LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 septembre 2021
Cassation partielle
M. MAUNAND, conseiller doyen
faisant fonction de président
Arrêt n° 690 F-D
Pourvoi n° D 20-10.755
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 SEPTEMBRE 2021
Mme [I] [Q], épouse [E], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° D 20-10.755 contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [D] [O], domicilié [Adresse 1],
2°/ à la société [O], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de Mme [E], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [O] et de la SCP [O], après débats en l'audience publique du 6 juillet 2021 où étaient présents M. Maunand, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Nivôse, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 26 octobre 2017, pourvoi n° 16-21.331), par acte du 20 octobre 2008, reçu par M. [O], notaire associé de la société civile professionnelle [O] (la SCP notariale), la société civile de construction vente Cap Dolus (la société Cap Dolus) a vendu à Mme [E] un appartement en l'état futur d'achèvement dépendant d'un immeuble en cours de rénovation, en vue d'un usage de résidence de tourisme dans une zone de revitalisation rurale.
2. Le bien n'ayant jamais été réalisé et la société Cap Dolus ayant été mise en liquidation judiciaire, Mme [E] a assigné, notamment, le notaire et la SCP notariale, pour manquement à leur devoir de conseil et d'information et non-respect des dispositions légales relatives à la vente en l'état de futur achèvement.
Examen des moyens
Sur le second moyen , pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. Mme [E] fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes contre M. [O] et la SCP notariale, alors « que dans une vente en l'état futur d'achèvement, le notaire ne peut faire souscrire à son client une garantie intrinsèque que si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ; que Mme [E] faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le bien immobilier qu'elle avait acquis en l'état futur d'achèvement était grevé au moment de la vente de trois hypothèques au profit de la BNP Paribas, de sorte que l'acte de vente n'aurait pas dû prévoir une garantie intrinsèque ; qu'en jugeant cependant que ces inscriptions « ne [constituaient] pas un obstacle à la garantie intrinsèque » et qu'« aucune faute ne [pouvait] être reprochée au notaire en raison de l'existence de ces inscriptions hypothécaires », au motif inopérant qu'« une des hypothèques avait été radiée et que l'autre était en cours de radiation, cette radiation ayant été publiée le 10 décembre 2008 », la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce, ensemble l'article 1382, devenu 1340, du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a relevé que l'acte de vente, dans la partie « situation hypothécaire», mentionnait l'existence, du chef des précédents propriétaires, d'hypothèques « qui sont sans cause par suite de leur remboursement ».
6. Elle a retenu à bon droit que, si une hypothèque était encore inscrite sur le bien au jour de la vente, cette inscription était devenue caduque en raison de l'extinction de la créance garantie.
7. Elle a exactement déduit de ces seuls motifs que cette inscription ne constituait pas un obstacle à la garantie intrinsèque.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le second moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
9. Mme [E] fait le même grief à l'arrêt, alors « que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, le notaire doit alerter l'acquéreur sur le risque d'inefficacité de la garantie intrinsèque choisie par le vendeur lorsqu'une clause de l'acte fragilise cette garantie ; que tel est le cas lorsque le vendeur affecte à titre de nantissement le prix de la vente au profit de son propre vendeur ; qu'en retenant cependant que le notaire n'avait pas de raison d'alerter Mme [E] sur un quelconque danger de l'opération lié, du chef de cette clause de nantissement, au risque d'inachèvement des travaux par la société Cap Dolus, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. » Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
10. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
11. Pour rejeter la demande de Mme [E], l'arrêt retient, par motifs propres, qu'au jour de la conclusion de l'acte de vente, la garantie intrinsèque était une option ouverte par la loi au vendeur, que, si elle n'a pas la même efficacité que la garantie extrinsèque, elle était néanmoins licite et que, aucun élément ne permettant au notaire de supposer que cette garantie ne pourrait être utilement mise en oeuvre, aucune faute ne peut lui être reprochée pour ne pas avoir attiré l'attention de Mme [E] sur le risque d'inefficacité de cette garantie.
