CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 avril 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10208 F
Pourvoi n° X 20-13.348
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021
1°/ M. J... F...,
2°/ Mme X... I..., épouse F...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° X 20-13.348 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , représenté par son syndic le cabinet CFAB Copro, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme F..., de la SCP Zribi et Texier, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme F... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme F... ; les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme F....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné solidairement J... F... et I... F... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] la somme de 56.754,35 € au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er octobre 2011 au 28 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2012, sur la somme visée en principal, de 15.720,80 € et du présent arrêt pour le surplus et d'AVOIR, en conséquence, condamné solidairement les époux F... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 345,43 € au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de les AVOIR condamnés à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande en paiement des charges, aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; que selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnelle et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; qu'en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Qu'en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité, les copropriétaires ne peuvent pas faire valoir que les comptes n'ont pas été approuvés pour refuser de répondre au versement des avances de trésorerie permanente ou aux demandes de provisions ; qu'en effet, les sommes appelées à titre provisionnel sont dues en vertu de la loi ; que toutefois, le syndicat ne peut demander de provision sur charges que dans la mesure où un budget provisionnel a été voté ; qu'aux termes de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas comprises dans le budget provisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ; qu'en application de cet article, lorsque l'assemblée générale décide d'entreprendre des travaux visés par l'article 44 du décret du 17 mars 1967 qui complète l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, il lui appartient de fixer le calendrier des appels de fonds correspondants ; qu'aux termes de l'article 44 du décret du 17 mars 1967, les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes notamment aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble autres que ceux de maintenance ; qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires a réclamé une somme de 53.813,02 € au titre des charges de copropriété échues au 3 octobre 2012 ; que le tribunal a retenu une somme de 3.624,04 au titre des charges impayées à cette date, « déduction faite des frais de copie, des appels exceptionnels et des travaux de réhabilitation du bâtiment D, qui n'ont pas été votés par aucune des assemblées générales versées aux débats par le syndicat des copropriétaires ; qu'à l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 novembre 2011, qu'aux termes de la résolution n°4, cette assemblée a décidé de faire procéder aux travaux de réhabilitation du bâtiment D et a également voté la constitution d'un fonds de trésorerie provisoire, permettant de pallier aux défaillances de certains copropriétaires, justifiant ainsi les appels exceptionnels effectués en mars, mai et juillet 2012 ; qu'il précise que le budget voté de 170.051,34 € n'est pas un plafond mais un budget global, que les travaux ont été réalisés, réglés et réceptionnés, que le montant des appels de fonds déjà appelés, a été soustrait du montant total des travaux afin d'émettre trois appels de fonds complémentaires sur le solde restant dû ; qu'il précise également que le budget global voté en assemblée générale est la base de calcul des appels de fonds, à charge pour la même assemblée, au moment de l'approbation des comptes travaux de voter une régularisation à la baisse, si les sommes dépensées sont inférieures aux montant appelés ; que, subsidiairement, il indique que les travaux ont été réalisés pour un montant total de 137.222,15 € ; que, s'agissant du fonds de trésorerie, il précise qu'il a été diminué de la quote-part de Mme C... compte-tenu de la vente intervenue le 23 novembre 2011 ; que M. J... F... et Mme I... F... font valoir que les appels de fonds des travaux votés lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 ont été surévalués, qu'ils devaient correspondre au devis de l'entreprise choisie, selon les termes de la résolution votée, outre que devaient être déduites, les provisions versées par leur vendeur la société J2E ;
