CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 mai 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10286 F
Pourvoi n° D 19-25.954
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MAI 2021
1°/ M. [X] [T],
2°/ Mme [S] [F],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° D 19-25.954 contre l'arrêt rendu le 21 octobre 2019 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [R] [H],
2°/ à Mme [B] [Y], épouse [H],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. [T] et de Mme [F], après débats en l'audience publique du 13 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [T] et Mme [F] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille vingt et un.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. [T] et Mme [F]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme [F] [S] et M. [T] [X] de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. [T] et Mme [F] soutiennent avoir subi un préjudice suite aux manquements des propriétaires de l'immeuble faisant l'objet de la convention d'occupation précaire, à leur obligation de délivrance d'un local à usage d'habitation et à leur obligation de sécurité ; que la responsabilité des époux [H] doit être appréciée sur le seul fondement de la responsabilité contractuelle, eu égard à la convention d'occupation précaire régissant les relations entre les parties ; que la convention d'occupation précaire portait sur un local à usage exclusif d'habitation ; qu'elle stipulait les obligations suivantes à la charge des propriétaires : « a) De supporter toutes les réparations autres que locatives. b) D'assurer la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux consignés dans l'état des lieux » ; que nonobstant la non-application de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, les propriétaires étaient tenus de délivrer un bien à usage d'habitation et d'une obligation de sécurité à l'égard de ses occupants ; qu'en l'espèce, la société Ex'im Centre a réalisé un état de l'installation de gaz de l'immeuble occupé par M. [T] et Mme [F], le 15 novembre 2007, et leur a écrit le même jour le courrier suivant : « Je soussigné [V] [L], représentant la Sarl Ex'Im Centre, informe par la présente que suite à la réalisation de l'état intérieur de gaz de l'immeuble d'habitation sis [Adresse 3] effectué le 15 novembre 2007 à 11h00, j'ai localisé et enregistré une (ou plusieurs) anomalie de type DGI. J'ai donc demandé à votre distributeur de gaz, conformément à la réglementation en vigueur, de procéder dans les plus brefs délais à la coupure générale de l'installation du présent immeuble d'habitation dont vous êtes propriétaire. Les anomalies de type DGI devront être réparées avant la remise en service » ; que l'état de l'installation de gaz établi par la société Ex'Im Centre comportait les anomalies suivantes, dans la catégorie des dangers graves et immédiats (DGI) : - « La teneur en CO est trop importante, les produits de combustion de l'appareil raccordé refoulent dans l'atmosphère, l'appareil ne fonctionne pas dans des conditions de sécurité satisfaisantes », - « L'installation présente un défaut d'étanchéité important sur les tuyauteries fixes », - « L'installation présente un défaut d'étanchéité important en aval des robinets de commande », - « Au moins un défaut d'étanchéité a été observé (odeur de gaz, fuite sur raccord, etc.) » ;
Que si ces anomalies sont établies de manière certaines à la date du contrôle de l'installation soit le 15 novembre 2007, il n'est produit aucun élément propre à établir que ces anomalies existaient dès le début de l'occupation précaire du logement par M. [T] et Mme [F] ; que la charge de la preuve de la faute contractuelle des propriétaires incombe aux occupants de l'immeuble ; que M. [T] et Mme [F] ne justifient pas de la dangerosité de la chaudière antérieure au constat de la société Ex'Im Centre, ni du fait que celle-ci a été utilisée pendant toute la période d'occupation alors qu'il résulte également du rapport de ladite société que le logement litigieux était pourvu d'un chauffe-eau électrique fournissant l'eau chaude sanitaire indépendamment de la chaudière au gaz ; que s'agissant de la coupure de l'alimentation du logement en gaz, celle-ci est intervenue le 15 novembre 2007, date d'expiration de la convention d'occupation précaire ; que le maintien dans les lieux, postérieurement à cette date, par M. [T] et Mme [F], ne leur permet pas d'invoquer la responsabilité contractuelle des propriétaires tant au titre de leur obligation de délivrance que de leur obligation de sécurité ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires des appelants au titre