LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 30 septembre 2021
Rejet
M. MAUNAND, conseiller doyen
faisant fonction de président
Arrêt n° 695 F-D
Pourvoi n° B 20-12.363
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 SEPTEMBRE 2021
La société Le Bouvet, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 7], a formé le pourvoi n° B 20-12.363 contre l'arrêt rendu le 27 septembre 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société [W], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 5], venant aux droits de la société [Q], notaires associés,
2°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
3°/ à la société Groupe Sobefi, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],
4°/ à la société [A] Partners, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3], administrateurs judiciaires, en la personne de M. [C] [A], prise en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Groupe Sobefi,
5°/ à la société [G], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], en la personne de M. [J] [M], prise en qualité de mandataire judiciaire de la société Groupe Sobefi,
6°/ à la société Sobefi immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SAS Cabinet Colin - Stoclet, avocat de la société Le Bouvet, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [W] et de la société MMA IARD assurances mutuelles, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat des sociétés Groupe Sobefi, [A] Partners, ès qualités, [G] Partners, ès qualités, et Sobefi immobilier, après débats en l'audience publique du 6 juillet 2021 où étaient présents M. Maunand, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Nivôse, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 septembre 2019), la société Le Bouvet a confié à la société Groupe Sobefi, désormais en redressement judiciaire, la maîtrise d'ouvrage déléguée d'un programme immobilier destiné notamment à la vente en l'état futur d'achèvement.
2. La société Groupe Sobefi, chargée de choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location des lots, moyennant une commission de 6 % sur le prix de vente "net promoteur", a conclu des mandats de commercialisation avec la société Sobefi immobilier.
3. La rédaction des actes a été confiée à la société société [Q], notaires associés, devenue société [W] (la société notariale), assurée auprès de la société Mutuelles du Mans assurances (la société MMA).
4. La société Banque de la Réunion a accordé à la société Le Bouvet un crédit d'accompagnement destiné à financer les travaux, moyennant l'ouverture d'un compte centralisateur appelé à recevoir les sommes provenant des ventes et à être débité des dépenses engagées pour la réalisation de la construction.
5. Imputant la mobilisation de la garantie d'achèvement qu'elle avait délivrée au bénéfice des acquéreurs à des fautes de la société notariale, la société Banque de la Réunion, a assigné celle-ci en réparation.
6. La société MMA, intervenante volontaire, a assigné en intervention forcée les sociétés Groupe Sobefi et Sobefi immobilier.
7. Invoquant l'absence de versement des commissions de commercialisation sur le compte centralisateur et la non-conformité de celles-ci au taux de commercialisation prévu par le contrat, la société Le Bouvet a formé des demandes en réparation de ses préjudices à l'encontre de la société notariale et des sociétés Groupe Sobefi et Sobefi immobilier.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
8. La société Le Bouvet fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes à l'encontre la société notariale, alors :
« 1°/ que pour dire que la SCP [Q] n'avait pas commis de faute en versant directement entre les mains de la société Sobefi Immobilier le montant des commissions réclamées par cette dernière au titre de la vente des lots de l'opération immobilière litigieuse, la cour d'appel a retenu qu'il résultait de l'article IIII du contrat de crédit d'accompagnement consenti le 17 août 2007 par la Banque de La Réunion et à la société Le Bouvet que « Le client s'engage à payer par débit de ce compte les sommes dont il serait redevable au titre des dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction », et de l'article IV que « Le client s'engage à n'utiliser les fonds figurant au compte de l'opération qu'aux seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction sur lequel porte le présent acte, à justifier de tout prélèvement à la Banque de La Réunion et à remettre à cet effet un état trimestriel ou, selon le cas, mensuel, visé par l'architecte, reprenant les dépenses de construction de l'ensemble immobilier », ce dont elle a déduit que les dépenses de commercialisation, qui étaient distinctes des dépenses de construction visées par ces clauses, n'avaient pas à être réglées par débit du compte centralisateur ; qu'en statuant de la sorte, tout en constatant (arrêt, p. 18, avantdernier §) que l'article II du contrat de crédit stipulait que la société Le Bouvet « s'engage à centraliser au compte [centralisateur] tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération de construction et notamment : - A verser les sommes provenant des ventes, tous les versements effectués par les acquéreurs, ou pour leur compte à quelque titre que ce soit, et les divers concours financiers affectés à la réalisation de l'opération », ce dont il résultait que les commissions de commercialisation incluses dans les prix de vente des lots devaient transiter par le compte centralisateur, et que la SCP notariale avait commis une faute en réglant directement ces commissions à la société Sobefi Immobilier sans passer par ce compte, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1382 (respectivement devenus les articles 1103, 1231-1 et 1240) du code civil ;
2°/ que pour dire que la SCP [Q] n'avait pas commis de faute en versant directement entre les mains de la société Sobefi Immobilier le montant des commissions réclamées par cette dernière au titre de la vente des lots de l'opération immobilière litigieuse, sans passer par le compte centralisateur de l'opération ouvert dans les livres de la Banque de La Réunion, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu qu'en vertu de l'article 73, alinéa 4, du décret d'application de la loi Hoguet, le mandataire « perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire », de sorte selon l'arrêt que le notaire était autorisé à verser ces commissions à la société Sobefi Immobilier sans passer par le compte centralisateur ; qu'en statuant de la sorte, quand le droit du commercialisateur à percevoir sans délai sa rémunération de la part de son mandant n'exonérait pas le notaire de l'obligation de se conformer aux modalités de fonctionnement du compte centralisateur, telles que stipulées dans la convention de crédit qu'il avait instrumentée, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, ensemble les articles 1147 et 1382 (devenus 1231-1 et 1240) du même code ;