Qu'ils soutiennent que devant cette cour, le syndicat des copropriétaires ne justifie toujours pas la concordance entre les provisions appelées en 2012 et constituant l'essentiel de sa demande en paiement avec la réalité du montant des travaux acquittés et des provisions versées par la société J2E ; qu'ils font valoir également que le fonds de trésorerie provisoire de 56.000 € n'a jamais été appelé en raison de la vente [...], les appels de provision n'ayant concerné que les travaux de réhabilitation du bâtiment D ; qu'ils précisent que s'il a été appelé, il a dû manifestement être récupéré et dès lors porté au crédit des copropriétaires ; qu'enfin, ils soutiennent que les travaux n'ont été que partiellement réalisés ; que le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des intimés (pièce 3), - le décompte des sommes dues au 3 octobre 2012 (pièce 4), - les appels de fonds sur la période du 1er octobre 2011 au 1er octobre 2012 (pièce 1), - le contrat de syndic (pièce 5), - les mises en demeure du 27 février 2012 et 5 mars 2012 (pièce 6), -la première relance du 29 novembre 2011 (pièce 7), - la mise au contentieux du 9 mai 2012 (pièce 8), - la sommation de payer du 14 mai 2012 portant sur un principal de 15.977,44 € (pièce 9), - le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 ayant voté les travaux de réhabilitation du bâtiment D et décidé de constituer un fonds de trésorerie exceptionnel à hauteur de 56.000 € (pièce 10), - le décompte des sommes dues au 5 août 2013 (pièce 11), - les appels de fonds du 1er octobre 2012 au 1er juillet 2013 (pièce 12), - l'appel de fonds du 1er octobre 2013 (pièce 13), - le décompte ventilé des sommes dues au 5 décembre 2012 (pièce 14), - l'attestation de non recours de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 (pièce 15), - les accusés de réception de la convocation et notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 (pièce 2016), - les procès-verbaux des assemblées générales du 11 juin 2013 et du 15 septembre 2014, portant approbation des comptes des années 2012 et 2013 et votre des budgets prévisionnels 2014 et 2015 (pièce 17), - les appels de fonds du 1er janvier 2014 au 30 septembre 2014 (pièce 18), - le décompte ventilé des sommes dues au 30 septembre 2014 (pièce 19), - les appels de fonds du 1er octobre 2014 au 1er janvier 2015 (pièce 20), - l'appel de trésorerie spécifique (dette Ahmidach pour un montant de 23.015,92 €, clé de répartition charges bâtiment D exclu Ahmidach) (pièce 21), - le dossier de travaux entreprise générale des compagnons réunis de Paris (pièce 22), - le dossier de travaux Unisol (pièce 23), - le dossier de travaux Uretek (pièce 24), - le procès-verbal de levée des réserves au titre des travaux de ravalement façade côté cour, couverture, travaux en caves escalier A, et le procès-verbal de réception des travaux de l'entreprise LCRP la réception étant prononcée sans réserve, à effet au 14 décembre 2012 (pièce 25), - le procès-verbal de réception des travaux de l'entreprise LCRP à effet au 14 décembre 2012 (pièce 26), - le relevé historique depuis le 1er janvier 2006 de la SCI J2E (pièce 27), - le courriel de M. L... du 9 octobre 2015 (pièce 28), - le courriel de M. L... du 23 octobre 2015 mentionnant en pièce jointe : le procès-verbal de réception des travaux (pièce 29), - le règlement de copropriété (pièce 30), - le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 septembre 2006 votant les travaux de réhabilitation du bâtiment D pour une enveloppe maximum de 100.000 € (pièce 31), - la procès-verbal de l'assemblée générale du 13 septembre 2007 (pièce 32),
- le dossier travaux 2011 « travaux de réhabilitation du bâtiment D » (pièce 33), - le décompte ventilé des sommes dues au 5 janvier 2015 (pièce 34), - les procès-verbaux des assemblées générales en date des 5 mars 2015, 17 septembre 2015, 25 octobre 2016, 30 juin 2017, portant approbation des comptes de l'année 2012, du budget pour l'exercice 2013, des années 2014, 2015 et 2016 (pièce 36), - les appels de fonds du 1er janvier 2015 au 21 janvier 2019, - le décompte des sommes dues au 28 janvier 2019, laissant apparaître un solde débiteur de 58.105,33 € ; qu'en l'espèce, il est constant que lors de l'assemblée générale du 13 septembre 2006, les copropriétaires du bâtiment D ont voté des travaux de réhabilitation de leur bâtiment pour une enveloppe maximum de 100.000 € (résolution 23) ; qu'il était précisé que les modalités d'appels de fonds aux copropriétaires