12. En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé, par motifs adoptés, que l'acte de vente affectait 50 % du prix de la vente en nantissement au profit du vendeur de la société Cap Dolus en sûreté de la créance constituée par le prix de vente, qui avait été stipulé payable à terme mais sans garantie hypothécaire, de sorte que la garantie intrinsèque offerte par la société Cap Dolus au regard de cette clause de nantissement était fragilisée, ce dont le notaire devait informer Mme [E], la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche du second moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement en ce qu'il déboute Mme [E] de ses demandes contre M. [O] et la SCP notariale [O], l'arrêt rendu le 8 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne M. [O] et la société civile professionnelle notariale [O] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [O] et la société civile professionnelle notariale [O] et les condamne à payer à Mme [E] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille vingt et un.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour Mme [E]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement du 21 octobre 2014 en ce qu'il a débouté Mme [E] de ses demandes contre M. [O] et la SCP notariale [O] ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'acte de vente du 20 octobre 2008, dans la partie "situation hypothécaire", mentionne l'existence, du chef des précédents propriétaires, d'hypothèques "qui sont sans cause par suite de leur remboursement et de pleur radiation en cours de publication" ; qu'il est en effet justifié qu'une hypothèque qui avait été radiée et que l'autre était en cours de radiation, cette radiation ayant été publiée le 10 décembre 2008 ; qu'il apparaît ainsi que si une hypothèque était encore inscrite sur le bien au jour de la vente, cette inscription, dont la radiation était en cours de publication, était devenue caduque en raison de l'extinction de la créance garantie ; qu'en conséquence, cette inscription ne constituait pas un obstacle à la garantie intrinsèque ; qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire en raison de l'existence de ces inscriptions hypothécaires ; que cette situation est en outre sans lien de causalité avec l'inefficacité de la garantie intrinsèque (cf. arrêt p. 5 § 6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Mme [E] reproche au notaire d'avoir fait figurer la clause de garantie intrinsèque dans l'acte du 20 octobre 2008, alors que, contrairement aux dispositions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble était grevé de trois hypothèques (31 août 1988, 4 février 1991 et 31 août 1988) qui n'ont été radiées que le 10 décembre 2008 ; mais que la radiation des trois hypothèques en cause, constituées – de par leur date – sans aucun lien avec la vente à la société Cap Dolus, est intervenue, selon les renseignements hypothécaires produits par Mme [E], le 27 octobre 2008, l'acte de vente litigieux ayant été publié le 08 décembre 2008 à la conservation des hypothèques de [Localité 1] ; que la situation hypothécaire relatée à l'acte de vente est exacte et mentionne bien que ces inscriptions sont sans cause par suite de leur remboursement et de leur radiation en cours de publication ; qu'il s'en déduit une absence complète de lien de causalité entre la subsistance des hypothèques sans cause et en cours de radiation au jour de la signature de l'acte de vente litigieux, et le préjudice subi par Me [E] du fait du non-achèvement des travaux ; que Mme [E] est donc mal fondée à venir reprocher au notaire d'avoir commis de ce chef une faute dommageable à son égard (cf. jugement pp. 13-14) » ;