du préjudice de jouissance et de la mise en danger ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les demandeurs invoquent les dispositions des articles 1147 et 1721 du code civil au soutien de leur demande d'indemnisation du préjudice de jouissance allégué ; qu'au terme de ce dernier article, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser » ; que la convention d'occupation précaire est classiquement définie comme un contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l'occupant qu'un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière ; que toutefois, même si elle présente les caractéristiques essentielles d'un bail, elle n'est toutefois pas soumise au même régime juridique compte tenu du caractère provisoire et fragile de l'occupation qui n'a pas vocation à perdurer ; qu'en outre, il résulte de la convention d'occupation précaire litigieuse que les parties entendaient déroger, en toutes ses dispositions, à la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux à usage d'habitation ; que par conséquent, l'article 1721 du code civil n'a pas vocation à s'appliquer au cas d'espèce ; qu'il ressort également de ladite convention que les époux [H] s'engageaient à prendre en charge toutes les réparations autres que locatives et qu'ils devaient assurer la jouissance paisible du logement et le garantir de tout vice ou défaut de nature à y faire obstacle ; qu'or il résulte tant du rapport de l'état d'installation intérieure de gaz établi par la Sarl Ex'Im Centre le 15 novembre 2007 que du procès-verbal de constat établi le 23 novembre 2007 par la SCP Vigny, que la maison individuelle était équipée d'une chaudière Chapée, encastrée dans un meuble avec un conduit d'évacuation des gaz brûlés aménagé dans un coffre sans trappe recouvert de carreaux de faïence ;
Que l'installation comportait des anomalies de type A1, A2 et de type DGI entraînant la coupure générale de l'arrivée de gaz, tel qu'il ressort du courrier adressé par le gérant de la Sarl Ex'Im en date du 15 novembre 2007 et que la chaudière représentait un danger pour les occupants du logement ; que s'il n'est pas contesté et pas contestable que les dysfonctionnements observés au niveau de la chaudière ont conduit à la coupure d'arrivée de gaz dans la maison d'habitation à la date du 15 novembre 2007, les demandeurs ne peuvent toutefois se prévaloir du non-respect des obligations contractuelles dans la mesure où la convention d'occupation précaire prenait fin au 15 novembre 2007 et qu'en conséquence, les obligations des époux [H] cessaient de plein droit à cette même date ; que l'argument selon lequel les demandeurs se sont trouvés sans chauffage pendant la période hivernale est, de fait, inopérant, dans la mesure où à cette période ils occupaient effectivement la maison sans droit ni titre ; que dès lors et en l'absence de démonstration d'un préjudice de jouissance antérieur au 15 novembre 2007, les demandeurs seront déboutés de leur demande d'indemnisation de ce chef ;
1) ALORS QUE la convention d'occupation précaire étant soumise au droit commun des contrats, les parties peuvent d'un commun accord prévoir que le propriétaire du logement occupé sera tenu vis-à-vis de l'occupant à la garantie des vices cachés, conformément à l'article 1721 du code civil ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les consorts [T] et [F] et les époux [H] avaient introduit dans la convention d'occupation précaire qu'ils avaient signée une clause par laquelle les époux [H] s'engageaient à « assurer la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux consignés dans l'état des lieux » ; qu'en jugeant, par motif adopté, que l'article 1721 du code civil ne s'appliquait pas au litige parce que les parties avaient entendu écarter l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 propres aux baux d'habitation, quand les parties à une convention d'occupation précaire peuvent décider de soumettre la convention aux dispositions de l'article 1721 du code civil indépendamment des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé les articles 1721 et 1134, devenu l'article 1103, du code civil ;
2) ALORS QUE lorsque deux parties sont liées par une convention d'occupation précaire, l'occupant qui a subi un dommage du fait de l'inexécution par le propriétaire de ses obligations, est bien fondé à en demander réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; qu'en l'espèce, les consorts [T] et [F], qui avaient conclu une convention d'occupation précaire avec les époux [H] pour la période du 9 mai 2007 au 15 novembre 2007 au plus tard, faisaient valoir qu'ils avaient subi un préjudice de jouissance puisque la chaudière du logement, qui avait été remise en route le 15 octobre 2007, s'était révélée être gravement défectueuse, ce qui avait conduit à ce que la société Ex'Im interdise son utilisation le 15 novembre 2007 ;
