| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 septembre 2021, 20-16716 et suivant

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 30 septembre 2021

Rejet

M. MAUNAND, conseiller doyen
faisant fonction de président

Arrêt n° 688 F-D

Pourvois n°
G 20-16.716
J 20-16.717 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 SEPTEMBRE 2021

1°/ La société Groupe Sobefi, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],

2°/ La société Sobefi Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 7],

3°/ La société Thévenot Partners, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 5],

4°/ La société BTSG², société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° G 20-16.716 contre un arrêt rendu le 27 décembre 2019 (RG 16/02159) par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [C] [N], domiciliée [Adresse 2],

2°/ à Mme [L] [O], épouse [J],

3°/ à M. [R] [J],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

4°/ à la société Le Bouvet, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 8],

défendeurs à la cassation.

1°/ La société Groupe Sobefi, société à responsabilité limitée,

2°/ La société Sobefi Immobilier, société à responsabilité limitée,

3°/ La Société Thévenot Partners, société civile professionnelle,

4°/ La Société BTSG², société civile professionnelle,

ont formé le pourvoi n° J 20-16.717 contre un arrêt rendu le 27 décembre 2019 (RG 16/02162) , dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [C] [N],

2°/ à Mme [V] [Y], épouse [D],

3°/ à M. [A] [D],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

4°/ à la société Le Bouvet, société civile de construction vente,

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses aux pourvois n° G 20-16.716 et n° J 20-16.717 invoquent, à l'appui de leurs pourvois, les quatre moyens identiques de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat des sociétés Groupe Sobefi, Sobefi Immobilier, Thévenot Partners, ès qualités, et BTSG², ès qualités, de la SCP Boulloche, avocat de Mme [N], de la SAS Cabinet Colin-Stoclet, avocat de la société Le Bouvet, après débats en l'audience publique du 6 juillet 2021 où étaient présents M. Maunand, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Nivôse, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° G 20-16.716 et J 20-16.717 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon les arrêts attaqués (Saint-Denis, 27 décembre 2019), par contrat du 27 juillet 2006, la société Le Bouvet a confié à la société Groupe Sobefi, désormais en redressement judiciaire, la maîtrise d'ouvrage déléguée d'un programme immobilier bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation.

3. Mme [N] a été chargée d'une mission de maîtrise d'oeuvre complète.

4. Suivant actes des 7 et 31 décembre 2007, la société Le Bouvet a vendu divers lots, en l'état futur d'achèvement, respectivement, à M. et Mme [D] et à M. et Mme [S] [K], la date de livraison étant fixée au 31 mars 2008.

5. Les acquéreurs de lots ont confié la gestion locative et l'administration de leurs biens à la société Sobefi immobilier.

6. Au mois de janvier 2009, l'entreprise de gros oeuvre, qui n'était pas réglée de ses factures, a abandonné le chantier.

7. Les 20 et 22 octobre 2008, la société Le Bouvet a conclu avec M. et Mme [D], d'une part, M. et Mme [S] [K], d'autre part, deux protocoles transactionnels en vue notamment d'indemniser les acquéreurs du préjudice résultant du retard de livraison et de la perte de l'avantage fiscal au titre de leurs revenus de l'année 2007.

8. Les travaux des première et deuxième tranches, dont la réception était prévue, respectivement, fin novembre 2007 et fin juin 2008, ont été réceptionnés, avec des réserves, le 25 juillet 2011 et la troisième tranche a été abandonnée.

9. Par lettre du 11 avril 2012, la société Le Bouvet a résilié le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée.

10. Les acquéreurs ont assigné la société Le Bouvet, Mme [N] et la société Sobefi immobilier en réparation de leurs préjudices et la société Le Bouvet a assigné la société Groupe Sobefi en intervention forcée.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

11. La société Groupe Sobefi, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan font grief à l'arrêt de condamner la première à garantir la société Le Bouvet des condamnations prononcées à son encontre, alors :

« 1°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi, pour contester le rôle causal de prétendus manquements de sa part à ses missions de maître d'ouvrage délégué, donc de mandataire, dans la survenance des préjudices allégués par la SCCV Le Bouvet, sa mandante, et justifier ainsi son exonération de responsabilité, avait dénoncé, non pas seulement des fautes de tiers, savoir celles de la société Entreprise Legros et de la Banque de la Réunion, mais aussi les fautes de la victime elle-même ; que la société Groupe Sobefi avait en effet fait valoir le comportement frauduleux et fautif de ladite SCCV et de ses cogérants et associés, dont la société Entreprise Legros, en soulignant notamment à cet égard que ces derniers avaient produit auprès de la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier litigieux, un certain nombre de factures émises par la société Entreprise Legros, ne correspondant à aucune prestation de sa part et réglées par ledit établissement de crédit sans visa du maître d'oeuvre, et ce, à des fins de détournement de fonds au profit des associés de la SCCV – ces paiements indus ayant causé les difficultés de trésorerie qui avaient compromis la bonne fin dudit programme immobilier ; qu'en se bornant, pour condamner la société Groupe Sobefi à garantir la SCCV des condamnations prononcées contre elle, à retenir de prétendues fautes de la première au préjudice de la seconde, sans examiner le moyen pris par la mandataire, pour démontrer l'absence de rôle causal des fautes lui étant reprochées, de l'existence d'un détournement de fonds par fausses factures imputable à la SSCV Le Bouvet ou, à tout le moins, d'une faute de la mandante pour avoir ordonné à sa banque le règlement, à partir de comptes bancaires ouverts à son nom dans les livres de celle-ci, de sommes indues, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que, par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait également fait valoir des fautes graves de gestion des gérants de la SCCV Le Bouvet et de la mandante elle-même, notamment pour avoir créé des difficultés de trésorerie en sollicitant de la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier litigieux, une réduction du crédit d'accompagnement initialement consenti, puis de nouveaux accords de financement, mais sous des conditions d'obtention de garantie de paiement et d'engagements d'apports et d'appels de fonds complémentaires, ou encore pour avoir cessé la commercialisation du programme immobilier malgré l'opposition de l'établissement de crédit et la signature imminente d'un contrat de vente globale des derniers lots ; qu'en se bornant, pour condamner la société Groupe Sobefi à garantir la SCCV des condamnations prononcées contre elle, à retenir de prétendues fautes de la première au préjudice de la seconde, sans examiner le moyen pris par la mandataire, pour démontrer l'absence de rôle causal des fautes lui étant reprochées, de l'existence de fautes de gestion des gérants de la SCCV Le Bouvet et de la mandante elle-même et de leur rôle causal dans la survenance des préjudices de cette dernière, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que, par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait également fait valoir le comportement fautif de la Banque de la Réunion, notamment pour avoir imposé un fractionnement de l'opération immobilière entreprise par la SCCV Le Bouvet et refusé d'accorder les garanties de paiement et les garanties financières d'achèvement des travaux, mais aussi le caractère brutal et irrégulier de la rupture du concours apporté par ladite banque à la SCCV, par une réduction d'autorité de son crédit d'accompagnement, ces fautes de la banque ayant seules causé l'abandon du chantier par les entrepreneurs n'ayant pu obtenir règlement du prix de leurs travaux ; qu'en se bornant, pour condamner la société Groupe Sobefi à garantir la SCCV des condamnations prononcées contre elle, à retenir de prétendues fautes de la première au préjudice de la seconde, sans examiner le moyen pris par la mandataire, pour démontrer l'absence de rôle causal des fautes lui étant reprochées, de l'existence de fautes de la Banque de la Réunion et de leur rôle causal dans la survenance des préjudices de cette dernière, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

12. La cour d'appel a retenu que le retard de démarrage des travaux et l'absence de garantie de paiement, laquelle avait conduit à l'abandon de chantier par l'entreprise de gros oeuvre, étaient imputables au maître de l'ouvrage délégué et que le prélèvement direct par celui-ci de ses honoraires sur le compte ouvert par la société Le Bouvet dans les livres de la Banque de la Réunion avait lourdement pesé sur la trésorerie et la bonne fin de l'opération.