3°/ que le sous-mandataire ne peut réclamer au mandant initial, sauf accord de ce dernier, le paiement d'une rémunération supérieure à celle stipulée dans le mandat principal ; que pour dire que la SCP notariale avait pu sans commettre de faute verser entre les mains de la société Sobefi Immobilier, sous-mandataire de la société Groupe Sobefi, les commissions facturées par cette dernière pour des montants supérieurs au taux fixe de 6 % stipulé dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée conclu entre la société Le Bouvet, donneur d'ordre, et la société Groupe Sobefi, mandataire initial, la cour d'appel a retenu que la société Groupe Sobefi avait confié à sa filiale la société Sobefi Immobilier deux mandats de commercialisation le 2 avril 2007 puis le 14 avril 2008 faisant référence à la grille de prix « net promoteur » et à la commission du mandataire à hauteur de 6 %, et que les prix promoteur indiqués dans la « grille de prix packagée » élaborée par la société Groupe Sobefi étaient conformes au budget prévisionnel de l'opération ; que l'arrêt relève encore que la société Sobefi Immobilier avait elle-même confié des sous-mandats de représentation reprenant la grille de prix de vente, et que la rémunération des sous-mandataires n'avait pas modifié le « prix net promoteur » de chacune des ventes ; qu'en statuant par ces motifs inopérants, la société Sobefi Immobilier, sous-mandataire, ne pouvant réclamer au mandant initial, la société Le Bouvet, des commissions supérieures au montant fixé dans les rapports entre ce dernier et la société Groupe Sobefi, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1382 (devenus 1103, 1231-1 et 1240) du code civil ;
4°/ qu'en retenant, pour écarter toute faute de la part de la SCP notariale dans le versement des commissions de commercialisation, que si la société Le Bouvet et la Banque de La Réunion dénonçaient le montant élevé des commissions facturées par la société Sobefi Immobilier, dont le taux pouvait atteindre 22 %, le mandat de commercialisation par ailleurs donné par la société Le Bouvet à la société LDF le 5 octobre 2011 comportait une grille de commissions contresignée par la banque représentant plus de 19 % du prix net promoteur, quand les termes de ce mandat conclu entre la société Le Bouvet et la société LDF ne pouvaient être invoqués par les sociétés Groupe Sobefi et Sobefi Immobilier pour prétendre percevoir une rémunération supérieure à celle contractuellement stipulée dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée du 27 juillet 2006, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 (respectivement devenus les articles 1103 et 1199) du code civil ;
5°/ que le préjudice causé par une faute délictuelle ou un manquement contractuel peut être aussi bien constitué par la perte subie que par le gain manqué ; que pour dire que la société Le Bouvet n'avait en tout état de cause subi aucun préjudice du fait du versement par la SCP notariale des commissions de commercialisation à la société Sobefi Immobilier, la cour d'appel a retenu que la société Le Bouvet avait toujours perçu le prix net promoteur prévu dans le budget prévisionnel de l'opération ; qu'en statuant de la sorte, quand la facturation par la société Sobefi Immobilier de commissions supérieures au taux convenu dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée conclu par le promoteur avec la société Groupe Sobefi avait causé à la société Le Bouvet un préjudice tenant à la minoration du prix de vente versé, à hauteur de la différence entre le taux de commission pratiqué et le taux convenu dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, peu important que la grille des prix net promoteur ait été respectée, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, ensemble les articles 1147 et 1382 (devenus 1231-1 et 1240) du même code. »
Réponse de la Cour
9. La cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que les mandats de commercialisation conclus entre la société Groupe Sobefi et Sobefi immobilier respectaient la grille des prix « net promoteur » et que la rémunération des sous-mandataires métropolitains, à la charge des acquéreurs, n'est pas venue en déduction de celui-ci.
10. Ayant ainsi fait ressortir que le taux de commission pratiqué, dont il n'était pas soutenu par le maître de l'ouvrage qu'il avait affecté la commercialisation, n'avait pas privé la société Le Bouvet du prix net promoteur auquel elle pouvait prétendre, la cour d'appel a pu en déduire que le versement direct par la société notariale des commissions aux différents mandataires intervenus dans la commercialisation des lots, sans passer par le compte centralisateur, ne lui avait pas causé de préjudice.
11. En l'état de ces énonciations, les griefs des quatre premières branches sont inopérants.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
13. La société Le Bouvet fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes à l'encontre des sociétés Sobefi et Sobefi immobilier, alors :
« 1°/ que la cassation d'une décision de justice s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire avec le chef de dispositif annulé ; que, pour rejeter l'action en responsabilité de la société Le Bouvet dirigée contre la société Groupe Sobefi et la société Sobefi Immobilier, la cour d'appel a retenu que les considérations développées à l'égard de la SCP [Q] pouvaient être utilement reconduites pour écarter la responsabilité de la société Groupe Sobefi et de la société Sobefi Immobilier ; qu'il en résulte que la cassation à intervenir sur l'une quelconque des critiques développées au soutien du premier moyen de cassation, qui fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes formées par la société Le Bouvet contre la SCP [Q] (devenue la SCP [W]) entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a également rejeté les demandes de la société Le Bouvet dirigées contre la société Groupe Sobefi et la société Sobefi Immobilier, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°/ que le sous-mandataire ne peut réclamer au mandant initial, sauf accord de ce dernier, le paiement d'une rémunération supérieure à celle stipulée dans le mandat principal ; qu'en jugeant que la société Sobefi Immobilier, titulaire de mandats confiés en avril 2007 et avril 2008 par la société Groupe Sobefi, avait pu facturer des commissions dont le montant était supérieur à celui stipulé dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée conclu entre la société Le Bouvet et la société Groupe Sobefi, dans la mesure où la rémunération de ce sous-mandataire n'avait pas modifié le « prix net promoteur » de chacune des ventes, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 (devenus 1103 et 1231-1) du code civil ;
