| France, Cour de cassation, Troisième chambre civile - formation restreinte rnsm/na, 06 mai 2021, 20-17.676

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 mai 2021




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10225 F

Pourvoi n° B 20-17.676




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 MAI 2021

La société B8, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 20-17.676 contre l'arrêt rendu le 11 juin 2020 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 2), dans le litige l'opposant à la société Supermarchés Match, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société B8, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Supermarchés Match, après débats en l'audience publique du 23 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société B8 aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société B8 ; la condamne à payer à la société Supermarchés Match la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société B8

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé que l'obligation de non-division stipulée à l'acte authentique du 2 février 1990 à la charge du fonds vendu constituait une servitude opposable à la SCI B8, et non pas une obligation personnelle à durée perpétuelle, et d'avoir en conséquence rejeté les demandes de la SCI B8 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « aux termes des dispositions de l'article 637 du code civil : « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire » ; qu'aux termes des dispositions de l'article 686 du code civil : « il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après » ; que la Sci B8 fait valoir que l'obligation de non-division stipulée à l'acte authentique du 02 février 1990 entre la société Fraismarché Gro et la société Caf'casino constitue une obligation personnelle et non une servitude ; qu'une obligation de non-division, tout comme l'interdiction faite à l'acquéreur d'un fonds de l'affecter à un usage déterminé, peut constituer une charge pour un héritage au profit d'un autre et revêtir ainsi le caractère d'une servitude établie par le fait de l'homme ; qu'en l'espèce, l'obligation de non-division est imposée à l'héritage appartenant à la SCI B8 ; qu'il appartient à la cour d'appel de rechercher si l'obligation de non-division a été stipulée au bénéfice de l'immeuble appartenant à la société Supermarchés Match ou du fonds de commerce qu'elle exploite ; qu'à cet égard, il convient de constater que tant l'immeuble appartenant à la SCI B8 que celui appartenant à la société Supermarchés Match supportent des constructions destinées au commerce et des parkings ; qu'en conséquence, le bénéfice de l'immeuble s'entend du bénéfice apporté à un immeuble à vocation commerciale ; que la clause litigieuse est insérée dans l'acte de vente, avec 8 autres clauses dans une partie intitulée « constitutions de servitudes » ; que l'acte indique que : « le vendeur est propriétaire ou assure l'exploitation d'un centre commercial sur les fonds contigus à celui présentement vendu. Pour optimiser l'aspect et l'attrait de cette grande surface, il importe d'une part que le bien vendu et les constructions y édifiées s'intègrent dans l'urbanisme environnant et d'autre part, que les fonds concernés soient soumis à ces prescriptions particulières destinées à en faciliter l'utilisation conformément à leur conception et à leur destination. Dans cet esprit, les parties sont convenues de matérialiser ces prescriptions sous forme de servitudes grevant ou profitant selon le cas aux fonds suivants : article 1 : Le terrain présentement vendu ; article 2 : Le terrain resté la propriété du vendeur, acquis suivant actes reçus par Maître [X] [E], notaire associé à [Localité 1], le 19 mai 1988, publié au 2e bureau des hypothèques de Lille, le 26 octobre 1988, volume 4650 n°21 et 22 ainsi qu'il est dit au paragraphe «origine de propriété ci-après. Ledit terrain cadastré section BC numéros : - [Cadastre 1] pour 62 - [Cadastre 2] pour 44 m2 - [Cadastre 3] pour 44 m2 - [Cadastre 4] pour 45 m2 - [Cadastre 5] pour 499 m2 » ; qu'il résulte de la page 2 de l'acte de vente que la surface de la parcelle [Cadastre 5] est en fait de 1 033 m2 ; que les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sont désormais cadastrées [Cadastre 6] ; que la clause VI indique : « interdiction de division en propriété ou en jouissance : l'article 1 ne pourra être détenu que par un propriétaire unique ou un locataire unique et ne pourra donc faire l'objet d'aucune division en propriété ou en jouissance » ; que la SCI B8 