devront être en correspondance avec les conditions de marché de l'entreprise choisie et du planning d'exécution des travaux, à savoir : - 30% le 1er décembre 2006 ; - 40% le 1er mars 2007 ; - solde en fonction des dépenses réelles le 1er juin 2007 ; que lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011, les copropriétaires ont été informés que les travaux votés en 2006, n'ont pas été engagés pour deux raisons (impayés et procédure à l'encontre d'Axa) et que seuls deux appels de fonds ont été effectués pour un montant de 67.000 € ; qu'ils étaient également informés, que les travaux à engager s'avéraient plus conséquents d'un point de vue travail mais aussi financier, que la copropriété devait se prononcer sur un financement supplémentaire et également sur la constitution d'un fonds de trésorerie provisoire permettant de pallier aux défaillances des copropriétaires [...] et [...] ; qu'aux termes de la résolution n°4 de cette assemblée, un budget global de travaux de 170.051,34 € TTC, sur la base de quatre devis (d'autres devis étant en attente) était voté, ainsi que la nomination d'un coordonnateur, la souscription d'une assurance dommages ouvrage, les travaux étaient répartis en charges spéciales au bâtiment D ; que s'agissant des modalités d'appels de fonds, il était spécifié qu'ils devront être en correspondance avec celles du marché de l'entreprise choisie et du planning d'exécution des travaux, les conditions d'exigibilité étant celles-ci : 30% le 1er mars 2012, 40% le 1er mai 2012 et 30% le 1er juillet 2012 ; qu'aux termes de la résolution n°5 de cette même assemblée, la constitution d'un fonds de trésorerie exceptionnel à hauteur de 56.000 €, afin de pallier provisoirement à la défaillance des copropriétaires [...] et Admidach a également été votée ; qu'il était précisé que lorsque les fonds seront récupérés, la somme appelée sera restituée aux copropriétaires ayant participé à la constitution du fonds, que s'agissant des modalités d'appels de fonds, il était spécifié qu'ils interviendront aux dates suivantes : 30% le 1er mars 2012, 40% le 1er mai 2012 et 30% le 1er juillet 2012 ; qu'il était également précisé : « la vente du lot de Mme C... devant être signée le 23 novembre 2011 chez le notaire, si la vente est maintenue, il ne sera pas appelé sa quote-part sur les autres copropriétaires, par contre la quote-part d'Ahmidache sera demandée au nouvel acquéreur de Mme C... » ; qu'en l'espèce, il résulte des appels de fonds et décomptes produits que M. et Mme F..., propriétaires au sein du bâtiment D depuis le 23 septembre 2011, se sont vus réclamer les sommes suivantes au titre des appels de travaux de réhabilitation du bâtiment D : - 1er mars 2012 : 12.549,51 € ;
- 1er mai 2012 : 16.732 € ; 1er juillet 2012 : 12.549,48 € ; qu'il n'est pas contesté que ces appels ont été réalisés sur la base du budget global voté lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011, et non pas sur la base des travaux effectivement réalisés ; qu'il résulte du dossier travaux 2011 (pièce 33 du syndicat des copropriétaires) que les appels pour travaux de réhabilitation du bâtiment D (appelés le 1er mars 2012, 1er mai 2012 et 1er juillet 2012) ont été évalués sur la base d'un marché total TTC de 198.546,32 € (honoraires d'architecte, SPS, assurance DO et honoraires de syndic inclus), sur lequel a été déduite une somme de 67.000 € (montant des appels antérieurs obtenus après les travaux votés en 2006) ; que les appels de travaux ayant donc été globalement évalués pour l'ensemble du bâtiment D sur la base d'une somme de 131.546,32 € (198.546,32 – 67.000) et répartis de la façon suivante : - 30% le 01/03/2012 : 39.463,90 € ; - 40% le 01/05/2012 : 52.618,53 € ; - 30% le 01/07/2012 : 39.463,90 € ; que la quote-part correspondant aux lots de M. et Mme F... étant celle de 318/1.000ème ; que M. et Mme F... font valoir que les appels de travaux auraient dû être calculés conformément aux termes de la résolution votée, selon lesquels les appels de fonds devront être en correspondance avec les conditions de marché de l'entreprise choisie et du planning d'exécution des travaux ; que néanmoins, il résulte expressément du procès-verbal de réception des travaux du 14 décembre 2012, que le marché privé de travaux avec la société LCRP (les compagnons réunis de Paris) retenue par la copropriété, a été signé suivant acte d'engagement et OS correspondant en date du 17 juillet 2012 sur la base du devis initial du 10 janvier 2012 mis à jour le 10 mai 2012 pour un montant de 132.401,80 € TTC et de deux devis en TS du 8 octobre 2012 d'un montant de 3.397,25 € TTC validée le 16 octobre 2012 et du 8 octobre 2012 d'un montant de 