3°/ qu'en retenant, pour écarter toute faute de la part des sociétés Groupe Sobefi et Sobefi Immobilier dans la perception des commissions de commercialisation, que si la société Le Bouvet et la Banque de la Réunion dénonçaient le montant élevé des commissions facturées par la société Sobefi Immobilier, dont le taux pouvait atteindre 22 %, le mandat de commercialisation par ailleurs donné par la société Le Bouvet à la société LDF le 5 octobre 2011 comportait une grille de commissions contresignée par la banque représentant plus de 19 % du prix net promoteur, quand les termes de ce mandat conclu entre la société Le Bouvet et la société LDF ne pouvaient être invoqués par les sociétés Groupe Sobefi et Sobefi Immobilier pour prétendre percevoir une rémunération supérieure à celle contractuellement stipulée dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée du 27 juillet 2006, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 (respectivement devenus les articles 1103 et 1199) du code civil ;
4°/ que constitue un préjudice indemnisable la perte subie ou le gain manqué par la victime ; que pour dire que la société Le Bouvet n'avait en tout état de cause subi aucun préjudice du fait du versement par la SCP notariale des commissions de commercialisation à la société Sobefi Immobilier, la cour d'appel a retenu que la société Le Bouvet avait toujours perçu le prix net promoteur prévu dans le budget prévisionnel de l'opération ; qu'en statuant de la sorte, quand la facturation par la société Sobefi Immobilier de commissions supérieures au taux convenu dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée conclu par le promoteur avec la société Groupe Sobefi avait causé à la société Le Bouvet un préjudice tenant à la minoration du prix de vente versé, à hauteur de la différence entre le taux de commission pratiqué et le taux convenu dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, peu important que la grille des prix net promoteur ait été respectée, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, ensemble les articles 1147 et 1382 (devenus 1231-1 et 1240) du même code. »
Réponse de la Cour
14. En premier lieu, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
15. En deuxième lieu, la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que les mandats de commercialisation conclus entre la société Groupe Sobefi et Sobefi immobilier respectaient la grille du prix « net promoteur » et que la rémunération des sous-mandataires métropolitains, à la charge des acquéreurs, n'est pas venue en déduction de celui-ci.
16. Ayant ainsi fait ressortir que le taux de commission pratiqué, dont il n'était pas soutenu par le maître de l'ouvrage qu'il avait affecté la commercialisation, n'avait pas privé la société Le Bouvet du prix net promoteur auquel elle pouvait prétendre, la cour d'appel a pu en déduire que la perception directe des commissions par les différents mandataires intervenus dans la commercialisation des lots ne lui avait pas causé de préjudice.
17. En l'état de ces énonciations, les griefs des deuxième et troisième branches sont inopérants.
18. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Bouvet aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille vingt et un
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SAS Cabinet Colin - Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Le Bouvet
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des demandes en réparation formées par la société Le Bouvet contre SCP [W] venant aux droits de la SCP [Q] ;
AUX MOTIFS QUE, sur le manquement à l'obligation de verser les fonds sur le compte centralisateur de l'opération, sur le principe du paiement des commissions hors compte centralisateur : La convention notariée d'accompagnement de crédit du 17 août 2007 prévoit, en son article II intitulé « obligations en cas de vente », paragraphe b, que, « pour permettre de faire face aux frais de mainlevée, lesquels seront exclusivement à la charge du Client, ce dernier et la Banque autorisent dès à présent le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur la partie du prix dont le paiement sera effectué par sa comptabilité la somme nécessaire au paiement des dits frais. Cette somme sera nantie en faveur de l'acquéreur pour sûreté de la mainlevée et de la radiation de l'inscription prise, en tant qu'elle porte sur les biens acquis ». Dans son paragraphe d, l'article II prévoit encore que la SCCV Le Bouvet s'engage, lors de chaque vente, à « informer la Banque de la réalisation des ventes, dès la conclusion de celles-ci, et devra produire un extrait de l'acte de vente si la Banque le demande (?). Les sommes provenant des ventes seront versées au compte de l'opération dont il est question au début du présent acte. A cet effet, des instructions irrévocables seront données par le Client au Notaire chargé de la rédaction des actes de vente et de leur réalisation ; justification en sera fournie à la Banque dans le mois des présentes par une lettre du Notaire ». Aux termes de l'article III intitulé "fonctionnement du compte de l'opération", il ressort que "le Client s'engage à centraliser au compte dont il est question au début du présent acte tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération de construction et notamment à verser les sommes provenant des ventes, tous les versements effectués par les acquéreurs, ou pour leur compte, à quelque titre que ce soit, et les divers concours financiers affectés à la réalisation de l'opération. Le Client s'engage à payer par débit de ce compte les sommes dont il serait redevable au titre des dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction. Toutefois, le Client ne pourra effectuer les paiements qui rendront le compte courant débiteur d'un montant supérieur à l'autorisation sans en référer à la Banque". Enfin, l'article IV de la convention intitulé "paiement et contrôle des dépenses de construction" impose â la SCCV Le Bouvet de "n'utiliser les fonds figurant au compte de l'opération qu'aux seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction sur lequel porte le présent acte, (de) justifier de tout prélèvement à la Banque et (de) remettre à cet effet un état trimestriel ou, selon le cas, mensuel, visé par l'architecte, reprenant les dépenses de construction de l'ensemble