Que pour débouter les consorts [T] et [F] de leur demande d'indemnisation au titre d'un préjudice de jouissance, la cour d'appel a relevé que si des anomalies dans l'installation de gaz étaient certes établies de manière certaine à la date du 15 novembre 2007, les occupants ne démontraient cependant pas que « la dangerosité de la chaudière » était « antérieure au constat de la société Ex'Im centre » effectué le 15 novembre 2007 ; qu'en statuant ainsi quand il ressortait de ses propres constatations que la société Ex'Im avait constaté le 15 novembre 2007 que « la teneur en CO est trop importante », que « les produits de combustion de l'appareil raccordé refoulent dans l'atmosphère » et que « l'installation présente un défaut d'étanchéité important sur les tuyauteries fixes » et « en aval des robinets de commande », ce dont il s'évinçait que ces anomalies, de par leur gravité et leur ampleur, n'avaient pas pu apparaître le jour du contrôle de la chaudière par la société Ex'Im et lui préexistaient nécessairement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du code civil, devenu l'article 1231-1 ;
3) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, pour débouter les consorts [T] et [F] de leur demande d'indemnisation au titre d'un préjudice de jouissance, la cour d'appel a relevé que si des anomalies dans l'installation de gaz étaient établies de manière certaine à la date du 15 novembre 2007, les occupants n'établissaient cependant pas que « la dangerosité de la chaudière » était « antérieure au constat de la société Ex'Im centre » effectué le 15 novembre 2007 ; qu'en statuant ainsi sans examiner le procès-verbal de constat établi par huissier le 23 novembre 2007 dont il ressortait que le chauffagiste intervenu à la demande des époux [H] avait constaté que tant la chaudière que le conduit d'évacuation des gaz brûlés étaient inaccessibles, encastrés derrière un coffre sans trappe recouvert de carreaux de faïence, et que dès lors que la dernière fois que la chaudière avait été examinée par un chauffagiste remontait à plus de 13 ans, quand un contrôle annuel était nécessaire, la chaudière était en l'état dangereuse pour les occupants du logement, la cour d'appel, qui n'a pas examiné ce procès-verbal du 23 novembre 2007 qui établissait pourtant que la dangerosité de la chaudière était antérieure au 15 novembre 2007, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4) ALORS QUE lorsque deux parties sont liées par une convention d'occupation précaire, l'occupant qui a subi un dommage du fait de l'inexécution par le propriétaire de ses obligations, est bien fondé à en demander réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle, sans que l'indemnisation de son préjudice puisse être subordonnée au fait qu'il ait perduré pendant toute la durée du contrat ;
Qu'en l'espèce, pour débouter les consorts [T] et [F] de leur demande d'indemnisation au titre d'un préjudice de jouissance, la cour d'appel a relevé que ces derniers n'établissaient pas que les anomalies qui affectaient la chaudière existaient « dès le début de l'occupation précaire du logement par M. [T] et Mme [F] » et que la chaudière aurait « été utilisée pendant toute la période d'occupation » ; qu'en subordonnant l'indemnisation des consorts [T] et [F] à l'obligation qu'ils prouvent que la chaudière dangereuse avait « été utilisée pendant toute la période d'occupation », quand il suffisait pour qu'ils aient subi un préjudice qu'elle ait fonctionné dans des conditions dangereuses au moins pendant une partie de la durée d'occupation, ce qui était le cas dès lors qu'elle avait fonctionné entre le 15 octobre 2007, date de la remise en marche de la chaudière, et le 15 novembre 2007, date à laquelle l'installation de gaz avait été coupée, la cour d'appel a violé l'article 1147, devenu l'article 1231-1, du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme [F] [S] et M. [T] [X] de leur demande d'indemnisation au titre de la mise en danger ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. [T] et Mme [F] soutiennent avoir subi un préjudice suite aux manquements des propriétaires de l'immeuble faisant l'objet de la convention d'occupation précaire, à leur obligation de délivrance d'un local à usage d'habitation et à leur obligation de sécurité ; que la responsabilité des époux [H] doit être appréciée sur le seul fondement de la responsabilité contractuelle, eu égard à la