ALORS QUE dans une vente en l'état futur d'achèvement, le notaire ne peut faire souscrire à son client une garantie intrinsèque que si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ; que Mme [E] faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le bien immobilier qu'elle avait acquis en l'état futur d'achèvement était grevé au moment de la vente de trois hypothèques au profit de la BNP Paribas, de sorte que l'acte de vente n'aurait pas dû prévoir une garantie intrinsèque ; qu'en jugeant cependant que ces inscriptions « ne [constituaient] pas un obstacle à la garantie intrinsèque » et qu'« aucune faute ne [pouvait] être reprochée au notaire en raison de l'existence de ces inscriptions hypothécaires », au motif inopérant qu'« une des hypothèques avait été radiée et que l'autre était en cours de radiation, cette radiation ayant été publiée le 10 décembre 2008 » (arrêt p. 5 § 6), la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce, ensemble l'article 1382, devenu 1340, du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement du 21 octobre 2014 en ce qu'il a débouté Mme [E] de ses demandes contre M. [O] et la SCP notariale [O] ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « au jour de la conclusion de l'acte de vente, la garantie intrinsèque était une option ouverte par la loi au vendeur ; que si elle n'a pas la même efficacité que la garantie extrinsèque, elle était néanmoins licite ; qu'aucun élément ne permettant au notaire de supposer que cette garantie ne pourrait être utilement mise en oeuvre, aucune faute ne peut lui être reprochée pour ne pas avoir attiré l'attention de Mme [E] sur le risque d'inefficacité de cette garantie [?] (cf. arrêt p. 5 § 4) » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Mme [E] reproche au notaire dans le cadre de la rédaction de l'acte de vente d'avoir failli à sa mission, premièrement en ne l'informant pas comme il devait des différences entre les garanties extrinsèques et intrinsèques, deuxièmement en insérant dans l'acte une garantie d'achèvement intrinsèque dans un cas où les conditions légales pour le recours à cette garantie n'étaient pas réunies, troisièmement en acceptant de dresser l'acte de vente alors que les circonstances auraient dû l'inciter à refuser de le faire ; que la procuration notariée donnée à Mme [E] démontre que celle-ci a eu spécialement connaissance des dispositions légales régissant les garanties d'achèvement prévues par la loi, et a été informée des deux modalités de garantie, extrinsèques et intrinsèques, ainsi que des dispositions contractuelles à prendre concernant la garantie intrinsèque choisie en l'espèce pour l'opération ; qu'en l'état du droit applicable à l'opération en cause, l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation prévoyait que :
"La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes :
a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ;
b)?"
que l'option entre garantie extrinsèque et garantie intrinsèque appartient au seul vendeur ; que le tribunal relève que l'acte de vente, contrairement aux affirmations de Mme [E], contient les mentions nécessaires propres à garantir que l'acquéreur a été averti de la teneur des garanties souscrites ;
que l'acte précise que la rénovation des biens vendus se trouve actuellement au stade "hors d'eau", ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par le maître d'oeuvre d'exécution le 31 juillet 2008, le vendeur déclarant que la partie déjà exécutée des travaux l'a été en conformité avec des plans et la notice descriptive énoncés à l'acte ; que certes l'acte de vente affecte 50% du prix de la vente en nantissement au profit du vendeur de la société Cap Dolus, une société Marinotel, en sûreté de la créance de celle-ci constituée par le prix de vente, qui avait été stipulé payable à terme mais sans garantie hypothécaire ; que Mme [E] reproche au notaire de ne pas lui avoir donné plus d'informations sur le fait que 50% du prix permettait à la société Cap Dolus de payer le prix à terme de la vente conclue avec la société Marinotel ; que la procuration notariée donnée par Mme [E] a donné pouvoir au clerc de notaire pour accepter en tant que besoin tout nantissement du prix de vente au profit du vendeur tant en ce qui concerne la partie du prix payable comptant que la partie stipulée payable à terme ; que c'est en exécution de ce mandat – dont la validité n'est pas contestée – que le notaire a stipulé la clause de nantissement ; que cette somme donnée en nantissement représente donc 130 000 euros, alors que la somme de 182 000 euros a été versée immédiatement au bénéfice de la société Cap Dolus à la signature de l'acte avec Mme [E] ; qu'il restait donc une somme de l'ordre de 50 000 euros pour terminer les travaux ; qu'il est certain que l'opération de