immobilier" ; Que la SA Banque de la Réunion et la SCCV Le Bouvet reprochent à la SCP [Q] de s'être affranchie de ces règles en considérant que les commissions des commercialisateurs de la promotion ont échappé au principe de centralisation ainsi posé ; Que la SA Banque de la Réunion soutient plus précisément que les actes authentiques de vente faisaient obligation à Maître [Q] [Q] de reverser l'intégralité du fruit de la vente, qu'il soit payé comptant ou sur appels de fonds du notaire, sur le compte centralisateur dans un chapitre intitulé "domiciliation de paiement compte financier centralisateur" ; Qu'en premier lieu, les dépenses de commercialisation ne doivent pas être confondues avec les dépenses de construction, le maître d'oeuvre n'ayant aucunement vocation à viser les factures émises par les agents commercialisateurs ; Qu'ainsi que le soulignent les premiers juges, il n'est donc pas établi que la convention litigieuse ait prévu que le compte centralisateur soit destiné à pourvoir au paiement des frais d'agent immobilier ; Qu'en second lieu, le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 dite Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce prévoit en son article 73 alinéa 4 que "le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire" ; Que ces dispositions autorisent le notaire à établir le chèque du montant de la commission de négociation revenant à l'agent immobilier ; Qu'au cas particulier, le contrat d'ouverture de crédit ne prévoyant pas expressément que le paiement des frais de commercialisation se fasse par débit sur le compte centralisateur, c'est sans faute de sa part que Maître [Q] [Q] a pu estimer que, par application des dispositions d'ordre public du décret de 1972, elle se devait de procéder directement au versement de la commission de l'agent immobilier, dûment mandaté, à réception des fonds ; Que, sur le montant des commissions : Le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée passé le 27 juillet 2006 entre la SCCV Le Bouvet et la SAS Groupe Sobefi prévoit notamment que cette dernière pourra « choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location de l'ensemble immobilier » ; Que, dans ce cadre, deux mandats de commercialisation ont été passés le 2 avril 2007 puis le 14 avril 2008 (dates attestées par la production d'un extrait du registre des mandats) entre la SAS Groupe Sobefi, représentée par Monsieur [N] [R], et la SARL Sobefi Immobilier, représentée par Monsieur [F] [S] ; que ces mandats précisent la grille des prix de vente « net promoteur » et la commission du mandataire à hauteur de 6 % ; Que les prix promoteur indiqués dans la « grille de prix packagée » (grille de prix « Réunion » ajoutant au prix vendeur les commissions des sous-mandats métropolitains) élaborée par la SAS Groupe Sobefi sont par ailleurs parfaitement conformes au budget prévisionnel de l'opération établi le 27 juillet 2006 (chiffre d'affaires brut de 26.400.000,00 € pour l'ensemble de l'opération) ; Qu'ils intègrent le taux de commissionnement sur vente de 6 % également prévu dans le budget prévisionnel ; Qu'enfin, la note de présentation du projet envisage une pré-commercialisation du programme confiée à la SARL Sobefi Immobilier ainsi que le recours à six réseaux de commercialisation métropolitains ; Que la SARL Sobefi Immobilier a ensuite été amenée à confier des sous-mandats de commercialisation reprenant la grille des prix de vente ; Que la SCCV Le Bouvet dénonce des commissions pouvant atteindre 22 %, également qualifiées de "pharaoniques" par la SA Banque de La Réunion, alors que le mandat de commercialisation donné à la SARL LDF le 5 octobre 2011 directement par le promoteur représenté par Monsieur Jacques [E] et non par la SAS Groupe Sobefi envisage une grille de commissions contresignée par la banque représentant plus de 19 % du prix net promoteur ; Qu'un récapitulatif non contesté (pièce n° 11 de la SCP [Q]) indique que, sur la totalité des prix nets promoteur des lots commercialisés (9.273.585,04 €), le fruit des ventes reversé sur le compte centralisateur a été de 9.190.459,59 €, déduction faite des réserves de 5 % sur 13 ventes (pièce n°14) ; Que les pièces n°12 et 13, qui ne sont pas davantage contestées, confirment la conformité des ventes à la grille prix nets promoteurs ; Qu'en toute hypothèse, le budget prévisionnel de la première tranche a été respecté, la rémunération des sous-mandataires n'ayant pas modifié le prix net promoteur, conformément d'ailleurs aux exigences posées par la SA Banque de la Réunion dans le crédit d'accompagnement : « le prix de vente de chaque lot immobilier sera au moins égal à celui qui figure à l'état provisionnel des ventes remis à la banque ». Non seulement la SCP [Q] n'a commis aucune faute en payant les commissions convenues aux différents mandataires intervenus dans la commercialisation des lots, mais encore aucun préjudice pour la banque comme, d'ailleurs, pour le promoteur, n'est avéré ; Qu'il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de la SCP [Q] ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur les demandes au titre des versements effectués directement aux agents commercialisateurs : Sur les mandats de la société SOBEFI IMMOBILIER : la SA BANQUE DE LA REUNION ainsi que la SCCV LE BOUVET exposent que de nombreuses commissions ont pu être versées à la SARL SOBEFI IMMOBILIER alors même que cette dernière n'était titulaire d'aucun mandat (soit avant le mois d'avril 2008), la banque précisant que tout mandat daté d'une période antérieure doit être considéré comme ayant été rédigé pour les besoins de la cause ; Que cependant, les défenderesses communiquent aux débats copie d'un mandat de commercialisation conclu entre la SAS GROUPE SOBEFI et la SARL SOBEFI IMMOBILIER et daté du 2 avril 2007 ; Que ce contrat ne peut être considéré comme étant un faux parce que produit relativement tardivement dans le cadre de la présente procédure, puisque la copie du registre visé par les dispositions de la loi HOGUET, produite par l'office notarial, démontre que le mandat d'avril 2007 y est régulièrement inscrit ; Que dès lors il n'est aucunement établi que des sommes quelconques aient été versées à la société SOBEFI IMMOBILIER sans que cette dernière ait été régulièrement mandatée ; Que sur le versement direct du montant des commissions dès la signature de l'acte authentique : en droit le dernier alinéa de la loi dite HOGUET du 2 janvier 1970 dispose que : « Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire" ; Qu'en l'espèce, BANQUE DE LA REUNION ainsi que sa cliente, la SCCV LE BOUVET font grief à l'officier ministériel de s'être défait de sommes