France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 septembre 2021, 19-25981

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 30 septembre 2021

Rejet

M. MAUNAND, conseiller doyen
faisant fonction de président

Arrêt n° 689 F-D

Pourvoi n° G 19-25.981

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 SEPTEMBRE 2021

1°/ la société Groupe Sobefi, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ la société BTSG², société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société Groupe Sobefi,

3°/ la société Thévenot Partners, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], agissant en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Groupe Sobefi,

ont formé le pourvoi n° G 19-25.981 contre l'arrêt rendu le 26 novembre 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige les opposant à la société Le Bouvet, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 4],
défenderesse à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les neuf moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat des sociétés Groupe Sobefi, BTSG², ès qualités, et Thévenot Partners, ès qualités, de la SAS Cabinet Colin-Stoclet, avocat de la société Le Bouvet, après débats en l'audience publique du 6 juillet 2021 où étaient présents M. Maunand, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Nivôse, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 26 novembre 2019), par contrat du 27 juillet 2006, la société Le Bouvet a confié à la société Groupe Sobefi, désormais en redressement judiciaire, la maîtrise d'ouvrage déléguée d'un programme immobilier destiné notamment à la vente en l'état futur d'achèvement et bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation.

2. La banque de la Réunion a accordé à la société Le Bouvet un crédit d'accompagnement destiné à financer les travaux et a délivré une garantie financière d'achèvement au profit des acquéreurs de lots.

3. Le 28 janvier 2009, à la suite du défaut de paiement des situations visées par le maître d'oeuvre, l'entreprise de gros oeuvre a abandonné le chantier, bloquant l'intervention des corps d'état secondaires.

4. Les travaux des première et deuxième tranches, dont la réception était prévue, respectivement, fin novembre 2007 et fin juin 2008, ont été réceptionnés, avec des réserves, le 25 juillet 2011 et la troisième tranche a été abandonnée.

5. Par lettre du 11 avril 2012, la société Le Bouvet a résilié le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée.

6. Invoquant les fautes commises par le maître d'ouvrage délégué dans l'exécution de son mandat, la société le Bouvet a, après expertise, assigné la société Groupe Sobefi en réparation.

Examen des moyens

Sur les cinquième, sixième, huitième moyens et sur le neuvième moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexés

7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen et le neuvième moyen, pris en sa première branche, réunis

Enoncé du moyen

8. Par leur premier moyen, la société Groupe Sobefi, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan font grief à l'arrêt de fixer la créance de la société Le Bouvet au passif du redressement judiciaire de la société Groupe Sobefi à la somme de 3 368 157,29 euros, se décomposant comme suit : 305 659,37 euros, correspondant aux indemnités versées aux acquéreurs, 1 085 200 euros correspondant à la restitution des honoraires indûment perçus, 372 395 euros correspondant aux intérêts liés à la mobilisation de la garantie d'achèvement et 1 604 902,92 euros correspondant aux intérêts liés au crédit d'accompagnement, alors :

« 1°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi, pour contester le rôle causal de prétendus manquements de sa part à ses missions de maître d'ouvrage délégué, donc de mandataire, dans la survenance des préjudices allégués par la SCCV Le Bouvet, sa mandante, et justifier ainsi son exonération de responsabilité, avait dénoncé, non pas seulement des fautes de tiers, savoir celles de la société Entreprise Legros et de la Banque de la Réunion, mais aussi les fautes de la victime elle-même ; que la société Groupe Sobefi avait en effet fait valoir le comportement frauduleux et fautif de ladite SCCV et de ses cogérants et associés, dont la société Entreprise Legros, en soulignant notamment à cet égard que ces derniers avaient produit auprès de la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier litigieux, un certain nombre de factures émises par la société Entreprise Legros, ne correspondant à aucune prestation de sa part et réglées par ledit établissement de crédit sans visa du maître d'oeuvre, et ce, à des fins de détournement de fonds au profit des associés de la SCCV – ces paiements indus ayant causé les difficultés de trésorerie qui avaient compromis la bonne fin dudit programme immobilier ; que la cour d'appel a quant à elle constaté que l'expert judiciaire avait fait état de sommes indument perçues par la société Entreprise Legros, à hauteur de 691 893,65 € ; qu'en se bornant, pour juger que la société Groupe Sobefi ne pouvait être exonérée de sa responsabilité pour mauvaise exécution de ses missions de mandataire, à estimer que cette dernière société invoquait des fautes commises par la société Entreprise Legros pour avoir « reçu des règlements pour des travaux non exécutés » et par la Banque de la Réunion pour une rupture abusive de crédit, sans examiner le moyen pris de l'existence d'un détournement de fonds par fausses factures imputable à la SSCV Le Bouvet ou, à tout le moins, d'une faute de la mandante pour avoir ordonné à sa banque le règlement, à partir de comptes bancaires ouverts à son nom dans les livres de celle-ci, de sommes indues, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que si le mandataire doit répondre d'une mauvaise exécution de son mandat, il ne répond pas du fait d'un tiers qu'il ne s'est pas substitué dans l'accomplissement de sa mission ni du fait de son mandant lui-même ; que si le mandataire peut ainsi répondre du paiement, effectué par lui-même ou à sa demande, d'une somme non réellement due par le mandant, il ne lui appartient pas en revanche de s'opposer à un paiement indu qu'il n'a pas lui-même effectué ou autorisé, que ce paiement soit le fait du mandant ou d'un tiers ayant agi hors toute mission confiée à lui ; qu'en estimant, pour juger que la société Groupe Sobefi ne pouvait être exonérée de sa responsabilité pour mauvaise exécution de ses missions de mandataire, à estimer qu'il appartenait à la société Groupe Sobefi de s'opposer au paiement des factures irrégulières de la société Entreprise Legros, sans préciser, comme elle y était pourtant invitée par les dernières écritures d'appel de la société Groupe Sobefi, si cette dernière était regardée comme ayant elle-même autorisé le paiement de la société Entreprise Legros ou s'il lui était imputé à faute de ne pas avoir empêché un paiement ordonné par la SCCV Le Bouvet ou effectué par la Banque de la Réunion hors toute instruction de la mandante ou de sa mandataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016, ensemble les articles 1991, 1992 et 1994 du même code ;

3°/ que le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d'accomplir de manière indépendante, mais au nom et pour le compte du mandant, un ou plusieurs actes juridiques ; qu'en l'absence de clause d'exclusivité réservant au seul mandataire le pouvoir d'effectuer les actes concernés, le mandant n'est pas privé du pouvoir de les accomplir lui-même et le mandataire n'a pas le pouvoir de s'opposer à un acte accompli par le mandant ou par un tiers à la demande de ce dernier ; qu'en se bornant, pour juger que la société Groupe Sobefi ne pouvait être exonérée de sa responsabilité, à estimer que la société Groupe Sobefi, invoquant des fautes commises par la société Entreprise Legros pour avoir « reçu des règlements pour des travaux non exécutés », devait s'opposer au paiement des factures irrégulières, sans vérifier, comme elle y était pourtant invitée par les dernières écritures d'appel de la société Groupe Sobefi, si ces paiements n'avaient pas été réalisés par la Banque de la Réunion, à partir de comptes bancaires ouvert dans ses livres au nom de la SCCV mandante ou de ses associés et à la demande de ces derniers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble l'article 1984 du même code ;

4°/ qu'en matière de responsabilité contractuelle, le fait d'un tiers est une cause d'exonération totale ou partielle du responsable ; que la cour d'appel a constaté que l'expert judiciaire avait fait état de sommes indument perçues par la société Entreprise Legros, à hauteur de 69 .893,65 € ; qu'en se bornant, pour juger que la société Groupe Sobefi ne pouvait être exonérée de sa responsabilité pour mauvaise exécution de ses missions de mandataire, à estimer que cette société, invoquant des fautes commises par la société Entreprise Legros pour avoir « reçu des règlements pour des travaux non exécutés », devait s'opposer au paiement des factures irrégulières, sans s'expliquer pour autant, comme elle y était pourtant invitée par les dernières écritures d'appel de la société Groupe Sobefi, sur l'existence d'une faute de la société Entreprise Legros, co-titulaire du lot gros-oeuvre et associée de la SCCV mandante, pour avoir sollicité le paiement de sommes indues, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil ;

5°/ par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait, pour justifier son exonération de responsabilité, fait valoir des fautes graves de gestion des gérants de la SCCV Le Bouvet et de la mandante elle-même, notamment pour avoir créé des difficultés de trésorerie en sollicitant de la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier litigieux, une réduction du crédit d'accompagnement initialement consenti, puis de nouveaux accords de financement, mais sous des conditions d'obtention de garantie de paiement et d'engagements d'apports et d'appels de fonds complémentaires, ou encore pour avoir cessé la commercialisation du programme immobilier malgré l'opposition de l'établissement de crédit et la signature imminente d'un contrat de vente globale des derniers lots ; qu'en se bornant, pour juger que la société Groupe Sobefi ne pouvait être exonérée de sa responsabilité, à estimer que cette dernière société invoquait des fautes commises par la société Entreprise Legros pour avoir reçu des règlements pour des travaux non exécutés et par la Banque de la Réunion pour une rupture abusive de crédit, sans examiner le moyen pris par la société Groupe Sobefi de l'existence de fautes de gestion des gérants de la SCCV Le Bouvet et de la mandante elle-même et de leur rôle causal dans la survenance des préjudices de cette dernière, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure. »

9. Par leur neuvième moyen, pris en sa première branche, la société Groupe Sobefi, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan font grief à l'arrêt de dire que la première a commis des fautes à l'origine du non-respect du planning de l'opération et de l'abandon du chantier par la société Sogea au mois de janvier 2009, de dire que ces fautes engagent sa responsabilité contractuelle et de fixer la créance de la société Le Bouvet à son passif à une certaine somme au titre des intérêts liés au crédit d'accompagnement, alors « que par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir que les associés de la SCCV Le Bouvet et celle-ci avaient, alors que 15 contrats de réservation de lots en l'état futur d'achèvement des bâtiments C et D avaient été signés dès le mois de mars 2008, refusé de réaliser les ventes devant suivre, et que la SCCV avait fait le choix de cesser la commercialisation du programme immobilier en mars 2009 malgré l'opposition de l'établissement de crédit et la signature imminente d'un contrat de vente globale des lots des tranches E et F avec la Semac ; qu'en se bornant néanmoins, pour reconnaître la société Groupe Sobefi débitrice d'une indemnité correspondant aux intérêts liés au crédit d'accompagnement consenti à ladite SCCV, à affirmer que ledit crédit devait être remboursé en juillet 2009 par le produit des ventes des lots, sans répondre au moyen pris par la société Groupe Sobefi d'une faute des associés de la SCCV et de celle-ci pour avoir refusé de réaliser de telles ventes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

10. En premier lieu, la cour d'appel a retenu que le retard de démarrage des travaux et l'absence de garantie de paiement, laquelle avait conduit l'entreprise de gros oeuvre à abandonner le chantier, étaient imputables au maître de l'ouvrage délégué.

11. En deuxième lieu, elle a relevé que les travaux des premières tranches qui devaient être livrés aux mois de novembre 2007 et juin 2008 n'avaient fait l'objet d'une réception, avec une liste de réserves évaluées à plus de 430 000 euros, que le 25 juillet 2011, et qu'à compter de l'arrêt du chantier, au mois de février 2009, le maître d'ouvrage délégué avait été mis en demeure d'exécuter sa mission par plusieurs lettres du maître d'oeuvre, lequel avait constaté son désengagement tant en ce qui concerne la validation des devis et factures que les propositions de levée des réserves qui lui était soumis.

12. Ayant ainsi fait ressortir, répondant en les écartant aux conclusions de la société Groupe Sobefi, que les fautes de celle-ci se trouvaient en lien direct avec les retards de livraison et la prolongation du chantier, elle a pu, par ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, accueillir la demande en garantie formée contre elle par le maître de l'ouvrage à hauteur des indemnités que celui-ci avait versées aux acquéreurs à ce titre, des intérêts et commissions d'engagement restés à sa charge au titre de la garantie d'achèvement, mobilisée plus longtemps que prévu, ainsi que des intérêts du crédit d'accompagnement, non remboursé à l'échéance.