1.423,10 € TTC validé le 5 novembre 2012, soit un montant total de travaux de 137.222,15 € TTC ; que ces dates sont encore confirmées par M. L..., architecte de l'immeuble dans ses courriels des 9 et 23 octobre 2015 ; que dès lors, à la date d'exigibilité des appels de fonds tels que définie par l'assemblée générale du 23 novembre 2011, les conditions réelles de marché de l'entreprise choisie n'étaient pas connues, de sorte que les appels de fonds ont été à juste titre, émis en fonction du budget global voté lors de l'assemblée générale ; qu'au surplus, il est constant qu'aucune assemblée générale n'a encore approuvé le compte travaux de réhabilitation du bâtiment D de sorte que les sommes appelées au titre de ces travaux ne peuvent donc avoir qu'un caractère provisionnel ; qu'or, les provisions sont dues conformément au budget voté, soit en l'espèce, la somme de 170.051,34 € ; que, par ailleurs, il résulte du dossier travaux 2011 que les appels pour travaux de réhabilitation du bâtiment D ont été évalués sur la base d'un marché total TTC de 198.546,32 € (honoraires d'architecte, SPS, assurance dommage-ouvrage et honoraires de syndic inclus), sur lequel a été déduite une somme de 67.000 € (montant des appels antérieures obtenus après les travaux votés en 2006), ainsi qu'il a été vu ;
Que, dès lors, les appels de fonds du propriétaire précédent ont bien été pris en compte, et notamment la somme de 10.653 € évoquée par M. et Mme F... ; que s'agissant du fonds de garantie, il résulte des pièces produites aux débats (appel de fonds, décompte, appel de trésorerie spécifique) que seule la somme de 23.015,92 €, correspondant à la dette de M. Ahmidach, a été appelée, et ce, conformément aux termes de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 ; qu'enfin, il convient de constater que les travaux ont été réceptionnés sans réserve en décembre 2012, le procès-verbal de réception ayant été signé par l'entrepreneur, par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires et par l'architecte de la copropriété M. L..., dès lors, la production en appel de deux rapports d'expertise protection juridique non contradictoires réalisés en juillet et août 2019, ne permettant pas de remettre en cause les travaux réalisés ; que les contestations de M. et Mme F... sont inopérantes ; que le jugement doit être infirmé en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , représenté par son syndic, le cabinet Barra Naceri, la somme de 3.624,04 € avec intérêts légaux à compter du 14 mai 2012, au titre des charges impayées au 3 octobre 2012, 4ème appel provisionnel 2012 inclus, déduction faite des appels exceptionnels et des travaux de réhabilitation du bâtiment D, lesquels sont dus par les intimés ; qu'en cause d'appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande ; qu'il résulte des décomptes produits que M. et Mme F... sont redevables de la somme de 70.709,17 € au titre des appels de fonds et de travaux, sur la période du 1er octobre 2011 au 28 janvier 2019, dont à déduire les règlements effectués sur la période du 31 janvier 2012 au 28 janvier 2019, pour un montant non contesté de 13.954,82 €, soit un solde dû de 56.754,35 € ; qu'il n'est pas contesté qu'une clause de solidarité existe bien dans le règlement de copropriété entre les indivisaires ; que le syndicat des copropriétaires ayant produit tous les procès-verbaux d'assemblées générales approuvant les comptes, les appels de charges, les relevés de charges, les situations de comptes, M. et Mme F... seront donc condamnés solidairement à lui payer la somme de 56.754,35 € au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er octobre 2011 au 28 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 mars 2012, sur la somme vise en principal, de 15.720,80 € et du présent arrêt pour le surplus ; sur les frais nécessaires de recouvrement, aux termes de l'article 10-1 précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; que le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre les sommes suivantes : - frais de copies du 6 février 2012 : 21,14 € ; - mise en demeure du 5 mars 2012 : 35,88 € ; - frais postaux du 5 mars 2012 : 4,36 € ; - envoi recommandé huissier du 9 mai 2012 : 4,36 € ; - mise au contentieux du 9 mai 2012 : 119,60 € ;