fait valoir que certaines des autres clauses insérées dans la partie intitulée « constitution de servitudes» ne constituent pas des servitudes et qu'en conséquence, il ne peut être déduit du fait que la clause litigieuse soit insérée dans cette partie, la volonté des parties d'en faire une servitude ; qu'au contraire, la lettre du contrat, reproduite ci-dessus, est claire sur le fait que les parties ont convenu que les articles insérés dans cette partie du contrat instituent des charges à chacun des fonds au bénéfice de l'autre fonds constituant des servitudes ; que s'agissant des articles I : affectation du bien vendu et II : servitudes réciproques de non concurrence, le texte de ces articles rappelle que les parties ont entendu en faire une servitude ; que le fait que les charges soient imposées pour une durée de 25 ans ne discrédite pas la volonté des parties d'en faire des servitudes ; que s'agissant de l'animation du centre commercial, il est exact que l'obligation est mise à la charge de l'acquéreur et non du fonds ; que cependant, les parties ont convenu que cette obligation était attachée à la propriété du fonds et se transmettait aux ayants cause ; qu'il en est de même des autres prohibitions et interdictions ; que c'est la nature des charges imposées qui permet d'établir, pour chacun des articles, si elles constituent des servitudes ; qu'en l'espèce, comme il a été précédemment indiqué, une obligation de non-division peut constituer une charge pour un héritage au profit d'un autre et revêtir ainsi le caractère d'une servitude établie par le fait de l'homme ; que la clause de non-division est étrangère aux clauses d'affectation du bien vendu et de servitude réciproque de non-concurrence ; qu'en effet, elle n'est, contrairement à ces deux clauses, pas limitée dans le temps ; que de plus ces clauses sont séparées dans le contrat par trois clauses portant sur la servitude réciproque de parking, la servitude réciproque de passage de canalisation et les règles relatives aux constructions et travaux ; qu'il n'est pas établi que l'obligation de non-division bénéficie uniquement au fonds de commerce et non à l'immeuble à vocation commerciale et de parking appartenant à la société Supermarchés Match ; que notamment, cette obligation de non-division n'est pas de nature à faire obstacle à l'implantation d'un commerce concurrent de celui exploité par la société Supermarché Match s'il respecte l'obligation de non-division ; que l'immeuble tout comme le fonds de commerce peuvent avoir intérêt à limiter le nombre de cellules commerciales sur le fonds appartenant à la SCI B8 ; que de plus, les immeubles sont tenus d'une servitude réciproque de parking et de canalisation de telle sorte que la division du fonds appartenant à la société SCI B8 est de nature à modifier la charge imposée au fonds appartenant à la société Supermarchés Match ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que l'obligation de non-division stipulée à l'acte authentique en date du 2 février 1990 entre la société Fraismarché Gro et la société Caf'casino, à la charge du fonds vendu à la société Caf'casino est constitutive d'une servitude et non d'une obligation personnelle de non-division à durée perpétuelle et déclaré ladite servitude opposable à la SCI B8 ; que la société Supermarchés Match n'a pas renoncé au bénéfice de la servitude ; qu'en effet, il n'est pas établi que la société Supermarché Match a donné son accord à la division de la jouissance de fonds servant en 2015 ; que le fait qu'il ne se soit pas opposé à l'implantation de deux fonds de commerce distincts ne vaut pas renonciation tacite ; qu'en conséquence, la société Supermarché Match n'a pas commis de faute en notifiant sa lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 26 février 2018, sans rétractation ultérieure » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « selon les dispositions de l'article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; que la question de savoir si les stipulations d'un acte engagent les seuls contractants ou affectent les fonds eux-mêmes d'une charge réelle relève de la recherche de la commune intention des parties à laquelle les juges du fond procèdent souverainement d'après les stipulations de l'acte et les circonstances de la cause (Civ. 3ème 6 mai 1980 ; 13 octobre 2004) ; que les servitudes constituent des droits réels qui restent attachés aux deux fonds entre lesquels elles ont été constituées en quelle que main que l'un ou l'autre passe, malgré toutes mutations de propriété (Civ. 3ème 5 déc. 1969) ; que