13. Ayant fait ressortir que les fautes de la société Groupe Sobefi se trouvaient en lien direct avec le retard de livraison subis par les acquéreurs, elle a pu, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, accueillir la demande en garantie formée contre elle par le maître de l'ouvrage, à hauteur des indemnités que celui-ci a été condamné à leur verser à ce titre.

14. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

15. La société Groupe Sobefi, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan font le même grief à l'arrêt, alors :

« 1°/ que la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée qui était un mandat lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier » ; qu'au-delà de cette simple formule de style, qui n'était qu'une annonce des actes effectivement mis à la charge de la mandataire, le contrat, comme l'a également constaté l'arrêt, précisait les missions véritablement dévolues au maître d'ouvrage délégué : « - déposer le permis de construire ; - choisir le cabinet d'architecture ; - conclure les contrats de louage d'ouvrage, recevoir les travaux et liquider les marchés ; - contracter toutes assurances auprès de toutes compagnies ; - vendre par lots en l'état futur d'achèvement les biens dépendant de l'ensemble immobilier et à cet effet, procéder à toute réunion ou division de parcelles, signer tous documents y afférents, et faire toutes affirmations prescrites par la loi ; (?) - choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location de l'ensemble immobilier » ; qu'il ressortait ainsi des termes clairs et précis dudit contrat que la société Groupe Sobefi n'avait pas été chargée d'accomplir des actes liés au bornage du fonds acquis par la SCCV, et moins encore de déterminer des « limites exactes » du terrain ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait établir « les limites exactes » du terrain d'assiette du programme immobilier et fournir un bornage complet au maître d'oeuvre et aux entreprises concernées, la cour d'appel a dénaturé le contrat et, partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016 ;

2°/ que le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d'accomplir de manière indépendante, mais au nom et pour le compte du mandant, un ou plusieurs actes juridiques ; que la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier », et que ce contrat était un mandat ; qu'il ressortait ainsi des constatations et énonciations de l'arrêt lui-même que la société Groupe Sobefi, en tant que mandataire, n'était tenue que de représenter le maître d'ouvrage à l'occasion d'actes juridiques s'imposant pour la réalisation du programme immobilier, et non d'accomplir des actes matériels ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait établir les limites exactes du terrain d'assiette du programme immobilier, cependant qu'une telle mission nécessitait des actes matériels, par exemple de vérification de l'exactitude et de la complétude desdites limites, actes matériels qui ne relevaient pas des obligations d'un mandataire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1984 du code civil ;

3°/ que le procès-verbal de bornage amiable réalisé par géomètre-expert, dressé le 4 août 2006 s'agissant du terrain acquis par la SCCV Le Bouvet, indiquait qu'il était établi entre la SARL Le Bouvet, venderesse du terrain susmentionné, et plusieurs autres parties, dont la Semac, et que les parties signataires reconnaissaient comme « seules valables entre les propriétés les limites » définies aux termes dudit document ; qu'il ressortait ainsi des termes clairs et précis de ce procès-verbal de bornage amiable qu'il concernait les limites du terrain acquis par la SCCV Le Bouvet par rapport à la propriété avoisinante de la Semac ; qu'en retenant néanmoins, pour imputer à faute à la société Groupe Sobefi, maître d'ouvrage déléguée et donc simple mandataire de la SCCV, un retard dans la fourniture au maître d'oeuvre et aux intervenants à l'acte de construire d'un bornage complet avant le démarrage des travaux, que la SARL Le Bouvet avait fait procéder à un bornage amiable « partiel » du terrain litigieux le 4 août 2006 et qu'il restait à définir sa limite avec la propriété avoisinante de la Semac, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis de ce procès-verbal de bornage et, partant, l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

4°/ que, si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de ce dernier ; qu'à défaut d'une inexécution pure et simple du mandat, le mandataire ne répond que de fautes prouvées dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires à l'accomplissement de sa mission, et qui ont causé le préjudice allégué par le mandant ; que par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir qu'un bornage contradictoire avait été réalisé avant même la signature du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée qu'elle avait conclu avec la SCCV Le Bouvet et que c'était seulement après que l'architecte avait adressé aux sociétés Sogea et Entreprise Legros leur premier ordre de service concernant les bâtiments A et B, le 2 juillet 2007, qu'avait été signalé par ces intervenants à l'acte de construire un problème d'implantation du programme immobilier, la société Groupe Sobefi s'étant alors attachée à mettre en oeuvre, avec succès, les moyens nécessaires à la réalisation du bornage définitif, le 17 décembre 2007 ; qu'en estimant que la société Groupe Sobefi devait établir sans attendre l'authentification de la vente les limites exactes du terrain d'assiette du programme immobilier, sans vérifier si la mandataire avait pu en connaître alors l'inexactitude et expliquer en quoi cette dernière se serait abstenue de chercher à résoudre ces difficultés dès qu'elle l'avait pu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil ;

5°/ que la cour d'appel a retenu qu'un procès-verbal de bornage « définitif » avait été transmis le 17 décembre 2007 par la société Groupe Sobefi ; qu'en se limitant, pour imputer à faute à cette société un retard dans l'établissement d'un bornage complet, à relever que le permis de construire avait été délivré le 22 février 2007 et que des relances étaient adressées à la mandataire par l'architecte maître d'oeuvre et certains des entrepreneurs les 3 et 16 août 2007, la cour d'appel, qui n'a en réalité fait état que de sollicitations de tiers, a statué par des motifs impropres à caractériser une inertie de ladite mandataire dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires pour y donner suite dès qu'elle le pouvait et, partant, fournir un nouveau procès-verbal de bornage rectifiant les erreurs dénoncés par des propriétaires voisins ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

6°/ que par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi faisait valoir, à l'appui notamment du jugement entrepris ayant statué en ce sens, que le bornage supposait, soit un accord entre les propriétaires des fonds contigus, soit une décision de justice tranchant l'action en bornage et que les difficultés concernant ledit bornage n'étaient liées qu'à des réclamations ou contestations de propriétaires voisins, auxquelles elle s'était attachée à répondre dans les meilleurs délais ; qu'en imputant à faute à cette société un retard dans l'établissement d'un bornage complet, sans s'expliquer sur ce moyen de défense de la mandataire, démontrant qu'elle avait effectué toutes les diligences requises au fur et à mesure de la survenance des difficultés concernant le bornage, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

7°/ qu'à défaut d'une inexécution pure et simple du mandat, le mandataire ne répond que de fautes prouvées dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires à l'accomplissement de sa mission, et qui ont causé le préjudice allégué par le mandant ; que, par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait souligné que les difficultés de bornage ne concernaient pas les bâtiments A et B, mais seulement les bâtiments E et F, et avaient d'ailleurs été résolues avant le début des travaux concernant ces derniers bâtiments ; qu'en se limitant, pour retenir la responsabilité de cette société au titre d'un retard à établir un bornage complet avant le démarrage des travaux, prévu au mois de mars 2007, à relever que le prétendu manquement de la mandataire aurait obligé le maître d'oeuvre à reprendre ses études d'implantation et entraîné un retard dans le démarrage des travaux, ayant notamment justifié un report de la date de livraison des lots des bâtiments A et B, prévue à la fin du mois de novembre 2007, sans vérifier si la prétendue absence de bornage concernait bien les limites du terrain d'assiette des bâtiments A et B et était ainsi bien la cause du report de la date de livraison de ces bâtiments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code. »

Réponse de la Cour

16. La cour d'appel a constaté que le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée confiait à la société Groupe Sobefi les pouvoirs les plus étendus pour mener à terme l'accomplissement de l'opération et, en particulier, celui d'accomplir tous les actes qu'exigeait la réalisation du programme immobilier.