13. En dernier lieu, la restitution des honoraires ayant été prononcée à proportion de la partie non exécutée de la mission du maître d'ouvrage délégué, les griefs sont inopérants, s'agissant de la fixation de cette créance au passif de la société Groupe Sobefi.

14. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

15. La société Groupe Sobefi, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan font grief à l'arrêt de dire que la première a commis des fautes à l'origine du non-respect du planning de l'opération et de l'abandon du chantier par la société Sogea au mois de janvier 2009, de dire que ces fautes engagent sa responsabilité contractuelle et de fixer la créance de la société Groupe Sobefi à son passif à une certaine somme, alors que :

« 1°/ que la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée qui était un mandat lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier » ; qu'au-delà de cette simple formule de style, qui n'était qu'une annonce des actes effectivement mis à la charge de la mandataire, le contrat, comme l'a également constaté l'arrêt, précisait les missions véritablement dévolues au maître d'ouvrage délégué : « - déposer le permis de construire ; - choisir le cabinet d'architecture ; - conclure les contrats de louage d'ouvrage, recevoir les travaux et liquider les marchés ; - contracter toutes assurances auprès de toutes compagnies ; - vendre par lots en l'état futur d'achèvement les biens dépendant de l'ensemble immobilier et à cet effet, procéder à toute réunion ou division de parcelles, signer tous documents y afférents, et faire toutes affirmations prescrites par la loi ; (?) - choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location de l'ensemble immobilier » ; qu'il ressortait ainsi des termes clairs et précis dudit contrat que la société Groupe Sobefi n'avait pas été chargée d'accomplir des actes liés au bornage du fonds acquis par la SCCV, et moins encore de déterminer des « limites exactes » du terrain ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait établir « les limites exactes » du terrain d'assiette du programme immobilier et fournir un bornage complet au maître d'oeuvre et aux entreprises concernées, la cour d'appel a dénaturé le contrat et, partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016 ;

2°/ que le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d'accomplir de manière indépendante, mais au nom et pour le compte du mandant, un ou plusieurs actes juridiques ; que la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous lesactes qu'exige la réalisation du programme immobilier », et que ce contrat était un mandat ; qu'il ressortait ainsi des constatations et énonciations de l'arrêt lui-même que la société Groupe Sobefi, en tant que mandataire, n'était tenue que de représenter le maître d'ouvrage à l'occasion d'actes juridiques s'imposant pour la réalisation du programme immobilier, et non d'accomplir des actes matériels ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait établir les limites exactes du terrain d'assiette du programme immobilier, cependant qu'une telle mission nécessitait des actes matériels, par exemple de vérification de l'exactitude et de la complétude desdites limites, actes matériels qui ne relevaient pas des obligations d'un mandataire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1984 du code civil ;

3°/ que le procès-verbal de bornage amiable réalisé par géomètre-expert, dressé le 4 août 2006 s'agissant du terrain acquis par la SCCV Le Bouvet, indiquait qu'il était établi entre la SARL Le Bouvet, venderesse du terrain susmentionné, et plusieurs autres parties, dont la Semac, et que les parties signataires reconnaissaient comme « seules valables entre les propriétés les limites » définies aux termes dudit document ; qu'il ressortait ainsi des termes clairs et précis de ce procès-verbal de bornage amiable qu'il concernait les limites du terrain acquis par la SCCV Le Bouvet par rapport à la propriété avoisinante de la Semac ; qu'en retenant néanmoins, pour imputer à faute à la société Groupe Sobefi, maître d'ouvrage déléguée et donc simple mandataire de la SCCV, un retard dans la fourniture au maître d'oeuvre et aux intervenants à l'acte de construire d'un bornage complet avant le démarrage des travaux, que la SARL Le Bouvet avait fait procéder à un bornage amiable « partiel » du terrain litigieux le 4 août 2006 et qu'il restait à définir sa limite avec la propriété avoisinante de la Semac, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis de ce procès-verbal de bornage et, partant, l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

4°/ que si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de ce dernier ; qu'à défaut d'une inexécution pure et simple du mandat, le mandataire ne répond que de fautes prouvées dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires à l'accomplissement de sa mission, et qui ont causé le préjudice allégué par le mandant ; que par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir qu'un bornage contradictoire avait été réalisé avant même la signature du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée qu'elle avait conclu avec la SCCV Le Bouvet et que c'était seulement après que l'architecte avait adressé aux sociétés Sogea et Entreprise Legros leur premier ordre de service concernant les bâtiments A et B, le 2 juillet 2007, qu'avait été signalé par ces intervenants à l'acte de construire un problème d'implantation du programme immobilier, la société Groupe Sobefi s'étant alors attachée à mettre en oeuvre, avec succès, les moyens nécessaires à la réalisation du bornage définitif, le 17 décembre 2007 ; qu'en estimant que la société Groupe Sobefi devait établir sans attendre l'authentification de la vente les limites exactes du terrain d'assiette du programme immobilier, sans vérifier si la mandataire avait pu en connaître alors l'inexactitude et expliquer en quoi cette dernière se serait abstenue de chercher à résoudre ces difficultés dès qu'elle l'avait pu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil ;

5°/ que la cour d'appel a retenu qu'un procès-verbal de bornage « définitif » avait été transmis le 17 décembre 2007 par la société Groupe Sobefi ; qu'en se limitant, pour imputer à faute à cette société un retard dans l'établissement d'un bornage complet, à relever que le permis de construire avait été délivré le 22 février 2007 et que des relances étaient adressées à la mandataire par l'architecte maître d'oeuvre et certains des entrepreneurs les 3 et 16 août 2007, la cour d'appel, qui n'a en réalité fait état que de sollicitations de tiers, a statué par des motifs impropres à caractériser une inertie de ladite mandataire dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires pour y donner suite dès qu'elle le pouvait et, partant, fournir un nouveau procès-verbal de bornage rectifiant les erreurs dénoncés par des propriétaires voisins ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

6°/ que par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi faisait valoir, à l'appui notamment du jugement entrepris ayant statué en ce sens, que le bornage supposait, soit un accord entre les propriétaires des fonds contigus, soit une décision de justice tranchant l'action en bornage et que les difficultés concernant ledit bornage n'étaient liées qu'à des réclamations ou contestations de propriétaires voisins, auxquelles elle s'était attachée à répondre dans les meilleurs délais ; qu'en imputant à faute à cette société un retard dans l'établissement d'un bornage complet, sans s'expliquer sur ce moyen de défense de la mandataire, démontrant qu'elle avait effectué toutes les diligences requises au fur et à mesure de la survenance des difficultés concernant le bornage, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

7°/ qu'à défaut d'une inexécution pure et simple du mandat, le mandataire ne répond que de fautes prouvées dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires à l'accomplissement de sa mission, et qui ont causé le préjudice allégué par le mandant ; que, par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait souligné que les difficultés de bornage ne concernaient pas les bâtiments A et B, mais seulement les bâtiments E et F, et avaient d'ailleurs été résolues avant le début des travaux concernant ces derniers bâtiments ; qu'en se limitant, pour retenir la responsabilité de cette société au titre d'un retard à établir un bornage complet avant le démarrage des travaux, prévu au mois de mars 2007, à relever que le prétendu manquement de la mandataire aurait obligé le maître d'oeuvre à reprendre ses études d'implantation et entraîné un retard dans le démarrage des travaux, ayant notamment justifié un report de la date de livraison des lots des bâtiments A et B, prévue à la fin du mois de novembre 2007, sans vérifier si la prétendue absence de bornage concernait bien les limites du terrain d'assiette des bâtiments A et B et était ainsi bien la cause du report de la date de livraison de ces bâtiments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code. »

Réponse de la Cour

16. La cour d'appel a constaté que le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée confiait à la société Groupe Sobefi les pouvoirs les plus étendus pour mener à terme l'accomplissement de l'opération et, en particulier, celui d'accomplir tous les actes qu'exigeait la réalisation du programme immobilier.

17. Elle a relevé, sans dénaturation, que le procès-verbal de bornage amiable du 4 août 2006 n'était que partiel, la limite avec la propriété avoisinante appartenant à la Semac restant à définir, ce que confirmaient les énonciations du "compromis de vente" signé le 16 septembre suivant par la société Le Bouvet qui indiquait que le terrain appelé à être acquis par celle-ci n'était pas borné.

18. Ayant ainsi fait ressortir que la société Groupe Sobefi ne pouvait ignorer l'absence d'un bornage définitif à cette dernière date, elle a pu retenir, sans dénaturation du contrat, que le premier acte à accomplir, qui incombait au maître d'ouvrage délégué dès le début de sa mission, consistait à établir les limites exactes du terrain destiné à accueillir le projet de construction dont la première tranche de travaux devait commencer en mars 2007 pour une réception prévue fin novembre de la même année.

19. Elle a relevé que de nombreuses relances avaient été adressées à la société Groupe Sobefi tant par le maître d'oeuvre que par les entreprises adjudicataires du marché, notamment au mois d'août 2007, afin d'obtenir un bornage définitif et constaté que celui-ci ne leur avait été communiqué que le 17 décembre 2007.

20. Elle a pu en déduire, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le retard à fournir un bornage complet aux intervenants à l'acte de construire, qui avait contraint le maître d'oeuvre à reprendre ses études d'implantation et différé la date de commencement des travaux et, par voie de conséquence, celle de la livraison des lots des bâtiments A et B, avait engagé la responsabilité pour faute du maître d'ouvrage délégué.

21. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

22. La société Sobefi, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan font le même grief à l'arrêt, alors :

« 1°/ que la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée qui était un mandat lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier » ; qu'au-delà de cette simple formule de style, qui n'était qu'une annonce des actes effectivement mis à la charge de la mandataire, le contrat, comme l'a également constaté l'arrêt, précisait les missions véritablement dévolues au maître d'ouvrage délégué : « - déposer le permis de construire ; - choisir le cabinet d'architecture ; - conclure les contrats de louage d'ouvrage, recevoir les travaux et liquider les marchés ; - contracter toutes assurances auprès de toutes compagnies ; - vendre par lots en l'état futur d'achèvement les biens dépendant de l'ensemble immobilier et à cet effet, procéder à toute réunion ou division de parcelles, signer tous documents y afférents, et faire toutes affirmations prescrites par la loi ; (?) - choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location de l'ensemble immobilier » ; qu'il ressortait ainsi des termes clairs et précis dudit contrat que la société Groupe Sobefi n'avait pas été chargée d'accomplir des actes liés aux études de sols ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait passer commande des études de sols, la cour d'appel a dénaturé le contrat et, partant, violé l'article 1134 ancien du code civil ;

2°/ que le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d'accomplir de manière indépendante, mais au nom et pour le compte du mandant, un ou plusieurs actes juridiques ; que la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier », et que ce contrat était un mandat ; qu'il ressortait ainsi des constatations et énonciations de l'arrêt lui-même que la société Groupe Sobefi, en tant que mandataire, n'était tenue que de représenter le maître d'ouvrage à l'occasion d'actes juridiques s'imposant pour la réalisation du programme immobilier, et non d'accomplir des actes matériels ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait passer commande des études de sols, cependant qu'une telle mission nécessitait des actes matériels, par exemple de vérification de la nécessité de ces études de sols et de leur exactitude et complétude, actes matériels qui ne relevaient pas des obligations d'un mandataire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1984 du code civil ;

3°/ que la responsabilité d'un cocontractant, tel qu'un mandataire, suppose non pas seulement la constatation de l'existence de son obligation, mais celle de son exécution incorrecte ou tardive ; qu'en se bornant, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi au titre d'un retard dans le démarrage des travaux lié à l'étude des sols, à estimer que la commande de nouvelles études de sols relevait de sa mission de maître d'ouvrage délégué, donc à retenir l'existence d'une telle obligation de la mandataire, sans expliquer, comme elle y était pourtant invitée par les dernières écritures d'appel de la société Groupe Sobefi , en quoi ladite société aurait manqué à une telle obligation, en vérifiant si elle avait passé, ou non, commande, ou en caractérisant un éventuel retard dans la passation d'une telle commande compte tenu du moment où elle lui était réclamée par les intervenants à l'acte de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code ;

4°/ qu'en matière de responsabilité contractuelle, le fait d'un tiers est une cause d'exonération totale ou partielle du responsable ; que, par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait souligné que l'acte d'engagement de l'architecte maître d'oeuvre lui confiait notamment les missions d'étude de projet, au nombre desquelles les études de sols, et la direction des travaux, et qu'il appartenait ainsi à cet intervenant de faire procéder à ces études par un géotechnicien en cas de nécessité ; qu'en s'abstenant de vérifier si le retard dans le démarrage des travaux n'était pas imputable à faute au maître d'oeuvre, et non au maître d'ouvrage délégué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code. »
Réponse de la Cour

23. La cour d'appel, qui a constaté que le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée confiait à la société Groupe Sobefi les pouvoirs les plus étendus pour mener à terme l'accomplissement de l'opération et, en particulier, celui de conclure les contrats de louage d'ouvrage, a relevé que la société Groupe Sobefi avait été informée par les deux entreprises de gros oeuvre que les essais de plaques effectués le 20 juillet 2007 étaient en nombre insuffisant, que ces insuffisances et la découverte de matériels excoriacés avaient nécessité de nouvelles études de sol et que l'entreprise de gros oeuvre avait réclamé au maître d'ouvrage délégué, le 16 mai 2008, les rapports d'essais de sol correspondant à la plate-forme E et F.