qui lui ont été versées par les acquéreurs, entre les mains de l'agent commercialisateur, sans respecter les clauses du contrat de prêt prévoyant un versement de l'ensemble des sommes sur le compte dit centralisateur ; Que cette convention notariée du 17 août 2007 stipule notamment : - en son article II - Obligations en cas de vente : "Pour permettre de faire face aux frais de mainlevée, lesquels seront exclusivement à la charge du Client, ce dernier et la Banque autorisent dès à présent le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur la partie du prix dont le paiement sera effectué par sa comptabilité la somme nécessaire au paiement des dits frais. Cette somme sera nantie en faveur de l'acquéreur pour sûreté de la mainlevée et de la radiation de l'inscription prise, en tant qu'elle porte sur les biens acquis" (?) "d. Le Client s'engage, lors de chaque vente, à :- informer la BANQUE DE LA REUNION de la réalisation des ventes, dès la conclusion de celles-ci, et devra produire un extrait de l'acte de vente si la banque le demande, (...) e. Les sommes provenant des ventes seront versées au compte de l'opération dont il est question au début du présent acte. A cet effet, des instructions irrévocables seront données par le Client au notaire chargé de la rédaction des actes de vente et de leur réalisation ; justification en sera fournie à la BANQUE DE LA REUNION dans le mois des présentes par une lettre du Notaire" - en son article III - fonctionnement du compte de l'opération : "Le Client s'engage à centraliser au compte dont il est question au début du présent acte tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération de construction et notamment : A verser les sommes provenant des ventes, tous les versements effectués par les acquéreurs, ou pour leur compte à quelque titre que ce soit, et les divers concours financiers affectés à la réalisation de l'opération. Le client s'engage à payer par débit de ce compte les sommes dont il serait redevable au titre des dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction. Toutefois, le client ne pourra effectuer les paiements qui rendront le compte courant débiteur d'un montant supérieur à l'autorisation sans en référer à la banque" - en son article IV : paiement et contrôle des dépenses de construction : "Le Client s'engage à n'utiliser les fonds figurant au compte de l'opération qu'aux seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction sur lequel porte le présent acte, à justifier de tout prélèvement à la BANQUE DE LA REUNION et à remettre à cet effet un état trimestriel ou, selon le cas, mensuel, visé par l'architecte, reprenant les dépenses de construction de l'ensemble immobilier » ; Qu'ainsi, il est bien prévu que les sommes versées au bénéfice de la SCCV LE BOUVET doivent transiter par le compte centralisateur ; Que cependant, cette convention prévoit expressément que les seuls paiements pouvant émaner de ce même compte sont « les dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction » (article 3) et plus précisément les « seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction » (article 4) qui au surplus doivent être mentionnées dans un état périodique « visé par l'architecte » ; Qu'il est constant que les dépenses de commercialisation ne sont pas des dépenses de construction et que dans ce cadre, le maître d'oeuvre n'a aucunement vocation à viser les factures émises par les agents commercialisateurs ; Qu'il n'est donc pas établi que la convention litigieuse ait prévu que le compte centralisateur avait vocation à pourvoir au paiement des frais d'agent immobilier ; Que de plus, les dispositions du décret de 1972, modifiées en 2005, ci-dessus reprises, imposent que l'agent immobilier "perçoive" sans délai sa rémunération, lorsque la vente est constatée par acte authentique ; Que l'usage du verbe "percevoir", n'implique pas que la créance de l'agent devient uniquement exigible, mais que son paiement doit être réalisé sans délai ; Que par conséquent, le contrat de prêt par ouverture de crédit ne prévoyant pas que le paiement des frais de commercialisation devait être effectué par débit sur ce compte, le Notaire a justement pu estimer que par application du décret de 1972 modifié en ce sens en 2005, il se devait de procéder directement au versement de la commission de l'agent commercialisateur, dûment mandaté ; Qu'ainsi il n'est pas démontré que le paiement par le Notaire des frais de commercialisation par prélèvement direct sur les sommes versées par les acquéreurs, ait été constitutif d'une faute de la part des défendeurs ; Que, sur le montant de la rémunération des agents commercialisateurs : la SA BANQUE DE LA REUNION ainsi que la SCCV LE BOUVET font grief à l'office notarial ainsi qu'aux sociétés SOBEFI d'avoir appliqué des taux de commissions de commercialisation excédant les 6 % prévus au contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée ; Que cependant, la société SOBEFI IMMOBILIER est totalement tiers au contrat existant entre le promoteur immobilier et la société GROUPE SOBEFI ; Que par ailleurs, cette dernière a conclu avec SOBEFI IMMOBILIER deux mandats de commercialisation prévoyant des commissions, excédant certes les 6 %, mais que l'agent immobilier était légitime à facturer dès lors qu'il disposait, pour sa part d'un titre le lui permettant ; Qu'ainsi il n'est pas démontré que la société SOBEFI IMMOBILIER ait commis une faute en appliquant des taux excédant les 6 %, lorsqu'elle faisait intervenir des tiers aux fins de conclure des ventes ; Qu'au-delà de ces éléments, il a d'ores et déjà été considéré que les sommes dues au titre des commissions n'avaient aucunement vocation à transiter par le compte centralisateur ; Que dans ces conditions, elles n'auraient jamais pu venir compenser le débit créé sur le compte centralisateur par d'autres dépenses effectuées par la SCCV LE BOUVET ; Que par ailleurs, il est constant que les commissions, qu'elles aient été de 6 ou 24 %, ne sont jamais venues en déduction du prix net promoteur mais qu'au contraire ces sommes se sont toujours ajoutées à ce prix ; Qu'il résulte de l'ensemble que la SCCV LE BOUVET n'a aucunement été privée du prix auquel elle pouvait légitimement prétendre d'une part et que d'autre part les commissions ne pouvaient venir diminuer le solde débiteur du compte centralisateur ; Qu'en conséquence, il n'est pas établi que la SA BANQUE DE LA REUNION et la SCCV LE BOUVET aient subi un préjudice du fait du montant des commissions appliquées par les intermédiaires de vente et in fine payées par les acquéreurs des lots vendus en l'état futur d'achèvement ;