convention d'occupation précaire régissant les relations entre les parties ; que la convention d'occupation précaire portait sur un local à usage exclusif d'habitation ; qu'elle stipulait les obligations suivantes à la charge des propriétaires : « a) De supporter toutes les réparations autres que locatives. b) D'assurer la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux consignés dans l'état des lieux » ; que nonobstant la non-application de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, les propriétaires étaient tenus de délivrer un bien à usage d'habitation et d'une obligation de sécurité à l'égard de ses occupants ; qu'en l'espèce, la société Ex'im Centre a réalisé un état de l'installation de gaz de l'immeuble occupé par M. [T] et Mme [F], le 15 novembre 2007, et leur a écrit le même jour le courrier suivant : « Je soussigné [V] [L], représentant la Sarl Ex'Im Centre, informe par la présente que suite à la réalisation de l'état intérieur de gaz de l'immeuble d'habitation sis [Adresse 3] effectué le 15 novembre 2007 à 11h00, j'ai localisé et enregistré une (ou plusieurs) anomalie de type DGI. J'ai donc demandé à votre distributeur de gaz, conformément à la réglementation en vigueur, de procéder dans les plus brefs délais à la coupure générale de l'installation du présent immeuble d'habitation dont vous êtes propriétaire. Les anomalies de type DGI devront être réparées avant la remise en service » ; que l'état de l'installation de gaz établi par la société Ex'Im Centre comportait les anomalies suivantes, dans la catégorie des dangers graves et immédiats (DGI) : - « La teneur en CO est trop importante, les produits de combustion de l'appareil raccordé refoulent dans l'atmosphère, l'appareil ne fonctionne pas dans des conditions de sécurité satisfaisantes », - « L'installation présente un défaut d'étanchéité important sur les tuyauteries fixes », - « L'installation présente un défaut d'étanchéité important en aval des robinets de commande », - « Au moins un défaut d'étanchéité a été observé (odeur de gaz, fuite sur raccord, etc.) » ; que si ces anomalies sont établies de manière certaines à la date du contrôle de l'installation soit le 15 novembre 2007, il n'est produit aucun élément propre à établir que ces anomalies existaient dès le début de l'occupation précaire du logement par M. [T] et Mme [F] ; qu'or, la charge de la preuve de la faute contractuelle des propriétaires incombe aux occupants de l'immeuble ;
Que M. [T] et Mme [F] ne justifient pas de la dangerosité de la chaudière antérieure au constat de la société Ex'Im Centre, ni du fait que celle-ci a été utilisée pendant toute la période d'occupation alors qu'il résulte également du rapport de ladite société que le logement litigieux était pourvu d'un chauffe-eau électrique fournissant l'eau chaude sanitaire indépendamment de la chaudière au gaz ; que s'agissant de la coupure de l'alimentation du logement en gaz, celle-ci est intervenue le 15 novembre 2007, date d'expiration de la convention d'occupation précaire ; que le maintien dans les lieux, postérieurement à cette date, par M. [T] et Mme [F], ne leur permet pas d'invoquer la responsabilité contractuelle des propriétaires tant au titre de leur obligation de délivrance que de leur obligation de sécurité ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires des appelants au titre du préjudice de jouissance et de la mise en danger ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu de l'article 223-1 du code pénal, le délit de mise en danger de la vie d'autrui suppose la démonstration d'un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente et la violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement ; qu'il ressort du rapport établi par la Sarl Ex'Im Centre que la chaudière produisait un taux de monoxyde de carbone de 126 particules par million, alors que le seuil de tolérance est de 25 particules par million ; que l'appareil ne fonctionnait pas dans des conditions de sécurité satisfaisantes exigeant la coupure de l'arrivée de gaz ; que l'installation dangereuse doit être examinée avant remise en service par une personne compétente ; qu'au terme du procès-verbal de constatations établi par la SCP Vigny le 23 novembre 2007, les époux [H] se sont engagés à prendre en charge les travaux de remise en état nécessaires à la remise en service de la chaudière ; que par ailleurs, il résulte du procès-verbal de constatations établi par la SCP Vigny le 31 janvier 2008, qu'aucune réparation n'avait été effectuée et que les travaux préconisés au devis commandé par les époux [H] s'avéraient incomplets ; que si les demandeurs versent