24. Ayant fait ressortir, par cette seule chronologie, que le complément d'études de sols, dont la nécessité était acquise dès le mois de juillet 2007, n'avait pas été intégralement communiqué aux entreprises de gros oeuvre plus de neuf mois plus tard et retenu, sans dénaturation, que la commande de ces études relevait de la mission du maître d'ouvrage délégué, elle a pu en déduire, sans avoir à procéder à une recherche sur le fait d'un tiers que ses constatations rendaient inopérante, que l'absence de diligence suffisante de la société Groupe Sobefi dans la commande d'études de sols supplémentaires engageait sa responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage.

25. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le quatrième moyen

26. La société Sobefi, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan font le même grief à l'arrêt, alors :

« 1°/ qu'en l'absence de clause d'exclusivité réservant au seul mandataire le pouvoir d'effectuer les actes concernés, le mandant n'est pas privé du fait du mandat du pouvoir de les accomplir lui-même ; que, par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir que la SCCV Le Bouvet, ayant conservé une maîtrise des opérations et notamment dans les rapports entre le maître d'ouvrage et la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier, avait elle-même négocié et accepté directement les conditions de la garantie de paiement des entrepreneurs auprès de cette banque ; que l'arrêt lui-même a retenu que le refus de la banque de mettre en place cette garantie n'était pas imputable à la société Groupe Sobefi ; qu'en se fondant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, sur une négligence de celle-ci à mettre en place avant la signature des contrats d'entreprise la garantie de paiement légalement requise, sans vérifier si la SSCV mandante ne s'était pas réservé le droit de négocier et d'obtenir cette garantie de paiement auprès de la banque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble l'article 1984 du même code ;

2°/ qu'une faute contractuelle n'implique pas nécessairement par elle-même l'existence d'un dommage en relation de cause à effet avec cette faute ; qu'aucun lien de causalité ne peut ainsi être établi entre l'exécution incorrecte ou tardive d'une obligation et un préjudice qui serait pareillement survenu sans un tel manquement ; que, par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir que l'obtention d'une garantie de paiement des entrepreneurs avait été subordonnée à des conditions négociées entre la SCCV et la Banque de la Réunion et qu'il ressortait des courriers échangés entre ces derniers que cette garantie n'avait pu être mise en place du fait de l'absence de réalisation de ces conditions ; que l'arrêt lui-même a retenu que le refus de la banque de mettre en place cette garantie n'était pas imputable à la société Groupe Sobefi ; qu'en considérant que la négligence prétendue de la société Groupe Sobefi à mettre en place avant la signature des contrats d'entreprise la garantie de paiement légalement requise avait eu pour conséquence l'abandon du chantier par la société Sogea, sans vérifier si cet abandon de chantier ne serait pas pareillement intervenu sans cette prétendue négligence de la société Groupe Sobefi, la Banque de la Réunion ayant refusé quoi qu'il en soit d'accorder cette garantie,la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil. »

Réponse de la Cour

27. La cour d'appel, qui a relevé qu'aux termes du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, la société Groupe Sobefi avait l'obligation de contracter toutes assurances auprès de tous organismes et que celle-ci avait prévu, dans son dossier de présentation du projet, une caution garantissant le paiement des entreprises à hauteur de sept millions d'euros, a retenu, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la mise en place des garanties de paiement, prévues à l'article 1799-1 du code civil, faisait partie des diligences que le mandant était en droit d'attendre d'un professionnel ayant accepté la mission de maître d'ouvrage délégué et que celui-ci ne justifiait d'aucun acte de nature à établir au moins une tentative de mise en pace d'une telle garantie avant la signature du contrat.

28. Elle a pu en déduire, nonobstant l'échec des négociations directement entreprises en cours de chantier et dans l'urgence entre le maître d'ouvrage et la banque pour pallier la carence du maître d'ouvrage délégué, que l'absence de délivrance d'une garantie de paiement avant la signature du marché, imputable à la société Groupe Sobefi, se trouvait à l'origine de l'abandon de chantier par l'entreprise de gros oeuvre non réglée de ses prestations.

29. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le septième moyen

30. La société Sobefi, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan font le même grief à l'arrêt, alors :

« 1°/ que par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir qu'au 23 août 2007, date du premier versement de ses honoraires et un peu plus d'un an après la signature du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, le 27 juillet 2006, elle avait réalisé sa mission de mandataire à hauteur de près de 80 %, ayant mené à bonne fin les missions d'élaboration, de dépôt de demande et d'obtention du permis de construire et du financement du programme immobilier, ainsi que la souscription des contrats d'assurance, la réalisation des appels d'offres, la sélection et la présentation au maître d'ouvrage des intervenants pour les divers lots du chantier, la signature des mandats de commercialisation des lots construits et la commercialisation de la première tranche dudit programme ; qu'en se bornant, pour dire la société Groupe Sobefi débitrice d'une créance de restitution de ses honoraires à hauteur des deux tiers, à relever qu'il avait été mis fin à sa mission de maître d'ouvrage délégué le 11 avril 2012, avant l'achèvement du programme immobilier prévu à la fin de l'année 2008, puis que la société Groupe Sobefi aurait été mise en demeure d'exécuter sa mission au cours de l'année 2009, et, enfin, que l'architecte maître d'oeuvre aurait dénoncé au cours de l'année 2012 le désengagement du maître d'ouvrage délégué, puis à affirmer que la partie de la mission de « maîtrise d'oeuvre » non exécutée (en réalité une mission de maître d'ouvrage délégué), pouvait être évaluée à deux tiers, sans préciser les éléments de sa mission que le maître d'ouvrage délégué n'aurait pas accomplis ni, en particulier, s'expliquer sur les actes qu'elle aurait été mise en demeure d'accomplir ni sur la proportion que représentaient les diligences à effectuer et bel et bien accomplies par le maître d'ouvrage délégué au début de relation contractuelle et dans les premières étapes du programme immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, ensemble l'article 1999 du même code ;

2°/ que par ses dernières écritures d'appel, la société Groupe Sobefi avait fait valoir que sa mission de maître d'ouvrage délégué devant s'achever à la fin de l'année 2008, le montant de sa rémunération avait été calculé en prenant en compte la durée de deux ans et demi s'écoulant entre la conclusion du mandat et la réception de la dernière tranche de travaux, et qu'elle avait néanmoins poursuivi ses diligences sans solliciter d'honoraires complémentaires jusqu'en avril 2012 ; que la cour d'appel a elle-même constaté que la mission du maître d'ouvrage délégué devait prendre fin à la réception des travaux, prévue pour la troisième et dernière tranche au mois de décembre 2008 ; qu'en se bornant néanmoins, pour dire la société Groupe Sobefi débitrice d'une créance de restitution de ses honoraires à hauteur des deux tiers, à relever qu'il avait été mis fin à sa mission de maître d'ouvrage délégué le 11 avril 2012, avant l'achèvement du programme immobilier prévu à la fin de l'année 2008, puis que la société Groupe Sobefi aurait été mise en demeure d'exécuter sa mission au cours de l'année 2009, et, enfin, que l'architecte maître d'oeuvre aurait dénoncé au cours de l'année 2012 le désengagement du maître d'ouvrage délégué – donc en retenant une prétendue inertie du maître d'ouvrage seulement pour une partie des années 2009 et 2012 –, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à établir une inexécution de nature à priver la mandataire des honoraires qui avaient été contractuellement prévus pour une mission devant s'achever au mois de décembre 2008, et, partant, privé sa décision de base légale au regard des textes précités. »

Réponse de la Cour

31. La cour d'appel, qui a relevé que la mission du maître de l'ouvrage délégué devait prendre fin à la réception des travaux prévue pour la première tranche au mois de novembre 2007, pour la seconde au mois de juin 2008 et pour la troisième au mois de décembre 2008, a constaté que la réception des travaux des deux premières tranches n'avait été prononcée, avec des réserves, que le 25 juillet 2011 et que la troisième tranche avait été abandonnée.

32. Elle en a exactement déduit que la réalisation de sa mission par la société Groupe Sobefi, à laquelle il a été mis fin par le maître de l'ouvrage avant l'achèvement du programme immobilier, n'avait été que partielle.

33. Ayant relevé que le non-respect du planning des travaux était le fait du maître d'ouvrage délégué, qui avait été mis en demeure, à compter de l'arrêt du chantier au mois de février 2009, d'exécuter sa mission par plusieurs lettres du maître d'oeuvre, lequel avait constaté son désengagement tant en ce qui concerne la validation des devis et factures qui lui était soumis que les propositions de levée des réserves, la cour d'appel a pu retenir, sans encourir les griefs du moyen, que la partie de la mission de maîtrise d'oeuvre non exécutée justifiait la restitution des honoraires indûment prélevés dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée.

34. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Groupe Sobefi aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour les sociétés Groupe Sobefi, BTSG² ès qualités et Thévenot Partners, ès qualités,

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la société Groupe Sobefi avait commis dans l'exercice de sa mission de maître d'ouvrage délégué des fautes à l'origine du non-respect du planning de l'opération et de l'abandon du chantier par la société Sogea au mois de janvier 2009, D'AVOIR dit que ces fautes engageaient sa responsabilité contractuelle et l'obligeaient à réparer le préjudice qu'elles avaient causé à la société Le Bouvet, ainsi que D'AVOIR fixé la créance de la société Le Bouvet au passif du redressement judiciaire de la société Groupe Sobefi à la somme de 3.368.157,29 € au titre des dommages-intérêts se décomposant comme suit : 305.659,37 € correspondant aux indemnités versées aux acquéreurs, 1.085.200 € correspondant à la restitution des honoraires indûment perçus, 372.395 € correspondant aux intérêts liés à la mobilisation de la garantie d'achèvement, et 1.604.902,92 € correspondant aux intérêts liés au crédit d'accompagnement ;

1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, par ses dernières écritures d'appel (pp. 53 à 56), la société Groupe Sobefi, pour contester le rôle causal de prétendus manquements de sa part à ses missions de maître d'ouvrage délégué, donc de mandataire, dans la survenance des préjudices allégués par la SCCV Le Bouvet, sa mandante, et justifier ainsi son exonération de responsabilité, avait dénoncé, non pas seulement des fautes de tiers, savoir celles de la société Entreprise Legros et de la Banque de la Réunion, mais aussi les fautes de la victime elle-même ; que la société Groupe Sobefi avait en effet fait valoir le comportement frauduleux et fautif de ladite SCCV et de ses cogérants et associés, dont la société Entreprise Legros, en soulignant notamment à cet égard que ces derniers avaient produit auprès de la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier litigieux, un certain nombre de factures émises par la société Entreprise Legros, ne correspondant à aucune prestation de sa part et réglées par ledit établissement de crédit sans visa du maître d'oeuvre, et ce, à des fins de détournement de fonds au profit des associés de la SCCV – ces paiements indus ayant causé les difficultés de trésorerie qui avaient compromis la bonne fin dudit programme immobilier ; que la cour d'appel a quant à elle constaté que l'expert judiciaire avait fait état de sommes indument perçues par la société Entreprise Legros, à hauteur de 691.893,65 € ; qu'en se bornant, pour juger que la société Groupe Sobefi ne pouvait être exonérée de sa responsabilité pour mauvaise exécution de ses missions de mandataire, à estimer que cette dernière société invoquait des fautes commises par la société Entreprise Legros pour avoir « reçu des règlements pour des travaux non exécutés » et par la Banque de la Réunion pour une rupture abusive de crédit, sans examiner le moyen pris de l'existence d'un détournement de fonds par fausses factures imputable à la SSCV Le Bouvet ou, à tout le moins, d'une faute de la mandante pour avoir ordonné à sa banque le règlement, à partir de comptes bancaires ouverts à son nom dans les livres de celle-ci, de sommes indues, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE si le mandataire doit répondre d'une mauvaise exécution de son mandat, il ne répond pas du fait d'un tiers qu'il ne s'est pas substitué dans l'accomplissement de sa mission ni du fait de son mandant lui-même ; que si le mandataire peut ainsi répondre du paiement, effectué par lui-même ou à sa demande, d'une somme non réellement due par le mandant, il ne lui appartient pas en revanche de s'opposer à un paiement indu qu'il n'a pas lui-même effectué ou autorisé, que ce paiement soit le fait du mandant ou d'un tiers ayant agi hors toute mission confiée à lui ; qu'en estimant, pour juger que la société Groupe Sobefi ne pouvait être exonérée de sa responsabilité pour mauvaise exécution de ses missions de mandataire, à estimer qu'il appartenait à la société Groupe Sobefi de s'opposer au paiement des factures irrégulières de la société Entreprise Legros, sans préciser, comme elle y était pourtant invitée par les dernières écritures d'appel de la société Groupe Sobefi (cf. not. p. not. p. 54, al. 1er, 7, 9 et 10, p. 55, al. 4 et s. et p. 62, al. 7), si cette dernière était regardée comme ayant elle-même autorisé le paiement de la société Entreprise Legros ou s'il lui était imputé à faute de ne pas avoir empêché un paiement ordonné par la SCCV Le Bouvet ou effectué par la Banque de la Réunion hors toute instruction de la mandante ou de sa mandataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016, ensemble les articles 1991, 1992 et 1994 du même code ;

3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE ENCORE, QUE le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d'accomplir de manière indépendante, mais au nom et pour le compte du mandant, un ou plusieurs actes juridiques ; qu'en l'absence de clause d'exclusivité réservant au seul mandataire le pouvoir d'effectuer les actes concernés, le mandant n'est pas privé du pouvoir de les accomplir lui-même et le mandataire n'a pas le pouvoir de s'opposer à un acte accompli par le mandant ou par un tiers à la demande de ce dernier ; qu'en se bornant, pour juger que la société Groupe Sobefi ne pouvait être exonérée de sa responsabilité, à estimer que la société Groupe Sobefi, invoquant des fautes commises par la société Entreprise Legros pour avoir « reçu des règlements pour des travaux non exécutés », devait s'opposer au paiement des factures irrégulières, sans vérifier, comme elle y était pourtant invitée par les dernières écritures d'appel de la société Groupe Sobefi (pp. 53 à 56, not. p. 54, al. 1er, 7, 9 et 10), si ces paiements n'avaient pas été réalisés par la Banque de la Réunion, à partir de comptes bancaires ouvert dans ses livres au nom de la SCCV mandante ou de ses associés et à la demande de ces derniers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble l'article 1984 du même code ;

4°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE ENCORE, QU'en matière de responsabilité contractuelle, le fait d'un tiers est une cause d'exonération totale ou partielle du responsable ; que la cour d'appel a constaté que l'expert judiciaire avait fait état de sommes indument perçues par la société Entreprise Legros, à hauteur de 691.893,65 € ; qu'en se bornant, pour juger que la société Groupe Sobefi ne pouvait être exonérée de sa responsabilité pour mauvaise exécution de ses missions de mandataire, à estimer que cette société, invoquant des fautes commises par la société Entreprise Legros pour avoir « reçu des règlements pour des travaux non exécutés », devait s'opposer au paiement des factures irrégulières, sans s'expliquer pour autant, comme elle y était pourtant invitée par les dernières écritures d'appel de la société Groupe Sobefi (pp. 53 à 56), sur l'existence d'une faute de la société Entreprise Legros, co-titulaire du lot gros-oeuvre et associée de la SCCV mandante, pour avoir sollicité le paiement de sommes indues, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil ;

5°) ALORS, PAR AILLEURS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE ENCORE, QUE par ses dernières écritures d'appel (pp. 56 à 59), la société Groupe Sobefi avait, pour justifier son exonération de responsabilité, fait valoir des fautes graves de gestion des gérants de la SCCV Le Bouvet et de la mandante elle-même, notamment pour avoir créé des difficultés de trésorerie en sollicitant de la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier litigieux, une réduction du crédit d'accompagnement initialement consenti, puis de nouveaux accords de financement, mais sous des conditions d'obtention de garantie de paiement et d'engagements d'apports et d'appels de fonds complémentaires, ou encore pour avoir cessé la commercialisation du programme immobilier malgré l'opposition de l'établissement de crédit et la signature imminente d'un contrat de vente globale des derniers lots ; qu'en se bornant, pour juger que la société Groupe Sobefi ne pouvait être exonérée de sa responsabilité, à estimer que cette dernière société invoquait des fautes commises par la société Entreprise Legros pour avoir reçu des règlements pour des travaux non exécutés et par la Banque de la Réunion pour une rupture abusive de crédit, sans examiner le moyen pris par la société Groupe Sobefi de l'existence de fautes de gestion des gérants de la SCCV Le Bouvet et de la mandante elle-même et de leur rôle causal dans la survenance des préjudices de cette dernière, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

1°) ALORS QUE la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée qui était un mandat lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier » ; qu'au-delà de cette simple formule de style, qui n'était qu'une annonce des actes effectivement mis à la charge de la mandataire, le contrat, comme l'a également constaté l'arrêt, précisait les missions véritablement dévolues au maître d'ouvrage délégué : « - déposer le permis de construire ; - choisir le cabinet d'architecture ; - conclure les contrats de louage d'ouvrage, recevoir les travaux et liquider les marchés ; - contracter toutes assurances auprès de toutes compagnies ; - vendre par lots en l'état futur d'achèvement les biens dépendant de l'ensemble immobilier et à cet effet, procéder à toute réunion ou division de parcelles, signer tous documents y afférents, et faire toutes affirmations prescrites par la loi ; (?) - choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location de l'ensemble immobilier » ; qu'il ressortait ainsi des termes clairs et précis dudit contrat que la société Groupe Sobefi n'avait pas été chargée d'accomplir des actes liés au bornage du fonds acquis par la SCCV, et moins encore de déterminer des « limites exactes » du terrain ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait établir « les limites exactes » du terrain d'assiette du programme immobilier et fournir un bornage complet au maître d'oeuvre et aux entreprises concernées, la cour d'appel a dénaturé le contrat et, partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016 ;

2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d'accomplir de manière indépendante, mais au nom et pour le compte du mandant, un ou plusieurs actes juridiques ; que la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier », et que ce contrat était un mandat ; qu'il ressortait ainsi des constatations et énonciations de l'arrêt lui-même que la société Groupe Sobefi, en tant que mandataire, n'était tenue que de représenter le maître d'ouvrage à l'occasion d'actes juridiques s'imposant pour la réalisation du programme immobilier, et non d'accomplir des actes matériels ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait établir les limites exactes du terrain d'assiette du programme immobilier, cependant qu'une telle mission nécessitait des actes matériels, par exemple de vérification de l'exactitude et de la complétude desdites limites, actes matériels qui ne relevaient pas des obligations d'un mandataire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1984 du code civil ;

3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le procès-verbal de bornage amiable réalisé par géomètre-expert, dressé le 4 août 2006 s'agissant du terrain acquis par la SCCV Le Bouvet, indiquait qu'il était établi entre la SARL Le Bouvet, venderesse du terrain susmentionné, et plusieurs autres parties, dont la Semac, et que les parties signataires reconnaissaient comme « seules valables entre les propriétés les limites » définies aux termes dudit document ; qu'il ressortait ainsi des termes clairs et précis de ce procès-verbal de bornage amiable qu'il concernait les limites du terrain acquis par la SCCV Le Bouvet par rapport à la propriété avoisinante de la Semac ; qu'en retenant néanmoins, pour imputer à faute à la société Groupe Sobefi, maître d'ouvrage déléguée et donc simple mandataire de la SCCV, un retard dans la fourniture au maître d'oeuvre et aux intervenants à l'acte de construire d'un bornage complet avant le démarrage des travaux, que la SARL Le Bouvet avait fait procéder à un bornage amiable « partiel » du terrain litigieux le 4 août 2006 et qu'il restait à définir sa limite avec la propriété avoisinante de la Semac, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis de ce procès-verbal de bornage et, partant, l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

4°) ALORS, EN OUTRE ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de ce dernier ; qu'à défaut d'une inexécution pure et simple du mandat, le mandataire ne répond que de fautes prouvées dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires à l'accomplissement de sa mission, et qui ont causé le préjudice allégué par le mandant ; que par ses dernières écritures d'appel (pp. 26-27), la société Groupe Sobefi avait fait valoir qu'un bornage contradictoire avait été réalisé avant même la signature du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée qu'elle avait conclu avec la SCCV Le Bouvet et que c'était seulement après que l'architecte avait adressé aux sociétés Sogea et Entreprise Legros leur premier ordre de service concernant les bâtiments A et B, le 2 juillet 2007, qu'avait été signalé par ces intervenants à l'acte de construire un problème d'implantation du programme immobilier, la société Groupe Sobefi s'étant alors attachée à mettre en oeuvre, avec succès, les moyens nécessaires à la réalisation du bornage définitif, le 17 décembre 2007 ; qu'en estimant que la société Groupe Sobefi devait établir sans attendre l'authentification de la vente les limites exactes du terrain d'assiette du programme immobilier, sans vérifier si la mandataire avait pu en connaître alors l'inexactitude et expliquer en quoi cette dernière se serait abstenue de chercher à résoudre ces difficultés dès qu'elle l'avait pu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil ;

5°) ALORS, EN OUTRE, QUE la cour d'appel a retenu qu'un procès-verbal de bornage « définitif » avait été transmis le 17 décembre 2007 par la société Groupe Sobefi ; qu'en se limitant, pour imputer à faute à cette société un retard dans l'établissement d'un bornage complet, à relever que le permis de construire avait été délivré le 22 février 2007 et que des relances étaient adressées à la mandataire par l'architecte maître d'oeuvre et certains des entrepreneurs les 3 et 16 août 2007, la cour d'appel, qui n'a en réalité fait état que de sollicitations de tiers, a statué par des motifs impropres à caractériser une inertie de ladite mandataire dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires pour y donner suite dès qu'elle le pouvait et, partant, fournir un nouveau procès-verbal de bornage rectifiant les erreurs dénoncés par des propriétaires voisins ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

6°) ALORS, EN OUTRE, QUE par ses dernières écritures d'appel (pp. 28-29), la société Groupe Sobefi faisait valoir, à l'appui notamment du jugement entrepris ayant statué en ce sens, que le bornage supposait, soit un accord entre les propriétaires des fonds contigus, soit une décision de justice tranchant l'action en bornage et que les difficultés concernant ledit bornage n'étaient liées qu'à des réclamations ou contestations de propriétaires voisins, auxquelles elle s'était attachée à répondre dans les meilleurs délais ; qu'en imputant à faute à cette société un retard dans l'établissement d'un bornage complet, sans s'expliquer sur ce moyen de défense de la mandataire, démontrant qu'elle avait effectué toutes les diligences requises au fur et à mesure de la survenance des difficultés concernant le bornage, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

7°) ALORS, PAR AILLEURS, QU'à défaut d'une inexécution pure et simple du mandat, le mandataire ne répond que de fautes prouvées dans la mise en oeuvre des moyens nécessaires à l'accomplissement de sa mission, et qui ont causé le préjudice allégué par le mandant ; que, par ses dernières écritures d'appel (p. 29), la société Groupe Sobefi avait souligné que les difficultés de bornage ne concernaient pas les bâtiments A et B, mais seulement les bâtiments E et F, et avaient d'ailleurs été résolues avant le début des travaux concernant ces derniers bâtiments ; qu'en se limitant, pour retenir la responsabilité de cette société au titre d'un retard à établir un bornage complet avant le démarrage des travaux, prévu au mois de mars 2007, à relever que le prétendu manquement de la mandataire aurait obligé le maître d'oeuvre à reprendre ses études d'implantation et entraîné un retard dans le démarrage des travaux, ayant notamment justifié un report de la date de livraison des lots des bâtiments A et B, prévue à la fin du mois de novembre 2007, sans vérifier si la prétendue absence de bornage concernait bien les limites du terrain d'assiette des bâtiments A et B et était ainsi bien la cause du report de la date de livraison de ces bâtiments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code.

TROISIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

1°) ALORS QUE la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée qui était un mandat lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier » ; qu'au-delà de cette simple formule de style, qui n'était qu'une annonce des actes effectivement mis à la charge de la mandataire, le contrat, comme l'a également constaté l'arrêt, précisait les missions véritablement dévolues au maître d'ouvrage délégué : « - déposer le permis de construire ; - choisir le cabinet d'architecture ; - conclure les contrats de louage d'ouvrage, recevoir les travaux et liquider les marchés ; - contracter toutes assurances auprès de toutes compagnies ; - vendre par lots en l'état futur d'achèvement les biens dépendant de l'ensemble immobilier et à cet effet, procéder à toute réunion ou division de parcelles, signer tous documents y afférents, et faire toutes affirmations prescrites par la loi ; (?) - choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location de l'ensemble immobilier » ; qu'il ressortait ainsi des termes clairs et précis dudit contrat que la société Groupe Sobefi n'avait pas été chargée d'accomplir des actes liés aux études de sols ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait passer commande des études de sols, la cour d'appel a dénaturé le contrat et, partant, violé l'article 1134 ancien du code civil ;

2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d'accomplir de manière indépendante, mais au nom et pour le compte du mandant, un ou plusieurs actes juridiques ; que la cour d'appel a retenu que la SCCV Le Bouvet avait conclu avec la société Groupe Sobefi un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, lui conférant le pouvoir de « représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier », et que ce contrat était un mandat ; qu'il ressortait ainsi des constatations et énonciations de l'arrêt lui-même que la société Groupe Sobefi, en tant que mandataire, n'était tenue que de représenter le maître d'ouvrage à l'occasion d'actes juridiques s'imposant pour la réalisation du programme immobilier, et non d'accomplir des actes matériels ; qu'en considérant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, que celle-ci devait passer commande des études de sols, cependant qu'une telle mission nécessitait des actes matériels, par exemple de vérification de la nécessité de ces études de sols et de leur exactitude et complétude, actes matériels qui ne relevaient pas des obligations d'un mandataire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1984 du code civil ;

3°) ALORS, EN OUTRE ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la responsabilité d'un cocontractant, tel qu'un mandataire, suppose non pas seulement la constatation de l'existence de son obligation, mais celle de son exécution incorrecte ou tardive ; qu'en se bornant, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi au titre d'un retard dans le démarrage des travaux lié à l'étude des sols, à estimer que la commande de nouvelles études de sols relevait de sa mission de maître d'ouvrage délégué, donc à retenir l'existence d'une telle obligation de la mandataire, sans expliquer, comme elle y était pourtant invitée par les dernières écritures d'appel de la société Groupe Sobefi (cf. pp. 30-31), en quoi ladite société aurait manqué à une telle obligation, en vérifiant si elle avait passé, ou non, commande, ou en caractérisant un éventuel retard dans la passation d'une telle commande compte tenu du moment où elle lui était réclamée par les intervenants à l'acte de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code ;

4°) ALORS, PAR AILLEURS ET ENFIN, QU'en matière de responsabilité contractuelle, le fait d'un tiers est une cause d'exonération totale ou partielle du responsable ; que, par ses dernières écritures d'appel (pp. 30 à 32), la société Groupe Sobefi avait souligné que l'acte d'engagement de l'architecte maître d'oeuvre lui confiait notamment les missions d'étude de projet, au nombre desquelles les études de sols, et la direction des travaux, et qu'il appartenait ainsi à cet intervenant de faire procéder à ces études par un géotechnicien en cas de nécessité ; qu'en s'abstenant de vérifier si le retard dans le démarrage des travaux n'était pas imputable à faute au maître d'oeuvre, et non au maître d'ouvrage délégué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code.

QUATRIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

AUX MOTIFS QUE la société Groupe Sobefi était titulaire d'un contrat de maître d'ouvrage délégué par lequel la SCCV Le Bouvet lui « a conféré les pouvoirs les plus étendus pour mener à terme la réalisation de l'opération immobilière Résidence Le Bouvet et plus particulièrement celui de : - représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier ; - déposer le permis de construire ; - choisir le cabinet d'architecture ; - conclure les contrats de louage d'ouvrage, recevoir les travaux et liquider les marchés ; - contracter toutes assurances auprès de toutes compagnies ; - vendre par lots en l'état futur d'achèvement les biens dépendant de l'ensemble immobilier et à cet effet, procéder à toute réunion ou division de parcelles, signer tous documents y afférents, et faire toutes affirmations prescrites par la loi ; - accomplir tous actes qu'exige la réalisation du programme immobilier et d'une manière générale quelconque faire le nécessaire ; - choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location de l'ensemble immobilier » ; que la « maîtrise d'ouvrage déléguée » relève du contrat de mandat défini par l'article 1984 du code civil qui précise que « le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » ; que la responsabilité du mandataire envers son mandant est régie par l'article 1991 du code civil qui dispose que « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » et par l'article 1992 du code civil qui stipule que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion » ; qu'il en résulte que si, en vertu de l'article 1991, le mandataire est sauf cas fortuit présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne s'étend pas à l'hypothèse d'une mauvaise exécution du mandat ; qu'en cas d'exécution même partielle du mandat, la responsabilité du maître d'ouvrage délégué qui n'est tenu que d'une obligation de moyens, ne pourra être engagée envers son mandant que pour le dommage qu'il lui cause par sa faute : il appartient donc au maître d'ouvrage mandant d'établir d'une part que son mandataire a commis des fautes de gestion et d'autre part que ces fautes sont à l'origine du préjudice qu'il invoque ; que, 1°, sur les fautes alléguées contre la société Groupe Sobefi, la SCCV Le Bouvet reproche à la société Groupe Sobefi de : - ne pas avoir respecté le planning de l'opération alors que la bonne fin de celle-ci en dépendait en raison du mode de financement prévu (ouverture de crédit d'un montant dégressif devant être substituée par le produit des ventes en l'état futur d'achèvement) et que des avantages de défiscalisation avaient été promis aux acquéreurs ; - avoir prélevé indûment la totalité de ses honoraires dès le démarrage des travaux, grevant ainsi lourdement la trésorerie et compromettant l'équilibre financier de l'opération ; qu'il résulte du rapport établi le 16 novembre 2012, par l'expert [D], après, comme il le rappelle, analyse de plus de 180 pièces, que le non-respect du planning de l'opération est dû à : - un retard dans le démarrage des travaux imputable à : * un retard dans la diffusion du plan de bornage qui était en désaccord avec le site, * la non-libération de la plate-forme de stockage, * un retard dans la fourniture et la validation du rapport des essais de sol, * l'absence de garantie de paiement, - un arrêt de chantier en raison des retards de paiement des entreprises par manque de disponibilités sur le compte, manque qui lui-même était le résultat de paiements anticipés ou indus faits à la Sobefi ou à l'entreprise Legros, - à la reprise difficile du chantier à cause de : * l'absence d'OPC, de devis et de droit d'échelle, * du défaut de règlements de sommes dues avant la reprise qui a généré un manque de confiance des entreprises intervenantes et qui a mis nombre d'entre elles en difficultés (arrêt, pp. 5 à 7) ; que, sur la garantie de paiement, aux termes de l'article 1799-1du code civil, le maître de l'ouvrage qui conclut un marché de travaux doit garantir à l'entrepreneur le paiement des sommes dues ; que lorsque le maître de l'ouvrage recourt à un crédit spécifique pour financer les travaux, la banque ne peut verser le montant du prêt à une personne autre que celles mentionnées au 3º de l'article 1779 (architectes, entrepreneurs et techniciens par suite d'études, devis ou marchés), tant que celles-ci n'ont pas reçu le paiement de l'intégralité de la créance née du marché correspondant au prêt ; que les versements se font sur l'ordre écrit et sous la responsabilité exclusive du maître de l'ouvrage entre les mains de la personne ou de mandataire désigné à cet effet ; que s'il n'y a pas de crédit spécifique ou s'il y recouvre partiellement, et à défaut de garantie résultant d'une stipulation particulière, le paiement est garanti par un cautionnement bancaire ou tout autre organisme d'assurance ; que tant qu'aucune garantie n'a été fournie et que l'entrepreneur demeure impayé des travaux exécutés, celui-ci peut surseoir à l'exécution du contrat après mise en demeure restée sans effet à l'issue d'un délai de 15 jours ; qu'aux termes du contrat de maître d'ouvrage délégué, la société Groupe Sobefi avait l'obligation de contracter toutes assurances auprès de tous organismes. Celui-ci avait d'ailleurs prévu dans son dossier de présentation du projet, une caution garantissant le paiement aux entreprises pour un maximum de 7 millions ; qu'alors qu'un marché d'un montant de 7.096.031,29 euros était conclu le 2 juillet 2007 avec la Sogea et l'entreprise Legros, pour le gros-oeuvre des première et seconde tranches de l'opération (bâtiments A, B, C et D), aucune garantie de paiement n'a pu être justifiée auprès de la Sogea qui l'a réclamée de manière répétée depuis le mois de septembre 2007 ; qu'il résulte de la correspondance échangée entre la banque de la Réunion et la SCCV Le Bouvet que des négociations pour l'obtention de garanties de paiement ont eu lieu dans l'urgence et qu'elles ont échoué ; que le Maître d'ouvrage délégué est tenu d'une obligation de moyens et seule la preuve d'une faute dans l'exécution de son mandat est susceptible d'engager sa responsabilité ; qu'en l'espèce, le refus pur et simple de la Banque de la Réunion de mettre en place cette garantie n'est pas imputable à la société Groupe Sobefi mais force est de reconnaître que celui-ci qui avait reçu mandat de représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier et notamment de contracter toutes assurances auprès de toutes compagnies, avait l'obligation de rechercher avant même de contracter avec les entreprises, les garanties obligatoires prévues à l'article 1799-1du code civil ; que la mise en place de ces garanties fait partie des diligences que le mandant est en droit d'attendre d'un professionnel ayant accepté la mission de maître d'ouvrage délégué et rémunéré en conséquence ; qu'or, non seulement, le maître d'ouvrage délégué ne justifie d'aucun acte de nature à établir au moins une tentative de mise en place de cette garantie en temps utile mais dans une lettre datée du 24 janvier 2008, il faisait même grief à la Sogea d'exiger cette garantie alors que « le marché signé le 2 juillet 2007 n'émettait aucune condition de garantie bancaire à son profit et que les travaux avaient d'ailleurs déjà commencé depuis juillet 2007 » ; que l'appréciation faite par le maître d'ouvrage délégué de la situation, était manifestement insuffisante ; que la négligence de la société Groupe Sobefi à mettre en place avant la signature des contrats d'entreprise, la garantie de paiement prévue à l'article 1799-1du code civil, a eu de lourdes conséquences puisque faute d'être assurée du paiement de ses factures, la Sogea, qui revendiquait le paiement de deux situations impayées d'un montant total de 388.910,70 € (situation du 30 novembre 2008 de 97.632,19 € et situation du 19 décembre 2008 de 291.278,07 €) a abandonné le chantier le 29 janvier 2009 (arrêt, pp. 8-9) ;