17. Elle a relevé, sans dénaturation, que le procès-verbal de bornage amiable du 4 août 2006 n'était que partiel, la limite avec la propriété avoisinante appartenant à la Semac restant à définir, ce que confirmaient les énonciations du "compromis de vente" signé le 16 septembre suivant par la société Le Bouvet qui indiquait que le terrain destiné à être acquis par celle-ci n'était pas borné.

18. Ayant ainsi fait ressortir que la société Groupe Sobefi ne pouvait ignorer l'absence d'un bornage définitif à cette dernière date, elle a pu retenir, sans dénaturation du contrat, que le premier acte à accomplir, qui incombait au maître d'ouvrage délégué dès le début de sa mission, consistait à établir les limites exactes du terrain devant accueillir le projet de construction dont la première tranche de travaux devait commencer en mars 2007 pour une réception prévue fin novembre de la même année.

19. Elle a relevé que de nombreuses relances avaient été adressées à la société Groupe Sobefi tant par le maître d'oeuvre que par les entreprises adjudicataires du marché, notamment au mois d'août 2007, afin d'obtenir un bornage définitif et constaté que celui-ci ne leur avait été communiqué que le 17 décembre 2007.

20. Elle a pu en déduire, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le retard à fournir un bornage complet aux intervenants à l'acte de construire, qui avait contraint le maître d'oeuvre à reprendre ses études d'implantation et différé la date de commencement des travaux et, par voie de conséquence, celle de la livraison des lots des bâtiments A et B, avait engagé la responsabilité pour faute du maître d'ouvrage délégué.

21. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le troisième moyen

22. La société Groupe Sobefi, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan font le même grief à l'arrêt, alors :

« 1°/ qu'en l'absence de clause d'exclusivité réservant au seul mandataire le pouvoir d'effectuer les actes concernés, le mandant n'est pas privé du fait du mandat du pouvoir de les accomplir lui-même ; que, par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir que la SCCV Le Bouvet, ayant conservé une maîtrise des opérations et notamment dans les rapports entre le maître d'ouvrage et la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier, avait elle-même négocié et accepté directement les conditions de la garantie de paiement des entrepreneurs auprès de cette banque ; que l'arrêt lui-même a retenu que le refus de la banque de mettre en place cette garantie n'était pas imputable à la société Groupe Sobefi ; qu'en se fondant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, sur une négligence de celle-ci à mettre en place avant la signature des contrats d'entreprise la garantie de paiement légalement requise, sans vérifier si la SSCV mandante ne s'était pas réservé le droit de négocier et d'obtenir cette garantie de paiement auprès de la banque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble l'article 1984 du même code ;

2°/ qu'une faute contractuelle n'implique pas nécessairement par elle-même l'existence d'un dommage en relation de cause à effet avec cette faute ; qu'aucun lien de causalité ne peut ainsi être établi entre l'exécution incorrecte ou tardive d'une obligation et un préjudice qui serait pareillement survenu sans un tel manquement ; que, par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir que l'obtention d'une garantie de paiement des entrepreneurs avait été subordonnée à des conditions négociées entre la SCCV et la Banque de la Réunion et qu'il ressortait des courriers échangés entre ces derniers que cette garantie n'avait pu être mise en place du fait de l'absence de réalisation de ces conditions ; que l'arrêt lui-même a retenu que le refus de la banque de mettre en place cette garantie n'était pas imputable à la société Groupe Sobefi ; qu'en considérant que la négligence prétendue de la société Groupe Sobefi à mettre en place avant la signature des contrats d'entreprise la garantie de paiement légalement requise avait eu pour conséquence l'abandon du chantier par la société Sogea, sans vérifier si cet abandon de chantier ne serait pas pareillement intervenu sans cette prétendue négligence de la société Groupe Sobefi, la Banque de la Réunion ayant refusé quoi qu'il en soit d'accorder cette garantie,la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil. »

Réponse de la Cour

23. La cour d'appel, qui a relevé qu'aux termes du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, la société Groupe Sobefi avait l'obligation de contracter toutes assurances auprès de tous organismes et que celle-ci avait prévu, dans son dossier de présentation du projet, une caution garantissant le paiement des entreprises à hauteur de sept millions d'euros, a retenu, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la mise en place des garanties de paiement, prévues à l'article 1799-1 du code civil, faisait partie des diligences que le mandant était en droit d'attendre d'un professionnel ayant accepté la mission de maître d'ouvrage délégué et que celui-ci ne justifiait d'aucun acte de nature à établir au moins une tentative de mise en pace d'une telle garantie avant la signature du contrat.

24. Elle a pu en déduire, nonobstant l'échec des négociations directement entreprises en cours de chantier et dans l'urgence entre le maître d'ouvrage et la banque pour pallier la carence du maître d'ouvrage délégué, que l'absence de délivrance d'une garantie de paiement avant la signature du marché, imputable à la société Groupe Sobefi, se trouvait à l'origine de l'abandon de chantier par l'entreprise de gros oeuvre non réglée de ses prestations.

25. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le quatrième moyen

Enoncé du moyen

26. La société Groupe Sobefi, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan font le même grief à l'arrêt, alors :

« 1°/ que comme la société Groupe Sobefi l'avait fait valoir par ses dernières écritures d'appel, le contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage conclu entre la SCCV Le Bouvet et la société Groupe Sobefi, qui prévoyait que les honoraires du mandataire étaient de 5,68 % du chiffre d'affaires TTC, soit 1 500 000 € HT et 1 627 800 € TTC, ne subordonnait pas la perception desdits honoraires à la réalisation effective dudit chiffre d'affaires, à l'avancement du chantier ou de la commercialisation des lots, ou encore à la complète exécution des prestations rémunérées ; qu'en se bornant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi au titre d'un prétendu prélèvement indu de ses honoraires, à considérer que les prélèvements avaient été effectués en majeure partie avant que les travaux aient commencé, sans expliquer en quoi le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée aurait subordonné la perception par le mandataire de ses honoraires à l'avancement des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, ensemble l'article 1999 du même code ;

2°/ que par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir qu'au 23 août 2007, date du premier versement de ses honoraires et un peu plus d'un an après la signature du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, le 27 juillet 2006, elle avait réalisé sa mission de mandataire à hauteur de près de 80 %, ayant mené à bonne fin les missions d'élaboration, de dépôt de demande et d'obtention du permis de construire et du financement du programme immobilier, ainsi que la souscription des contrats d'assurance, la réalisation des appels d'offres, la sélection et la présentation au maître d'ouvrage des intervenants pour les divers lots du chantier, la signature des mandats de commercialisation des lots construits et la commercialisation de la première tranche dudit programme ; qu'en se bornant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi au titre d'un prétendu prélèvement indu de ses honoraires, à considérer que les prélèvements avaient été effectués en majeure partie avant que les travaux aient commencé, sans préciser les éléments de sa mission que le maître d'ouvrage délégué n'aurait pas accomplis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, ensemble l'article 1999 du même code ;

