CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 mai 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10293 F
Pourvoi n° E 20-17.081
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MAI 2021
M. [G] [I], domicilié [Adresse 1] (Roumanie), a formé le pourvoi n° E 20-17.081 contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à la société Urbapac, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de Me Haas, avocat de M. [I], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Urbapac, après débats en l'audience publique du 13 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [I] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. [I].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. [I] de sa demande indemnitaire fondée sur le dol ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. [I] fait valoir, au soutien des manoeuvres dolosives qu'il reproche à la société Urbapac, le fait qu'il se trouvait, jusqu'en 2010, dans l'impossibilité de vendre cette parcelle en raison de l'exercice du droit de préemption par la mairie, que cette dernière était en lien avec la société Urbapac et qu'après l'avoir mise en relation avec M. [I], elle a retiré la réserve de la parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 1] lors de la modification du plan local d'urbanisme ; qu'il invoque le courrier du notaire rédacteur de l'acte du 15 novembre 2011 qui confirme cette situation et les délibérations du conseil municipal des 22 mai et 1er octobre 2012 dont il ressort que la commune a cédé à la société Urbapac une parcelle de terrain voisine de celle lui appartenant pourtant affectée à l'usage d'équipement sportif pour lui permettre d'étendre ses constructions en contrepartie de rétrocession à la commune d'un local commercial et d'un logement affecté au commerce ; qu'il soutient donc que, d'une part, la société a fait pression au motif qu'il ne pourrait vendre son terrain à une autre société et, d'autre part, en ce qu'elle lui a fait croire qu'elle ne pourrait obtenir une constructibilité avec une surface hors oeuvre nette supérieure à 2 700 m² pour un terrain de plus de 6 000 m² ; que la société Urbapac fait valoir que M. [I] ne rapporte pas la preuve que la clause de réajustement du prix était déterminante de son engagement à lui vendre le bien, ni que la société Urbapac lui a dissimulé la constructibilité du terrain ou qu'elle ait manoeuvré dans l'intention de le tromper sur un élément essentiel du contrat ; qu'aux termes des dispositions de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à l'espèce, « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé » ; que les faits invoqués par M. [I] de collusion entre la mairie, la société Urbapac et le notaire rédacteur de l'acte constituent de simples allégations et ne sont pas étayés, étant d'ailleurs observé que M. [I] n'a pas mis en cause la responsabilité du notaire ; que M. [I] produit le courrier que lui a écrit le maire de la commune, M. [H], le 3 juin 2008 par lequel il lui précisait que son terrain constitue un emplacement réservé pour un terrain de sport, que cet emplacement serait maintenu avec la même destination dans le cadre du futur plan local d'urbanisme et lui signifiait la volonté de l'équipe municipale d'acquérir ce terrain, ce courrier répondant à celui de M. [I] relatif à la vente de son bien à la société Satim suite à la promesse de vente signée le 29 novembre 2007 entre M. [I] et la société Satim ; que M. [I] se réfère également au fait que la promesse unilatérale de vente a été signée le 16 mars 2010 entre M. [I] et la société Urbapac et que le plan local d'urbanisme de la commune a été modifié le 19 octobre 2011, retirant la réserve qui s'appliquait à ce terrain, à la délibération du conseil municipal du 1er octobre 2012 par laquelle celle-ci a cédé à la société Urbapac un terrain contigu à celui de M. [I] ainsi qu'à l'affirmation de son notaire dans la lettre du 15 novembre 2011 selon laquelle la modification du plan local d'urbanisme a été acceptée par la mairie parce qu'il s'agit de la société Urbapac ; que ces éléments ne suffisent pas néanmoins à établir que la mairie soit intervenue auprès de M. [I], comme il le soutient, afin de