1°) ALORS QUE pour dire que la SCP [Q] n'avait pas commis de faute en versant directement entre les mains de la société Sobefi Immobilier le montant des commissions réclamées par cette dernière au titre de la vente des lots de l'opération immobilière litigieuse, la cour d'appel a retenu qu'il résultait de l'article IIII du contrat de crédit d'accompagnement consenti le 17 août 2007 par la Banque de La Réunion et à la société Le Bouvet que « Le client s'engage à payer par débit de ce compte les sommes dont il serait redevable au titre des dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction », et de l'article IV que « Le client s'engage à n'utiliser les fonds figurant au compte de l'opération qu'aux seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction sur lequel porte le présent acte, à justifier de tout prélèvement à la Banque de La Réunion et à remettre à cet effet un état trimestriel ou, selon le cas, mensuel, visé par l'architecte, reprenant les dépenses de construction de l'ensemble immobilier », ce dont elle a déduit que les dépenses de commercialisation, qui étaient distinctes des dépenses de construction visées par ces clauses, n'avaient pas à être réglées par débit du compte centralisateur ; qu'en statuant de la sorte, tout en constatant (arrêt, p. 18, avantdernier §) que l'article II du contrat de crédit stipulait que la société Le Bouvet « s'engage à centraliser au compte [centralisateur] tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération de construction et notamment : - A verser les sommes provenant des ventes, tous les versements effectués par les acquéreurs, ou pour leur compte à quelque titre que ce soit, et les divers concours financiers affectés à la réalisation de l'opération », ce dont il résultait que les commissions de commercialisation incluses dans les prix de vente des lots devaient transiter par le compte centralisateur, et que la SCP notariale avait commis une faute en réglant directement ces commissions à la société Sobefi Immobilier sans passer par ce compte, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1382 (respectivement devenus les articles 1103, 1231-1 et 1240) du code civil ;
2°) ALORS QUE pour dire que la SCP [Q] n'avait pas commis de faute en versant directement entre les mains de la société Sobefi Immobilier le montant des commissions réclamées par cette dernière au titre de la vente des lots de l'opération immobilière litigieuse, sans passer par le compte centralisateur de l'opération ouvert dans les livres de la Banque de La Réunion, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu qu'en vertu de l'article 73, alinéa 4, du décret d'application de la loi Hoguet, le mandataire « perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire », de sorte selon l'arrêt que le notaire était autorisé à verser ces commissions à la société Sobefi Immobilier sans passer par le compte centralisateur ; qu'en statuant de la sorte, quand le droit du commercialisateur à percevoir sans délai sa rémunération de la part de son mandant n'exonérait pas le notaire de l'obligation de se conformer aux modalités de fonctionnement du compte centralisateur, telles que stipulées dans la convention de crédit qu'il avait instrumentée, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, ensemble les articles 1147 et 1382 (devenus 1231-1 et 1240) du même code ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le sous-mandataire ne peut réclamer au mandant initial, sauf accord de ce dernier, le paiement d'une rémunération supérieure à celle stipulée dans le mandat principal ; que pour dire que la SCP notariale avait pu sans commettre de faute verser entre les mains de la société Sobefi Immobilier, sous-mandataire de la société Groupe Sobefi, les commissions facturées par cette dernière pour des montants supérieurs au taux fixe de 6 % stipulé dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée conclu entre la société Le Bouvet, donneur d'ordre, et la société Groupe Sobefi, mandataire initial, la cour d'appel a retenu que la société Groupe Sobefi avait confié à sa filiale la société Sobefi Immobilier deux mandats de commercialisation le 2 avril 2007 puis le 14 avril 2008 faisant référence à la grille de prix « net promoteur » et à la commission du mandataire à hauteur de 6 %, et que les prix promoteur indiqués dans la « grille de prix packagée » élaborée par la société Groupe Sobefi étaient conformes au budget prévisionnel de l'opération ; que l'arrêt relève encore que la société Sobefi Immobilier avait elle-même confié des sous-mandats de représentation reprenant la grille de prix de vente, et que la rémunération dessousmandataires n'avait pas modifié le « prix net promoteur » de chacune des ventes ; qu'en statuant par ces motifs inopérants, la société Sobefi Immobilier, sous-mandataire, ne pouvant réclamer au mandant initial, la société Le Bouvet, des commissions supérieures au montant fixé dans les rapports entre ce dernier et la société Groupe Sobefi, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1382 (devenus 1103, 1231-1 et 1240) du code civil ;
4°) ALORS, EN OUTRE, QU' en retenant, pour écarter toute faute de la part de la SCP notariale dans le versement des commissions de commercialisation, que si la société Le Bouvet et la Banque de La Réunion dénonçaient le montant élevé des commissions facturées par la société Sobefi Immobilier, dont le taux pouvait atteindre 22 %, le mandat de commercialisation par ailleurs donné par la société Le Bouvet à la société LDF le 5 octobre 2011 comportait une grille de commissions contresignée par la banque représentant plus de 19 % du prix net promoteur, quand les termes de ce mandat conclu entre la société Le Bouvet et la société LDF ne pouvaient être invoqués par les sociétés Groupe Sobefi et Sobefi Immobilier pour prétendre percevoir une rémunération supérieure à celle contractuellement stipulée dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée du 27 juillet 2006, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 (respectivement devenus les articles 1103 et 1199) du code civil ;