3°/ que par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir que le paiement de ses honoraires devait avoir lieu, non au fil de l'exécution de ses prestations, mais selon un échéancier prévu dans le plan de trésorerie, élément du dossier de présentation de l'opération de financement établi en exécution de ses prestations et validé par la SSCV Le Bouvet, et que les versements effectués l'avaient été dans le respect de cet échéancier, à l'exception de deux derniers versements d'un montant modique au regard du total (soit de 80 000 € et 43 750 € sur les 1 627 500 € prévus) et anticipés seulement d'un et deux mois par rapport aux montants et dates convenues (1er septembre et 1er octobre 2008 au lieu du 1er août), cette anticipation n'ayant pu lourdement peser sur la trésorerie et compromettre la bonne fin de l'opération ; qu'en se bornant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi au titre d'un prétendu prélèvement indu de ses honoraires, à considérer que les prélèvements avaient été effectués en majeure partie avant que les travaux aient commencé, sans répondre au moyen soulevé par la société Groupe Sobefi tenant à un accord de la SCCV aux modalités et dates de paiement des honoraires prévus audit plan de trésorerie, moyen de nature à démontrer que la société Groupe Sobefi n'avait commis aucune faute pour avoir perçu ses honoraires aux dates ainsi fixées et, en tout état de cause, que les prélèvements éventuellement anticipés n'avaient pu compromettre la bonne fin de l'opération immobilière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ qu'en se bornant à affirmer que la société Groupe Sobefi avait prélevé l'intégralité de ses honoraires « à l'insu du maître de l'ouvrage et du maître d'oeuvre » et perçu ainsi lesdits honoraires « au terme d'une manoeuvre destinée à dissimuler ce paiement au maître d'oeuvre et surtout au maître de l'ouvrage qui étant son mandant », la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a de nouveau méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir que la SCCV Le Bouvet ne démontrait pas que la perception par la mandataire de l'intégralité de ses honoraires ait pu effectivement obérer la trésorerie de la SCCV, qui percevait alors le produit de ventes régulièrement conclues en l'état futur d'achèvement et bénéficiait du crédit d'accompagnement consenti par la Banque de la Réunion ; qu'en se bornant, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, à estimer que les prétendus prélèvements indus auraient lourdement pesé sur la trésorerie et compromis la bonne fin de l'opération, sans répondre au moyen pris par la mandataire de l'absence de rôle causal du versement de ses honoraires dans les difficultés de trésorerie, et, partant, dans la survenance des préjudices invoqués par la mandante, la cour d'appel a méconnu à nouveau les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

27. La cour d'appel a retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen et par une décision motivée, que les prélèvements directs opérés par la société Groupe Sobefi sur le compte de la société Le Bouvet ouvert dans les livres de la Banque de la Réunion, qui n'avaient cessé qu'après le rejet par la banque d'une nouvelle facture de 80 000 euros, avaient été effectués au terme d'une manoeuvre destinée à dissimuler les paiements au maître d'oeuvre et surtout au maître de l'ouvrage.

28. Elle a relevé, non seulement qu'une somme de 1 627 800 euros représentant la totalité des honoraires du maître d'ouvrage délégué, lesquels étaient indexés sur le chiffre d'affaires, avait été ainsi été prélevée, mais également que la majeure partie des prélèvements avait été effectuée alors que les travaux n'avaient pas encore commencé en raison de l'absence de bornage définitif du terrain imputable au mandataire.

29. Elle en a souverainement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche, que ses constatations rendaient inopérante, sur les éléments de mission que la société Groupe Sobefi aurait accomplis, et répondant à ses conclusions en les écartant, que ces prélèvements indus avaient lourdement pesé sur la trésorerie et compromis, avec les autres fautes retenues à son encontre dans l'exécution du mandat qui lui avait été confié, ensuite de l'abandon de chantier par l'entreprise Sogea, faute de la délivrance d'une garantie de paiement, la bonne fin du programme.

30. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Groupe Sobefi aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens identiques produits aux pourvois n° G 20-16.716 et n° J 20-16.717 par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour les sociétés Groupe Sobefi, Sobefi Immobilier, Thévenot Partners, ès qualités, et BTSG², ès qualités,

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR dit que la société Groupe Sobefi devait garantir la SCCV Le Bouvet des condamnations prononcées à son encontre ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant de l'appel en garantie contre la société Groupe Sobefi qui était liée à la SCCV Le Bouvet par un contrat de maîtrise d'ouvrage délégué et qui était tenue d'une obligation de moyens, la responsabilité de la société Groupe Sobefi peut être engagée envers son mandant s'il est prouvé qu'elle a commis des fautes dans l'exécution de son mandat de gestion et que ces fautes sont à l'origine du préjudice invoqué par les époux [J] ; qu'il résulte du rapport établi le 16 novembre 2012, par l'expert [U] que le non-respect du planning de l'opération est dû à : - un retard dans le démarrage des travaux imputable à : * un retard dans la diffusion du plan de bornage qui était en désaccord avec le site, * la non-libération de la plate-forme de stockage, * un retard dans la fourniture et la validation du rapport des essais de sol, * l'absence de garantie de paiement, - un arrêt de chantier en raison des retards de paiement des entreprises par manque de disponibilités sur le compte, manque qui lui-même était le résultat de paiements anticipés ou indus faits à la société Groupe Sobefi ou à l'entreprise Legros, - à la reprise difficile du chantier à cause de : * l'absence d'OPC, de devis et de droit d'échelle, * du défaut de règlements de sommes dues avant la reprise qui a généré un manque de confiance des entreprises intervenantes et qui a mis nombre d'entre elles en difficultés, autant d'évènements que l'expert impute à des négligences commises par le Groupe Sobefi dans l'exécution de sa mission de maître d'ouvrage délégué ; qu'en effet, sur le retard dans le démarrage des travaux, sur le bornage, le terrain qui devait accueillir la résidence [Adresse 9] a fait l'objet d'un compromis de vente entre la SARL Le Bouvet et la SCCV Le Bouvet le 16 septembre 2006, qui indiquait que ce terrain n'était pas borné et que l'acquéreur acceptait de faire procéder au bornage du terrain à ses frais ; qu'en réalité, la SARL Le Bouvet avait fait procéder à un bornage amiable partiel du terrain litigieux le 4 août 2006 et il restait à définir sa limite avec la propriété avoisinante de la SEMAC ; que la société Groupe Sobefi avait reçu pouvoir de représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier : le premier acte à accomplir, avant tous autres, consistait à établir les limites exactes du terrain devant accueillir le projet de construction, sans attendre l'authentification de la vente par acte notarié, eu égard au planning des opérations de construction : la première tranche (bâtiments A et B) devait commencer en mars 2007 pour une réception prévue fin novembre 2007 ; que l'attente de l'authentification de la vente était d'autant moins nécessaire que les associés de la société venderesse et ceux de la SCCV Le Bouvet étaient les mêmes ; qu'or, alors que le permis de construire était délivré dès le 22 février 2007, que de nombreuses relances de l'architecte [N] et des entreprises adjudicataires du marché (Sogea et entreprise Legros) étaient adressées (3 et 16 août 2007 notamment) à la société Groupe Sobefi afin d'obtenir un bornage définitif, celui-ci ne leur sera transmis par le maître d'ouvrage délégué que le 17 décembre 2007 ; que le retard apporté à fournir un bornage complet au maître d'oeuvre et aux entreprises avant le démarrage des travaux qui étaient prévus en mars 2007, a obligé le maître d'oeuvre à reprendre ses études d'implantation et entraîné un retard dans le démarrage des travaux ; que, sur la mise en place de la garantie de paiement, la société Groupe Sobefi avait reçu mandat de représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier et notamment de contracter toutes assurances auprès de toutes compagnies, avait l'obligation de rechercher avant même de contracter avec les entreprises, les garanties obligatoires prévues à l'article 1799-1du code civil ; qu'or, non seulement, le maître d'ouvrage délégué ne justifie d'aucun acte de nature à mettre en place cette garantie en temps utile mais dans une lettre datée du 24 janvier 2008, il faisait même grief à la Sogea d'exiger cette garantie alors que le marché signé le 2 juillet 2007 n'émettait aucune garantie bancaire à son profit et que les travaux avaient d'ailleurs déjà commencé ; que la négligence de la société Groupe Sobefi à mettre en place avant la signature des contrats d'entreprise, la garantie de paiement prévue à l'article 1799-1du code civil, a eu de lourdes conséquences puisque faute d'être assurée du paiement de ses factures, la Sogea, qui revendiquait le paiement de deux situations impayées d'un montant total de 388.910,70 € (situation du 30 novembre 2008 de 97.632,19 € et situation du 19 décembre 2008 de 291.278,07 € ) a abandonné le chantier le 29 janvier 2009 ; que, sur le paiement indu des honoraires, le contrat de maîtrise d'ouvrage délégué du 27 juillet 2006 prévoyait une rémunération hors taxe de 5,68 % du chiffre d'affaires TTC, soit 1.500.000 € HT et 1.627.800 € ; que, dès le 12 juin 2008, la société Groupe Sobefi avait prélevé sur le compte de la SCCV Le Bouvet l'intégralité des honoraires prévus au contrat de maîtrise d'ouvrage délégué, soit la somme de 1.627.800 €, à l'insu du maître de l'ouvrage et du maître d'oeuvre ; que ce prélèvement n'a cessé qu'après rejet par la Banque de la Réunion d'une nouvelle facture de 80.000 € présentée par la société Groupe Sobefi ; que le mandataire est tenu d'une obligation de loyauté envers son mandant et le maître d'ouvrage délégué doit exécuter sa mission au mieux des intérêts du mandant ; que non seulement la société Groupe Sobefi a perçu, au terme d'une manoeuvre destinée à dissimuler ce paiement au maître d'oeuvre et surtout au maître de l'ouvrage qui était son mandant, la somme de 1.627.000 € représentant la totalité de ses honoraires, mais de plus, la majeure partie des prélèvements a été effectuée alors que les travaux n'étaient pas encore commencés à cause de l'absence d'un bornage définitif du terrain : 700.000 € dès le 23 août 2007 et 387.000 € de plus au 30 décembre 2007 ; que ces prélèvements présentaient donc dans leur plus grande partie un caractère indu et ont lourdement pesé sur la trésorerie et compromis la bonne fin de l'opération puisque, suite à l'abandon du chantier par la Sogea au mois de janvier 2009, tant l'expert [M] que l'expert [U] ont noté que nombre d'entreprises n'avaient pu être payées ; que les fautes commises par la société Groupe Sobefi dans l'accomplissement de sa mission engagent sa responsabilité et justifient l'appel en garantie formé à son encontre (arrêt, pp. 11 à 14) ;

