| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 09 septembre 2021, 20-16.020

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 septembre 2021




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10404 F

Pourvoi n° B 20-16.020


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2021

M. [H] [I], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° B 20-16.020 contre l'arrêt rendu le 2 mars 2020 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Sprimbarth Cap Caraïbes, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à la société Sprimbarth Cap Caraïbes, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [I], de la SARL Cabinet Briard, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], après débats en l'audience publique du 15 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Il est donné acte à M. [I] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Sprimbarth Cap Caraïbes.

2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [I] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [I] ; le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. [I]

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a débouté M. [I] de sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires et visant à ce qu'il lui soit enjoint de réaliser des travaux sous astreinte, ensemble rejeté sa demande de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce en son alinéa 4 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; qu'en l'espèce, il résulte de l'acte établi le 12 août 2018 par M. [J] [U], notaire à [Localité 1] que M. [H] [I] et Mme [M] [E] ont acquis le lot 36 de la copropriété dont s'agit comprenant un logement composé d'un séjour, d'une chambre avec placard, d'une salle d'eau avec WC et d'un placard, d'un jardin avec en partie une pergola équipée d'un plan cuisine et les 134/10000èmes des parties communes générales à l'ensemble de la copropriété et les 192/10000èmes des charges bâtiment. Cet acte mentionne expressément que "le vendeur déclare que des travaux d'aménagement intérieur ont été réalisés par de précédents locataires, notamment la création d'une seconde chambre, sans toutefois empiéter sur les parties communes", l'acquéreur déclarant avoir pris parfaitement connaissance de l'état descriptif de division et règlement de copropriété précisant les conditions et modalités de modification de lot de copropriété (page 4 de cet acte) ; qu'il est donc constant que lors de l'acquisition par M. [H] [I] du lot 36, la configuration de l'appartement avait été modifiée ce qui est confirmé par le rapport d'expertise judiciaire en date du 15 juin 2017 de M. [Z], lequel conclut que : -des traces d'infiltrations d'eaux pluviales sont présentes en pieds du séjour et de la cuisine du lot 36, les parois concernées étant des murs extérieurs porteurs, partiellement ou totalement enterrés, les traces se présentant par des décollements de peintures des revêtements intérieurs, -ces dégradations sont dues à une absence ou insuffisance d'étanchéité des parois extérieures enterrées lesquelles appartiennent aux parties communes de l'immeuble, -les dégradations constatées sont dues à la personne qui a entrepris les travaux de modification de destination des locaux sans prendre en compte les protections nécessaires vis à vis des eaux pluviales, -les désordres allégués sont dus à une modification de destination des locaux laquelle a été effectuée sans prise en compte des travaux de mise en conformité nécessaires, -la construction datant de plus de 30 ans ne bénéficie plus de garantie décennale solidité - clos et couvert (étanchéité), -deux solutions sont envisageables, une remise en conformité de la paroi extérieure enterrée nécessitant des travaux très importants à effectuer dans l'emprise des surfaces extérieures de la copropriété (dégagement sur toute la hauteur du mur enterré, mise en place d'un drain en pied de mur à écoulement gravitaire jusqu'à une évacuation des eaux pluviales en partie basse, réfection du revêtement d'étanchéité suivant les prescriptions réglementaires après préparation du support (planéité) estimée à la somme de 18 380 euros ou une reconstitution d'une seconde paroi, non porteuse, à l'intérieur du logement, décollée de la paroi existante par une lame d'air ventilée, réalisée en maçonnerie de 10 cm d'épaisseur enduite ou en panneaux insensibles à l'humidité, avec cunette d'évacuation des eaux d'infiltrations ménagée avec exutoire extérieur estimée à la somme de 10.400 euros ; que répondant à un dire formulé par le syndicat des copropriétaires et joint au rapport, l'expert [Z] a clairement indiqué : "nous confirmons que les dégradations constatées, dues aux infiltrations d'eaux pluviales, ne peuvent être attribuées au gestionnaire