CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 mai 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10263 F
Pourvoi n° T 19-14.191
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021
1°/ M. [S] [U],
2°/ Mme [R] [Z], épouse [U],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° T 19-14.191 contre l'arrêt rendu le 17 janvier 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant à la société Meaux Fonciers, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [U], de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Meaux Fonciers, débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président,
M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [U], aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les époux [U], et les condamne à payer à la société Meaux Fonciers la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [U].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande indemnitaire des époux [U] au titre de leur trouble de jouissance,
Aux motifs que « sur les dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ; que les époux [U] prétendent que le logement donné à bail est insalubre ; qu'ils se prévalent d'un rapport émanant d'une agence dénommée Abessan dont les titres et qualités sont ignorés ; qu'au surplus le rapport n'a pas été établi au contradictoire du bailleur ; qu'en outre, il importe de relever que les époux [U] ne justifient pas s'être plaints de la dégradation des lieux avant l'introduction de la procédure judiciaire ; que c'est seulement le 14 juin 2018 qu'ils ont écrit un courrier à l'ARS pour signaler le mauvais état du logement ; qu'après en avoir été informé par l'ARS, le bailleur a contacté un expert et a sollicité par lettre recommandée une date de rendez-vous auprès des locataires qui ne lui ont pas répondu ; que dans ces conditions, les époux [U] ne sont pas fondés à invoquer un trouble de jouissance résultant de l'existence de prétendus désordres dont ils n'établissent pas la réalité ; que leur demande de dommages et intérêts sera donc rejetée » ;
Alors 1°) que suivant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que, pour rejeter la demande indemnitaire des époux [U] qui invoquaient le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent, la cour d'appel a estimé qu'ils ne sont pas fondés à invoquer un trouble de jouissance résultant de l'existence de prétendus désordres dont ils n'établissent pas la réalité ; qu'en statuant comme elle l'a fait, cependant qu'il revenait à la bailleresse de démontrer qu'elle avait correctement exécuté son obligation de délivrer aux preneurs un logement décent, la cour d'appel a violé la disposition susvisée, ensemble l'article 1315, devenu 1353 du code civil ;
Alors 2°) que suivant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que, pour rejeter la demande indemnitaire des époux [U] qui invoquaient le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent, la cour d'appel a énoncé qu'ils ne justifient pas s'être plaints de la dégradation des lieux avant l'introduction de la procédure judiciaire, que c'est seulement le 14 juin 2018 qu'ils ont écrit un courrier à l'ARS pour signaler le mauvais état du logement, et que le bailleur, en étant informé, a contacté un expert et a sollicité par lettre recommandée une date de rendez-vous auprès des locataires qui ne lui ont pas répondu ; qu'en statuant ainsi, par des motifs inopérants, impropres à décharger le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;
Alors 3°) et en toute hypothèse que le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire ; que, pour écarter la demande indemnitaire des époux [U], la cour d'appel a énoncé qu'ils se prévalent d'un rapport émanant d'une agence dénommée Abessan lequel n'a pas été établi au contradictoire du bailleur ; qu'en refusant ainsi d'examiner cet élément de preuve, pourtant versé au débat et soumis à la discussion des parties, au seul prétexte de son caractère non-contradictoire, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Alors 4°) que le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire ; que, pour écarter la demande indemnitaire des époux [U], la cour d'appel a énoncé qu'ils se prévalent d'un rapport émanant d'une agence dénommée Abessan lequel n'a pas été établi au contradictoire du bailleur ; que les époux [U], pour établir l'état dégradé du logement mis à leur disposition invoquaient pourtant les photographies annexées à ce rapport ; qu'en refusant d'examiner ces éléments de preuve, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail liant les parties,