1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, par ses dernières écritures d'appel (pp. 49 à 52), la société Groupe Sobefi, pour contester le rôle causal de prétendus manquements de sa part à ses missions de maître d'ouvrage délégué, donc de mandataire, dans la survenance des préjudices allégués par la SCCV Le Bouvet, sa mandante, et justifier ainsi son exonération de responsabilité, avait dénoncé, non pas seulement des fautes de tiers, savoir celles de la société Entreprise Legros et de la Banque de la Réunion, mais aussi les fautes de la victime elle-même ; que la société Groupe Sobefi avait en effet fait valoir le comportement frauduleux et fautif de ladite SCCV et de ses cogérants et associés, dont la société Entreprise Legros, en soulignant notamment à cet égard que ces derniers avaient produit auprès de la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier litigieux, un certain nombre de factures émises par la société Entreprise Legros, ne correspondant à aucune prestation de sa part et réglées par ledit établissement de crédit sans visa du maître d'oeuvre, et ce, à des fins de détournement de fonds au profit des associés de la SCCV – ces paiements indus ayant causé les difficultés de trésorerie qui avaient compromis la bonne fin dudit programme immobilier ; qu'en se bornant, pour condamner la société Groupe Sobefi à garantir la SCCV des condamnations prononcées contre elle, à retenir de prétendues fautes de la première au préjudice de la seconde, sans examiner le moyen pris par la mandataire, pour démontrer l'absence de rôle causal des fautes lui étant reprochées, de l'existence d'un détournement de fonds par fausses factures imputable à la SSCV Le Bouvet ou, à tout le moins, d'une faute de la mandante pour avoir ordonné à sa banque le règlement, à partir de comptes bancaires ouverts à son nom dans les livres de celle-ci, de sommes indues, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS, PAR AILLEURS ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE par ses dernières écritures d'appel (pp. 52 à 55), la société Groupe Sobefi avait également fait valoir des fautes graves de gestion des gérants de la SCCV Le Bouvet et de la mandante elle-même, notamment pour avoir créé des difficultés de trésorerie en sollicitant de la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier litigieux, une réduction du crédit d'accompagnement initialement consenti, puis de nouveaux accords de financement, mais sous des conditions d'obtention de garantie de paiement et d'engagements d'apports et d'appels de fonds complémentaires, ou encore pour avoir cessé la commercialisation du programme immobilier malgré l'opposition de l'établissement de crédit et la signature imminente d'un contrat de vente globale des derniers lots ; qu'en se bornant, pour condamner la société Groupe Sobefi à garantir la SCCV des condamnations prononcées contre elle, à retenir de prétendues fautes de la première au préjudice de la seconde, sans examiner le moyen pris par la mandataire, pour démontrer l'absence de rôle causal des fautes lui étant reprochées, de l'existence de fautes de gestion des gérants de la SCCV Le Bouvet et de la mandante elle-même et de leur rôle causal dans la survenance des préjudices de cette dernière, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS, PAR AILLEURS ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE ENCORE, QUE par ses dernières écritures d'appel (pp. 55 à 58), la société Groupe Sobefi avait également fait valoir le comportement fautif de la Banque de la Réunion, notamment pour avoir imposé un fractionnement de l'opération immobilière entreprise par la SCCV Le Bouvet et refusé d'accorder les garanties de paiement et les garanties financières d'achèvement des travaux, mais aussi le caractère brutal et irrégulier de la rupture du concours apporté par ladite banque à la SCCV, par une réduction d'autorité de son crédit d'accompagnement, ces fautes de la banque ayant seules causé l'abandon du chantier par les entrepreneurs n'ayant pu obtenir règlement du prix de leurs travaux ; qu'en se bornant, pour condamner la société Groupe Sobefi à garantir la SCCV des condamnations prononcées contre elle, à retenir de prétendues fautes de la première au préjudice de la seconde, sans examiner le moyen pris par la mandataire, pour démontrer l'absence de rôle causal des fautes lui étant reprochées, de l'existence de fautes de la Banque de la Réunion et de leur rôle causal dans la survenance des préjudices de cette dernière, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR dit que la société Groupe Sobefi devait garantir la SCCV Le Bouvet des condamnations prononcées à son encontre ;