actuel des parties communes" (mais) "sont dues aux travaux réalisés par le précédent propriétaire, en particulier la transformation d'un jardinet sous pergola en pièce habitable avec mur enterré sans étanchéité, ces travaux ne (répondant) pas aux prescriptions réglementaires pour ce type d'ouvrage (...), le mur initial (n'étant) pas destiné à assurer l'étanchéité d'une pièce habitable ni à supporter une toiture de logement". Aussi, si l'expert a sans équivoque attribué la cause des désordres à un défaut d'étanchéité des parois extérieures qui appartiennent aux parties communes de l'immeuble et a regretté la carence du syndic de l'époque dont les attributions lui permettent de faire arrêter de tels travaux, il a également expressément précisé que ces infiltrations sont dues à l'absence de réalisation, par l'auteur des travaux modifiant la destination des locaux, des protections nécessaires et réglementaires vis à vis des eaux pluviales ; que contrairement à ce qui est soutenu par l'intimé, le constat dressé le 23 juin 2016 par la SCP Cauchefer, huissier de justice, décrit des gonflements et craquellements à la base des murs et des plinthes à l'entrée du logement et dans la cuisine ce qui n'est pas contraire aux constatations susvisées de l'expert et qui ne démontre pas des infiltrations dans l'ensemble de l'appartement de M. [H] [I] lesquelles auraient une autre cause que celle déterminée par M. [Z] dans son rapport d'expertise judiciaire sérieux et argumenté ; que ce faisant, il apparaît que les dégâts subis dans l'appartement de M. [H] [I], bien que concernant les parties communes ont leur cause dans des travaux non autorisés et mal exécutés, réalisés antérieurement à la vente et connus de l'intimé, ayant consisté à adosser aux murs extérieurs de la copropriété, une pièce supplémentaire à l'appartement en cause. Il convient de souligner que la période à laquelle ces travaux ont été réalisés n'est pas précisée, ni l'identité de leur auteur (précédent propriétaire selon les écritures des parties ou précédent locataire comme apparaissant de l'acte notarié) de sorte qu'il ne peut pas davantage être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir fait respecter le règlement de copropriété en laissant faire des travaux irréguliers. Il n'est pas non plus établi par les pièces du dossier que d'autres copropriétaires (tel M. [Y] dont un courrier en date du 28 mars 2017 adressé au syndic de copropriété faisant notamment état de sa volonté d'entreprendre des travaux à ses frais sur une ravine située à proximité de son lot ainsi que sur son deck) subissent des problèmes d'infiltrations identiques dus à un mauvais entretien ou que ces derniers affectent la totalité des parties communes de l'ensemble immobilier "Villa Créole " édifié depuis 1983 ; que par ailleurs, aucune faute distincte de l'exécution de son mandat n'est argumentée et établie à l'endroit de la société SCC ; que dès lors, vu les éléments de la cause, aucun vice de construction ou défaut d'entretien des parties communes n'est caractérisé à l'encontre du syndicat des copropriétaires ou du syndic SCC lequel représente celui-ci de sorte que c'est à raison que ces derniers concluent à leur absence de responsabilité dans les dégâts subis dans l'appartement de M. [H] [I] ; qu'en conséquence, sans qu'il y ait lieu à mise hors de cause de la société SCC, infirmant le jugement querellé, il y aura lieu de débouter M. [H] [I] de l'ensemble de ses demandes dirigées tant à l'encontre du syndicat des copropriétaires que de la société SCC » ;

ALORS QUE, premièrement, au titre de ses obligations légales, le syndicat des copropriétaires est tenu de réaliser les travaux propres à faire cesser les désordres que subissent les parties privatives à partir des parties communes ; qu'en déboutant M. [I] de ses demandes dirigées contre la copropriété, après avoir pourtant constaté que son lot subissait des désordres provenant des parties communes, les juges du fond ont violé l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

ET ALORS QUE, deuxièmement, le fait du tiers, dès lors qu'il ne revêt pas les caractéristiques d'un événement de force majeure, ne peut exonérer la copropriété de ses obligations légales ; que par suite, les juges du fond ne pouvaient rejeter les demandes en relevant que, bien que concernant les parties communes, les désordres avaient leur cause dans les travaux non autorisés et mal exécutés réalisés antérieurement à la vente et donc provenant du fait d'un tiers, sans constater que ce fait présentait les caractéristiques de la force majeure ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué doit être censuré pour défaut de base légale au regard de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.