- remise du dossier à avocat du 12 septembre 2012 : 299,00 € ; - frais postaux du 12 septembre 2012 : 4,36 € ; - honoraires procédure impayée du 22 octobre 2012 : 1.067,60 € ; - assignation du 22 octobre 2012 : 64,38 € ; - signification jugement contentieux du 3 juin 2013 : 82,99 € ; - honoraires huissier divers du 13 août 2013 : 1.211,62 € ; - suivi de procédure du 26 février 2014 : 299 € ; - frais de relance du 12 novembre 2014 : 14,35 € ; - mise en demeure du 10 février 2015 : 37,19 € ; - relance simple du 31 août 2015 : 14,35 € ; - mise en demeure du 10 septembre 2015 : 36 € ; - relance simple du 20 octobre 2015 : 14,35 € total des frais engagés : 3.330,63 € ; que le syndicat des copropriétaires produit aux débats, ainsi qu'il a été vu, trois mises en demeure, la relance du 29 novembre 2011, et la sommation de payer du 14 mai 2012, pour un coût de 208,93 € ; que constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, les frais de mise en demeure, dont les frais postaux (35,88 € + 4,36 € + 4,36 € + 4, 36 € + 37,19 € + 36 € = 122,15 €), ceux de relance (14,35 €) ainsi que les frais d'huissier relatifs à la sommation de payer (208,93 €), soit a total 345,43 € ; que ne constituent pas en revanche des frais nécessaires les frais de copie, de remise de dossier avocat, qui relèvent de la gestion courante du syndic et peuvent éventuellement relever de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; que les autres frais d'huissier sont compris dans la demande au titre des dépens et les frais d'avocat dans la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; que le jugement en ce qu'il n'a retenu au titre des frais nécessaires, que le coût de la sommation de payer sera donc réformé ; que M. et Mme F... doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 345,43 € au titre des frais nécessaires de recouvrement de la créance justifiée du syndicat ; sur la demande de dommages-intérêts, depuis plusieurs années M. et Mme F... s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des versements partiels et laissant perdurer leur dette ; que les manquements systématiques et répétés de M. et Mme F... à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a alloué des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires mais réformé sur le quantum, eu égard au préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ; qu'en effet, la somme due par M. et Mme F... en première instance comme en appel, s'élève à plus de 50.000 €, le syndicat des copropriétaires ayant été contraint de faire l'avance des fonds pour régler les travaux réalisés dans le bâtiment où se situent leurs lots ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € de dommages-intérêts ; que M. et Mme F... doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;
1) ALORS QUE lorsque les comptes de travaux n'ont pas été approuvés par l'assemblée générale dans l'exercice qui suit celui au cours duquel ces travaux ont été réalisés et réceptionnés, les sommes appelées au titre desdits travaux perdent leur caractère de provisions pour revêtir celui de charges dont le montant peut être discuté au regard des travaux effectivement réalisés ; que, dans leurs conclusions, les époux F... faisaient valoir que les comptes de travaux de réhabilitation du bâtiment D, votés lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 et pour lesquels une somme provisionnelle de 41.831,62 € leur avait été réclamée au titre de l'exercice 2012, n'avaient, huit ans plus tard, toujours pas été approuvés alors que ces travaux étaient pourtant achevés depuis décembre 2012, (concl., p. 3 § 4-6) ; qu'ils soutenaient également, preuve à l'appui, d'une part, que le coût des travaux effectivement réalisés était nettement inférieur au budget global sur la base duquel les appels de fonds avaient été émis et d'autre part, que l'intégralité des travaux de réhabilitation votés lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 n'avait à ce jour pas été réalisée, de sorte que la somme qui continuait à leur être réclamée à ce titre ne correspondait pas à la réalité des travaux effectués (concl., p. 8 § 2-4, p. 10 in fine et p. 11 § 1-4) ; que, de son côté, la cour d'appel a constaté qu'aucune assemblée générale n'avait à ce jour approuvé le compte travaux de réhabilitation du bâtiment D bien que lesdits travaux aient été réceptionnés sans réserve en décembre 2012 (arrêt, p. 9 § 7 et in fine) et qu'il n'était, par ailleurs, pas contesté que les appels de fonds litigieux avaient été calculés sur la base du budget global voté lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011, et non pas sur la base des travaux effectivement réalisés (arrêt, p. 8 § 10) ; qu'en retenant qu'en l'absence d'approbation du compte travaux de réhabilitation du bâtiment D, « les sommes appelées au titre de ces travaux ne peuvent donc avoir qu'un caractère provisionnel » et que, les provisions étant dues « conformément au budget voté », les sommes réclamées aux époux F... étaient à bon droit calculées sur le budget global de 170.051,34 €, voté lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011, et