| France, Cour de cassation, Première chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 22 septembre 2021, 20-13.232

CIV. 1

CF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 septembre 2021




Rejet non spécialement motivé


Mme DUVAL-ARNOULD, conseiller doyen faisant fonction de président



Décision n° 10665 F

Pourvoi n° W 20-13.232




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 22 SEPTEMBRE 2021

1°/ Mme [B] [G], domiciliée [Adresse 3],

2°/ la société [G], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° W 20-13.232 contre l'arrêt rendu le 29 octobre 2019 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige les opposant à la société Tréma finances, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [G] et de la société [G], de la SCP Richard, avocat de la société Tréma finances, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 15 juin 2021 où étaient présents Mme Duval-Arnould, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, M. Girardet, conseiller, et Mme Tinchon, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [G] et la société [G] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme [G] et la société [G]

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que Mme [G], notaire membre de la SCP [G], avait commis des fautes engageant sa responsabilité civile à l'égard de la société Tréma Finances et d'AVOIR ordonné la réouverture des débats ;

AUX MOTIFS QUE « sur les fautes alléguées à l'encontre du notaire, il n'est pas constatable que l'existence d'un bail emphytéotique restant à courir pour cinquante-huit années encore affecte significativement la valeur de la propriété du bien ; que la société Trema Finances verse aux débats un courrier reçu de Me [F], notaire à [Localité 1], lequel par référence au prix moyen d'acquisition par Mme [E] des droits au bail emphytéotique sur des lots de garages et au prix moyen d'acquisition de la propriété des lots de garage grevés de ce bail aboutit à 97 % du prix représentant le droit au bail emphytéotique et moins de 3 % le droit de propriété ; que, même si ce calcul s'avère empirique, il convient de noter que le bien donné en garantie composé de plus de deux cents lots avait été acquis pour la somme modeste de 72 413,28 € ce qui aboutit à une moyenne dérisoire de 338,38 € par lot pour des parkings situés au coeur de la ville de [Localité 2], [Adresse 1] ; que le notaire ne conteste pas le fait que la garantie hypothécaire est à ce jour inefficace mais soutient que cette inefficacité n'est que temporaire dès lors qu'elle se trouve seulement suspendue par l'existence du bail jusqu'au 10 février 2068 ; que Me [G], tenue d'éclairer les parties et de s'assurer de l'efficacité de l'acte rédigé par ses soins, ne saurait sérieusement prétendre avoir rempli sa mission alors qu'elle a omis d'informer M. [P] de l'existence de ce bail emphytéotique dont l'existence ne figurait pas à son acte ; qu'une garantie effective cinquante-six ans après son échéance normale ne constitue pas une sûreté susceptible de pouvoir être considérée comme étant efficace ; que si la valeur exacte des biens donnés en garantie ne figure pas à l'acte de cautionnement hypothécaire litigieux et qu'elle n'est pas juridiquement une condition de l'acceptation de ce cautionnement, c'est de manière inexacte que Me [G] soutient qu'il n'est nulle part indiqué à son acte que le cautionnement fourni devait garantir une créance de deux millions d'euros mais que le montant de cette créance ne résulterait que du contrat conclu entre Trema Finances et M. [E] ; qu'il suffit pourtant, pour le vérifier, de se référer au contenu de l'acte du 3 juin 2010 à son rapport, au terme duquel, non seulement M. [E] est intervenu pour prendre devant elle cet engagement de garantie du capital versé de 2 millions d'euros qui revêt ainsi un caractère authentique mais encore Mme [E] s'est engagée à affecter à la garantie de la somme de 2 000 000 € en principal, intérêts, frais et accessoires, ses immeubles, l'acte précisant ensuite que cette hypothèque conventionnelle garantirait la somme en principal de deux millions d'euros mais aussi les accessoires évalués à 400 000 euros ; que Me [G], au regard du montant de la créance ainsi garantie dont elle avait parfaite connaissance et de la faible valeur des lots hypothéqués grevés du bail emphytéotique qu'elle ne pouvait ignorer s'agissant d'un droit publié dont l'existence était clairement rappelée dans le titre de propriété de Mme [E] qu'elle devait lire et ne pouvait méconnaître, était à même d'apprécier l'insuffisance flagrante de ce gage ; qu'elle avait dès lors