AUX MOTIFS QUE s'agissant de l'appel en garantie contre la société Groupe Sobefi qui était liée à la SCCV Le Bouvet par un contrat de maîtrise d'ouvrage délégué et qui était tenue d'une obligation de moyens, la responsabilité de la société Groupe Sobefi peut être engagée envers son mandant s'il est prouvé qu'elle a commis des fautes dans l'exécution de son mandat de gestion et que ces fautes sont à l'origine du préjudice invoqué par les époux [J] ; qu'il résulte du rapport établi le 16 novembre 2012, par l'expert [U] que le non-respect du planning de l'opération est dû à : - un retard dans le démarrage des travaux imputable à : * un retard dans la diffusion du plan de bornage qui était en désaccord avec le site, * la non-libération de la plate-forme de stockage, * un retard dans la fourniture et la validation du rapport des essais de sol, * l'absence de garantie de paiement, - un arrêt de chantier en raison des retards de paiement des entreprises par manque de disponibilités sur le compte, manque qui lui-même était le résultat de paiements anticipés ou indus faits à la société Groupe Sobefi ou à l'entreprise Legros, - à la reprise difficile du chantier à cause de : * l'absence d'OPC, de devis et de droit d'échelle, * du défaut de règlements de sommes dues avant la reprise qui a généré un manque de confiance des entreprises intervenantes et qui a mis nombre d'entre elles en difficultés, autant d'évènements que l'expert impute à des négligences commises par le Groupe Sobefi dans l'exécution de sa mission de maître d'ouvrage délégué ; qu'en effet, sur le retard dans le démarrage des travaux, sur le bornage, le terrain qui devait accueillir la résidence [Adresse 9] a fait l'objet d'un compromis de vente entre la SARL Le Bouvet et la SCCV Le Bouvet le 16 septembre 2006, qui indiquait que ce terrain n'était pas borné et que l'acquéreur acceptait de faire procéder au bornage du terrain à ses frais ; qu'en réalité, la SARL Le Bouvet avait fait procéder à un bornage amiable partiel du terrain litigieux le 4 août 2006 et il restait à définir sa limite avec la propriété avoisinante de la SEMAC ; que la société Groupe Sobefi avait reçu pouvoir de représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier : le premier acte à accomplir, avant tous autres, consistait à établir les limites exactes du terrain devant accueillir le projet de construction, sans attendre l'authentification de la vente par acte notarié, eu égard au planning des opérations de construction : la première tranche (bâtiments A et B) devait commencer en mars 2007 pour une réception prévue fin novembre 2007 ; que l'attente de l'authentification de la vente était d'autant moins nécessaire que les associés de la société venderesse et ceux de la SCCV Le Bouvet étaient les mêmes ; qu'or, alors que le permis de construire était délivré dès le 22 février 2007, que de nombreuses relances de l'architecte [N] et des entreprises adjudicataires du marché (Sogea et entreprise Legros) étaient adressées (3 et 16 août 2007 notamment) à la société Groupe Sobefi afin d'obtenir un bornage définitif, celui-ci ne leur sera transmis par le maître d'ouvrage délégué que le 17 décembre 2007 ; que le retard apporté à fournir un bornage complet au maître d'oeuvre et aux entreprises avant le démarrage des travaux qui étaient prévus en mars 2007, a obligé le maître d'oeuvre à reprendre ses études d'implantation et entraîné un retard dans le démarrage des travaux (arrêt, pp. 11-12) ;

1°) ALORS QUE la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée qui était un mandat lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier » ; qu'au-delà de cette simple formule de style, qui n'était qu'une annonce des actes effectivement mis à la charge de la mandataire, le contrat, comme l'a également constaté l'arrêt, précisait les missions véritablement dévolues au maître d'ouvrage délégué : « - déposer le permis de construire ; - choisir le cabinet d'architecture ; - conclure les contrats de louage d'ouvrage, recevoir les travaux et liquider les marchés ; - contracter toutes assurances auprès de toutes compagnies ; - vendre par lots en l'état futur d'achèvement les biens dépendant de l'ensemble immobilier et à cet effet, procéder à toute réunion ou division de parcelles, signer tous documents y afférents, et faire toutes affirmations prescrites par la loi ; (?) - choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location de l'ensemble immobilier » ; qu'il ressortait ainsi des termes clairs et précis dudit contrat que la société Groupe Sobefi n'avait pas été chargée d'accomplir des actes liés au bornage du fonds acquis par la SCCV, et moins encore de déterminer des « limites exactes » du terrain ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait établir « les limites exactes » du terrain d'assiette du programme immobilier et fournir un bornage complet au maître d'oeuvre et aux entreprises concernées, la cour d'appel a dénaturé le contrat et, partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016 ;

2°) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d'accomplir de manière indépendante, mais au nom et pour le compte du mandant, un ou plusieurs actes juridiques ; que la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier », et que ce contrat était un mandat ; qu'il ressortait ainsi des constatations et énonciations de l'arrêt lui-même que la société Groupe Sobefi, en tant que mandataire, n'était tenue que de représenter le maître d'ouvrage à l'occasion d'actes juridiques s'imposant pour la réalisation du programme immobilier, et non d'accomplir des actes matériels ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait établir les limites exactes du terrain d'assiette du programme immobilier, cependant qu'une telle mission nécessitait des actes matériels, par exemple de vérification de l'exactitude et de la complétude desdites limites, actes matériels qui ne relevaient pas des obligations d'un mandataire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1984 du code civil ;

3°) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE le procès-verbal de bornage amiable réalisé par géomètre-expert, dressé le 4 août 2006 s'agissant du terrain acquis par la SCCV Le Bouvet, indiquait qu'il était établi entre la SARL Le Bouvet, venderesse du terrain susmentionné, et plusieurs autres parties, dont la Semac, et que les parties signataires reconnaissaient comme « seules valables entre les propriétés les limites » définies aux termes dudit document ; qu'il ressortait ainsi des termes clairs et précis de ce procès-verbal de bornage amiable qu'il concernait les limites du terrain acquis par la SCCV Le Bouvet par rapport à la propriété avoisinante de la Semac ; qu'en retenant néanmoins, pour imputer à faute à la société Groupe Sobefi, maître d'ouvrage déléguée et donc simple mandataire de la SCCV, un retard dans la fourniture au maître d'oeuvre et aux intervenants à l'acte de construire d'un bornage complet avant le démarrage des travaux, que la SARL Le Bouvet avait fait procéder à un bornage amiable « partiel » du terrain litigieux le 4 août 2006 et qu'il restait à définir sa limite avec la propriété avoisinante de la Semac, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis de ce procès-verbal de bornage et, partant, l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

4°) ALORS, EN OUTRE ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de ce dernier ; qu'à défaut d'une inexécution pure et simple du mandat, le mandataire ne répond que de fautes prouvées dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires à l'accomplissement de sa mission, et qui ont causé le préjudice allégué par le mandant ; que par ses dernières écritures d'appel (pp. 33-34), la société Groupe Sobefi avait fait valoir qu'un bornage contradictoire avait été réalisé avant même la signature du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée qu'elle avait conclu avec la SCCV Le Bouvet et que c'était seulement après que l'architecte avait adressé aux sociétés Sogea et Entreprise Legros leur premier ordre de service concernant les bâtiments A et B, le 2 juillet 2007, qu'avait été signalé par ces intervenants à l'acte de construire un problème d'implantation du programme immobilier, la société Groupe Sobefi s'étant alors attachée à mettre en oeuvre, avec succès, les moyens nécessaires à la réalisation du bornage définitif, le 17 décembre 2007 ; qu'en estimant que la société Groupe Sobefi devait établir sans attendre l'authentification de la vente les limites exactes du terrain d'assiette du programme immobilier, sans vérifier si la mandataire avait pu en connaître alors l'inexactitude et expliquer en quoi cette dernière se serait abstenue de chercher à résoudre ces difficultés dès qu'elle l'avait pu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil ;

5°) ALORS, EN OUTRE, QUE la cour d'appel a retenu qu'un procès-verbal de bornage « définitif » avait été transmis le 17 décembre 2007 par la société Groupe Sobefi ; qu'en se limitant, pour imputer à faute à cette société un retard dans l'établissement d'un bornage complet, à relever que le permis de construire avait été délivré le 22 février 2007 et que des relances étaient adressées à la mandataire par l'architecte maître d'oeuvre et certains des entrepreneurs les 3 et 16 août 2007, la cour d'appel, qui n'a en réalité fait état que de sollicitations de tiers, a statué par des motifs impropres à caractériser une inertie de ladite mandataire dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires pour y donner suite dès qu'elle le pouvait et, partant, fournir un nouveau procès-verbal de bornage rectifiant les erreurs dénoncés par des propriétaires voisins ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