le convaincre de contracter avec la société Urbapac en lui assurant qu'en contrepartie elle retirerait la réserve figurant dans le plan d'urbanisme applicable et que sans cela il n'aurait pas contracté avec cette société ; que, s'agissant des conditions de la vente, les parties ont signé une promesse avec une clause de réajustement de prix dans l'hypothèse où le bénéficiaire obtiendrait une constructibilité supérieure à une surface hors oeuvre nette de 2 850 m² ; qu'il est établi qu'avant la signature de l'acte authentique, la société Urbapac a déposé deux permis de construire, un premier le 30 novembre 2011 portant sur une surface hors oeuvre nette de 2 281 m² qui lui a été accordé le 12 avril 2012, et un deuxième, le 13 septembre 2012, pour une surface hors oeuvre nette de 2 432 m², qui lui a été accordé le 26 octobre 2012 soit après la signature de l'acte authentique ; que l'arrêté pris le 26 octobre 2012 par le maire de [Localité 1] n'a accordé qu'un permis modificatif à la société Urbapac, conformément à son article 1, étant précisé dans l'arrêté qu'il s'agit de la création d'un pignon sud pour la construction d'un local commercial et de quatre logements et que le projet s'implante sur la même emprise de terrain que le permis initial ; qu'il est donc établi que cet arrêté ne porte pas sur une surface hors oeuvre nette complémentaire de 2 432 m², comme le soutient M. [I] et qui est contesté par la société Urbapac, mais sur une surface hors oeuvre nette complémentaire de 151 m² et qu'en tout état de cause le permis modificatif sollicité le 13 septembre 2012 obtenu le 26 octobre 2012 ne pouvait avoir pour effet de déclencher la clause de réajustement de prix, celle-ci n'ayant vocation à s'appliquer que dans le cas où l'hypothèse où le bénéficiaire de la promesse obtiendrait une constructibilité supérieure à une surface hors oeuvre nette de 2 850 m² ; qu'ainsi que l'ont rappelé les premiers juges, la société Urbapac n'a pas, avant la réalisation de la vente, déposé de permis de construire de nature à entraîner l'application de la clause de réajustement de prix et M. [I] a accepté de consentir à l'acte de vente malgré l'absence de dépôt d'une demande de permis de construire de nature à permettre l'application de la clause de complément de prix prévue initialement ; que M. [I] invoque un nouveau permis de construire déposé le 23 mai 2013 accordé le 1er octobre 2013 qui est également un permis modificatif portant la surface hors oeuvre nette à 2 465 m² soit 33 m² supplémentaires qui n'a pas d'incidence sur la validité de l'acte authentique signé le 28 octobre 2012 ; que par ailleurs aucune clause de réajustement de prix ne figure dans l'acte authentique, M. [I] ne produisant pas d'élément de nature à établir qu'il n'y aurait pas volontairement renoncé, et l'acte authentique du 28 octobre 2012 comporte, en début d'acte, la mention figurant en gras que les parties déclarent que cet acte met fin à toutes conventions antérieurement intervenues entre elles ; qu'en conséquence M. [I] ne rapporte pas la preuve des manoeuvres dolosives qu'il invoque et sera débouté de sa demande de dommages-intérêts de 519 665, 22 euros ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE la promesse de vente du 16 mars 2010, modifiée le 15 février 2012, prévoyait un prix de vente de 795 000 euros, révisable à la hausse si le bénéficiaire parvenait à obtenir une constructibilité supérieure à une surface hors oeuvre nette de 2 850 m² ; que rappel étant fait qu'aux termes de l'article 1161 du code civil, « toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier », il est constant que cette clause de réajustement de prix ne peut s'analyser qu'au regard des autres clauses de la promesse, à savoir celle figurant dans les conditions suspensives et intitulée « permis d'aménager et/ou de construire », de laquelle il résulte que la promesse de vente était notamment soumise à l'obtention, par la société Urbapac, d'un permis d'aménager et/ou de construire purgé de tout recours, permettant l'édification de constructions à usage d'habitation d'une surface hors oeuvre nette minimum de 2 700 m², sous réserve de la compatibilité avec la réglementation d'urbanisme