non sur la base des travaux effectivement réalisés pour un montant de 137.222,15 € TTC (arrêt, p. 9 § 7), quand, en l'absence d'approbation des comptes de travaux de réhabilitation litigieux dans l'exercice suivant celui au cours duquel ces travaux avaient été achevés et réceptionnés, les appels de fonds incriminés ne constituaient plus des provisions mais des charges dont le montant pouvait être réajusté au regard des travaux effectivement réalisés, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE les charges spéciales afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, s'agissant des modalités d'appels de fonds afférents aux dépenses pour travaux de réhabilitation du bâtiment D, qu'il était spécifié dans la résolution n°4 de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 que lesdits fonds devaient être appelés auprès des copropriétaires de manière à « être en concordance avec le marché de l'entreprise choisie » (arrêt, p. 8 § 4) ; qu'il en résultait que les appels de fonds afférents à ces dépenses devaient être émis sur la base des conditions réelles du marché de l'entreprise retenue pour la réalisation des travaux concernés ; qu'en retenant que les appels de fonds afférents aux dépenses pour travaux de réhabilitation du bâtiment D avaient été, à juste titre, émis en fonction du budget global de 170.051,34 € voté lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 et non en fonction du marché de l'entreprise choisie s'élevant à 137.222,15 € TTC, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3) ALORS QUE les charges spéciales afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ; que, dans leurs conclusions, les époux F... faisaient valoir que, conformément à ce qui avait été voté par l'assemblée générale du 23 novembre 2011, les charges spéciales afférentes aux dépenses pour travaux de réhabilitation du bâtiment D auraient dû être appelées sur la base des conditions réelles du marché de l'entreprise choisie, la société LCRP, telles que précisées dans son devis initial de 132.401,80 € TTC établi le 10 janvier 2012, préalablement à la date d'exigibilité des charges définie par l'assemblée générale du 23 novembre 2011 (concl., p. 7 § 5-6) ; que, de son côté, la cour d'appel a constaté que ladite assemblée avait fixé les dates d'exigibilité des appels de fonds concernés aux 1er mars, 1er mai et 1er juillet 2012, et qu'il résultait expressément des éléments produits que le marché de travaux avec la société LCRP avait été signé sur la base d'un devis initial de 132.401,80 € TTC établi le 10 janvier 2012 et mis à jour le 10 mai 2012 (arrêt, p. 8 § 4 et p. 9 § 4-5) ; qu'en retenant qu'à la date d'exigibilité des appels de fonds, telle que définie par l'assemblée générale du 23 novembre 2011, les conditions réelles du marché de la société LCRP n'étaient pas connues, de sorte que les appels de fonds avaient été à juste titre émis en fonction du budget global voté lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a derechef violé l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4) ALORS QUE les appels de fonds hors budget prévisionnel, afférents aux dépenses pour travaux, sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, indépendamment de l'approbation des comptes de travaux par cette dernière ; qu'en l'espèce, dans sa résolution n°4, l'assemblée générale du 23 novembre 2011 a décidé que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux de réhabilitation du bâtiment D devaient être appelées auprès des copropriétaires de manière à « être en concordance avec le marché de l'entreprise choisie » (prod.) ; qu'en retenant que les appels de fonds afférents aux dépenses pour travaux de réhabilitation du bâtiment D avaient été, à juste titre, émis en fonction du budget global de 170.051,34 € voté lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 et non en fonction du marché de l'entreprise choisie s'élevant à 137.222,15 € TTC, au motif en réalité inopérant qu'« aucune assemblée générale n'avait encore approuvé le compte travaux de réhabilitation du bâtiment D, de sorte que les sommes appelées au titre de ces travaux ne pouvaient donc avoir que le caractère de provisions », lesquelles « sont dues conformément au budget voté, soit en l'espèce, la somme de 170.051,34 € » (arrêt, p. 9 § 7-8), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de motiver leur décision ; que, dans leurs conclusions, les époux F... faisaient valoir que, le 23 janvier 2007, la société J2E, auprès de laquelle ils avaient acquis leurs lots en septembre 2011, avait versé une provision de 10.653 € au titre des travaux de réhabilitation du bâtiment D votés lors des assemblées générales des 13 