l'article 686 dudit code dispose encore qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles prévues au code civil ; que l'interdiction faite à l'acquéreur d'un fonds de l'affecter à un usage déterminé (notamment, un commerce déterminé) peut revêtir le caractère d'une servitude du fait de l'homme, dans l'intérêt d'un autre fonds et être valable si ce service n'est pas contraire à l'ordre public (Com. 15 juillet 1987 ; Civ. 3ème, 24 mars 1993) ; qu'en l'espèce, par l'effet de l'acte authentique en date du 2 février 1990 par lequel la société Fraismarché Gro a vendu à la société Caf'casino une partie de son patrimoine immobilier dans une zone commerciale, lesdites sociétés sont devenues propriétaires de parcelles distinctes et contiguës, grevées de servitudes réciproques selon le titre ; que ces servitudes sont rappelées dans l'acte notarié, par la société L'Immobilière Groupe Casino, à la SCI B8, en date du 28 septembre 2000, publié et enregistré le 24 novembre 2000 à la Conservation des hypothèques ; que pour justifier de la constitution desdites servitudes, les parties ont indiqué dans l'acte, en préambule à la « Constitution de servitudes » (page 5 dudit acte) : - que le vendeur demeurait propriétaire ou exploitant de fonds contigus au fonds vendu ; - qu'elles « entendaient optimiser l'aspect et l'attrait de cette grande surface » - que pour y parvenir, elles entendaient mettre en place des règles tendant d'une part, à ce que le bien vendu et les constructions y édifiées s'intègrent dans l'urbanisme environnant » (les parcelles étant vendues non-construites), d'autre part, à ce que « les fonds concernés soient soumis à des prescriptions particulières destinées à en favoriser l'utilisation conformément à leur conception et leur destination » ; qu'elles ont explicité les servitudes dont elles convenaient, en huit clauses numérotées de I à VIII ; que l'une de ces prescriptions (la clause VI) était que le fonds vendu à la société Caf'casino « ne p(uisse) être détenu que par un propriétaire unique ou locataire unique et ne p(uisse) donc faire l'objet d'aucune division en propriété ou en jouissance » (page 7 de l'acte) ; que c'est l'objet du présent litige ; que formellement, il apparaît que cette servitude, qui consiste à imposer le maintien du caractère indivisible d'un fonds et de sa jouissance, est bien imposée à un héritage, et non à une personne, au bénéfice d'un autre héritage, conformément aux prescriptions de l'article 686 du code civil ; que cette servitude ne présente aucune incompatibilité avec l'ordre public ; que cette clause s'inscrivant néanmoins dans le cadre de l'économie générale d'un titre, il convient de la considérer dans son contexte ; qu'ainsi les parties sont-elles d'abord convenues (clause I) que le bien vendu serait « affecté à titre de servitude », pour une durée limitée dans le temps (25 ans) « au profit du fonds dominant, d'une servitude (sic) limitant l'usage à celui exclusivement de restauration de masse », et les fonds appartenant aux sociétés Frais marché Gro et Caf'Casino, ont-ils été grevés, notamment, d'une « servitude réciproque de non-concurrence », sous la même limitation de durée (clause II) ; que ce sont les deux seules prescriptions qui font expressément référence à la destination des fonds ou à une limitation apportée à la libre-concurrence entre les usagers desdits fonds ; que les clauses suivantes sont en effet relatives : - à l'utilisation des parkings (servitude réciproque de parkings) et à la participation aux frais d'éclairage et d'entretien desdits parkings (clause III) ; - au passage de canalisations (servitude réciproque) ( clause IV) ; - à l'aspect de la construction autorisée sur le terrain vendu, et aux conditions ultérieures de modifications extérieures de ladite construction (clause V) ; - à l'interdiction de division en propriété ou en jouissance du fonds vendu (clause VI) ; - à l'animation du centre commercial (clause VII) ; - au respects d'horaires, de la propreté, de consignes de sécurité et d'hygiène, et à diverses interdictions relatives à l'usage du fonds par les exploitants du fonds vendu (prohibition des activités de bureau, d'activités créant des nuisances diverses, d'activités de fabrication sans vente de produits, de tous déballages, affichages, ?, occultation des vitrine ; qu'à la lecture de l'articulation des clauses prévues au contrat, il apparaît ainsi que la servitude de non-division du fonds ou de sa jouissance, ne peut, en la forme, être rattachée aux deux seules clauses relatives, expressément, aux activités