CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 octobre 2021
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10474 F
Pourvoi n° N 20-21.320
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 OCTOBRE 2021
1°/ Mme [W] [K], domiciliée [Adresse 11],
2°/ M. [C] [A],
3°/ Mme [J] [R], épouse [A],
domiciliés tous deux [Adresse 8],
4°/ M. [G] [ZX], domicilié [Adresse 9],
5°/ M. [L] [H], domicilié [Adresse 10],
6°/ M. [X] [Z], domicilié [Adresse 1],
7°/ Mme [Q] [M], épouse [ZS],
8°/ M. [V] [ZS],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
9°/ Mme [T] [D], épouse [K], domiciliée [Adresse 3],
10°/ Mme [F] [S], épouse [ZZ],
11°/ M. [P] [ZZ],
domiciliés tous deux [Adresse 4],
12°/ M. [O] [AC] [I],
13°/ M. [E] [U],
domiciliés tous deux [Adresse 5],
14°/ Mme [N] [Y], épouse [ZQ],
15°/ M. [B] [ZQ],
domiciliés tous deux [Adresse 6],
ont formé le pourvoi n° N 20-21.320 contre l'arrêt rendu le 24 septembre 2020 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige les opposant à la société Foncier conseil, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 7], défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations écrites de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de M. [Z], de Mme [M], de M. [ZS], de Mme [S], de M. [ZZ], de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société Foncier conseil, après débats en l'audience publique du 14 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il est donné acte à Mmes [K], [R], [D], [Y] et MM. [A], [ZX], [H], [AC] [I], [U], [ZQ] du désistement de leur pourvoi.
2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mmes [M], [S], MM. [Z], [ZS], [ZZ] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour Mmes [M], [S], MM. [Z], [ZS], [ZZ].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
(Sur le manquement aux obligations contractuelles nées du cahier des charges, du règlement et des statuts de l'association syndicale libre (ASL))
M et Mme [ZS], M. [Z] et M et Mme [ZZ] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de l'ensemble de leurs demandes.
1) ALORS QUE les parties peuvent conférer une valeur contractuelle à des règles d'urbanisme insérées dans le cahier des charges ; qu'en se bornant à retenir, pour exclure tout caractère contractuel aux règles d'urbanisme intégrées au titre des clauses du cahier des charges du lotissement « [Localité 2] », que « la référence aux dispositions du code de l'urbanisme dans le cahier des charges, spécialement quant aux obligations du lotisseur lors du dépôt du permis d'aménager auprès de l'autorité administrative, étrangères à l'objet du cahier des charges, n'est pas de nature à créer une obligation de nature contractuelle entre la SNC Foncier et les colotis » (arrêt, p. 9 § 4), sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si l'auteur du cahier des charges n'avait pas manifesté la volonté non-équivoque de faire de l'article R. 442-7 du code de l'urbanisme un élément contractuel, volonté qui résulte du fait que le rédacteur ne s'est pas borné à viser abstraitement cet article mais qu'il s'en est clairement approprié les règles pour en faire un élément du contrat applicable aux colotis, expressément tenus de s'y conformer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) ALORS QUE les annexes d'un contrat intègrent le champ contractuel et ont, entre les parties, force obligatoire ; qu'en l'espèce, les colotis faisaient également valoir que le lotisseur avait manqué à son engagement - né des statuts de l'association syndicale libre (ASL) lesquels figuraient parmi les documents contractuels - de constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seraient dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ; qu'en se bornant à retenir, pour écarter toute violation, par le lotisseur, des statuts de l'ASL, que « la remise de la voirie à une personne morale de droit public peut intervenir à l'achèvement des travaux, mais aussi postérieurement et même si cela n'est prévu par aucun document du lotissement » (arrêt, p. 4 § 5), la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3) ALORS QUE le juge ne peut rejeter une demande, motif pris de l'absence d'une pièce pourtant mentionnée au bordereau annexé aux conclusions dont la communication n'a pas été contestée, sans inviter les parties à s'expliquer sur cette absence ; qu'au cas d'espèce, faute d'avoir interpellé les parties quant à l'absence du règlement du lotissement visé par les acquéreurs, quand il était constant que ledit règlement figurait sous le n°1 du bordereau de pièces annexées aux conclusions de copropriétaires, la cour d'appel a violé le principe de la contradiction et, partant, l'article 16 du code de procédure civile ;
4) ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties, alors qu'il lui appartient d'ordonner toute mesure d'instruction nécessaire ; qu'au cas d'espèce, à supposer même que la cour d'appel estimât n'être pas en mesure de se prononcer sur les engagements contractuels de la société Foncier Conseil nés du règlement du lotissement en l'absence de production de celui-ci, il lui appartenait en ce cas d'enjoindre aux parties de les produire, sans pouvoir se retrancher derrière cette absence pour refuser d'exercer son office ; qu'à cet égard, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.
5) ALORS QUE en se bornant à énoncer qu'« il est rappelé que ce règlement qui a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement, est applicable entre colotis à condition qu'ils aient manifesté la volonté non équivoque de lui donner une valeur contractuelle. Il est en conséquence étranger aux relations entre vendeur et acquéreur » (arrêt, p. 9 § 6), sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, s'il ne résultait pas d'une manifestation de volonté non équivoque des colotis que ceux-ci avaient entendu donner une valeur contractuelle au règlement du lotissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et L. 442-9 alinéa 3 du code de l'urbanisme.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(Sur le manquement à l'obligation d'information et de loyauté contractuelle)
M et Mme [ZS], M. [Z] et M et Mme [ZZ] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes.
1) ALORS QUE l'obligation d'information à laquelle est tenu le vendeur professionnel d'un immeuble consiste à fournir aux acquéreurs profanes une information claire et compréhensible ; qu'en l'espèce, pour écarter tout manquement, par la société Foncier Conseil, à son obligation d'information quant au sort des équipements et espaces communs du lotissement « [Localité 2] », la cour d'appel s'est bornée à reproduire partiellement une clause de l'acte de vente - située en avant dernière page du contrat - stipulant que « tous pouvoirs sont donnés à l'étude du notaire à l'effet de (…) céder à la commune de [Localité 1] (Ardèche) pour le prix de l'Euro symbolique ou sans prix, les voiries et espaces verts du lotissement » (arrêt, p. 10 § 2) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le défaut d'information ne résultait pas de la contrariété entre plusieurs clauses de l'acte de vente, ainsi qu'entre les termes du corps de l'acte de vente et ses annexes, ayant créé une confusion dans l'esprit des acquéreurs profanes quant au sort des biens litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
2) ALORS QU'en retenant encore, pour écarter tout manquement du lotisseur à son obligation d'information, que si les documents contractuels prévoyaient la création d'une ASL, c'est seulement parce que celle-ci était indispensable dans l'attente de la cession de la voirie à la commune de [Localité 1] (arrêt, p. 10 § 3), cependant que les actes de ventes des lots faisaient mention de la constitution d'une ASL ayant pour objet l'acquisition des terrains et équipements communs, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure la confusion des acquéreurs née de ce projet de création d'une ASL, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
3) ALORS QUE la partie profane, créancière d'une obligation précontractuelle d'information, n'est pas tenue de se renseigner afin de vérifier la véracité des éléments communiqués par son cocontractant professionnel tenu de lui délivrer une information sincère et loyale ; qu'en affirmant néanmoins, pour débouter les exposants de leur demande d'indemnité, que « les intimés auraient pu obtenir auprès de la mairie les renseignements nécessaires » (arrêt, p. 10§ 1), la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(Sur le dol)M et Mme [ZS], M. [Z] et M et Mme [ZZ] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de l'ensemble de leurs demandes.
ALORS QUE par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le fondement du deuxième moyen relatif à l'obligation d'information du vendeur professionnel entraînera, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté les exposants de leurs demandes indemnitaires fondées sur le dol commis par la société Foncier Conseil.