Aux motifs que « sur la requalification du bail, le 13 avril 2012, les parties ont signé un document intitulé "bail d'habitation en meublé" ; qu'à cette date, les locaux loués en meublés étaient exclus du champ d'application de la loi protectrice du 6 juillet 1989, à l'exception de l'exigence au regard des normes de décence ; que pour bénéficier de cette dérogation au statut protecteur, les locaux doivent être garnis par le bailleur d'un mobilier suffisant pour vivre convenablement, y manger et y dormir ; que les époux [U] prétendent que le mobilier garnissant les locaux leur appartient ; qu'ils produisent plusieurs témoignages attestant de ce que le mobilier décrit dans l'inventaire établi le 24 avril 2012, est identique à celui qui garnissait le logement familial avant la souscription du contrat de bail, étant précisé que les époux [U] occupaient les lieux depuis 2008, d'abord comme propriétaires puis sans droit ni titre après l'adjudication du bien le 18 octobre 2011 dans le cadre d'une saisie immobilière ; qu'il importe de relever que l'inventaire du mobilier dressé par huissier à une date postérieure à la signature du bail, n'est pas revêtu de la signature des preneurs et ne comporte aucune observation de la part de ceux-ci reconnaissant que le mobilier appartiendrait au bailleur ; que pas davantage, l'acte authentique d'acquisition du bien par la SARL Meaux Fonciers ne mentionne la présence de mobilier ; qu'il apparaît donc que le bailleur n'a pas fourni de mobilier de sorte que le bail meublé doit être requalifié en bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; que, sur le montant du loyer, le loyer fixé en considération de la fourniture par le bailleur de mobilier, doit être minoré dès lors qu'il a été dit que le bailleur n'avait pas exécuté cette prestation puisque le mobilier garnissant le logement est celui des preneurs ; que la SARL Meaux Fonciers ne peut s'opposer à cette minoration au motif que le montant du loyer a été fixé par M. [U] dès lors que cette proposition s'inscrivait dans un montage financier destiné à permettre aux époux [U] d'acquérir le bien dans un délai de 2 ans, ce qui, n'a pu se faire, la bailleresse ayant modifié unilatéralement les conditions d'acquisition ; que par suite la SARL Meaux Fonciers ne peut se prévaloir de cette offre qu'elle n'a pas acceptée dans sa globalité ; qu'eu égard à la plus value apportée par la présence du mobilier, il convient de ramener à 1 300 euros montant du loyer nu ; que cependant par application de la prescription triennale prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux contrats en cours dans les conditions de l'article 2222 du code civil, la révision du loyer ne pourra remonter au-delà du 25 juin 2015 ; qu'il s'ensuit que les époux [U] sont redevables en deniers ou quittances de cette somme mensuelle à compter du 25 juin 2015 ; (?) ; que, sur la créance du bailleur, à la date du 25 juin 2015, le solde dû par les époux [U] s'élevait à 5 541 euros ; que depuis cette date et jusqu'à la date du prononcé du présent arrêt, le nombre de loyers exigibles s'élève à 43, soit une somme cumulée de 55 900 euros (43 x 1 300 euros) ; que le 10 février 2016, la CAF a effectué pour le compte des époux [U] au titre de l'APL un règlement d'un montant de 20 261 euros ; que par ailleurs que la SARL Meaux Fonciers justifie par la production des avis de taxes foncières des années 2013 à 2018 d'une créance au titre de l'arriéré de taxes d'ordures ménagères incombant aux locataires d'un montant cumulé de 3 051 euros ; que compte tenu de ce qui précède, la créance de la bailleresse au 17 janvier 2019 s'élève à la somme de 44 231 euros se décomposant comme suit :
solde dû par la locataire au 25 juin 2015
5 541
Loyers échus au jour du présent arrêt (43 x 1 300)
55 900
Règlement APL
10/02/2016à déduire
20 261
Charges locatives :
taxes d'ordures ménagères 2013 à 2018
3 051
sous-total
64 492
20 261
TOTAL en faveur de la bailleresse
44 231