applicable ; qu'il s'évince ainsi du contrat de promesse de vente que la société Urbapac s'obligeait, pendant sa durée de validité expirant le 17 septembre 2012 suivant avenant du 15 février 2012, à déposer une demande de permis de construire d'une surface hors oeuvre nette nécessairement supérieure à 2 850 m² ; qu'or, il ressort des pièces produites que la société Urbapac n'a effectué pendant cette période que deux demandes de permis de construire pour une surface hors oeuvre nette totale de 2 432 m², les 30 novembre 2011 et 13 septembre 2012, les permis de construire y afférents ayant été délivrés les 12 avril 2012 et 26 octobre 2012 ; qu'il importe de souligner que l'acte de vente litigieux du 28 septembre 2012 ne fait référence qu'au premier permis de construire délivré le 12 avril 2012 pour une surface hors oeuvre nette de 2 281 m² ; qu'en toute hypothèse, le permis de construire modificatif délivré le 26 octobre 2012 pour une surface hors oeuvre nette de 2 432 m² était insusceptible de déclencher la clause de réajustement de prix si tant est qu'elle eut été maintenue dans l'acte de vente, ce qui n'est pas le cas ; qu'en toutes hypothèses, malgré l'absence de réalisation des conditions suspensives de la promesse de vente, à savoir l'obtention d'un permis de construire permettant l'édification de constructions à usage d'habitation d'une surface hors oeuvre nette minimum de 2 700 m², M. [I] a accepté de conclure la vente, sans possibilité de percevoir un complément de prix, dès lors que la clause n'est pas reprise dans l'acte de vente qui, de convention expresse entre les parties, met fin à toutes conventions antérieures intervenues entre elles ; que, dès lors que M. [I] a accepté de consentir à la signature de l'acte de vente malgré l'absence de dépôt d'une demande de permis de construire dans les termes de la promesse de vente ne permettant pas l'application de la clause de complément de prix prévue initialement, il ne saurait prétendre que la possibilité de percevoir un complément de prix était une condition déterminante de son consentement et que, s'il avait su que la société Urbapac projetait la construction d'un lotissement, il n'aurait pas accepté la vente au prix fixé dans l'acte du 28 septembre 2012 ; que M. [I] ne saurait donc prétendre qu'il n'aurait pas signé l'acte de vente litigieux du 28 septembre 2012 en parfaite connaissance de cause, alors qu'il est manifeste qu'un terrain foncier d'une superficie de 6 640 m² acquis par un promoteur-constructeur a nécessairement vocation à être aménagé dans sa totalité et non sur une surface de moins des deux tiers ; que la signature même de l'acte du 28 septembre 2012 au prix ferme et définitif de 795 000 euros sans clause de complément de prix témoigne de ce que l'aménagement foncier à venir du terrain n'était pas déterminant de son consentement lors de la vente ; que, par ailleurs, la reconnaissance par la société Urbapac, de ce qu'elle n'entendait pas conclure la vente définitive aux conditions de la promesse, pourtant acceptée en sa qualité de bénéficiaire, interroge sur sa bonne foi dans la conduite des négociations lors de la souscription de la promesse de vente, il ne saurait pour autant en être déduit que le consentement de M. [I] aurait été vicié lors de la signature de l'acte de vente du 28 septembre 2012, aux termes duquel il a accepté de fixer le prix de vente à la somme de 795 000 euros, même s'il considère désormais qu'il aurait pu obtenir un meilleur prix de son terrain, en application d'une clause de complément de prix à laquelle il a librement renoncé ;
ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque la réticence ou les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans cette réticence ou ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en se bornant, pour écarter le dol, à retenir que l'absence de mention, dans l'acte authentique de vente du 28 septembre 2012, de la clause de réajustement du prix qui figurait à la promesse de vente du 16 mars 2010 ne caractérisait pas une manoeuvre dolosive de la part de la société Urbapac, sans rechercher si, indépendamment de cette clause, en taisant l'existence de la demande de permis de construire modificatif déposée quelques jours avant la signature de l'acte authentique de vente, la société Urbapac n'avait pas commis une réticence sans laquelle M. [I] n'aurait pas accepté de signer ledit acte au prix de 795 000 euros, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. [I] de ses demandes au titre des indemnités de retard ;