1°) ALORS QU'en l'absence de clause d'exclusivité réservant au seul mandataire le pouvoir d'effectuer les actes concernés, le mandant n'est pas privé du fait du mandat du pouvoir de les accomplir lui-même ; que, par ses dernières écritures d'appel (pp. 18 à 24 et pp. 33 à 40, not. p. 33, in limine, p. 35, al. 1er et 2, in medio et in fine), la société Groupe Sobefi avait fait valoir que la SCCV Le Bouvet, ayant conservé une maîtrise des opérations et notamment dans les rapports entre le maître d'ouvrage et la Banque de la Réunion, établissement de crédit finançant la réalisation du programme immobilier, avait elle-même négocié et accepté directement les conditions de la garantie de paiement des entrepreneurs auprès de cette banque ; que l'arrêt lui-même a retenu que le refus de la banque de mettre en place cette garantie n'était pas imputable à la société Groupe Sobefi ; qu'en se fondant néanmoins, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, sur une négligence de celle-ci à mettre en place avant la signature des contrats d'entreprise la garantie de paiement légalement requise, sans vérifier si la SSCV mandante ne s'était pas réservé le droit de négocier et d'obtenir cette garantie de paiement auprès de la banque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble l'article 1984 du même code ;

2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'une faute contractuelle n'implique pas nécessairement par elle-même l'existence d'un dommage en relation de cause à effet avec cette faute ; qu'aucun lien de causalité ne peut ainsi être établi entre l'exécution incorrecte ou tardive d'une obligation et un préjudice qui serait pareillement survenu sans un tel manquement ; que, par ses dernières écritures d'appel (p. 25, al. 6 et s., p. pp. 33 à 40), la société Groupe Sobefi avait fait valoir que l'obtention d'une garantie de paiement des entrepreneurs avait été subordonnée à des conditions négociées entre la SCCV et la Banque de la Réunion et qu'il ressortait des courriers échangés entre ces derniers que cette garantie n'avait pu être mise en place du fait de l'absence de réalisation de ces conditions ; que l'arrêt lui-même a retenu que le refus de la banque de mettre en place cette garantie n'était pas imputable à la société Groupe Sobefi ; qu'en considérant que la négligence prétendue de la société Groupe Sobefi à mettre en place avant la signature des contrats d'entreprise la garantie de paiement légalement requise avait eu pour conséquence l'abandon du chantier par la société Sogea, sans vérifier si cet abandon de chantier ne serait pas pareillement intervenu sans cette prétendue négligence de la société Groupe Sobefi, la Banque de la Réunion ayant refusé quoi qu'il en soit d'accorder cette garantie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du code civil.

CINQUIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

AUX MOTIFS QUE la société Groupe Sobefi était titulaire d'un contrat de maître d'ouvrage délégué par lequel la SCCV Le Bouvet lui « a conféré les pouvoirs les plus étendus pour mener à terme la réalisation de l'opération immobilière Résidence Le Bouvet et plus particulièrement celui de : - représenter le maître d'ouvrage dans tous les actes qu'exige la réalisation du programme immobilier ; - déposer le permis de construire ; - choisir le cabinet d'architecture ; - conclure les contrats de louage d'ouvrage, recevoir les travaux et liquider les marchés ; - contracter toutes assurances auprès de toutes compagnies ; - vendre par lots en l'état futur d'achèvement les biens dépendant de l'ensemble immobilier et à cet effet, procéder à toute réunion ou division de parcelles, signer tous documents y afférents, et faire toutes affirmations prescrites par la loi ; - accomplir tous actes qu'exige la réalisation du programme immobilier et d'une manière générale quelconque faire le nécessaire ; - choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location de l'ensemble immobilier » ; que la « maîtrise d'ouvrage déléguée » relève du contrat de mandat défini par l'article 1984 du code civil qui précise que « le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » ; que la responsabilité du mandataire envers son mandant est régie par l'article 1991 du code civil qui dispose que « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » et par l'article 1992 du code civil qui stipule que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion » ; qu'il en résulte que si, en vertu de l'article 1991, le mandataire est sauf cas fortuit présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne s'étend pas à l'hypothèse d'une mauvaise exécution du mandat ; qu'en cas d'exécution même partielle du mandat, la responsabilité du maître d'ouvrage délégué qui n'est tenu que d'une obligation de moyens, ne pourra être engagée envers son mandant que pour le dommage qu'il lui cause par sa faute : il appartient donc au maître d'ouvrage mandant d'établir d'une part que son mandataire a commis des fautes de gestion et d'autre part que ces fautes sont à l'origine du préjudice qu'il invoque ; que, 1°, sur les fautes alléguées contre la société Groupe Sobefi, la SCCV Le Bouvet reproche à la société Groupe Sobefi de : - ne pas avoir respecté le planning de l'opération alors que la bonne fin de celle-ci en dépendait en raison du mode de financement prévu (ouverture de crédit d'un montant dégressif devant être substituée par le produit des ventes en l'état futur d'achèvement) et que des avantages de défiscalisation avaient été promis aux acquéreurs ; - avoir prélevé indûment la totalité de ses honoraires dès le démarrage des travaux, grevant ainsi lourdement la trésorerie et compromettant l'équilibre financier de l'opération ; qu'il résulte du rapport établi le 16 novembre 2012, par l'expert [D], après, comme il le rappelle, analyse de plus de 180 pièces, que le non-respect du planning de l'opération est dû à : - un retard dans le démarrage des travaux imputable à : * un retard dans la diffusion du plan de bornage qui était en désaccord avec le site, * la non-libération de la plate-forme de stockage, * un retard dans la fourniture et la validation du rapport des essais de sol, * l'absence de garantie de paiement, - un arrêt de chantier en raison des retards de paiement des entreprises par manque de disponibilités sur le compte, manque qui lui-même était le résultat de paiements anticipés ou indus faits à la Sobefi ou à l'entreprise Legros, - à la reprise difficile du chantier à cause de : * l'absence d'OPC, de devis et de droit d'échelle, * du défaut de règlements de sommes dues avant la reprise qui a généré un manque de confiance des entreprises intervenantes et qui a mis nombre d'entre elles en difficultés (arrêt, pp. 5 à 7) ; que, sur le paiement indu des honoraires, le contrat de maîtrise d'ouvrage délégué du 27 juillet 2006 prévoyait une rémunération hors taxe de 5,68 % du chiffre d'affaires TTC, soit 1.500.000 € HT et 1.627.800 € TTC ; que si les parties n'avaient pas précisé dans le contrat de maître d'ouvrage délégué les modalités de paiement de ses honoraires et notamment la date de leur exigibilité, la correspondance existant entre le montant des honoraires et le chiffre d'affaires prévu, impliquait que les honoraires du maître d'ouvrage délégué étaient calqués sur l'état d'avancement de l'opération et qu'ils étaient payables lorsque les prestations correspondantes avaient été effectuées, comme pour tous les intervenants à cette opération (maître d'oeuvre ou entreprises titulaires des marchés) et suivant les mêmes processus (visa du maître d'ouvrage ou de son représentant et visa du maître d'oeuvre) ; qu'or, dès le 12 juin 2008, la société Groupe Sobefi avait prélevé sur le compte de la SCCV Le Bouvet l'intégralité des honoraires prévus au contrat de maîtrise d'ouvrage délégué, soit la somme de 1.627.800 € ; que ce prélèvement a été fait à l'insu du maître de l'ouvrage et du maître d'oeuvre : en effet, si les factures présentées par la société Groupe Sobefi comportaient 2 signatures, les 2 signatures émanaient de la société Groupe Sobefi elle-même : son gérant [Y] [F] et un de ses salariés, [H] [W]. Elles n'avaient pas reçu, à l'instar de toutes les autres factures d'entreprise, l'aval du maître d'oeuvre ; que ce prélèvement n'a cessé qu'après rejet par la Banque de la Réunion d'une nouvelle facture de 80'000 euros présentée par la société Groupe Sobefi et après l'information donnée, par lettre du 6 août 2008, par la banque de la Réunion à la SCCV Le Bouvet de l'utilisation de la totalité du poste des honoraires de gestion prévue à 1.627.000 € et du rejet subséquent de la facture complémentaire de 80.000 € ; que le mandataire est tenu d'une obligation de loyauté envers son mandant et le maître d'ouvrage délégué doit exécuter sa mission au mieux des intérêts du mandant ; qu'en l'espèce, non seulement la société Groupe Sobefi a perçu, au terme d'une manoeuvre destinée à dissimuler ce paiement au maître d'oeuvre et surtout au maître de l'ouvrage qui était son mandant, la somme de 1.627.000 € représentant la totalité de ses honoraires, mais de plus, la majeure partie des prélèvements a été effectuée alors que les travaux n'étaient pas encore commencés en raison de l'absence d'un bornage définitif du terrain : 700.000 euros dès le 23 août 2007 et 387.000 euros de plus au 30 décembre 2007 ; qu'or, les honoraires de la société Groupe Sobefi, avaient été calculés suivant un pourcentage de 5,68 % sur la base du chiffre d'affaires escompté de l'opération immobilière : coût de revient (18.623.030 €) + marge bénéficiaire (6.351.343,69 €) = 24.974.373,69 x 5,68 % ; que les travaux n'ayant pas encore démarré, la société Groupe Sobefi ne saurait sérieusement soutenir que les honoraires ainsi prélevés équivalaient à une partie exécutée de sa mission ; que ces prélèvements présentaient, au contraire, dans leur plus grande partie, un caractère indu ; que la société Groupe Sobefi s'était engagée, par son contrat de maître d'ouvrage délégué, à faire tout ce que nécessaire à la bonne fin de l'opération ; que le prélèvement indu de la somme de 1.627.000 €, d'août 2007 jusqu'en juin 2008, a lourdement pesé sur la trésorerie et compromis la bonne fin de l'opération puisque, tant l'expert [I] que l'expert [D] ont noté que nombre d'entreprises n'avaient pu être payées : pour la première tranche, les travaux exécutés et non payés s'élevaient à 430.130 € et pour la seconde tranche, ils s'élevaient à 751.839 € ; que le non-paiement des factures d'une de ces entreprises, la Sogea, a été, d'ailleurs cause de l'abandon du chantier en janvier 2009 ; que les fautes commises par la société Groupe Sobefi dans l'accomplissement de sa mission engagent sa responsabilité dont il ne saurait être exonéré en invoquant des fautes commises par l'entreprise Legros qui a reçu des règlements pour des travaux non exécutés et par la Banque de la Réunion qui aurait rompu de manière unilatérale et abusive les crédits qu'elle avait accordés ; que si l'expert [D] fait état de sommes indument perçues par l'entreprise Legros (691.893,65 €), il appartenait à la société Groupe Sobefi, maître d'ouvrage délégué qui avait reçu mission de conclure les contrats de louage d'ouvrage, recevoir les travaux et liquider les marchés, de s'opposer au paiement des factures irrégulières ; que, quant à la rupture abusive de crédit imputée à la banque de la Réunion, celle-ci en l'espèce, n'est pas caractérisée ; qu'il ne saurait en effet être reproché à la banque d'avoir refusé le règlement des factures qui excédaient le montant de l'ouverture de crédit qu'elle avait accordée (arrêt, pp. 9-10) ;