5°) ALORS QUE le préjudice causé par une faute délictuelle ou un manquement contractuel peut être aussi bien constitué par la perte subie que par le gain manqué ; que pour dire que la société Le Bouvet n'avait en tout état de cause subi aucun préjudice du fait du versement par la SCP notariale des commissions de commercialisation à la société Sobefi Immobilier, la cour d'appel a retenu que la société Le Bouvet avait toujours perçu le prix net promoteur prévu dans le budget prévisionnel de l'opération ; qu'en statuant de la sorte, quand la facturation par la société Sobefi Immobilier de commissions supérieures au taux convenu dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée conclu par le promoteur avec la société Groupe Sobefi avait causé à la société Le Bouvet un préjudice tenant à la minoration du prix de vente versé, à hauteur de la différence entre le taux de commission pratiqué et le taux convenu dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, peu important que la grille des prix net promoteur ait été respectée, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, ensemble les articles 1147 et 1382 (devenus 1231-1 et 1240) du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des demandes en réparation formées par la société Le Bouvet contre les sociétés Groupe Sobefi et Sobefi Immobilier ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la responsabilité de la SAS Groupe Sobefi et de la SARL Sobefi Immobilier, les considérations développées à l'égard de la SCP [Q] peuvent être utilement reconduites pour écarter la responsabilité de la SAS Groupe Sobefi et de la SARL Sobefi Immobilier ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES, QUE, sur les demandes au titre des versements effectués directement aux agents commercialisateurs : sur les mandats de la société SOBEFI IMMOBILIER : la SA BANQUE DE LA REUNION ainsi que la SCCV LE BOUVET exposent que de nombreuses commissions ont pu être versées à la SARL SOBEFI IMMOBILIER alors même que cette dernière n'était titulaire d'aucun mandat (soit avant le mois d'avril 2008), la banque précisant que tout mandat daté d'une période antérieure doit être considéré comme ayant été rédigé pour les besoins de la cause ; Que cependant, les défenderesses communiquent aux débats copie d'un mandat de commercialisation conclu entre la SAS GROUPE SOBEFI et la SARL SOBEFI IMMOBILIER et daté du 2 avril 2007 ; Que ce contrat ne peut être considéré comme étant un faux parce que produit relativement tardivement dans le cadre de la présente procédure, puisque la copie du registre visé par les dispositions de la loi HOGUET, produite par l'office notarial, démontre que le mandat d'avril 2007 y est régulièrement inscrit ; Que dès lors il n'est aucunement établi que des sommes quelconques aient été versées à la société SOBEFI IMMOBILIER sans que cette dernière ait été régulièrement mandatée ; Que, sur le versement direct du montant des commissions dès la signature de l'acte authentique : en droit que le dernier alinéa de la loi dite HOGUET du 2 janvier 1970 dispose que : « Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire" ; Qu'en l'espèce que la BANQUE DE LA REUNION ainsi que sa cliente, la SCCV LE BOUVET font grief à l'officier ministériel de s'être défait de sommes qui lui ont été versées par les acquéreurs, entre les mains de l'agent commercialisateur, sans respecter les clauses du contrat de prêt prévoyant un versement de l'ensemble des sommes sur le compte dit centralisateur ; Que cette convention notariée du 17 août 2007 stipule notamment : - en son article II - Obligations en cas de vente : "Pour permettre de faire face aux frais de mainlevée, lesquels seront exclusivement à la charge du Client, ce dernier et la Banque autorisent dès à présent le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur la partie du prix dont le paiement sera effectué par sa comptabilité la somme nécessaire au paiement des dits frais. Cette somme sera nantie en faveur de l'acquéreur pour sûreté de la mainlevée et de la radiation de l'inscription prise, en tant qu'elle porte sur les biens acquis" (?) "d. Le Client s'engage, lors de chaque vente, à : - informer la BANQUE DE LA REUNION de la réalisation des ventes, dès la conclusion de celles-ci, et devra produire un extrait de l'acte de vente si la banque le demande, (...) e. Les sommes provenant des ventes seront versées au compte de l'opération dont il est question au début du présent acte. A cet effet, des instructions irrévocables seront données par le Client au notaire chargé de la rédaction des actes de vente et de leur réalisation ; justification en sera fournie à la BANQUE DE LA REUNION dans le mois des présentes par une lettre du Notaire" - en son article III - fonctionnement du compte de l'opération : "Le Client s'engage à centraliser au compte dont il est question au début du présent acte tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération de construction et notamment:- A verser les sommes provenant des ventes, tous les versements effectués par les acquéreurs, ou pour leur compte à quelque titre que ce soit, et les divers concours financiers affectés à la réalisation de l'opération. Le client s'engage à payer par débit de ce compte les sommes dont il serait redevable au titre des dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction. Toutefois, le client ne pourra effectuer les paiements qui rendront le compte courant débiteur d'un montant supérieur à l'autorisation sans en référer à la banque" - en son article IV : paiement et contrôle des dépenses de construction : « Le Client s'engage à n'utiliser les fonds figurant au compte de l'opération qu'aux seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction sur lequel porte le présent acte, à justifier de tout prélèvement à la BANQUE DE LA REUNION et à remettre à cet effet un état trimestriel ou, selon le cas, mensuel, visé par l'architecte, reprenant les dépenses de construction de l'ensemble immobilier » ; Qu'ainsi, il est bien prévu que les sommes versées au bénéfice de la SCCV LE BOUVET doivent transiter par le compte centralisateur ; Que cependant, cette convention prévoit expressément que les seuls paiements pouvant émaner de ce même compte sont « les dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction » (article 3) et plus précisément les « seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction » (article 4) qui au surplus doivent être mentionnées dans un état périodique « visé par l'architecte » ; Qu'il est constant que les dépenses de commercialisation ne sont pas des dépenses de construction et que dans ce cadre, le maître d'oeuvre n'a aucunement vocation à viser les factures émises par les agents commercialisateurs ; Qu'il n'est donc pas établi que la convention litigieuse ait prévu que le compte centralisateur avait vocation à pourvoir au paiement des frais d'agent immobilier ; Que de plus, les dispositions du décret de 1972, modifiées en 2005, ci-dessus reprises, imposent que l'agent immobilier "perçoive" sans délai sa rémunération, lorsque la vente est constatée par acte authentique ; Que l'usage du verbe "percevoir", n'implique pas que la créance de l'agent devient uniquement exigible, mais que son paiement doit être réalisé