qu'il y a donc lieu de condamner solidairement les époux [U] à payer à la SARL Meaux Fonciers la somme de 44 231 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2019 ; que, sur la résiliation du bail et ses conséquences, selon l'article 7 de la (loi du) 6 juillet 1989, le paiement du loyer aux échéances convenues constitue une obligation essentielle du locataire ; qu'en l'espèce, il résulte du décompte produit par la bailleresse et non contesté par les locataires que ces derniers n'ont effectué aucun règlement depuis le mois de mars 2015, le dernier paiement enregistré pour leur compte résultant d'un virement de la CAF au titre de APL le 10 février 2016 ; que le manquement renouvelé des époux [U] à leur obligation de payer le loyer est suffisamment caractérisé et grave pour conduire la cour à prononcer la résiliation du bail avec les conséquences de droit y attachées ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion ; qu'en effet, suite à la résiliation du bail, les époux [U] se retrouvent occupants sans droit ni titre de sorte que leur expulsion doit être ordonnée ; que la possibilité de recourir à la force publique apparaît suffisante pour garantir l'exécution de la décision sans qu'il soit nécessaire d'assortir la décision d'une astreinte ; que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef en ce qu'il a rejeté la mesure d'astreinte ; que jusqu'à la libération des lieux, les époux [U] devront payer une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer qu'ils auraient acquitté à défaut de résiliation, soit la somme mensuelle de 1 300 euros » ;
Alors 1°) que la cassation à intervenir sur le premier moyen, en ce que la cour d'appel a refusé de retenir le trouble de jouissance causé aux locataires par l'insalubrité du logement mis à leur disposition, entrainera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt ayant prononcé la résiliation du bail du fait du manquement renouvelé des époux [U] à leur obligation de payer le loyer, lequel ne pouvait, eu égard au trouble de jouissance subi, être suffisamment grave pour justifier une telle sanction ;
Alors 2°) que l'action en requalification d'un bail meublé en bail d'habitation est soumise à la prescription quinquennale de droit commun, de sorte que la créance du locataire, au titre de la surévaluation des loyers, découlant de la révision des loyers, conséquemment à la requalification du bail, est soumise à la même prescription ; qu'en retenant cependant que par application de la prescription triennale prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux contrats en cours dans les conditions de l'article 2222 du code civil, la révision du loyer ne pourra remonter au-delà du 25 juin 2015, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil, par refus d'application, ensemble l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, par fausse application ;
Alors 3°) que seuls les manquements d'une partie contractante d'une gravité suffisante peuvent justifier la résolution du contrat ; que la cour d'appel, pour requalifier le bail litigieux en bail d'habitation, soumis à la loi du 6 juillet 1989, a relevé que le loyer réclamé par le bailleur était surévalué, ce qui l'a conduite à le ramener à la somme de 1 300 euros, tout en décidant, eu égard à la prescription, que la révision du loyer ne pourra remonter au-delà du 25 juin 2015 ; qu'il s'en déduisait cependant que, pour apprécier la gravité du manquement du preneur, la cour d'appel aurait dû prendre en considération la révision du loyer à laquelle elle a procédé ab initio ; qu'en s'abstenant de vérifier si, compte tenu du montant du loyer qu'elle fixait elle même à la somme de 1 300 euros, il ne résultait pas, nonobstant la prescription triennale, que les locataires s'étaient valablement acquittés de leurs obligations ou à tout le moins des obligations qui auraient dû être les leurs, de sorte que leur manquement n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Alors 3°) que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, pour décider que le manquement renouvelé des époux [U] à leur obligation de payer le loyer est suffisamment caractérisé et grave pour prononcer la résiliation du bail, la cour d'appel a relevé la cessation de paiement des loyers, relevant que « le 10 février 2016, la CAF a effectué pour le compte des époux [U] au titre de l'APL un règlement d'un montant de 20 261 euros » ; qu'en statuant ainsi, cependant que le décompte du 19 novembre 2018 mentionnait le versement de la somme de 20 261 euros, le 10 février 2016, sous la rubrique « versements locataires » et non pas « allocation logement », ce dont il résultait que les époux [U] avaient eux-mêmes versé ce loyer, et non la caisse d'allocation familiale, la cour d'appel, qui a dénaturé ce décompte, a violé le principe susvisé.