septembre 2006 et 18 septembre 2007, de sorte qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de justifier du fait que ladite provision de 10.653 € avait bien été déduite des provisions qui leur avaient été réclamées en 2012, au titre des mêmes travaux de réhabilitation du bâtiment D, votés lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 (concl., p. 8 § 5-in fine et p. 9 § 1-5) ; que la cour d'appel a retenu que le « dossier travaux 2011 », produit par le syndicat des copropriétaires, démontrait qu'une somme de 67.000 €, correspondant au montant des appels de fonds obtenus en 2006 après le vote des travaux de réhabilitation du bâtiment D, avait été déduite du montant total des travaux sur la base duquel les appels de fonds litigieux avaient été émis en 2012, pour en déduire que, dès lors, « les appels de fonds [versés par la société J2E] avaient bien été pris en compte, et notamment la somme de 10.653 € évoquée par M. et Mme F... » (arrêt, p. 9 § 9-10) ; qu'en se bornant à affirmer que la provision de 10.653 € versée le 23 janvier 2007 par la société J2E était bien incluse dans la somme de 67.000 € qui avait été déduite du montant total du marché de travaux ayant servi de base de calcul aux appels de fonds litigieux, sans s'expliquer sur les pièces sur lesquelles elle se fondait pour parvenir à cette conclusion, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné solidairement les époux F... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de dommages-intérêts, depuis plusieurs années M. et Mme F... s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des versements partiels et laissant perdurer leur dette ; que les manquements systématiques et répétés de M. et Mme F... à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a alloué des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires mais réformé sur le quantum, eu égard au préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ; qu'en effet, la somme due par M. et Mme F... en première instance comme en appel, s'élève à plus de 50.000 €, le syndicat des copropriétaires ayant été contraint de faire l'avance des fonds pour régler les travaux réalisés dans le bâtiment où se situent leurs lots ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € de dommages-intérêts ; que M. et Mme F... doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;
1) ALORS QUE le juge ne peut allouer au créancier des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires qu'après avoir constaté que le débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice distinct de ce retard ; qu'en allouant au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, sans caractériser la mauvaise foi dont les époux F... auraient fait preuve en s'opposant au paiement des charges de copropriété qui leur étaient réclamées pour plus de 50.000 €, et dont le jugement du 9 avril 2013 du tribunal de grande instance de Créteil, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 25 mai 2016, avait retenu qu'elles n'étaient justifiées qu'à hauteur de 3.624,04 € seulement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1153 devenu 1231-6 du code civil ;
2) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, par jugement du 9 avril 2013, le tribunal de grande instance de Créteil a condamné les époux F... à payer au syndicat des copropriétaires la seule somme de 3.624,04 €, au titre des charges de copropriété quand le syndicat des copropriétaires leur réclamait plus de 50.000 € (prod.) ; qu'en retenant, pour allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts, que « la somme due par M. et Mme F... en première instance comme en appel, s'élève à plus de 50.000 € » (arrêt, p. 11 § 11), la cour d'appel qui a dénaturé le jugement du 9 avril 2013, a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil, ensemble le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
3) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, par jugement du 9 avril 2013 du tribunal de grande instance de Créteil, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 25 mai 2016, les époux F... ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la seule somme de 3.624,04 €, au titre des charges de copropriété quand le syndicat des copropriétaires leur réclamait plus de 50.000 € (prod.) ; qu'en retenant, pour allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts, que « la somme due par M. et Mme F... en première instance comme en appel, s'élève à plus de 50.000 € » (arrêt, p. 11 § 11), la cour d'appel qui a dénaturé l'arrêt confirmatif du 25 mai 2016, a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil, ensemble le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause.