sans délai ; Que par conséquent, le contrat de prêt par ouverture de crédit ne prévoyant pas que le paiement des frais de commercialisation devait être effectué par débit sur ce compte, le Notaire a justement pu estimer que par application du décret de 1972 modifié en ce sens en 2005, il se devait de procéder directement au versement de la commission de l'agent commercialisateur, dûment mandaté ; Qu'ainsi il n'est pas démontré que le paiement par le Notaire des frais de commercialisation par prélèvement direct sur les sommes versées par les acquéreurs, ait été constitutif d'une faute de la part des défendeurs ; Que, sur le montant de la rémunération des agents commercialisateurs : la SA BANQUE DE LA REUNION ainsi que la SCCV LE BOUVET font grief à l'office notarial ainsi qu'aux sociétés SOBEFI d'avoir appliqué des taux de commissions de commercialisation excédant les 6 % prévus au contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée ; Que cependant, la société SOBEFI IMMOBILIER est totalement tiers au contrat existant entre le promoteur immobilier et la société GROUPE SOBEFI ; Que par ailleurs, cette dernière a conclu avec SOBEFI IMMOBILIER deux mandats de commercialisation prévoyant des commissions, excédant certes les 6 %, mais que l'agent immobilier était légitime à facturer dès lors qu'il disposait, pour sa part d'un titre le lui permettant ; Qu'ainsi il n'est pas démontré que la société SOBEFI IMMOBILIER ait commis une faute en appliquant des taux excédant les 6%, lorsqu'elle faisait intervenir des tiers aux fins de conclure des ventes ; Qu'au-delà de ces éléments, il a d'ores et déjà été considéré que les sommes dues au titre des commissions n'avaient aucunement vocation à transiter par le compte centralisateur ; Que dans ces conditions, elles n'auraient jamais pu venir compenser le débit créé sur le compte centralisateur par d'autres dépenses effectuées par la SCCV LE BOUVET ; Que par ailleurs, il est constant que les commissions, qu'elles aient été de 6 ou 24 %, ne sont jamais venues en déduction du prix net promoteur mais qu'au contraire ces sommes se sont toujours ajoutées à ce prix ; Qu'il résulte de l'ensemble que la SCCV LE BOUVET n'a aucunement été privée du prix auquel elle pouvait légitimement prétendre d'une part et que d'autre part les commissions ne pouvaient venir diminuer le solde débiteur du compte centralisateur ; Qu'en conséquence, il n'est pas établi que la SA BANQUE DE LA REUNION et la SCCV LE BOUVET aient subi un préjudice du fait du montant des commissions appliquées par les intermédiaires de vente et in fine payées par les acquéreurs des lots vendus en l'état futur d'achèvement ; Qu'ainsi l'ensemble des demandes formées tant par la S.A. BANQUE DE LA REUNION que par la S.C.C.V. LE BOUVET doivent être rejetées » ;
1°) ALORS QUE la cassation d'une décision de justice s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire avec le chef de dispositif annulé ; que, pour rejeter l'action en responsabilité de la société Le Bouvet dirigée contre la société Groupe Sobefi et la société Sobefi Immobilier, la cour d'appel a retenu que les considérations développées à l'égard de la SCP [Q] pouvaient être utilement reconduites pour écarter la responsabilité de la société Groupe Sobefi et de la société Sobefi Immobilier ; qu'il en résulte que la cassation à intervenir sur l'une quelconque des critiques développées au soutien du premier moyen de cassation, qui fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes formées par la société Le Bouvet contre la SCP [Q] (devenue la SCP [W]) entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a également rejeté les demandes de la société Le Bouvet dirigées contre la société Groupe Sobefi et la société Sobefi Immobilier, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le sous-mandataire ne peut réclamer au mandant initial, sauf accord de ce dernier, le paiement d'une rémunération supérieure à celle stipulée dans le mandat principal ; qu'en jugeant que la société Sobefi Immobilier, titulaire de mandats confiés en avril 2007 et avril 2008 par la société Groupe Sobefi, avait pu facturer des commissions dont le montant était supérieur à celui stipulé dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée conclu entre la société Le Bouvet et la société Groupe Sobefi, dans la mesure où la rémunération de ce sous-mandataire n'avait pas modifié le « prix net promoteur » de chacune des ventes, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 (devenus 1103 et 1231-1) du code civil ;
3°) ALORS QU' en retenant, pour écarter toute faute de la part des sociétés Groupe Sobefi et Sobefi Immobilier dans la perception des commissions de commercialisation, que si la société Le Bouvet et la Banque de la Réunion dénonçaient le montant élevé des commissions facturées par la société Sobefi Immobilier, dont le taux pouvait atteindre 22 %, le mandat de commercialisation par ailleurs donné par la société Le Bouvet à la société LDF le 5 octobre 2011 comportait une grille de commissions contresignée par la banque représentant plus de 19 % du prix net promoteur, quand les termes de ce mandat conclu entre la société Le Bouvet et la société LDF ne pouvaient être invoqués par les sociétés Groupe Sobefi et Sobefi Immobilier pour prétendre percevoir une rémunération supérieure à celle contractuellement stipulée dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée du 27 juillet 2006, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 (respectivement devenus les articles 1103 et 1199) du code civil ;
4°) ALORS QUE constitue un préjudice indemnisable la perte subie ou le gain manqué par la victime ; que pour dire que la société Le Bouvet n'avait en tout état de cause subi aucun préjudice du fait du versement par la SCP notariale des commissions de commercialisation à la société Sobefi Immobilier, la cour d'appel a retenu que la société Le Bouvet avait toujours perçu le prix net promoteur prévu dans le budget prévisionnel de l'opération ; qu'en statuant de la sorte, quand la facturation par la société Sobefi Immobilier de commissions supérieures au taux convenu dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée conclu par le promoteur avec la société Groupe Sobefi avait causé à la société Le Bouvet un préjudice tenant à la minoration du prix de vente versé, à hauteur de la différence entre le taux de commission pratiqué et le taux convenu dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, peu important que la grille des prix net promoteur ait été respectée, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, ensemble les articles 1147 et 1382 (devenus 1231-1 et 1240) du même code.