l'obligation d'attirer l'attention de M. [P] sur cette situation ; qu'en authentifiant l'acte concédant à la société Trema Finances une inscription en premier rang sur 41 lots de parking au [Adresse 1] sans aucune réserve, elle a contribué à créer aux yeux de son bénéficiaire une apparence de garantie dont il ne pouvait, en l'état des informations qui lui étaient communiquées, détecter aisément le caractère parfaitement illusoire ; que Me [G] poursuit ensuite en faisant valoir qu'en toute hypothèse l'insuffisance alléguée de cette garantie hypothécaire est sans lien avec le préjudice de Trema Finances dès lors que cette hypothèque est devenue sans objet à partir du 20 août 2010, date à laquelle les avoirs du compte Saxo Banque qu'elle avait vocation à garantir ont été transférés sur un compte FXCM ; qu'elle rappelle que le cautionnement hypothécaire de Mme [E] couvrait l'insuffisance du solde de ce seul compte Saxo banque n° [XXXXXXXXXX01] au 31 décembre 2011 et soutient qu'il ne pouvait être activé pour le solde d'un autre compte dans une banque différente ; qu'elle se réfère à ce propos aux dispositions de l'article 2422 du code civil au terme duquel, dans sa version applicable à l'époque : "L'hypothèque peut être ultérieurement affectée à la garantie de créances autres que celles mentionnées par l'acte constitutif pourvu que celui-ci le prévoie expressément. Le constituant peut alors l'offrir en garantie, dans la limite de la somme prévue dans l'acte constitutif et mentionnée à l'article 2423, non seulement au créancier originaire, mais aussi à un nouveau créancier encore que le premier n'ait pas été payé. La convention de rechargement qu'il passe, soit avec le créancier originaire, soit avec le nouveau créancier, revêt la forme notariée. Elle est publiée, sous la forme prévue à l'article 2430, à peine d'inopposabilité aux tiers. Sa publication détermine, entre eux, le rang des créanciers inscrits sur l'hypothèque rechargeable. Les dispositions du présent article sont d'ordre public et toute clause contraire à celles-ci est réputée non écrite." ; que pour s'opposer à cette argumentation et sans prendre position au regard des dispositions de l'article 2422 du code civil, sur l'absence ou non de validité de l'hypothèque suite à l'avenant sous seing privé du 20 août 2010, la société Trema Finances rappelle les conditions dans lesquelles il est intervenu ; qu'elle verse aux débats les échanges de courriels entre Monsieur [W], son gestionnaire de patrimoine et Me [G] au cours du mois d'août 2010, ce dernier lui faisant part du souhait de M. [E] et de l'accord de M. [P] pour transférer les fonds de la banque Saxo à FXCM et l'interrogeant sur les formes à respecter pour conserver l'hypothèque ; qu'au terme d'un premier message du 17 août 2010 produit, Me [G] répond que la garantie n'est pas modifiée par le changement de compte et qu'un simple avenant sous seings privés entre Mme [E] et Trema Finances est suffisant ; qu'au terme d'un second message également versé aux débats, elle envoie un projet d'avenant sous seing privé pour signature par les époux [E] et M. [P] ; qu'il résulte de ces éléments que Me [G] a commis ainsi une seconde faute en faisant effectivement perdre à l'hypothèque son efficacité faute d'avoir correctement informé les parties sur le caractère obligatoirement authentique de l'acte qu'il convenait d'observer en raison de la modification de la créance garantie ; que cette seconde faute commise le 20 août 2010 !ors du transfert de compte sur le compte FXCM a fait perdre à la société Trema Finances toute possibilité de mettre en oeuvre la garantie hypothécaire ; qu'elle n'emporte cependant aucune conséquence dommageable supplémentaire dès lors que l'hypothèque perdue était déjà dénuée de tout effet ; qu'il sera ajouté enfin que les considérations de Me [G], aux termes desquelles elle s'interroge sur la finalité et le bien-fondé de l'engagement de restitution des fonds pris par M. [E] dans le cadre d'une action spéculative, fait état d'arrangements financiers douteux impliquant M. [E], escroc notoire, et conclut à une opération financière suspecte qui pose question sur l'imprudence manifeste de la société Trema Finances, ne sont pas de nature à faire écarter sa responsabilité ; qu'en effet, c'est elle-même qui a recueilli l'engagement de M. [E] de restitution des fonds dont elle vient soutenir désormais qu'elle était en soi suspecte ; que par ailleurs, et alors qu'elle a contribué par son intervention à mettre M. [P] en confiance sur le sérieux de la garantie, elle ne saurait invoquer son imprudence manifeste » (arrêt attaqué, pp. 9-11) ;

ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE « sur la faute : attendu que l'acte notarié rédigé par Maître [G] précise sans ambiguïté d'une part que [I] [E] « s'oblige par les présentes pour le cas où au 31 décembre 2011, le montant du compte sus désigné serait inférieur à la somme de 2 millions € à verser au créancier sus nommé la différence entre ladite somme de 2 millions € et le solde dudit compte. » et d'autre part que Madame [E] « déclare se rendre et constituer caution simplement hypothécaire de [I] [E] envers le créancier, qui accepte pour raison de l'obligation susvisée. En conséquence, à la garantie de la somme de deux millions d'euros ainsi cautionnée en principal, indemnités, intérêts, frais et accessoires, la caution hypothèque au profit du créancier qui accepte l'immeuble dont la désignation suit » ; qu'il en résulte que le notaire ne peut soutenir que la valeur des biens hypothéqués n'est pas une condition substantielle, dès lors que la référence à l'obligation principale, et à la somme de deux millions d'euros est expressément rappelée et ce à deux reprises ; que la formule utilisée par le notaire dans son attestation du 2 septembre 2011 convainc du contraire en rappelant que la caution a « donné en garantie hypothécaire, en premier rang, pour un montant de 2 millions d'euros sur l'immeuble dont la désignation suit » ; que le montant des honoraires perçus à l'occasion de cet acte, soit 29 830,30 euros ne se conçoit que sur une garantie de 2 millions d'euros comme le confirme d'ailleurs le projet de taxe produit mentionnant expressément, les sommes de 2 millions et 2 400 000 euros ; que le notaire, officier public chargé d'authentifier la garantie hypothécaire est tenu à une obligation de conseil et à un devoir d'efficacité des actes qu'il instrumente, et pour ce faire doit éclairer les parties et appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les conséquences des actes qu'ils souscrivent ; qu'en l'espèce, il s'agit pour la société Tréma Finances d'être garantie contre toutes pertes de la somme de deux millions d'euros déposée sur un compte géré par Monsieur [E] ; que la caution hypothécaire, Madame [E] a offert en garantie de cette somme de 2 millions d'euros un immeuble constitué de 40 parkings situés dans un quartier prestigieux de [Localité 2] ; que le notaire doit effectuer les vérifications nécessaires et alerter son client de tous événements pouvant contredire ou compromettre l'efficacité de la garantie ; qu'à ce titre, il a l'obligation de vérifier l'étendue des droits de la garante hypothécaire, lire l'acte d'acquisition du 19 décembre 2002, vérifier le prix d'acquisition pour voir s'il est en rapport avec le montant de la créance garantie, requérir l'état hypothécaire, en faire une analyse simple et informer son client de l'existence des baux emphytéotiques régulièrement publiés ; qu'en l'espèce, le notaire n'a nullement informé la société Tréma Finances des incohérences résultant de la simple comparaison entre le prix d'acquisition de l'immeuble affecté en garantie et la créance garantie, la valeur de l'immeuble grevé d'un bail emphytéotique jusqu'en 2068, avec la créance garantie ; que tenue à une obligation de conseil et d'information, il apparaît que Maître [G] n'a pas informé la société Tréma de l'existence du bail emphytéotique, affectant la valeur de la garantie hypothécaire, et donc sur les risques de l'insuffisance de l'hypothèque affectée ; qu'à ce titre, Maître [G] a commis des fautes répétées, qui ont affecté l'efficacité de la garantie hypothécaire rédigée sous son rapport ; qu'il ne peut être sérieusement soutenu que le créancier, pour recouvrer l'efficacité de son acte, doit attendre 50 ans, alors même que l'obligation principale de Monsieur [E] objet de la garantie mentionne qu'il s'engage pour le cas où au 31 décembre 2011, le montant du compte serait inférieur à la somme de 2 millions d'euros ; que Maître [G], en sa qualité de professionnelle, officier public, aurait dû alerter sa cliente la société Tréma de tous éléments aisément détectables mettant en péril l'efficacité de la garantie hypothécaire rédigée sous son rapport, notamment de l'existence des baux emphytéotiques grevant l'immeuble affecté à la garantie de la somme de 2 millions d'euros, de l'incohérence entre la valeur de la créance garantie et les prix d'acquisition desdits parkings, des risques auxquels la société Tréma Finances s'exposait du fait de l'existence des baux ; que Maître [G] a commis vis-à-vis de la société Tréma Finances, peu important d'ailleurs les compétences de celle-ci, des fautes, manquements et négligences qui ont conduit à rendre le cautionnement hypothécaire inefficace, qui engagent sa responsabilité sur le fondement de l'ancien article 1382 devenu 1240 du code civil » (jugement, pp. 6-7) ;

ALORS QUE le demandeur à l'action en responsabilité doit établir que le dommage dont il demande réparation résulte de l'inefficacité de l'acte qu'il impute au notaire ; qu'en retenant que la notaire n'avait pas assuré l'efficacité de la garantie hypothécaire consentie par Mme [E] à la société Tréma Finances, lorsque les parties avaient conclu un avenant, sous seing privé, à l'acte authentique du 3 juin 2010, sans répondre au moyen opérant soulevé par la notaire, qui faisait valoir que les pièces dont se prévalait la société Tréma Finances ne se rapportaient pas au compte dont le solde était garanti par cette sûreté, de sorte que les pertes que faisaient apparaître le fonctionnement des comptes invoqués n'étaient pas celles qui auraient dû être remboursées grâce à cette sûreté (cf. conclusions d'appel de la notaire, pp. les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.