construction qui a donné lieu à la présente vente en l'état futur d'achèvement s'est réalisée sur un bâtiment existant qui a seulement fait l'objet d'une rénovation lourde ; que Mme [E] ne conteste pas que le versement immédiat de 70% du prix de vente stipulé dans l'acte de vente n'a pas été en adéquation avec le volume des travaux restant à réaliser à la date de l'acte ; que comme le fait valoir le notaire – qui n'avait pas à se rendre lui-même sur les lieux afin de vérifier la matérialité des travaux à achever, ni davantage à faire estimer lui-même et d'initiative leur ampleur – que rien ne démontre que cette somme était insuffisante pour financer l'achèvement des travaux ; que le notaire n'avait pas de raison d'alerter Mme [E] sur un quelconque danger de l'opération lié, du chef de cette clause de nantissement, au risque d'inachèvement des travaux par la société Cap Dolus ; que la circonstance suivant laquelle Mme [E] n'a pas été informée de la clause de nantissement par le notaire n'apparaît donc pas devoir être établie dans la mesure où au contraire, la procuration notariée mentionne que Mme [E] reconnaît avoir reçu le projet d'acte authentique dont il n'est pas contesté qu'il contenait la clause de nantissement ; que le notaire au titre de son devoir de conseil n'avait donc pas en l'espèce à proposer d'autres garanties, quoiqu'il puisse être dit de l'efficacité de la garantie intrinsèque, ni même à vérifier l'équilibre économique de l'opération ou la solvabilité du promoteur vendeur (cf. jugement pp. 11 à 13) » ;
1°) ALORS QUE dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, le notaire doit alerter l'acquéreur sur le risque d'inefficacité de la garantie intrinsèque choisie par le vendeur lorsqu'une clause de l'acte fragilise cette garantie ; que tel est le cas lorsque le vendeur affecte à titre de nantissement le prix de la vente au profit de son propre vendeur ; qu'en retenant cependant que le notaire n'avait pas de raison d'alerter Mme [E] sur un quelconque danger de l'opération lié, du chef de cette clause de nantissement, au risque d'inachèvement des travaux par la société Cap Dolus, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2°) ALORS QU'en retenant que le notaire n'avait pas de raison d'alerter Mme [E] sur les dangers de l'opération liés à la clause de nantissement du prix de vente dès lors qu'il restait « une somme de l'ordre de 50 000 euros pour terminer les travaux » et que « rien ne démontre que cette somme était insuffisante pour financer l'achèvement des travaux », tout en constatant que l'opération de construction qui a donné lieu à la vente en l'état futur d'achèvement s'est réalisée sur un bâtiment existant qui a « fait l'objet d'une rénovation lourde » ce dont il ressortait qu'une somme de 50 000 euros n'était pas suffisante pour l'achèvement des travaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3°) ALORS, subsidiairement, QU'en statuant ainsi, sans rechercher si Mme [E] aurait accepté de signer l'acte si elle avait été informée que seule une somme de 50 000 euros garantissait l'achèvement des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
4°) ALORS QUE dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, le fait que l'acquéreur ait eu connaissance de la clause de nantissement du prix de vente ne dispense pas le notaire de l'informer des risques d'inefficacité de la garantie intrinsèque au regard de cette clause ; qu'en l'espèce, pour dire que le notaire n'avait pas de raison d'alerter Mme [E] sur les dangers de l'opération liés à la clause de nantissement, la cour d'appel a retenu que « la circonstance suivant laquelle Mme [E] n'a pas été informée de la clause de nantissement par le notaire n'apparaît donc pas devoir être établie dans la mesure où au contraire, la procuration notariée mentionne que Mme [E] reconnaît avoir reçu le projet d'acte dont il n'est pas contesté qu'il contenait la clause de nantissement » ; qu'en statuant de la sorte, quand il appartenait au notaire d'expliquer à l'acquéreur le sens et la portée de cette clause et de l'alerter sur les risques de nonachèvement des travaux qu'elle impliquait, la cour d'appel a encore violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
Le greffier de chambre
