CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 avril 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10202 F
Pourvoi n° T 20-12.516
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021
La société Juin Saint-Hubert, société en nom collectif, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° T 20-12.516 contre l'arrêt rendu le 12 novembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige l'opposant à la société Le Pavillon, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Juin Saint-Hubert, de la SCP Boullez, avocat de la société Le Pavillon, après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Juin Saint-Hubert aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Juin Saint-Hubert ; la condamne à payer à la société Le Pavillon la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Juin Saint-Hubert
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail commercial du 6 août 2015 afférent au local n° [...] aux torts exclusifs de la SNC Juin Saint Hubert, bailleresse, pour manquement de celle-ci à son obligation de délivrance d'une partie du local (terrasse de 562 m2) conforme à sa destination contractuelle spécifique ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SA Le Pavillon sollicite la résiliation du bail commercial du 6 août 2015 aux torts exclusifs de la bailleresse pour manquement de celle-ci à son obligation de délivrance conforme à la destination des lieux aux motifs, d'une part, que la destination de traiteur et de vente à emporter prévue au bail est incompatible avec les engagements pris par le Centre Commercial avec des tiers dans le cadre du partenariat Charte 24 et, d'autre part, que l'exploitation de la terrasse pour des activités d'animation et d'événements est impossible compte tenu des contraintes acoustiques interdisant toute animation musicale ; qu'en application de l'article 1741 du code civil, le bail peut être résilié en cas d'inexécution par le bailleur ou par le locataire de ses engagements ; que l'article 1719-1° du code civil fait obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée ; qu'ainsi, cette obligation suppose la délivrance d'un bien conforme à sa destination contractuelle ; qu'il ressort du constat d'huissier dressé le 6 mars 2017 par Maître G... à la requête de la bailleresse que "le règlement intérieur du Centre Commercial Polygone Riviera interdit toute vente volontaire à emporter" alors que la vente à emporter constitue une activité majeure de la SA Le Pavillon et que cette activité était expressément prévue au bail ; que les déclarations contenues dans cet acte, qui constituent un aveu extra judiciaire, établissent la réalité de la délivrance d'un bien non conforme à sa destination contractuelle ; que, de surcroît, il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse n'a pas délivré au preneur un local conforme à sa destination contractuelle s'agissant de la terrasse de 562 m2 que la SA Le Pavillon ne peut exploiter selon la destination spécifique qui lui est donnée par le bail ; qu'en effet le bail précise que la partie du local d'une surface de 562 m2 environ à usage de terrasse a pour destination la réception d'activité événementielle et énonce à titre illustratif le type d'activités et événements devant être réalisés par le preneur à savoir notamment sur la période estivale tous les vendredis soirs soirée musicale et gourmande avec concerts et DJ, un dimanche par mois brunch sonore et festif ; que la SA Le Pavillon justifie avoir sollicité de la Mairie de Cagnes-sur-Mer une autorisation de fermeture tardive qui lui a été refusée au motif que la bailleresse ne pouvait produire le rapport d'étude acoustique, ces activités musicales nocturnes qui nécessitent une amplification étant de nature à constituer, par les nuisances sonores émises, une activité interdite et en infraction à l'arrêté préfectoral du 18 mars 2002 relatif au bruit (courrier du 17 novembre 2016) ; que cette situation comme la précédente constitue également un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ; que ces manquements de la SNC Juin Saint Hubert à son obligation de délivrance d'un bien conforme à la destination prévue au bail justifie la résiliation de celui-ci aux torts exclusifs de la bailleresse ; (arrêt, p. 5)