potentiellement concurrentes du vendeur et de l'acquéreur ; que cette servitude de non-division se confond en revanche dans un ensemble de paragraphes destinés à réguler l'usage et l'entretien des parties extérieures de la zone commerciale (parking, passage, éclairage, canalisations) par chacun des cocontractants, ainsi qu'à conserver à l'ensemble commercial, une apparence homogène et de bon entretien ce dont attestent en particulier les références suivantes : clause V : « unité architecturale » ; obligation d'agrément du propriétaire vendeur avant toute pose d'enseigne extérieure, volet, store, etc? sur le fonds vendu ; réalisation des vitrines « en verre transparent » ; - clause VIII : « parfait état de présentation et de propreté » ; interdiction de « tout déballage, emballage, exposition de marchandises, installations de points de vente, de machines distributrices, kiosques ou autres installations, distributions de prospectus, vente à la criée, etc? » ; interdiction de « pose d'affiches, bannières banderoles, etc? » ; interdiction « d'occultation des vitrines commerciales (?) par des stores, affiches, etc? » ; que sur le plan intellectuel, cette servitude ne paraît pas non plus pouvoir être analysée comme étant constitutive d'une clause de non-concurrence attachée à l'exploitation commerciale du fonds lui-même ; que la société requérante ne démontre d'ailleurs aucunement en quoi, le fait d'imposer que le fonds vendu conserve son unité, pouvait être une garantie pour la société Fraismarché Gro, qu'elle ne serait pas concurrencée par la société Caf'casino, ses acquéreurs ou ses locataires éventuels, dans le domaine de la vente de produits alimentaires ; que sur ce dernier point il y a d'ailleurs lieu de relever, ainsi que le fait la société Supermarchés Match, que « l'étendue de la surface de l'immeuble serait au contraire favorable à l'étendue d'une activité de commerce alimentaire » (page 13 des dernières conclusions récapitulatives de la société défenderesse) ; que par sa formulation et au regard de l'économie générale du contrat, la clause litigieuse remplit ainsi manifestement un objectif bien distinct de celui des clauses de non-concurrence, lesquelles sont par ailleurs les seules à être limitées dans le temps, ce qui les singularise encore par rapport aux autres clauses prévues à l'acte ? dont la servitude de non-division ; que la commune intention des parties ayant été de convenir d'une servitude qui ne déroge pas aux prescriptions de l'article 686 du code civil, imposée au fonds appartenant aujourd'hui à la société B8, le tribunal ne pourrait, sans dénaturer tant la lettre de la clause litigieuse que la volonté des cocontractants, requalifier une telle servitude en une obligation personnelle ; qu'en conséquence, il importe peu que la société Supermarchés Match ne se soit pas opposée par le passé à la division de la parcelle voisine en deux cellules commerciales louées à JC Sport et Easycash, mais qu'elle se soit opposée à l'installation d'un commerce vendant des produits alimentaires biologiques susceptible de concurrencer les siens ; ou encore que le maintien d'une cellule vide de 445 m2 apparaisse à la société B8 dénué d'intérêt pour le fonds immobilier Supermarchés Match ; que ces considérations sont en effet dépourvues d'incidence sur la question de la volonté des parties à l'acte du 2 février 1990 dont les dispositions rappelées à l'acte du 28 septembre 2000 ont été acceptées et s'imposent à la SCI B8 » ;

1°/ ALORS QU'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; qu'en qualifiant de servitude l'obligation de non-division stipulée dans l'acte de vente du 2 février 1990, sans préciser quelle en était l'utilité pour le fonds voisin, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 637 du code civil ;

2°/ ALORS QUE s'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, ce n'est qu'à la condition que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds ; qu'en retenant, pour juger que l'obligation de non-division était constitutive d'une servitude grevant le bien, que « la commune intention des parties avait été de convenir d'une servitude qui ne déroge pas aux prescriptions de l'article 686 du code civil, imposée au fonds appartenant aujourd'hui à la société B8 », la cour d'appel s'est fondée sur la seule volonté des parties à l'acte du 2 février 1990, sans expliquer en quoi la clause litigieuse ne portait pas atteinte à la prohibition impérative de toute servitude imposée à la personne ou en faveur de la personne, et a violé les articles 6 et 686 du code civil.