au débat une plainte déposée le 6 décembre 2007 pour mise en danger de la vie d'autrui, ils ne démontrent pas la mise en mouvement de poursuites pénales à la suite de cette plainte ; que par ailleurs, s'il n'est pas contesté par les parties que la chaudière présentait des dysfonctionnements à l'origine d'un dégagement de monoxyde de carbone très supérieur au seuil toléré, les demandeurs ne démontrent pas un risque de mort ou de mutilation permanente et n'apportent pas la preuve d'une violation délibérée d'une obligation de sécurité ; qu'en outre, s'il est constant que les époux [H] n'ont pas réalisé les travaux de mise en état, il convient de relever que ces derniers n'avaient plus d'obligations envers les occupants, la convention d'occupation précaire ayant pris fin de plein droit à la date du 15 novembre 2007 ; que dès lors, en l'absence de preuve, les demandeurs seront déboutés de leur demande ;
1) ALORS QUE lorsque deux parties sont liées par une convention d'occupation précaire, le propriétaire est tenu d'une obligation de sécurité à l'égard de l'occupant ; qu'en l'espèce, les consorts [T] et [F], qui avaient conclu une convention d'occupation précaire avec les époux [H] pour la période du 9 mai 2007 au 15 novembre 2007 au plus tard, faisaient valoir que les propriétaires avaient manqué à leur obligation contractuelle de sécurité puisque la chaudière du logement, qui avait été remise en route le 15 octobre 2007, s'était révélée être gravement défectueuse, ce qui avait conduit à ce que la société Ex'Im interdise son utilisation le 15 novembre 2007 ; que pour débouter les consorts [T] et [F] de leur demande d'indemnisation, la cour d'appel a relevé que si des anomalies dans l'installation de gaz étaient certes établies de manière certaine à la date du 15 novembre 2007, les occupants ne démontraient cependant pas que « la dangerosité de la chaudière » était « antérieure au constat de la société Ex'Im centre » effectué le 15 novembre 2007 ; qu'en statuant ainsi quand il ressortait de ses propres constatations que la société Ex'Im avait constaté le 15 novembre 2007 que « la teneur en CO est trop importante », que « les produits de combustion de l'appareil raccordé refoulent dans l'atmosphère » et que « l'installation présente un défaut d'étanchéité important sur les tuyauteries fixes » et « en aval des robinets de commande », ce dont il s'évinçait que ces anomalies, de par leur gravité et leur ampleur, n'avaient pas pu apparaître le jour du contrôle de la chaudière par la société Ex'Im et lui préexistaient nécessairement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147, devenu 1231-1, et 1135, devenu 1194, du code civil ;
2) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, pour débouter les consorts [T] et [F] de leur demande d'indemnisation au titre d'un manquement des époux [H] à leur obligation contractuelle de sécurité, la cour d'appel a relevé que si des anomalies dans l'installation de gaz étaient certes établies de manière certaine à la date du 15 novembre 2007, les consorts [T] et [F] n'établissaient cependant pas que « la dangerosité de la chaudière » était « antérieure au constat de la société Ex'Im centre » effectué le 15 novembre 2007 ; qu'en statuant ainsi sans examiner le procès-verbal de constat établi par huissier le 23 novembre 2007 dont il ressortait que le chauffagiste intervenu à la demande des époux [H] avait constaté que tant la chaudière que le conduit d'évacuation des gaz brûlés étaient inaccessibles, encastrés derrière un coffre sans trappe recouvert de carreaux de faïence, et que dès lors que la dernière fois que la chaudière avait été examinée par un chauffagiste remontait à plus de 13 ans, quand un contrôle annuel était nécessaire, la chaudière était en l'état dangereuse pour les occupants du logement, la cour d'appel, qui n'a pas examiné ce procès-verbal du 23 novembre 2007 qui établissait pourtant que la dangerosité de la chaudière était antérieure au 15 novembre 2007, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE lorsque deux parties sont liées par une convention d'occupation précaire, le propriétaire est tenu d'une obligation de sécurité à l'égard de l'occupant ; qu'en l'espèce, pour débouter les consorts [T] et [F] de leur demande d'indemnisation pour manquement des époux [H] à leur obligation de sécurité, la cour d'appel a relevé que les occupants n'établissaient pas que les anomalies qui affectaient la chaudière existaient « dès le début de l'occupation précaire du logement par M. [T] et Mme [F] » et que la chaudière aurait « été utilisée pendant toute la période d'occupation » ; qu'en subordonnant l'indemnisation des consorts [T] et [F] à l'obligation qu'ils prouvent qu'ils avaient été en danger pendant toute la durée du contrat, quand il suffisait pour qu'ils aient subi un préjudice que la chaudière ait fonctionné dans des conditions dangereuses au moins pendant une partie de la durée d'occupation, ce qui était le cas dès lors qu'elle avait fonctionné entre le 15 octobre 2007, date de la remise en marche de la chaudière, et le 15 novembre 2007, date à laquelle l'installation de gaz avait été coupée, la cour d'appel a violé les articles 1147, devenu 1231-1, et 1135, devenu 1194, du code civil ;