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, en application de l'article 1741 du code civil, le bail peut être résilié en cas d'inexécution par le bailleur ou par le locataire de ses engagements ; que l'article 1719-1° du code civil fait obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée ; que cette obligation suppose la délivrance d'un bien conforme à sa destination contractuelle et, d'ailleurs, l'article 11-7 du titre I (stipulations particulières) du bail stipule expressément en son alinéa 1er que : "Par référence aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 9-2 du titre II du bail, il est bien entendu que le bailleur livrera au preneur un local conforme à la destination contractuelle prévue à l'article 3-1 du titre I du bail" ; que, en l'état de cette disposition contractuelle spécifique, la bailleresse est mal fondée à prétendre que la stipulation de l'article 9-2, 2ème alinéa, du titre II (conditions générales) du bail, selon laquelle "le preneur reconnaît que l'obligation de délivrance du bailleurs est totalement remplie par la livraison du local en l'état", empêche le locataire d'invoquer le défaut de conformité des locaux à leur destination contractuelle, alors que les dispositions spécifiques de l'article 11-7 alinéa 1er, du titre I (conditions particulières) du bail apportent une réserve quant à cette reconnaissance par la locataire de l'obligation de délivrance du bailleur, à savoir la conformité des lieux à leur destination contractuelle, et que les règles générales ne s'appliquant que sous réserve des règles particulières, les dispositions particulières du titre I du bail priment sur les dispositions générales du titre II dudit bail ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que la bailleresse n'a pas délivré au preneur un local conforme à sa destination contractuelle concernant la terrasse de 562 m2 que le preneur est dans l'impossibilité d'exploiter selon la destination spécifique qui lui est donnée par le bail ; qu'en effet, le bail : -précise que la partie du local d'une surface de 562 m2 environ, à usage de terrasse, a pour destination la réception d'activité événementielle, définie comme toutes activités, animations et/ou événements concourant à la promotion et l'attractivité commerciale du Centre, de sorte que le Centre constitue en permanence un pôle d'attraction pour la clientèle, - et énonce, à titre illustratif et non exhaustif, le type d'activités et événements devant être réalisés dans les lieux par le preneur, à savoir : -> sur la période estivale : - tous les vendredis soirs : soirée musicale et gourmande avec concerts, live inédits et DJ set accompagnés d'une soirée à thématique culinaire, - un dimanche par mois : brunch sonore et festif (dance floor, musique), -> toute l'année : soirées afterworks et networking, conférences de presse, événements d'entreprises, journées à thèmes pour familles et enfants, un cours de cuisine par semaine, etc. ; que c'est vainement que la bailleresse prétend que la locataire ne démontre pas qu'une activité musicale serait de nature à générer des nuisances sonores pour le voisinage, et ne justifie pas avoir effectué les démarches qui lui incombaient pour obtenir les autorisations administratives nécessaires à l'organisation de soirées sur la terrasse ; qu'en effet, la locataire justifie par les pièces versées aux débats avoir sollicité de la Mairie de Cagnes-sur-Mer, une autorisation de fermeture tardive (cf. pièce n° 54 : lettre de la Mairie lui demandant de lui faire parvenir divers documents, et notamment un dossier d'étude d'impact acoustique, en cas de diffusion de musique amplifiée), et ne pas l'avoir obtenue, les services de la Mairie de Cagnes-sur-Mer lui ayant répondu par courrier du 17 novembre 2016 (pièce n° 63), en ces termes : "Mon attention a été attirée sur les risques de nuisances engendrés par l'activité musicale sur la terrasse de votre établissement de restauration pendant la période estivale. Cette situation porterait atteinte à la salubrité publique et constitue une infraction au texte réglementaire, l'arrêté préfectoral du 18 mars 2002 relatif au bruit. En effet, cet arrêté stipule en son article 2 : sur la voie publique et dans les lieux publics ou accessibles au public, sont interdits les bruits gênants par leur intensité, et notamment ceux susceptibles de provenir : - des publicités par cris ou chants, - de l'emploi d'appareils et de dispositifs de diffusion sonore par haut-parleur (