6°) ALORS, EN OUTRE, QUE par ses dernières écritures d'appel (pp. 34-36), la société Groupe Sobefi faisait valoir, à l'appui notamment d'un jugement ayant statué en ce sens, rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Denis le 23 avril 2014 dans un litige l'opposant à la SCCV, que le bornage supposait, soit un accord entre les propriétaires des fonds contigus, soit une décision de justice tranchant l'action en bornage et que les difficultés concernant ledit bornage n'étaient liées qu'à des réclamations ou contestations de propriétaires voisins, auxquelles elle s'était attachée à répondre dans les meilleurs délais ; qu'en imputant à faute à la société Groupe Sobefi un retard dans l'établissement d'un bornage complet, sans s'expliquer sur ce moyen de défense de la mandataire, démontrant qu'elle avait effectué toutes les diligences requises au fur et à mesure de la survenance des difficultés concernant le bornage, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

7°) ALORS, PAR AILLEURS, QU'à défaut d'une inexécution pure et simple du mandat, le mandataire ne répond que de fautes prouvées dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires à l'accomplissement de sa mission, et qui ont causé le préjudice allégué par le mandant ; que, par ses dernières écritures d'appel (p. 36), la société Groupe Sobefi avait souligné que les difficultés de bornage ne concernaient pas les bâtiments A et B, mais seulement les bâtiments E et F, et avaient d'ailleurs été résolues avant le début des travaux concernant ces derniers bâtiments ; qu'en se limitant, pour retenir la responsabilité de cette société au titre d'un retard à établir un bornage complet avant le démarrage des travaux, prévu au mois de mars 2007, à relever que le prétendu manquement de la mandataire aurait obligé le maître d'oeuvre à reprendre ses études d'implantation et entraîné un retard dans le démarrage des travaux, ayant notamment justifié un report de la date de livraison des lots des bâtiments A et B, prévue à la fin du mois de novembre 2007, sans vérifier si la prétendue absence de bornage concernait bien les limites du terrain d'assiette des bâtiments A et B et était ainsi bien la cause du report de la date de livraison de ces bâtiments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code.

TROISIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR dit que la société Groupe Sobefi devait garantir la SCCV Le Bouvet des condamnations prononcées à son encontre ;

AUX MOTIFS QUE s'agissant de l'appel en garantie contre la société Groupe Sobefi qui était liée à la SCCV Le Bouvet par un contrat de maîtrise d'ouvrage délégué et qui était tenue d'une obligation de moyens, la responsabilité de la société Groupe Sobefi peut être engagée envers son mandant s'il est prouvé qu'elle a commis des fautes dans l'exécution de son mandat de gestion et que ces fautes sont à l'origine du préjudice invoqué par les époux [J] ; qu'il résulte du rapport établi le 16 novembre 2012, par l'expert [U] que le non-respect du planning de l'opération est dû à : - un retard dans le démarrage des travaux imputable à : * un retard dans la diffusion du plan de bornage qui était en désaccord avec le site, * la non-libération de la plate-forme de stockage, * un retard dans la fourniture et la validation du rapport des essais de sol, * l'absence de garantie de paiement, - un arrêt de chantier en raison des retards de paiement des entreprises par manque de disponibilités sur le compte, manque qui lui-même était le résultat de paiements anticipés ou indus faits à la société Groupe Sobefi ou à l'entreprise Legros, - à la reprise difficile du chantier à cause de : * l'absence d'OPC, de devis et de droit d'échelle, * du défaut de règlements de sommes dues avant la reprise qui a généré un manque de confiance des entreprises intervenantes et qui a mis nombre d'entre elles en difficultés, autant d'évènements que l'expert impute à des négligences commises par le Groupe Sobefi dans l'exécution de sa mission de maître d'ouvrage délégué ; qu'en effet, sur la mise en place de la garantie de paiement, la société Groupe Sobefi avait reçu mandat de représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier et notamment de contracter toutes assurances auprès de toutes compagnies, avait l'obligation de rechercher avant même de contracter avec les entreprises, les garanties obligatoires prévues à l'article 1799-1du code civil ; qu'or, non seulement, le maître d'ouvrage délégué ne justifie d'aucun acte de nature à mettre en place cette garantie en temps utile mais dans une lettre datée du 24 janvier 2008, il faisait même grief à la Sogea d'exiger cette garantie alors que le marché signé le 2 juillet 2007 n'émettait aucune garantie bancaire à son profit et que les travaux avaient d'ailleurs déjà commencé ; que la négligence de la société Groupe Sobefi à mettre en place avant la signature des contrats d'entreprise, la garantie de paiement prévue à l'article 1799-1du code civil, a eu de lourdes conséquences puisque faute d'être assurée du paiement de ses factures, la Sogea, qui revendiquait le paiement de deux situations impayées d'un montant total de 388.910,70 € (situation du 30 novembre 2008 de 97.632,19 € et situation du 19 décembre 2008 de 291.278,07 € ) a abandonné le chantier le 29 janvier 2009 (arrêt, pp. 11 à 13) ;

1°) ALORS QU'en l'absence de clause d'exclusivité réservant au seul mandataire le pouvoir d'effectuer les actes concernés, le mandant n'est pas privé du fait du mandat du pouvoir de les accomplir lui-même ; que, par ses dernières écritures d'appel (pp. 23 à 31, not. p. 25 in limine, pp. 26 et 27 in limine, p. 28, al. 3, et p. 42), la société Groupe Sobefi avait fait valoir que la SCCV Le Bouvet, ayant conservé une maîtrise des opérations et notamment dans les rapports entre le maître d'ouvrage et la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier, avait elle-même négocié et accepté directement les conditions de la garantie de paiement des entrepreneurs auprès de cette banque ; qu'en se fondant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, sur une négligence de celle-ci à mettre en place avant la signature des contrats d'entreprise la garantie de paiement légalement requise, sans vérifier si la SSCV mandante ne s'était pas réservé le droit de négocier et d'obtenir cette garantie de paiement auprès de la banque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble l'article 1984 du même code ;

2°) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QU'une faute contractuelle n'implique pas nécessairement par elle-même l'existence d'un dommage en relation de cause à effet avec cette faute ; qu'aucun lien de causalité ne peut ainsi être établi entre l'exécution incorrecte ou tardive d'une obligation et un préjudice qui serait pareillement survenu sans un tel manquement ; que, par ses dernières écritures d'appel (p. 26, al. 8, pp. 40-42), la société Groupe Sobefi avait fait valoir que l'obtention d'une garantie de paiement des entrepreneurs avait été subordonnée à des conditions négociées entre la SCCV et la Banque de la Réunion et qu'il ressortait des courriers échangés entre ces derniers que cette garantie n'avait pu être mise en place du fait de l'absence de réalisation de ces conditions ; qu'en considérant que la négligence prétendue de la société Groupe Sobefi à mettre en place avant la signature des contrats d'entreprise la garantie de paiement légalement requise avait eu pour conséquence l'abandon du chantier par la société Sogea, sans vérifier si cet abandon de chantier ne serait pas pareillement intervenu sans cette prétendue négligence de la société Groupe Sobefi, la Banque de la Réunion ayant refusé quoi qu'il en soit d'accorder cette garantie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR dit que la société Groupe Sobefi devait garantir la SCCV Le Bouvet des condamnations prononcées à son encontre ;