1°) ALORS QUE par ses dernières écritures d'appel (pp. 28 et s.), la SCCV Le Bouvet avait seulement fait valoir, pour arguer d'une perception prétendument indue de ses honoraires par la société Groupe Sobefi, que la rémunération contractuellement prévue aurait été dans la dépendance de l'état d'avancement de la commercialisation effective du programme immobilier et, partant, exigible seulement à la réalisation effective du chiffre d'affaires, en proportion duquel le montant des honoraires de la mandataire était déterminé ; qu'il ressortait donc desdites conclusions d'appel de la SCCV que celle-ci n'avait pas soutenu que le paiement du prix ne pouvait avoir lieu qu'au fil de l'exécution par la mandataire de ses prestations, y compris par exemple celles sans lien aucun avec une commercialisation du programme immobilier – dont la société Groupe Sobefi avait d'ailleurs souligné qu'elle ne lui incombait pas (cf. ses conclusions d'appel, not. p. 43, avant-dernier alinéa) –, et telles que l'élaboration et la constitution de la demande de permis de construire et d'un dossier de financement ; qu'en se fondant néanmoins, pour imputer à faute à la société Groupe Sobefi un prétendu prélèvement indu de ses honoraires, sur la considération que la correspondance entre le montant des honoraires et le chiffre d'affaires « prévu » impliquait que les honoraires n'étaient payables qu'après l'exécution par la mandataire de ses prestations, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et, partant, violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la cour d'appel a constaté que le contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage conclu entre la SCCV Le Bouvet et la société Groupe Sobefi ne précisait pas la date d'exigibilité des honoraires dus à la mandataire et prévoyait que lesdits honoraires étaient de 5,68 % du chiffre d'affaires TTC, soit 1.500.000 € HT et 1.627.800 € TTC, avant de relever une correspondance entre le montant des honoraires et le chiffre d'affaires « prévu » ou « escompté » ; qu'il ressortait des termes clairs et précis de ce contrat, tels que constatés par l'arrêt lui-même, que la prévision d'une rémunération proportionnelle au chiffre d'affaires escompté, et non effectivement réalisé, n'était qu'une modalité de détermination du prix, qui n'emportait pas que l'obligation de le payer serait subordonnée à la réalisation effective dudit chiffre d'affaires, à l'avancement de l'opération immobilière ou à l'exécution des prestations rémunérées ; qu'en considérant néanmoins que la correspondance entre le montant des honoraires et le chiffre d'affaires « prévu » impliquait que les honoraires n'étaient payables qu'après l'exécution par la mandataire de ses prestations et selon l'état d'avancement de l'opération immobilière (soit selon la réalisation du chiffre d'affaires résultant de la commercialisation), la cour d'appel a dénaturé ledit contrat et violé l'article 1134 ancien du code civil ;

3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE ENCORE, QUE par ses dernières écritures d'appel (p. 41, al. 7 et s.), la société Groupe Sobefi avait fait valoir que le paiement de ses honoraires devait avoir lieu selon un échéancier prévu dans le plan de trésorerie, élément du dossier de présentation de l'opération de financement établi en exécution de ses prestations et validé par la SSCV Le Bouvet, et que les versements effectués l'avaient été dans le respect de cet échéancier, à l'exception de deux derniers versements d'un montant modique au regard du total (soit de 80.000 € et 43.750 € sur les 1.627.500 € prévus) et anticipés seulement d'un et deux mois par rapport aux montants et dates convenues (1er septembre et 1er octobre 2008 au lieu du 1er août), cette anticipation n'ayant pu lourdement peser sur la trésorerie et compromettre la bonne fin de l'opération ; qu'en retenant néanmoins la responsabilité de la société Groupe Sobefi au titre d'un prétendu prélèvement indu de ses honoraires, sans répondre au moyen soulevé par la société Groupe Sobefi tenant à un accord de la SCCV aux modalités et dates de paiement des honoraires prévus audit plan de trésorerie, moyen de nature à démontrer que la société Groupe Sobefi n'avait commis aucune faute pour avoir perçu ses honoraires aux dates ainsi fixées et, en tout état de cause, que les prélèvements éventuellement anticipés n'avaient pu compromettre la bonne fin de l'opération immobilière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS, PAR AILLEURS, QUE par ses dernières écritures d'appel (pp. 28 et s.), la SCCV Le Bouvet avait seulement fait valoir, pour arguer d'une perception prétendument indue de ses honoraires par la société Groupe Sobefi, que celle-ci n'aurait pas disposé du pouvoir de procéder à un retrait sur le compte ouvert par la SCCV dans les livres de la Banque de la Réunion, et aurait dû obtenir le visa et l'accord du maître de l'ouvrage, mais n'avait en revanche pas soutenu que le contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage aurait imposé à la société Groupe Sobefi d'obtenir nécessairement le visa du maître d'oeuvre, en sus de celui du maître de l'ouvrage ; qu'en se fondant néanmoins, pour imputer à faute à la société Groupe Sobefi un prétendu prélèvement indu de ses honoraires, sur la considération que la correspondance entre le montant des honoraires et le chiffre d'affaires « prévu » impliquait que les honoraires n'étaient payables qu'au visa du maître d'ouvrage ou de son représentant et du maître d'oeuvre, et sur l'absence d'aval du maître d'oeuvre aux factures de la société Groupe Sobefi, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et, partant, violé l'article 4 du code de procédure civile ;

5°) ALORS, PAR AILLEURS ENCORE ET ENFIN, QUE par ses dernières écritures d'appel (p. 43, in fine), la société Groupe Sobefi avait fait valoir que la SCCV Le Bouvet ne démontrait pas que la perception par la mandataire de l'intégralité de ses honoraires ait pu effectivement obérer la trésorerie de la SCCV, qui percevait alors le produit de ventes régulièrement conclues en l'état futur d'achèvement et bénéficiait du crédit d'accompagnement consenti par la Banque de la Réunion ; qu'en se bornant, pour retenir la responsabilité de la société Groupe Sobefi en tant que mandataire, à estimer que le prétendu prélèvement indu effectué du mois d'août 2007 au mois de juin 2008 aurait lourdement pesé sur la trésorerie et compromis la bonne fin de l'opération, sans répondre au moyen pris par la mandataire de l'absence de rôle causal du versement de ses honoraires dans les difficultés de trésorerie, et, partant, dans la survenance des préjudices invoqués par la mandante, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

SIXIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la société Groupe Sobefi avait commis dans l'exercice de sa mission de maître d'ouvrage délégué des fautes à l'origine du non-respect du planning de l'opération et de l'abandon du chantier par la société Sogea au mois de janvier 2009, D'AVOIR dit que ces fautes engageaient sa responsabilité contractuelle et l'obligeaient à réparer le préjudice qu'elles avaient causé à la société Le Bouvet, ainsi que D'AVOIR fixé la créance de la société Le Bouvet au passif du redressement judiciaire de la société Groupe Sobefi à la somme de 3.368.157,29 € au titre des dommages-intérêts, dont 305.659,37 € correspondant aux indemnités versées aux acquéreurs ;

AUX MOTIFS QUE sur le préjudice, conformément aux principes de la responsabilité contractuelle, la faute du mandataire ne peut engager sa responsabilité que si sont démontrées la réalité du préjudice allégué et la relation de causalité ayant pu exister entre la faute commise dans l'exécution du mandat et ce préjudice ; que, sur le remboursement des indemnités versées aux acquéreurs, le non-respect du planning de réalisation de immeubles a obligé la SCCV Le Bouvet à indemniser les acquéreurs des lots en l'état futur d'achèvement dont la livraison était prévue fin novembre 2007 et qui ont perdu le bénéfice de la défiscalisation au titre de leurs revenus de l'année 2007 ; que cette indemnisation a fait l'objet de transactions qui sont produites aux débats et qui se sont élevées au total à la somme de 305.659,37€ ; que les fautes commises par la société Groupe Sobefi étant à l'origine du retard qui a justifié le paiement de ces indemnités, celles-ci seront laissées à sa charge à titre de dommages-intérêts (arrêt, p. 11) ;

1°) ALORS QUE la réparation d'un préjudice tenant au paiement d'une indemnité prévue par une transaction suppose que celle-ci soit valable – la nullité de ladite transaction remettant les parties dans l'état où elles se seraient trouvées en l'absence de cet accord et, subséquemment, dans une situation où la victime de ce prétendu préjudice n'était pas débitrice de l'indemnité transactionnelle ; que, par ses dernières écritures d'appel (p. 48, al. 2 et s.), la société Groupe Sobefi avait fait valoir, pour contester l'existence du préjudice allégué par la SCCV Le Bouvet tenant à une prétendue indemnisation de divers acquéreurs de lots du programme immobilier en l'état futur d'achèvement, que, si la SCCV produisait aux débats des protocoles d'accord transactionnel conclus avec lesdits acquéreurs, ces accords avaient été conclus de sa seule initiative et pour des montants fixés par cette dernière – divers arrêts rendus par la cour d'appel de Saint-Denis le 14 décembre 2018 ayant d'ailleurs ensuite prononcé leur annulation, au titre d'une réticence dolosive de la part de la SCCV ; qu'en se bornant, pour fixer le montant des dommages et intérêts dus à ce titre à la SCCV à la somme que réclamait cette dernière, soit 305.659,37 €, à retenir que l'indemnisation des acquéreurs avait fait l'objet de transactions produites aux débats, pour le montant susmentionné, sans vérifier si ces transactions étaient valables et si la SCCV ne s'était au contraire pas retrouvée, du fait de leur nullité, dans la situation où elle se serait trouvée en l'absence de ces transactions, savoir dans une situation où elle n'était pas débitrice de la somme prétendument versée aux acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil ;

2°) ALORS QUE la réparation d'un préjudice suppose que soit établie son existence ; que, par ses dernières écritures d'appel (p. 48, al. 2 et s.), la société Groupe Sobefi avait fait valoir, pour contester l'existence du préjudice allégué par la SCCV Le Bouvet tenant à une prétendue indemnisation de divers acquéreurs de lots du programme immobilier en l'état futur d'achèvement, que, si la SCCV produisait aux débats des protocoles d'accord transactionnel conclus avec lesdits acquéreurs, elle ne justifiait cependant pas du versement effectif des sommes prétendument versées en exécution de ces accords ; qu'en se bornant, pour fixer le montant des dommages et intérêts dus à ce titre à la SCCV à la somme que réclamait cette dernière, soit 305.659,37 €, à retenir que l'indemnisation des acquéreurs avait fait l'objet de transactions produites au débats, pour le montant susmentionné, sans vérifier, comme elle y était pourtant invitée, si la SCCV justifiait bien, ou non, du versement effectif de la prétendue indemnisation des acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.

SEPTIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la société Groupe Sobefi avait commis dans l'exercice de sa mission de maître d'ouvrage délégué des fautes à l'origine du non-respect du planning de l'opération et de l'abandon du chantier par la société Sogea au mois de janvier 2009, D'AVOIR dit que ces fautes engageaient sa responsabilité contractuelle et l'obligeaient à réparer le préjudice qu'elles avaient causé à la société Le Bouvet, ainsi que D'AVOIR fixé la créance de la société Le Bouvet au passif du redressement judiciaire de la société Groupe Sobefi à la somme de 3.368.157,29 € au titre des dommages-intérêts, dont 1.085.200 € correspondant à la restitution des honoraires indûment perçus ;

AUX MOTIFS QUE sur la demande de restitution des honoraires, la mission du maître d'ouvrage délégué devait prendre fin à la réception des travaux prévue pour la première tranche au mois de novembre 2007, pour la seconde tranche au mois de juin 2008 et pour la troisième tranche au mois de décembre 2008 ; que la réalisation de cette mission n'a été que partielle puisqu'il a été mis fin à la mission du maître d'ouvrage délégué le 11 avril 2012 avant l'achèvement du programme immobilier prévu ; qu'en effet, les travaux de la troisième tranche ont été abandonnés et si la réception des bâtiments des deux premières tranches a eu lieu le 25 juillet 2011, cette réception a été faite avec une liste de réserves évaluée à plus de 430.000 euros ; qu'enfin, il apparaît qu'à partir de l'arrêt du chantier au mois de février 2009 suite au départ de l'entreprise Sogea, la SCCV Le Bouvet a adressé régulièrement à la société Groupe Sobefi des mises en demeure d'exécuter sa mission (lettres des 13 mars 2009, 23 octobre 2009, 23 septembre 2010) ; que le maître d'oeuvre, [Z] [C], dans une lettre du 22 mars 2012 adressée à la SCCV Le Bouvet, constatait le désengagement toujours plus marqué du maître d'ouvrage délégué qui n'assurait plus son rôle de validation des documents divers ou d'acceptation des propositions de levée de réserves et par mail du 28 mars 2012, sollicitait son remplacement par un autre maître d'ouvrage délégué ayant une disponibilité réelle pendant deux mois pour suivre la levée de réserves et valider devis et factures ; que la partie de la mission de maîtrise d'oeuvre non exécutée peut, au regard de ces éléments, être évaluée à 2/3 (abandon de la 3ème tranche et désengagement progressif depuis janvier 2009) ; que la société Groupe Sobefi ayant perçu l'intégralité de ses honoraires qui s'élevaient à 1.627.800 €, il sera fait droit à la demande de restitution à hauteur de la somme de 1.085.200 € (arrêt, p. 11) ;

1°) ALORS QUE par ses dernières écritures d'appel (pp. 24-25), la société Groupe Sobefi avait fait valoir qu'au 23 août 2007, date du premier versement de ses honoraires et un peu plus d'un an après la signature du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, le 27 juillet 2006, elle avait réalisé sa mission de mandataire à hauteur de près de 80 %, ayant mené à bonne fin les missions d'élaboration, de dépôt de demande et d'obtention du permis de construire et du financement du programme immobilier, ainsi que la souscription des contrats d'assurance, la réalisation des appels d'offres, la sélection et la présentation au maître d'ouvrage des intervenants pour les divers lots du chantier, la signature des mandats de commercialisation des lots construits et la commercialisation de la première tranche dudit programme ; qu'en se bornant, pour dire la société Groupe Sobefi débitrice d'une créance de restitution de ses honoraires à hauteur des deux tiers, à relever qu'il avait été mis fin à sa mission de maître d'ouvrage délégué le 11 avril 2012, avant l'achèvement du programme immobilier prévu à la fin de l'année 2008, puis que la société Groupe Sobefi aurait été mise en demeure d'exécuter sa mission au cours de l'année 2009, et, enfin, que l'architecte maître d'oeuvre aurait dénoncé au cours de l'année 2012 le désengagement du maître d'ouvrage délégué, puis à affirmer que la partie de la mission de « maîtrise d'oeuvre » non exécutée (en réalité une mission de maître d'ouvrage délégué), pouvait être évaluée à deux tiers, sans préciser les éléments de sa mission que le maître d'ouvrage délégué n'aurait pas accomplis ni, en particulier, s'expliquer sur les actes qu'elle aurait été mise en demeure d'accomplir ni sur la proportion que représentaient les diligences à effectuer et bel et bien accomplies par le maître d'ouvrage délégué au début de relation contractuelle et dans les premières étapes du programme immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, ensemble l'article 1999 du même code ;

2°) ALORS, EN OUTRE ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE par ses dernières écritures d'appel (p. 50, avant-dernier alinéa), la société Groupe Sobefi avait fait valoir que sa mission de maître d'ouvrage délégué devant s'achever à la fin de l'année 2008, le montant de sa rémunération avait été calculé en prenant en compte la durée de deux ans et demi s'écoulant entre la conclusion du mandat et la réception de la dernière tranche de travaux, et qu'elle avait néanmoins poursuivi ses diligences sans solliciter d'honoraires complémentaires jusqu'en avril 2012 ; que la cour d'appel a elle-même constaté que la mission du maître d'ouvrage délégué devait prendre fin à la réception des travaux, prévue pour la troisième et dernière tranche au mois de décembre 2008 ; qu'en se bornant néanmoins, pour dire la société Groupe Sobefi débitrice d'une créance de restitution de ses honoraires à hauteur des deux tiers, à relever qu'il avait été mis fin à sa mission de maître d'ouvrage délégué le 11 avril 2012, avant l'achèvement du programme immobilier prévu à la fin de l'année 2008, puis que la société Groupe Sobefi aurait été mise en demeure d'exécuter sa mission au cours de l'année 2009, et, enfin, que l'architecte maître d'oeuvre aurait dénoncé au cours de l'année 2012 le désengagement du maître d'ouvrage délégué – donc en retenant une prétendue inertie du maître d'ouvrage seulement pour une partie des années 2009 et 2012 –, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à établir une inexécution de nature à priver la mandataire des honoraires qui avaient été contractuellement prévus pour une mission devant s'achever au mois de décembre 2008, et, partant, privé sa décision de base légale au regard des textes précités.

HUITIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la société Groupe Sobefi avait commis dans l'exercice de sa mission de maître d'ouvrage délégué des fautes à l'origine du non-respect du planning de l'opération et de l'abandon du chantier par la société Sogea au mois de janvier 2009, D'AVOIR dit que ces fautes engageaient sa responsabilité contractuelle et l'obligeaient à réparer le préjudice qu'elles avaient causé à la société Le Bouvet, ainsi que D'AVOIR fixé la créance de la société Le Bouvet au passif du redressement judiciaire de la société Groupe Sobefi à la somme de 3.368.157,29 € au titre des dommages-intérêts, dont 372.395 € correspondant aux intérêts liés à la mobilisation de la garantie d'achèvement ;

AUX MOTIFS QUE sur le préjudice résultant de la mobilisation de la garantie financière d'achèvement, la garantie financière d'achèvement est destinée à l'exécution des travaux nécessaires à la réception des lots acquis en l'état futur d'achèvement ; que le coût de ces travaux incombe au maître de l'ouvrage et non au maître d'ouvrage délégué qui n'est pas tenu d'une obligation de résultat ; qu'en revanche, la mise en place de cette garantie financière d'achèvement a donné lieu à des intérêts qui ont pour origine les retards apportés dans le démarrage des travaux et surtout le prélèvement indu d'honoraires ainsi que les fautes commises dans le suivi des paiements des factures des entreprises qui ont grevé la trésorerie et entraîné l'abandon du chantier par l'entreprise principale chargée du gros-oeuvre, la Sogea ; que ces intérêts qui se sont élevés entre 2009 et 2012 à 160.000 € et les commissions d'engagement se montant à 212.395 € seront laissés à la charge de la société Groupe Sobefi (arrêt, pp. 11-12) ;

1°) ALORS QUE le juge est tenu de préciser les pièces sur lesquelles il fonde sa décision ; qu'en se bornant néanmoins, pour fixer au passif du redressement judiciaire de la société Groupe Sobefi une créance de la SCCV Le Bouvet à hauteur de 372.395 €, correspondant aux intérêts liés à la mobilisation de la garantie financière d'achèvement, à affirmer que ces intérêts s'étaient élevés entre 2009 et 2012 à la somme de 160.000 € et les commissions d'engagement à celle de 212.395 €, sans indiquer sur quelle pièce elle se fondait pour reconnaître l'existence et fixer ainsi le quantum de cette prétendue dette d'intérêts et de commissions d'engagement de la garantie financière d'achèvement à la charge de la SCCV Le Bouvet, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge est tenu d'évaluer le préjudice dont il constate l'existence ; que les courriels produits aux débats par la SCCV Le Bouvet aux fins d'établir le montant des prétendus intérêts de la garantie financière d'achèvement, savoir des courriels adressés à elle par la Banque de la Réunion les 7 et 12 juin 2013, comportaient un tableau de sommes diverses, et indiquaient la somme de 160.000 € au titre des « intérêts évalués sur GFA année 2009/à 2013 », ce dont il ressortait que cette somme n'était pas mentionnée pour les années 2009 à 2012, mais 2009 à 2013 ; que, par ses dernières écritures d'appel (p. 51, al. 10 et s.), la société Groupe Sobefi avait contesté toute valeur à ces documents, tronqués et manifestement dépourvus de sérieux ; qu'en estimant que les intérêts de la garantie financière d'achèvement s'étaient élevés à la somme de 160.000 € entre 2009 et 2012, sans expliquer en quoi les intérêts dus s'étaient élevés dès la fin 2012 à cette somme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil.

NEUVIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la société Groupe Sobefi avait commis dans l'exercice de sa mission de maître d'ouvrage délégué des fautes à l'origine du non-respect du planning de l'opération et de l'abandon du chantier par la société Sogea au mois de janvier 2009, D'AVOIR dit que ces fautes engageaient sa responsabilité contractuelle et l'obligeaient à réparer le préjudice qu'elles avaient causé à la société Le Bouvet, ainsi que D'AVOIR fixé la créance de la société Le Bouvet au passif du redressement judiciaire de la société Groupe Sobefi à la somme de 3.368.157,29 € au titre des dommages-intérêts, dont 1.604.902,92 € correspondant aux intérêts liés au crédit d'accompagnement ;

AUX MOTIFS QUE sur les intérêts liés au crédit d'accompagnement, l'ouverture de crédit destinée au financement de l'opération immobilière de la résidence Le Bouvet devait être remboursée en juillet 2009 par le produit des ventes des lots, le non-respect du programme initialement envisagé, dû aux fautes et carences commises par la société Groupe Sobefi dans l'accomplissement de sa mission de maître d'ouvrage délégué, a différé ce remboursement qui a engendré à la charge du maître de l'ouvrage des intérêts bancaires qui au mois de décembre 2012, se sont élevés à 1.604.902,92 € ; que ces intérêts seront laissés à la charge de la société Groupe Sobefi (arrêt, p. 12) ;

1°) ALORS QUE par ses dernières écritures d'appel (pp. 57-58), la société Groupe Sobefi avait fait valoir que les associés de la SCCV Le Bouvet et celle-ci avaient, alors que 15 contrats de réservation de lots en l'état futur d'achèvement des bâtiments C et D avaient été signés dès le mois de mars 2008, refusé de réaliser les ventes devant suivre, et que la SCCV avait fait le choix de cesser la commercialisation du programme immobilier en mars 2009 malgré l'opposition de l'établissement de crédit et la signature imminente d'un contrat de vente globale des lots des tranches E et F avec la Semac ; qu'en se bornant néanmoins, pour reconnaître la société Groupe Sobefi débitrice d'une indemnité correspondant aux intérêts liés au crédit d'accompagnement consenti à ladite SCCV, à affirmer que ledit crédit devait être remboursé en juillet 2009 par le produit des ventes des lots, sans répondre au moyen pris par la société Groupe Sobefi d'une faute des associés de la SCCV et de celle-ci pour avoir refusé de réaliser de telles ventes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS, EN OUTRE ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge est tenu de préciser les pièces sur lesquelles il fonde sa décision ; qu'en se bornant néanmoins, pour fixer au passif du redressement judiciaire de la société Groupe Sobefi une créance de la SCCV Le Bouvet à hauteur de 1.604.902,92 €, correspondant aux intérêts liés au crédit d'accompagnement consenti à ladite SCCV, à affirmer que ces intérêts s'étaient élevés au mois de décembre 2012 à cette somme, sans indiquer sur quelle pièce elle se fondait pour reconnaître l'existence et fixer ainsi le quantum de cette prétendue dette d'intérêts à la charge de la société Groupe Sobefi, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 septembre 2021, 19-25981

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

ME MOYEN DE CASSATION :

ME MOYEN DE CASSATION :

ME MOYEN DE CASSATION :

ME MOYEN DE CASSATION :

ME MOYEN DE CASSATION :

ME MOYEN DE CASSATION :

ME MOYEN DE CASSATION :

Synthèse

Références :

Publications

Composition du Tribunal

Origine de la décision