). En conséquent, vous n'êtes pas autorisés à diffuser de la musique amplifiée sur votre terrasse. Par ailleurs, la réalisation d'une étude acoustique sur votre local commercial sera obligatoire dans le cadre d'une demande à l'autorité compétente pour la diffusion de musique amplifiée, à titre habituel, à l'intérieur du local" ; que, en l'état de cette interdiction municipale, force est de constater l'impossibilité pour la locataire de diffuser de la musique amplifiée sur la terrasse, et donc d'exploiter la terrasse selon la destination prévue au bail spécifiquement pour celle-ci, à savoir, notamment, l'organisation tous les vendredis soirs de soirées musicales et gourmande avec concerts, live inédits et DJ set accompagnés d'une soirée à thématique culinaire, et un dimanche par mois de brunch sonore et festif avec dance floor et musique, activités requérant nécessairement l'utilisation d'une musique amplifiée ; que, en conséquence, force est de considérer que la SNC Juin Saint Hubert n'a pas délivré à la SA Pavillon Traiteur un local conforme à la destination contractuelle prévue pour la terrasse de 562 m2, d'une superficie de plus de la moitié de la superficie totale des locaux loués de 1 001 m2, observation étant ici faite que la terrasse étant à ciel ouvert, il ne peut être fait de travaux d'isolation acoustique de celle-ci ; que ce manquement de la bailleresse à l'une de ses obligations fondamentales suffit à lui seul à justifier la résiliation du bail sollicitée par la locataire, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres motifs de résiliation invoqués par cette dernière (
) ; (jugement, pp. 9 à 11)
1°) ALORS QU'en retenant la non-conformité du bien loué à sa destination contractuelle du fait de l'interdiction faite à la SA Le Pavillon par le règlement intérieur du Centre Commercial Polygone Riviera d'exercer l'activité prévue au bail de vente à emporter, tout en confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Grasse, dont le dispositif prononçait la résiliation du bail commercial du 6 août 2015 aux torts exclusifs de la SNC Juin Saint Hubert du fait uniquement de la non-conformité supposée d'« une partie du local (terrasse de 562 m2) (
) à sa destination contractuelle spécifique », la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, n'a pas justifié sa décision au regard des articles 1741 et 1719-1° du code civil ;
2°) ALORS QU'en se fondant sur un courrier de la Mairie de Cagnes-sur-Mer en date du 17 novembre 2016, pour retenir que la SA Le Pavillon n'était pas autorisée à diffuser de la musique amplifiée sur la terrasse, sans répondre au moyen des conclusions d'appel de la SNC Juin Saint Hubert (conclusions récapitulatives, pp. 21, 22, 27 et 30) qui contestait toute portée à ce courrier en l'absence de précision donnée par la SA Le Pavillon sur l'horaire tardif de fermeture demandé à la commune, cependant que, par ailleurs, il était démontré que la commune autorisait d'autres enseignes du Centre Commercial Polygone Riviera à diffuser de la musique amplifiée en extérieur jusqu'à 22 heures, ce qui suffisait à satisfaire à la destination contractuelle des lieux, la cour d'appel a manqué aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en se fondant sur un courrier de la Mairie de Cagnes-sur-Mer en date du 17 novembre 2016, pour retenir que la SA Le Pavillon n'était pas autorisée à diffuser de la musique amplifiée sur la terrasse, faute pour la SNC Juin Saint Hubert d'avoir fait l'étude acoustique qui s'imposait, cependant qu'une telle étude, dont la charge incombait à la SA Le Pavillon et non à la SNC Juin Saint Hubert, s'imposait de surcroît uniquement pour la diffusion de musique en intérieur et non sur la terrasse, la cour d'appel a violé l'article R. 571-27, I, du code de l'environnement, de même que les articles 1134 ancien, devenu 1103 nouveau, 1741 et 1719-1° du code civil ;
4°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE pour décider que la SNC Juin Saint Hubert avait manqué à son obligation de délivrance conforme, l'arrêt a retenu que la SA Le Pavillon ne pouvait pas exploiter la terrasse selon la destination spécifique qui lui était donnée par le bail, lequel précisait que cette partie du local devait servir à la réception d'activités événementielles, telles notamment, à titre illustratif, que des soirées musicales avec concerts et DJ ; qu'en statuant ainsi, cependant que ces soirées avec diffusion de musique amplifiée étaient mentionnées au bail « à titre illustratif et non exhaustif » et ne présentaient pas un caractère contraignant pour les parties, de sorte que l'impossibilité pour la SA Le Pavillon d'organiser des événements de cette nature sur la terrasse n'emportait pas manquement de la SNC Juin Saint Hubert à son obligation contractuelle de délivrance, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien, devenu 1103 nouveau, et les articles 1741 et 1719-1° du code civil ;