4) ALORS QUE l'obligation contractuelle de sécurité est distincte du délit de mise en danger de la vie d'autrui prévu par l'article 223-1 du code pénal qui punit d'un an d'emprisonnement et de 15.000 euros d'amende le fait d'exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente par la violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de prudence ou de sécurité imposée par la loi ou le règlement ; qu'en l'espèce, pour débouter les consorts [T] et [F] de leur demande d'indemnisation pour manquement des époux [H] à leur obligation contractuelle de sécurité, la cour d'appel a relevé, par motif adopté, que s'il n'était pas contesté par les parties que la chaudière présentait des dysfonctionnements à l'origine d'un dégagement de monoxyde de carbone très supérieur au seuil toléré, les occupants ne démontraient néanmoins pas un risque de mort ou de mutilation permanente et n'apportaient pas la preuve d'une violation délibérée par les propriétaires d'une obligation de sécurité ; qu'en subordonnant l'indemnisation des occupants pour manquement à l'obligation contractuelle de sécurité à l'existence d'un risque de mort ou de mutilation permanente et à la violation délibérée par les propriétaires d'une obligation de sécurité, la cour d'appel, qui a confondu obligation contractuelle de sécurité et délit pénal de mise en danger de la vie d'autrui, a violé les articles 1147, devenu 1231-1, et 1135, devenu 1194, du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement Mme [F] [S] et M. [T] [X] à verser à Mme et M. [H] la somme de 14.504,16 euros au titre de la clause pénale contenue dans la convention d'occupation précaire du 9 mai 2007, sous réserve de la provision allouée par la cour d'appel d'Orléans dans son arrêt du 18 février 2009 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi ; que les appelants soutiennent que la clause pénale n'avait pas vocation à s'appliquer, car le maintien dans les lieux ne résulte du fait [sic] qu'ils n'ont pu réitérer la vente à la date convenue, sans qu'au préalable les vendeurs fassent faire les travaux ou acceptent d'en supporter le coût et de réparer leurs préjudices ; que cependant, les termes de la convention d'occupation précaire sont dépourvus d'équivoque quant au terme de l'occupation, fixé à la date butoir de réitération de la vente par acte authentique le 15 novembre 2007, et au fait que les occupants qui se maintiendraient dans les lieux après cette date seraient occupants sans droit ni titre ; que les appelants ne contestent pas avoir occupé le logement litigieux pendant une durée de 264 jours, retenue par le tribunal, postérieurement à l'expiration de la convention d'occupation précaire, sans avoir réitéré la vente par acte authentique ; qu'aucun avenant modificatif n'a été convenu entre les parties pour proroger le délai de l'occupation précaire ; que le motif justifiant la non réitération de la vente par acte authentique est indifférent quant à l'expiration de la convention d'occupation précaire et au fait que les appelants sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 16 novembre 2017 ; que les propriétaires, privés de la jouissance de leur bien immobilier, postérieurement à l'expiration de la convention d'occupation précaire, ont subi un préjudice qu'il convient d'indemniser ; que l'indemnité de clause pénale est donc bien fondée en son principe ; que le tribunal a modéré la clause pénale en la faisant passer du triple de l'indemnité d'occupation journalière due pendant la durée de l'occupation précaire, au double, ce qui ne constitue pas une erreur manifeste d'appréciation ; qu'en effet, l'occupation sans droit ni titre constitue un préjudice financier et d'immobilisation du bien pour les propriétaires, qui est supérieur à la simple valeur d'un loyer dû au titre d'une occupation légitime, dès lors qu'ils sont privés de leur droit de disposer de leur bien et qu'ils étaient tributaires de la volonté des occupants pour recouvrer leurs droits sur ce bien ; que le triplement de l'indemnité d'occupation était