AUX MOTIFS QUE s'agissant de l'appel en garantie contre la société Groupe Sobefi qui était liée à la SCCV Le Bouvet par un contrat de maîtrise d'ouvrage délégué et qui était tenue d'une obligation de moyens, la responsabilité de la société Groupe Sobefi peut être engagée envers son mandant s'il est prouvé qu'elle a commis des fautes dans l'exécution de son mandat de gestion et que ces fautes sont à l'origine du préjudice invoqué par les époux [J] ; qu'il résulte du rapport établi le 16 novembre 2012, par l'expert [U] que le non-respect du planning de l'opération est dû à : - un retard dans le démarrage des travaux imputable à : * un retard dans la diffusion du plan de bornage qui était en désaccord avec le site, * la non-libération de la plate-forme de stockage, * un retard dans la fourniture et la validation du rapport des essais de sol, * l'absence de garantie de paiement, - un arrêt de chantier en raison des retards de paiement des entreprises par manque de disponibilités sur le compte, manque qui lui-même était le résultat de paiements anticipés ou indus faits à la société Groupe Sobefi ou à l'entreprise Legros, - à la reprise difficile du chantier à cause de : * l'absence d'OPC, de devis et de droit d'échelle, * du défaut de règlements de sommes dues avant la reprise qui a généré un manque de confiance des entreprises intervenantes et qui a mis nombre d'entre elles en difficultés, autant d'évènements que l'expert impute à des négligences commises par le Groupe Sobefi dans l'exécution de sa mission de maître d'ouvrage délégué ; qu'en effet, sur le paiement indu des honoraires, le contrat de maîtrise d'ouvrage délégué du 27 juillet 2006 prévoyait une rémunération hors taxe de 5,68 % du chiffre d'affaires TTC, soit 1.500.000 € HT et 1.627.800 € ; que, dès le 12 juin 2008, la société Groupe Sobefi avait prélevé sur le compte de la SCCV Le Bouvet l'intégralité des honoraires prévus au contrat de maîtrise d'ouvrage délégué, soit la somme de 1.627.800 €, à l'insu du maître de l'ouvrage et du maître d'oeuvre ; que ce prélèvement n'a cessé qu'après rejet par la Banque de la Réunion d'une nouvelle facture de 80.000 € présentée par la société Groupe Sobefi ; que le mandataire est tenu d'une obligation de loyauté envers son mandant et le maître d'ouvrage délégué doit exécuter sa mission au mieux des intérêts du mandant ; que non seulement la société Groupe Sobefi a perçu, au terme d'une manoeuvre destinée à dissimuler ce paiement au maître d'oeuvre et surtout au maître de l'ouvrage qui était son mandant, la somme de 1.627.000 € représentant la totalité de ses honoraires, mais de plus, la majeure partie des prélèvements a été effectuée alors que les travaux n'étaient pas encore commencés à cause de l'absence d'un bornage définitif du terrain : 700.000 € dès le 23 août 2007 et 387.000 € de plus au 30 décembre 2007 ; que ces prélèvements présentaient donc dans leur plus grande partie un caractère indu et ont lourdement pesé sur la trésorerie et compromis la bonne fin de l'opération puisque, suite à l'abandon du chantier par la Sogea au mois de janvier 2009, tant l'expert [M] que l'expert [U] ont noté que nombre d'entreprises n'avaient pu être payées ; que les fautes commises par la société Groupe Sobefi dans l'accomplissement de sa mission engagent sa responsabilité et justifient l'appel en garantie formé à son encontre (arrêt, pp. 11 à 14) ;

1°) ALORS QUE comme la société Groupe Sobefi l'avait fait valoir par ses dernières écritures d'appel (p. 44, al. 6 et s.) le contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage conclu entre la SCCV Le Bouvet et la société Groupe Sobefi, qui prévoyait que les honoraires du mandataire étaient de 5,68 % du chiffre d'affaires TTC, soit 1.500.000 € HT et 1.627.800 € TTC, ne subordonnait pas la perception desdits honoraires à la réalisation effective dudit chiffre d'affaires, à l'avancement du chantier ou de la commercialisation des lots, ou encore à la complète exécution des prestations rémunérées ; qu'en se bornant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi au titre d'un prétendu prélèvement indu de ses honoraires, à considérer que les prélèvements avaient été effectués en majeure partie avant que les travaux aient commencé, sans expliquer en quoi le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée aurait subordonné la perception par le mandataire de ses honoraires à l'avancement des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, ensemble l'article 1999 du même code ;

2°) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE par ses dernières écritures d'appel (pp. 7-8), la société Groupe Sobefi avait fait valoir qu'au 23 août 2007, date du premier versement de ses honoraires et un peu plus d'un an après la signature du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, le 27 juillet 2006, elle avait réalisé sa mission de mandataire à hauteur de près de 80 %, ayant mené à bonne fin les missions d'élaboration, de dépôt de demande et d'obtention du permis de construire et du financement du programme immobilier, ainsi que la souscription des contrats d'assurance, la réalisation des appels d'offres, la sélection et la présentation au maître d'ouvrage des intervenants pour les divers lots du chantier, la signature des mandats de commercialisation des lots construits et la commercialisation de la première tranche dudit programme ; qu'en se bornant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi au titre d'un prétendu prélèvement indu de ses honoraires, à considérer que les prélèvements avaient été effectués en majeure partie avant que les travaux aient commencé, sans préciser les éléments de sa mission que le maître d'ouvrage délégué n'aurait pas accomplis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, ensemble l'article 1999 du même code ;

3°) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE ENCORE, QUE par ses dernières écritures d'appel (p. 43, in fine), la société Groupe Sobefi avait fait valoir que le paiement de ses honoraires devait avoir lieu, non au fil de l'exécution de ses prestations, mais selon un échéancier prévu dans le plan de trésorerie, élément du dossier de présentation de l'opération de financement établi en exécution de ses prestations et validé par la SSCV Le Bouvet, et que les versements effectués l'avaient été dans le respect de cet échéancier, à l'exception de deux derniers versements d'un montant modique au regard du total (soit de 80.000 € et 43.750 € sur les 1.627.500 € prévus) et anticipés seulement d'un et deux mois par rapport aux montants et dates convenues (1er septembre et 1er octobre 2008 au lieu du 1er août), cette anticipation n'ayant pu lourdement peser sur la trésorerie et compromettre la bonne fin de l'opération ; qu'en se bornant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi au titre d'un prétendu prélèvement indu de ses honoraires, à considérer que les prélèvements avaient été effectués en majeure partie avant que les travaux aient commencé, sans répondre au moyen soulevé par la société Groupe Sobefi tenant à un accord de la SCCV aux modalités et dates de paiement des honoraires prévus audit plan de trésorerie, moyen de nature à démontrer que la société Groupe Sobefi n'avait commis aucune faute pour avoir perçu ses honoraires aux dates ainsi fixées et, en tout état de cause, que les prélèvements éventuellement anticipés n'avaient pu compromettre la bonne fin de l'opération immobilière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS, PAR AILLEURS, QU'en se bornant à affirmer que la société Groupe Sobefi avait prélevé l'intégralité de ses honoraires « à l'insu du maître de l'ouvrage et du maître d'oeuvre » et perçu ainsi lesdits honoraires « au terme d'une manoeuvre destinée à dissimuler ce paiement au maître d'oeuvre et surtout au maître de l'ouvrage qui étant son mandant », la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a de nouveau méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°) ALORS, PAR AILLEURS ENCORE ET ENFIN, QUE par ses dernières écritures d'appel (p. 45-46, spéc. p. 46, al. 2 et s.), la société Groupe Sobefi avait fait valoir que la SCCV Le Bouvet ne démontrait pas que la perception par la mandataire de l'intégralité de ses honoraires ait pu effectivement obérer la trésorerie de la SCCV, qui percevait alors le produit de ventes régulièrement conclues en l'état futur d'achèvement et bénéficiait du crédit d'accompagnement consenti par la Banque de la Réunion ; qu'en se bornant, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, à estimer que les prétendus prélèvements indus auraient lourdement pesé sur la trésorerie et compromis la bonne fin de l'opération, sans répondre au moyen pris par la mandataire de l'absence de rôle causal du versement de ses honoraires dans les difficultés de trésorerie, et, partant, dans la survenance des préjudices invoqués par la mandante, la cour d'appel a méconnu à nouveau les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.