AUX MOTIFS QUE la société Urbapac soulève l'irrecevabilité de cette demande au visa des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel ; que, sur le fondement de la demande, elle fait valoir que la date de livraison était fixée dans l'acte authentique sauf cas de force majeure ou causes légitimes de suspension des délais de livraison ; que M. [I], qui sollicite la condamnation de la société Urbapac à lui payer la somme de 96 900 euros au titre des indemnités de retard au motif que les appartements que devaient lui livrer la société Urbapac n'étaient pas prêts à la date de livraison des appartements prévue dans l'acte authentique, soutient que sa demande est recevable au motif qu'elle est la compensation de l'indemnisation demandée par la société Urbapac pour le retard dans la livraison des biens ; que dès lors que la société Urbapac a sollicité l'indemnisation du préjudice résultant, pour elle, du refus de M. [I] de réceptionner les appartements en cause, la demande de M. [I] au titre de retard de livraison initial constitue bien la compensation de la demande de la société Urbapac et doit être déclarée recevable ; que la date d'achèvement des travaux étant le 9 juillet 2015, cette date sera retenue et non celle du 8 juin 2015 qui correspond au courrier adressé par la société Urbapac à M. [I] pour l'inviter à prendre possession des biens ; qu'il est donc établi que la société Urbapac a accusé un retard de livraison puisque la date de livraison prévue dans l'acte authentique était le 31 décembre 2014 ; qu'elle produit une attestation de M. [X], architecte et maître d'oeuvre de cette opération de construction, qui atteste que la médiocrité du sol et les intempéries ont nécessité notamment la réalisation de fondations spéciales et entraîné un retard cumulé de 23,8 semaines soit 166,6 jours calendaires ; que les éléments cités dans cette attestation font partie des cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison prévue dans l'acte authentique du 28 septembre 2012, cet acte précisant que la justification de la survenance de l'une des circonstances est apportée par une lettre du maître d'oeuvre ; que la société Urbapac est en conséquence bien fondée à s'opposer à la demande vu la fin du report au 15 juin et la circonstance que le délai d'indemnité de retard ne commençait qu'au 15 juillet ;
ALORS, 1°), QUE le vendeur d'immeubles à construire est tenu de réparer le préjudice causé par un retard de livraison lorsque ce retard ne résulte pas d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison ; qu'en retenant, pour exonérer totalement la société Urbapac de sa responsabilité au titre du retard de livraison, que celle-ci justifiait de 166,6 jours calendaires de suspension légitime du délai de livraison, après avoir constaté que la livraison, initialement fixée au 31 décembre 2014, avait eu lieu le 9 juillet 2015, ce dont il résultait un retard de livraison de 190 jours calendaires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS, 2°), QUE, dans ses conclusions d'appel (v. production n° 2, p. 15, in fine, et p. 16, §§ 1 à 4), M. [I] faisait valoir que, tandis que l'acte de vente disposait, en page 15, que les jours d'intempéries devaient être définis selon les bulletins météorologiques de la station météorologique la plus proche de l'immeuble, édités et publiés par la Fédération française du bâtiment, l'attestation de l'architecte se bornait à se référer à la survenue d'intempéries sans mentionner aucune date, de sorte qu'il était impossible de s'assurer objectivement que les jours d'intempéries retenus pour le calcul du délai d'achèvement des travaux correspondaient bien aux bulletins prévus par la convention des parties ; qu'en affirmant que les intempéries constituaient une cause légitime de suspension du délai de livraison, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