en revanche manifestement excessif au regard du préjudice subi ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] et Mme [F] à payer aux époux [H] la somme de 14.504,16 euros (54,94 euros x 24 jours) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon les dispositions de l'article 1152 du code civil, « lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite » ; qu'il résulte de la clause pénale inscrite en page 5 de la convention d'occupation précaire qu'en cas de maintien dans les lieux postérieurement au terme de ladite convention, les bénéficiaires devront verser « une indemnité forfaitaire par jour de retard égale à trois fois (le montant de) l'indemnité d'occupation quotidienne », soit une somme quotidienne de 82,42 euros ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que les lieux ont été libérés le 5 août 2008, soit 264 jours après le terme fixé dans la convention d'occupation précaire ; que la vente n'ayant pas été réitérée, l'immeuble a été immobilisé jusqu'à la libération des lieux ; que les époux [H] ont assumé un prêt relais souscrit en vue de l'acquisition de leur nouveau logement, dans l'attente du règlement du prix de vente et pour lequel ils ont sollicité une prorogation de délai le 27 novembre 2007, faute de régularisation de la vente à la date initialement fixée ; qu'il ressort de l'ordonnance présidentielle de référé rendue le 3 juin 2008, confirmée par l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans du 18 février 2009, que les époux [H] avaient d'ores et déjà sollicité l'application de la clause pénale et que la juridiction avait alloué, à titre provisionnel, la « somme de 27,47 euros par jour de retard prévue au contrat sans appliquer le triplement de cette somme qui paraît excessif » ; que si les conclusions des demandeurs font état du paiement de cette somme provisionnelle, il n'est versé aux débats aucun document permettant de le confirmer ; que compte tenu de ces éléments, la somme contractuellement prévue de 82,42 euros par jour de retard apparaît excessive ; qu'il convient de condamner solidairement Mme [F] et M. [T] au paiement d'une somme de 54,94 euros par jour de retard, soit une somme totale de 14.504,16 euros (54,94 euros x 264 jours), sous réserve de la provision allouée par la cour d'appel d'Orléans ;
1) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; que la clause pénale insérée dans la convention d'occupation précaire disposait qu'« afin de garantir au propriétaire la récupération effective et immédiate des lieux objet de la convention d'occupation précaire, le bénéficiaire de la convention, dans le cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux loués à la cessation de la convention, versera au propriétaire une indemnité forfaitaire par jour de retard égale à trois fois l'indemnité d'occupation quotidienne. Sera considérée comme jour de retard toute occupation, pour quelque cause que ce soit, du lendemain de la cessation de la convention jusqu'au jour de la restitution des clés après déménagement complet » ;
Qu'en retenant pour condamner les consorts [T] et [F] au paiement de la clause pénale que le motif justifiant la non réitération de la vente par acte authentique était indifférent quant à l'expiration de la convention d'occupation précaire et au fait que les consorts [T] et [F] étaient devenus occupants sans droit ni titre à compter du 16 novembre 2017, quand la clause ne prévoyait le paiement d'une indemnité que si les occupants s'étaient maintenus « indûment » dans les lieux, de sorte que le motif pour lequel ils s'étaient maintenus dans les lieux était au contraire déterminant, la cour d'appel, qui a dénaturé la clause litigieuse, a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1192, ensemble l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le débiteur de la clause pénale ne peut être condamné au paiement de l'indemnité prévue par cette clause que s'il est responsable de l'inexécution du contrat ; qu'en l'espèce, en condamnant les consorts [T] et [F] au paiement de la clause pénale prévue dans la convention d'occupation précaire sans rechercher si l'inexécution de leur obligation n'était pas la conséquence du comportement des vendeurs qui en ayant caché aux acquéreurs la dangerosité de la chaudière et en ayant refusé de diminuer le prix de vente ou de procéder aux travaux adéquats avaient empêché la réitération de la vente, ce qui avait contraint les consorts [T] et [F] à rester dans les lieux le temps de trouver un autre logement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale en violation de l'article 1134, devenu 1103, du code civil.
Le greffier de chambre
