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2021 où étaient présents Mme Leroy-Gissinger, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Ittah, conseiller référendaire rapporteur, M. Besson, conseiller, et M. Carrasco, greffier de chambre,

la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Du Boul'Mart aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille vingt et un.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Du Boul'Mart

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir supprimé l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé du 15 mars 2019 pour l'exécution de travaux mis à la charge de la société France Investipierre et rejeté les demandes de la SCI Boul'Mart en liquidation de cette astreinte et fixation d'une nouvelle astreinte ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la partie appelante déclare qu'il est acquis et non contesté que l'obligation de faire n'a toujours pas été exécutée, ce qui est rigoureusement exact ;

QU'elle invoque un courrier en date du 14 juin 2019, par lequel la société BNP Paribas Real Estate lui indiquait que les travaux allaient être réalisés, et qu'ils seraient terminés pour le 28 juillet 2019 alors que, par un courrier en date du 27 août 2019, la société France Investipierre était interrogée sur l'état d'avancement des travaux et, à toutes fins, mise en demeure de s'acquitter de son obligation de faire, en vain ;

QUE la société SCI Du Boul'Mart indique que les occupants des lieux se trouvent donc confrontés aux mêmes désagréments, une humidité, des odeurs ;

QU'elle ne peut cependant être entendue lorsqu'elle prétend que cette situation « ne semble aucunement préoccuper la société France Investipierre » ;

QUE s'il est certainement exact que les troubles dont se plaint la partie appelante sont anciens, et qu'il est vraisemblable que des promesses plus ou moins précises avaient été formulées par la partie intimée, il n'en demeure pas moins que la procédure n'a été engagée que le 14 septembre 2018, date de l'acte introductif de l'instance ayant abouti à l'ordonnance du 15 mars 2019 ayant prononcé à l'encontre de la société France Investipierre les condamnations à prendre diverses dispositions de nature à mettre fin aux désordres ;

QUE cette condamnation prévoyait un délai de trois mois à compter de sa signification intervenue le 25 mars 2019 ;

QUE des démarches amiables ont vraisemblablement eu lieu de la part de la société France Investipierre en direction de la SARL Instant Resto, qui ne lui permettait pas d'entrer dans les lieux pour faire exécuter les travaux ;

QUE la lettre qu'elle lui a adressée le 14 juin 2019, après lesdites démarches qui ont certainement pris un certain temps compte tenu de la mauvaise volonté évidente de l'occupant, et alors que le délai de trois mois suivant la signification de l'ordonnance de référé n'était pas expiré, pour lui indiquer que les travaux allaient démarrer le 27 juin 2019, constitue indiscutablement un gage de bonne volonté de la part de la société France Investipierre ;

QUE si la société Instant Resto est visiblement occupante sans droit ni titre, ce qui lui permet peut-être de tenter, plus ou moins maladroitement, de se trouver un moyen de pression sur le propriétaire des murs, il n'en demeure pas moins que son opposition constitue une cause étrangère de nature à entrer dans les prévisions de l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution ;

QU'il ne peut donc être reproché à la partie intimée de n'avoir pas respecté les termes de la lettre du 14 juin 2019 par laquelle elle prenait des engagements quant à la date de départ des travaux ;

QUE c'est à bon droit que le premier juge à prononcer comme il l'a fait ;
QU'il y a lieu de confirmer dans son intégralité l'ordonnance querellée ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE par courrier en réponse du 27 juin 2019, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE, représentant le bailleur, rappelle que l'ordonnance du 15 mars 2019 a été déclarée commune et opposable à la SARL INSTANT RESTO ; QU'elle est occupante sans droit ni titre par le jeu de la clause résolutoire suite aux commandements visant ladite clause résolutoire ; QUE la SARL ne paye plus les loyers et charges depuis avril 2016 alors qu'elle exploite les locaux ; QUE l'article Il des baux ne permet pas aux locataires d'échapper à l'exécution des travaux ; QUE le bailleur accepterait de consentir un avoir au titre de l'Indemnité d'occupation due par la SARL INSTANT RESTO pour la période des travaux, à l'exception des charges ;