5°) ALORS, ENCORE, QUE pour décider que la SNC Juin Saint Hubert avait manqué à son obligation de délivrance conforme, l'arrêt a retenu que la SA Le Pavillon ne pouvait pas exploiter la terrasse selon la destination spécifique qui lui était donnée par le bail, dès lors que les activités musicales nocturnes nécessitant une amplification étaient de nature à constituer, par les nuisances sonores émises, une activité interdite par l'arrêté préfectoral du 18 mars 2002 relatif au bruit ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la SA Le Pavillon avait la possibilité d'organiser sur la terrasse une multitude d'autres événements ne nécessitant pas la diffusion nocturne de musique amplifiée, mais néanmoins propres à concourir « à la promotion et à l'attractivité commerciale du Centre et/ou de l'Ensemble immobilier », qui était la destination contractuelle principale des lieux, ce qui excluait tout manquement substantiel de la SNC Juin Saint Hubert à son obligation de délivrance conforme, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 ancien, devenu 1103 nouveau, et les articles 1741 et 1719-1° du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SNC Juin Saint Hubert, bailleur, de sa demande en résiliation du bail commercial du 6 août 2015 afférent au local n° [...] aux torts exclusifs de la SA Le Pavillon, preneuse à bail ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes du commandement délivré le 3 novembre 2016, la bailleresse reproche à la SA Le Pavillon un défaut de paiement des loyers et des charges, un manque de respect des engagements au titre de la continuité d'exploitation et un défaut d'activités événementielles ; mais que, dès le début du mois de novembre 2016, la SA Le Pavillon a réglé entre les mains de la bailleresse la somme de 163 120,56 euros ; que la bailleresse confirme dans ses écritures avoir été destinataire du paiement du principal en date du 14 novembre 2016 soit dans le mois du délai imparti alors que le décompte comporte à l'évidence des erreurs au niveau notamment du calcul des charges dues ; qu'il est encore reproché au preneur de ne pas avoir respecté ses horaires de fermeture ; que cependant, dès le début du contrat, le 13 octobre 2015, avant même l'ouverture officielle de son établissement, la SA Le Pavillon recevait la confirmation de ce qu'un éclairage allait être mis en place aux frais de la bailleresse ; que le 20 janvier 2016 le directeur du centre commercial était interpellé sur la difficulté d'exploitation liée à l'absence d'éclairage sur façade et sous parasols ; que le 22 septembre 2016, le directeur du centre commercial était à nouveau relancé ; qu'il indiquait par la suite le 21 octobre 2016 qu'une intervention était planifiée pour le 7 novembre 2016, soit après délivrance du commandement ; que la SA Le Pavillon interpellait de nouveau la direction du centre le 10 puis le 21 novembre 2016, sans résultat ; que l'absence d'éclairage interdit au preneur de travailler jusqu'aux heures d'ouverture qui lui sont imposées ; que les constatations de Maître G..., huissier de justice, réalisées entre le 3 et le 22 mars 2017 sont inopérantes, le bail ayant été résilié le 14 février 2017 ; qu'il est enfin reproché à la SA Le Pavillon de n'avoir pas satisfait à son obligation d'organiser des activités événementielles ; qu'il ressort pourtant des pièces versées aux débats que de janvier à novembre 2016, l'intimée a réalisé des ateliers enfants, une diffusion de l'ensemble des matchs de l'Euro 2016 avec formule adéquate, l'accueil des tours opérateurs asiatiques au sein du pavillon gourmet, la réception de l'office de tourisme du 17 juin 2016, l'organisation d'une soirée électro "cross over" au mois de juin 2016, un "after work" tous les jeudis, une organisation événementielle avec le Printemps et diverses dégustations de vins locaux ; qu'il s'ensuit que la SA Le Pavillon a respecté ses obligations d'organisation d'activités événementielles ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a débouté la SNC Juin Saint Hubert de sa demande en résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et de ses demandes indemnitaires ; que la résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse a été justement prononcée par le tribunal qui a également ordonné une mesure d'expertise judiciaire aux fins de déterminer le préjudice susceptible d'avoir été causé à la locataire (arrêt, pp. 5 et 6) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE par acte d'huissier du 3 novembre 2016, la SNC Juin Saint Hubert a fait délivrer à la SA Le Pavillon un commandement : - d'une part, d'avoir à exploiter les locaux conformément aux stipulations du bail, et plus particulièrement au respect des horaires d'ouverture du centre, au respect de l'obligation d'organiser des activités événementielles sur la terrasse, à raison d'au moins deux fois par semaine, - et d'autre part, d'avoir à régler la somme de 161 755,27 euros au titre de loyers et charges impayés, et de la clause pénale de 10 % ; que ce commandement visait la clause résolutoire prévue au bail en cas d'inexécution dans le délai d'un mois ; que la bailleresse invoquant l'inexécution de ce commandement dans le délai imparti, sollicite la résiliation du bail aux torts du locataire, en application de l'article L. 147-41 du code de commerce ; que cette demande ne peut être accueillie ; qu'en effet, en premier lieu, s'il est établi par le constat d'huissier produit aux débats que les locaux commerciaux de la SA Pavillon Traiteur étaient fermés, le 20 septembre 2016 à 22h30, le 23 septembre 2016 à 22 heures et le samedi 24 septembre 2016 à 22h10, soit antérieurement à minuit, heure de fermeture prévue par le règlement intérieur du Centre pour les restaurants, il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas démontré que dans le mois du commandement du 3 novembre 2016, cette infraction n'ait pas cessé ; qu'en deuxième lieu, la bailleresse est mal fondée à se prévaloir reconventionnellement, comme motif de résiliation, du défaut d'exploitation de la terrasse par la locataire, alors que, comme cela a été développé plus haut, ledit défaut d'exploitation a pour origine, non pas un manquement fautif de la locataire, mais le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination ; (
) que la bailleresse doit être déboutée de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail aux torts de la locataire, et de l'ensemble de ses demandes indemnitaires d'un montant de 2 711 554,60 euros ; que, par suite, la résiliation du bail sera prononcée aux torts exclusifs de la bailleresse, pour défaut de délivrance d'une partie du local (terrasse) conforme à sa destination (jugement, pp. 12 et 13) ;
1°) ALORS QUE, la cour d'appel ayant retenu que la SNC Juin Saint Hubert était mal fondée à se prévaloir reconventionnellement, comme motif de résiliation, du défaut d'exploitation de la terrasse par la SA Le Pavillon, dont elle a estimé qu'il trouvait son origine dans le manquement de la bailleresse à sa propre obligation de délivrance conforme, la cassation qui interviendra sur le chef du premier moyen du présent pourvoi, du chef de la résiliation du contrat aux torts de la bailleresse par manquement à son obligation de délivrance, entraînera la cassation par voie de conséquence, en vertu de l'article 624 du code de procédure civile, du chef de dispositif attaqué par le second moyen, qui est dans sa dépendance nécessaire ;
2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE, pour débouter la SNC Juin Saint Hubert de sa demande en résiliation du bail commercial du 6 août 2015 aux torts exclusifs de la SA Le Pavillon, l'arrêt a retenu que celle-ci avait respecté son obligation d'organiser des activités événementielles, dès lors qu'il ressortait des pièces versées aux débats qu'elle avait réalisé des ateliers enfants, diffusé les matchs de l'Euro 2016 avec formule adéquate, accueilli des tours opérateurs et organisé diverses réceptions et soirées, de même que des dégustations de vins locaux ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par la bailleresse (conclusions récapitulatives, pp. 30 et s.), si la SA Le Pavillon avait entrepris de développer les activités principales, auxquelles elle était tenue contractuellement, de « bar » et « restauration sur place », ce que contestait la SNC Juin Saint Hubert en faisant valoir que la SA Le Pavillon n'était pas titulaire de la licence IV et qu'elle n'avait installé dans les lieux, ni cuisine, ni matériel de cuisson, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 ancien, devenu 1224 nouveau, et des articles 1728-1°, 1729 et 1741 du code civil.