QU'il est observé que l'ordonnance de référé du 15 juillet 2019 met en regard les dispositions du bail et la nécessité « de déterminer si les travaux envisagés destinés à restituer à la copropriété et à des copropriétaires des locaux, parties communes ou parties privatives, indûment appropriés par un précédent locataire, mais entrant semble-til dans le périmètre du droit de bail consenti à la société défenderesse, sont susceptibles d'être considérés comme des travaux d'entretien, ou de grosses réparations et d'amélioration » ; QUE le juge des référés, juge de l'évidence, observe que cette analyse ne relève pas de sa compétence et que la référence à ces dispositions du bail se heurte à des contestations sérieuses ;

QUE le juge des référés ajoute qu'il ressort des éléments du dossier que l'appropriation des parties communes et des parties privatives à l'origine du litige n'est pas le fait de la SARL INSTANT RESTO ;

QUE c'est dans ces conditions que le juge des référés a considéré qu'il n'était pas démontré que la SARL INSTANT RESTO serait l'auteur d'un trouble manifestement illicite qu'il conviendrait de faire cesser sur le fondement de l'article 609 du code de procédure civile " a donc dit n'y avoir lieu à référé ;

QUE suivant l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution (…)

QU'il ressort des pièces versées à la procédure et des débats que les discussions engagées entre la société FRANCE INVESTIPIERRE et la SARL INSTANT RESTO n'ont pas permis de déboucher sur l'exécution des travaux tels que prévus dans l'ordonnance de référé du 15 mars 2019 ; QUE par ailleurs, la société FRANCE INVESTIPIERRE n'a pas obtenu l'autorisation demandée auprès du juge des référés de laisser entrer des entreprises sur une période considérée pour faire exécuter les travaux ainsi que cela ressort de la décision du 15 juillet 2019 ;

QUE la société FRANCE INVESTIPIERRE se prévaut en conséquence d'une cause étrangère au sens de l'article L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution ;

QUE dans ces conditions il convient de supprimer l'astreinte telle que fixée par l'ordonnance de référé du 15 mars 2019 ;

QUE la situation telle qu'elle se présente sous l'angle des différentes actions en justice engagées, outre la question des loyers non réglés par la SARL INSTANT RESTO et celle relative à l'appropriation de parties communes ou privatives, sont autant de facteurs qui font obstacle au prononcé d'une nouvelle astreinte ; que la demande présentée par la SCI BOUL'MART est donc rejetée ;

1- ALORS QUE l'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère ; que le fait du locataire du débiteur de l'obligation, fûtil devenu occupant sans droit ni titre, ne peut être regardé comme une cause étrangère dès lors que son occupation, qui a empêché l'exécution de l'obligation, est du chef du débiteur ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution ;

2- ALORS QUE les jugement doivent être motivés ; qu'un motif hypothétique équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant que « des démarches amiables ont vraisemblablement eu lieu de la part de la société France Investipierre » et que ces démarches « ont certainement pris un certain temps », pour juger que la lettre adressée par la société Investipierre le 14 juin 2019, après ces démarches, alors que le délai de trois mois imparti par l'ordonnance n'était pas expiré, constituait un gage de sa bonne volonté, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3- ALORS QUE l'astreinte assortissait les obligations prescrites par l'ordonnance de référé du 15 mars 2019, et non pas les engagements pris par la société France Investipierre dans sa lettre du 14 juin 2019 ; que dès lors, en énonçant, pour supprimer l'astreinte, qu'il ne pouvait être reproché à la société Investipierre de n'avoir pas respecté « les termes de la lettre du 14 juin 2019 par laquelle elle prenait des engagements quant à la date de départ des travaux », la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants et a violé les articles 480 du code de procédure civile et L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution.